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康寧居物業(yè)小區(qū)

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二。一一年十一月

北京招商局物業(yè)管理有限公司

目錄

第一節(jié)概述..................................4

一、康寧居小區(qū)項目：..............................1

二、公司概況.....................................4

三、公司優(yōu)勢.....................................5

第二節(jié)物業(yè)管理總體設(shè)想..........................6

一、實施綜合治理，還原一個清潔的康寧居小區(qū)。?????3

二、健全、完善保安系統(tǒng)。........................8

三、逐步改進(jìn)綠化環(huán)境，建造一個舒適的優(yōu)美小區(qū)。??.4

四、以人為本，實施人性化管理，塑造康寧居小區(qū)形象。4

第三節(jié)擬采取的管理方式及工作計劃...............9

一、管理體制....................................10

(-)康寧居小區(qū)管理處組織管理架構(gòu).............10

二、監(jiān)督約束機(jī)制.................................11

三、激勵機(jī)制....................................12

四、管理工作的控制方式..........................13

一、接管管理工作計劃.............................14

二、正常期管理工作計劃...........................19

第四節(jié)管理人員的配備及培訓(xùn).....................20

一、管理服務(wù)人員的配備...........................20

二、管理服務(wù)人員的培訓(xùn)...........................21

第五節(jié)管理規(guī)章制度的建立......................27

一、公眾制度....................................27

二、內(nèi)部崗位職責(zé).................................28

三、內(nèi)部行政管理制度............................28

四、工作流程....................................29

五、員工工作崗位考核及獎懲.....................30

第六節(jié)物業(yè)管理報價書及經(jīng)費收支測算............30

一、投標(biāo)報價書...............................31

二、物業(yè)管理經(jīng)費收支的基本原則...................31

三、日常物業(yè)管理費及開辦費測算.................31

四、“兩金”的管理與使用.........................32

第七節(jié)住宅區(qū)檔案的建立和管理..................38

一、檔案的接管..................................38

二、檔案的管理..................................38

三、檔案的運用..................................39

第八節(jié)各類經(jīng)營管理服務(wù)指標(biāo)的承諾...............42

一、管理經(jīng)營指標(biāo)承諾及擬采取的措施...............42

二、管理服務(wù)指標(biāo)承諾及擬采取的措施.............42

第九節(jié)設(shè)施設(shè)備、保潔服務(wù)實施方案...............49

一、保安管理構(gòu)想.................................49

★設(shè)備管理方案..................................53

一、工作職責(zé)....................................54

二、設(shè)備的接管、驗收.............................54

三、建立健全規(guī)章制度.............................56

四、設(shè)備運行管理和維修服務(wù).......................56

六、節(jié)能和節(jié)約維修費用...........................65

★清潔服務(wù)方案..................................66

第十節(jié)便民服務(wù)及特約服務(wù)......................73

一、我們的服務(wù)理念..............................74

二、日常服務(wù)措施.................................74

第十一節(jié)社區(qū)文化...............................77

一、社區(qū)文化目標(biāo).................................77

二、社區(qū)文化設(shè)想.................................77

第一節(jié)概述

一、康寧居小區(qū)項目：

康寧居小區(qū)總建筑面積81,170平方米，住宅面積65837.68平方米，

共建有557戶。

二、公司概況

北京招商局物業(yè)管理有限公司主要從事住宅、大廈物業(yè)管理和服

務(wù)以及裝飾裝潢和商品經(jīng)營。公司在物業(yè)管理服務(wù)上建立了一整套科

學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理和經(jīng)營體系。公司以品牌發(fā)展為起點，不

斷探索經(jīng)營管理新路子，崇尚業(yè)績、注重工作改進(jìn)的考核一激勵制度,

使公司全體員工始終以積極的心態(tài)和專業(yè)化的服務(wù)技能，為客戶提

供價格比的高品質(zhì)、專業(yè)化服務(wù)。

公司制定了完善的管理規(guī)章制度，并嚴(yán)格考核。從作息時間到

工作實績，從保潔、保安、維修工到收費員，做到任務(wù)明確，獎懲分

明。

為業(yè)主提供全方位高質(zhì)量的服務(wù)是我們的宗旨，使業(yè)主的生活無后

顧之憂是我們努力的目標(biāo)。公司除開展日常的保安、保潔、保綠、公

共部位的維修業(yè)務(wù)外，還提供各種特約便民服務(wù)，開設(shè)房屋裝修、維

修、代叫出租車、代繳水電費、代購物品等服務(wù)。

數(shù)年來，我公司以其規(guī)范的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、精湛的智能化管理技

