2026年房地產(chǎn)公司法務(wù)專員面試題及答案一、單選題（共5題，每題2分，總計(jì)10分）1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前，開發(fā)商與購房人簽訂的商品房買賣合同效力如何？A.無效B.效力待定C.可撤銷D.有效答案：D解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條，開發(fā)商未取得規(guī)劃許可但已簽訂合同，合同在起訴前取得許可后可認(rèn)定有效，故合同本身有效。2.房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金，在什么情況下可以用于項(xiàng)目建設(shè)以外的用途？A.經(jīng)購房者書面同意B.經(jīng)銀行批準(zhǔn)C.經(jīng)當(dāng)?shù)刈〗ú块T批準(zhǔn)D.經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)答案：C解析：《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，預(yù)售資金必須?？钣糜陧?xiàng)目建設(shè)，挪用需經(jīng)住建部門批準(zhǔn)，其他選項(xiàng)均不符合規(guī)定。3.房地產(chǎn)企業(yè)因逾期交房向購房者承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循什么原則？A.實(shí)際損失補(bǔ)償原則B.不得超過合同約定利率C.不低于銀行同期貸款利率D.由法院酌情決定答案：A解析：根據(jù)《民法典》第五百八十五條，違約金應(yīng)補(bǔ)償實(shí)際損失，若約定過高或過低可請求調(diào)整，但應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)。4.房地產(chǎn)公司因股東抽逃出資導(dǎo)致的債務(wù)，債權(quán)人應(yīng)向誰主張權(quán)利？A.公司債權(quán)人B.公司股東C.公司和股東連帶責(zé)任D.由股東內(nèi)部協(xié)商解決答案：C解析：《公司法》第三十條規(guī)定，股東抽逃出資的，債權(quán)人可要求公司和股東連帶清償，公司不能證明抽逃出資與公司債務(wù)無關(guān)的除外。5.房地產(chǎn)公司為境外投資者設(shè)立股權(quán)時(shí)，需特別注意哪個(gè)環(huán)節(jié)的法律合規(guī)性？A.股東資格認(rèn)定B.出資方式合法性C.稅務(wù)備案D.外匯管制答案：D解析：境外投資涉及外匯管制，需符合《外匯管理?xiàng)l例》及相關(guān)地區(qū)規(guī)定，如上海自貿(mào)區(qū)需通過特定備案程序。二、多選題（共5題，每題3分，總計(jì)15分）1.房地產(chǎn)公司常見的訴訟風(fēng)險(xiǎn)有哪些？A.商品房交付糾紛B.預(yù)售資金監(jiān)管糾紛C.合作開發(fā)合同糾紛D.股東派生訴訟E.稅務(wù)籌劃爭議答案：A,B,C解析：訴訟風(fēng)險(xiǎn)多源于開發(fā)、銷售及合作環(huán)節(jié)，派生訴訟和稅務(wù)爭議不屬于典型房地產(chǎn)法務(wù)糾紛。2.房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方需要審查哪些法律文件？A.《土地使用權(quán)出讓合同》B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《預(yù)售許可證》或《銷售許可證》D.《公司章程》及股東會決議E.《財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告》答案：A,B,C,D解析：轉(zhuǎn)讓需審查項(xiàng)目合法性和公司權(quán)屬，財(cái)務(wù)報(bào)告非必需但建議審查。3.房地產(chǎn)公司因廣告宣傳引發(fā)的糾紛，可能涉及哪些法律責(zé)任？A.民事賠償B.行政處罰C.刑事責(zé)任D.民事責(zé)任與行政責(zé)任并罰E.合同違約責(zé)任答案：A,B,E解析：虛假廣告可能引發(fā)民事賠償和行政處罰，刑事及雙罰制僅適用于嚴(yán)重情形。4.合作開發(fā)項(xiàng)目中，合作方退出時(shí)可能涉及哪些法律問題？A.投資收益分配B.項(xiàng)目處置方案C.違約責(zé)任認(rèn)定D.新增投資補(bǔ)償E.稅務(wù)爭議答案：A,B,C,D解析：退出涉及利益分配、責(zé)任劃分，稅務(wù)爭議非核心問題。5.房地產(chǎn)公司設(shè)立境外子公司，需遵守哪些監(jiān)管要求？A.《公司法》境內(nèi)合規(guī)B.境外投資備案C.外匯資本金要求D.境外稅務(wù)居民身份認(rèn)定E.