商鋪租賃合同解除協(xié)議操作指南一、解除協(xié)議的必要性與適用場景商鋪租賃關(guān)系的解除常因經(jīng)營策略調(diào)整（如業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、成本優(yōu)化）、合作關(guān)系變更（如出租方出售商鋪、承租方經(jīng)營不善）或不可抗力（如政策拆遷、自然災(zāi)害）等原因產(chǎn)生。一份清晰的解除協(xié)議，既能明確雙方權(quán)利義務(wù)的終止節(jié)點，又能通過書面約定規(guī)避后續(xù)糾紛（如租金結(jié)算、設(shè)施處置、違約責(zé)任等爭議），是保障租賃雙方合法權(quán)益的核心工具。二、解除協(xié)議的前提條件（一）法定解除情形依據(jù)《民法典》等法律法規(guī)，法定解除權(quán)的觸發(fā)需滿足以下情形（守約方需舉證）：不可抗力：如地震、疫情管控、政府征收等，導(dǎo)致商鋪無法使用或租賃目的落空（需提供官方文件、災(zāi)害證明等）。根本違約：承租方：拖欠租金超合同約定期限（如合同約定“拖欠租金30日可解除”）、擅自轉(zhuǎn)租/改變商鋪用途/破壞結(jié)構(gòu)（需留存整改通知、現(xiàn)場照片等）。出租方：未按約定交付商鋪、擅自漲租/斷水?dāng)嚯姼蓴_經(jīng)營（需留存溝通記錄、繳費憑證等）。情勢變更：市場環(huán)境巨變（如商圈遷移、規(guī)劃調(diào)整）導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，需經(jīng)法院/仲裁機構(gòu)認(rèn)定（需提供行業(yè)報告、規(guī)劃文件等）。（二）約定解除情形合同中提前約定的解除條件（需合法有效，不得排除法定權(quán)利），例如：“承租方連續(xù)停業(yè)超2個月，出租方有權(quán)解除合同”；“出租方提前3個月書面通知，可解除合同（需支付承租方裝修補償XX元）”。（三）協(xié)商解除雙方基于“意思自治”原則自愿協(xié)商，無固定條件，但需就解除后的權(quán)利義務(wù)（如費用結(jié)算、設(shè)施處置）達(dá)成一致。三、解除協(xié)議的起草核心要點（一）基本信息明確化協(xié)議首部需清晰列明：雙方主體：出租方（甲方）、承租方（乙方）的姓名/名稱、住所地、聯(lián)系方式（郵箱、地址，避免手機號）。商鋪信息：準(zhǔn)確地址、產(chǎn)權(quán)證號（或備案號）、面積、用途（如“商業(yè)零售”）。（二）解除原因與時間界定解除原因：客觀描述（如“因乙方經(jīng)營調(diào)整，雙方協(xié)商一致解除”“因甲方違約未修復(fù)消防設(shè)施，乙方行使法定解除權(quán)”），避免模糊表述（如“雙方有糾紛”）。解除時間：明確協(xié)議生效時間（如“本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效”）、租賃關(guān)系終止時間（如“租賃關(guān)系于2024年X月X日終止，租金、費用結(jié)算至該日”）。（三）費用結(jié)算與資產(chǎn)處置1.租金與押金：租金：結(jié)算至終止日（如“乙方已付租金至2024年X月X日，終止后甲方退還乙方X月X日至X月X日租金XX元”）。押金：約定退還條件（如“乙方騰退商鋪、結(jié)清費用后，甲方于X日內(nèi)退還押金XX元”），或抵扣費用（如“押金優(yōu)先抵扣拖欠的物業(yè)費XX元，剩余XX元退還”）。