境內(nèi)反壟斷審查答案：B,C,D解析：境外合規(guī)需關(guān)注投資、外匯及稅務(wù)，境內(nèi)反壟斷不適用于境外設(shè)立。三、簡答題（共4題，每題5分，總計(jì)20分）1.簡述商品房預(yù)售資金監(jiān)管的法律依據(jù)及主要目的。答案：-法律依據(jù)：《城市商品房預(yù)售管理辦法》《最高人民法院關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管問題的規(guī)定》等。-目的：防止開發(fā)商挪用資金、保障購房者權(quán)益、確保項(xiàng)目順利建設(shè)。2.房地產(chǎn)公司簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些條款？答案：-投資比例及收益分配；-項(xiàng)目開發(fā)責(zé)任劃分；-退出機(jī)制及違約責(zé)任；-稅務(wù)承擔(dān)方式。3.房地產(chǎn)企業(yè)因環(huán)保問題被行政處罰，可能面臨哪些法律后果？答案：-賠償環(huán)境損失；-被列入失信名單；-負(fù)責(zé)人可能被追究刑事責(zé)任；-停業(yè)整頓。4.房地產(chǎn)公司境外投資設(shè)立子公司，需準(zhǔn)備哪些關(guān)鍵法律文件？答案：-境外投資備案證明；-公司章程及股東協(xié)議；-外匯資本金驗(yàn)資報(bào)告；-境外稅務(wù)居民身份證明。四、案例分析題（共2題，每題10分，總計(jì)20分）1.案例背景：某開發(fā)商A公司以低于市場價(jià)向關(guān)聯(lián)公司B公司出售100套期房，后B公司轉(zhuǎn)售時(shí)虧損，起訴A公司要求退回差價(jià)并賠償。A公司辯稱是正常交易。問題：A公司的行為是否違法？可能涉及哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？答案：-違法性：若低于市場價(jià)屬于商業(yè)賄賂或利益輸送，違反《反不正當(dāng)競爭法》。-風(fēng)險(xiǎn)：-被監(jiān)管機(jī)構(gòu)處罰；-關(guān)聯(lián)交易被撤銷；-B公司可主張合同無效。2.案例背景：開發(fā)商C公司預(yù)售某樓盤時(shí)承諾“滿五唯一”稅費(fèi)全免，但交房后要求購房者補(bǔ)繳差額。購房者D公司拒絕，引發(fā)糾紛。問題：C公司的承諾是否有效？D公司如何維權(quán)？答案：-有效性：若“滿五唯一”為虛假宣傳，違反《廣告法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，承諾無效。-維權(quán)方式：-要求退回已交差額；-起訴索賠三倍賠償金；-申請住建部門調(diào)解。五、情景題（共2題，每題10分，總計(jì)20分）1.情景：某開發(fā)商D公司因資金鏈斷裂，擬將未完工項(xiàng)目E分割出售給兩個(gè)買家，但項(xiàng)目已抵押給銀行。D公司法務(wù)如何處理風(fēng)險(xiǎn)？答案：-調(diào)查抵押權(quán)順位；-與銀行協(xié)商優(yōu)先處置方案；-確保分割銷售不違反《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于禁止“一房二賣”的規(guī)定。2.情景：開發(fā)商F公司收到環(huán)保部門罰單，因違規(guī)排放被罰款500萬元，同時(shí)面臨項(xiàng)目停工。F公司法務(wù)應(yīng)如何應(yīng)對？答案：-立即整改并申請聽證；-調(diào)查是否存在第三方污染責(zé)任；-準(zhǔn)備罰款分?jǐn)偡桨福ㄈ绻蓶|按出資比例承擔(dān)）。答案解析單選題1.D：合同效力不受未取得許可影響，但需后續(xù)補(bǔ)辦手續(xù)。2.C：《預(yù)售資金監(jiān)管辦法》明確挪用需批準(zhǔn)。3.A：《民法典》強(qiáng)調(diào)實(shí)際損失優(yōu)先。4.C：《公司法》連帶責(zé)任原則適用。5.D：境外投資受外匯管制最嚴(yán)格。多選題1.A,B,C：交付、資金、合作糾紛是典型風(fēng)險(xiǎn)。2.A,B,C,D：項(xiàng)目合規(guī)和公司權(quán)屬是核心審查點(diǎn)。3.A,B,E：虛假宣傳主要涉及民事和行政處罰。4.A,B,C,D：退出核心是利益分配和責(zé)任認(rèn)定。5.B,C,D：境外投資需關(guān)注投資、外匯及稅務(wù)合規(guī)。簡答題1.法律依據(jù)為預(yù)售管理辦法等，目的在于保障資金安全與購房者權(quán)益。2.關(guān)注投資比例、責(zé)任劃分、退出機(jī)制及稅務(wù)安排。3.可能導(dǎo)致賠償、停業(yè)、負(fù)責(zé)人刑責(zé)等后果。4.需準(zhǔn)備備案證明、章程、驗(yàn)資報(bào)告及