2.其他費用：物業(yè)費、水電費、燃?xì)赓M等，明確抄表時間、金額（如“乙方需于2024年X月X日前結(jié)清截止X月X日的水電費XX元”）。3.設(shè)施與物品：裝修添附：約定歸屬（如“乙方裝修的固定設(shè)施歸甲方所有，乙方不得拆除”）或拆除要求（“乙方需于X日內(nèi)拆除可移動裝修，恢復(fù)商鋪原狀，費用自擔(dān)”）。遺留物品：乙方需于X日內(nèi)搬離，逾期視為放棄，甲方有權(quán)委托第三方清理（費用由乙方承擔(dān)）。（四）違約責(zé)任與爭議解決1.違約責(zé)任：針對“逾期騰退”“拖欠費用”“擅自拆除設(shè)施”等違約行為，約定違約金（如“逾期騰退每日按租金的X%支付違約金”）或賠償損失（需合理，避免過高）。2.爭議解決：選擇仲裁或訴訟（二選一），例如：仲裁：“提交XX仲裁委員會仲裁”（需明確仲裁機構(gòu)）。訴訟：“向商鋪所在地人民法院起訴”（需約定管轄法院）。（五）其他條款補充保密條款：雙方對協(xié)議內(nèi)容及履行中知悉的商業(yè)信息（如乙方客戶數(shù)據(jù)、甲方租金標(biāo)準(zhǔn)）保密。通知與送達(dá)：約定通知方式（書面、郵箱、短信）及送達(dá)生效條件（如“郵寄至住所地即視為送達(dá)”）。協(xié)議效力：明確“本協(xié)議生效后，原租賃合同中未涉及解除的條款自動終止，雙方按本協(xié)議履行”。四、簽署與履行的實操注意事項（一）協(xié)議形式與簽署規(guī)范必須采用書面形式（避免口頭約定，無憑證易生爭議）。雙方簽字蓋章（自然人簽字+按手印，法人蓋公章+法定代表人簽字），一式兩份（或多份，雙方各執(zhí)一份，備案一份）。（二）履行監(jiān)督與證據(jù)留存1.騰退與交接：約定騰退時間（如“乙方應(yīng)于2024年X月X日前騰空商鋪，將鑰匙、水電卡交予甲方”）。交接時簽署《商鋪交接確認(rèn)書》，記錄商鋪現(xiàn)狀（拍照、錄像留存，注明設(shè)施完好情況）。2.費用支付與結(jié)算：款項支付通過銀行轉(zhuǎn)賬（備注“租金退款”“押金退還”等），保留轉(zhuǎn)賬憑證。費用結(jié)清后，甲方出具收據(jù)（注明“費用已結(jié)清，無糾紛”）。（三）特殊情形處理涉及第三方（如轉(zhuǎn)租、分租）：需取得次承租人同意，或約定“乙方負(fù)責(zé)處理次承租關(guān)系，甲方不承擔(dān)連帶責(zé)任”。商鋪抵押/查封：若商鋪存在抵押或被查封，甲方需提前告知乙方，協(xié)商“解除后債務(wù)清償方式”（如甲方清償債務(wù)，避免乙方權(quán)益受損）。五、糾紛處理與風(fēng)險防范（一）履行糾紛的協(xié)商與救濟(jì)若一方違約（如甲方拖延退押金、乙方逾期騰退），先以書面函件（如《催告函》）催告，明確履行期限與后果（如“逾期將追究違約責(zé)任”）。協(xié)商不成，依協(xié)議約定的爭議解決方式處理（仲裁或訴訟），注意訴訟時效（一般3年，自知道權(quán)利受損之日起算）。（二）風(fēng)險防范要點1.解除前的溝通：保留雙方協(xié)商解除的聊天記錄、郵件等，證明“協(xié)商一致”的過程。2.證據(jù)固化：違約情形：如乙方拖欠租金，甲方需留存催款函、快遞單（注明函件內(nèi)容）、租金支付記錄。商鋪現(xiàn)狀：解除前對商鋪內(nèi)物品、設(shè)施拍照錄像，避免后續(xù)糾紛（如乙方主張“設(shè)施損壞”）。3.法律咨詢：復(fù)雜情形（如涉及違建、產(chǎn)權(quán)糾紛）下，提前咨詢律師，確保解除協(xié)議合