術(shù)，贏得了上海市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的贊譽(yù)和關(guān)注。

三、公司優(yōu)勢

1.具有一支高素質(zhì)的管理及運行隊伍。經(jīng)過不斷地開拓創(chuàng)新、兢

兢業(yè)業(yè)，塑造了一批高素質(zhì)的北京招商局物業(yè)人員。人員業(yè)務(wù)素質(zhì)高,

動手能力強(qiáng)，一專多能，一職多能，隊伍精干，完全能滿足康寧居

小區(qū)的管理需要。

2.形成了一套完整科學(xué)管理運作模式和質(zhì)量

管理體系。該模式涵蓋物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備

維護(hù)保養(yǎng)、房管、客戶服務(wù)，保安、清潔、

車輛管理、消防管理、社區(qū)文化等各個環(huán)節(jié),

凝聚了北京招商局物業(yè)人多年的心血，吸收

了南通市同行的先進(jìn)經(jīng)驗，管理運作的標(biāo)準(zhǔn)

化、規(guī)范化程度達(dá)到南通市先進(jìn)水平，是我

們對事業(yè)執(zhí)著追求的結(jié)晶。

3、高級物業(yè)管理人才優(yōu)勢。公司中高層管

理人員均獲全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證,

有著豐富的項目創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗，這些經(jīng)驗必將對

管好康寧居小區(qū)、塑造物業(yè)管理的品牌形象

起到極大的促進(jìn)作用。

4、具有珍惜機(jī)會、全情投入的激情。我公

司是一個正在發(fā)展中的公司，在激烈的市場

競爭面前，我們珍惜市場給予的每一次機(jī)

會?？祵幘有^(qū)是海門市的高尚住宅區(qū)，通

過分析投標(biāo)項目的物業(yè)管理特點和我公司

的實力與優(yōu)勢，我們堅信我們完全有能力管

理好該項目，完全有能力滿足業(yè)主對該項目

物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的期望o如果雙方有機(jī)會合作,

我們必將全情投入，派出精銳人員，付出百

分百努力，塑造該項目的物業(yè)管理的嶄新形

象，實行雙贏局面。

第二節(jié)物業(yè)管理總體設(shè)想

根據(jù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理的自身運作規(guī)律，針對康寧居小區(qū)日

前的實際情況，我們經(jīng)過初步綜合分析，認(rèn)為在對該物業(yè)的管理服

務(wù)工作中應(yīng)著重抓好如下幾項工作：

一、實施綜合治理，還原一個清潔的康寧居小區(qū)。

北京招商局物業(yè)接管康寧居小區(qū)以后，首先將對社區(qū)環(huán)境進(jìn)行

綜合治理，具體方案是。

1.對社區(qū)的衛(wèi)生綜合治理，把公共場所、場地的衛(wèi)生徹底打掃干凈,

重點清理衛(wèi)生死角，全面進(jìn)行“滅四害”消殺、清除所有垃圾雜物、

泥沙等，還社區(qū)一個干凈整潔的環(huán)境。

2、對所有沙井、溝渠進(jìn)行疏通清淤工作，保障排水系統(tǒng)暢通。

3、對社區(qū)的公共設(shè)備、機(jī)房、值班室、宿舍等公共設(shè)施進(jìn)行全面檢

修維護(hù)，使其恢復(fù)正常工作狀態(tài)。

二、健全、完善保安系統(tǒng)。

1.建立健全適合康寧居小區(qū)實際的安全管理規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行。

2.對全體保安人員的聘用實行嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格審查資歷、經(jīng)歷、

確認(rèn)無不良記錄，并實行擔(dān)保人制度。

3?利用技防與人防相結(jié)合，不留安全隱患與死角，對保安員

實施半軍事化管理，加強(qiáng)培訓(xùn)，嚴(yán)格管理。

4.對消防設(shè)備、設(shè)施認(rèn)真巡查，嚴(yán)格管理，使其隨時保持在良好狀態(tài)。

5,加強(qiáng)對業(yè)主、住戶的治安消防意識和知識的宣傳，做到全

民具備防范能力。確?？祵幘有^(qū)安全萬無一失。

三、逐步改進(jìn)綠化環(huán)境，建造一個舒適的優(yōu)美小區(qū)。

康寧居小區(qū)的綠化環(huán)境經(jīng)過精心設(shè)計，綠化面積比重很大，綠

化覆蓋率較高，花草樹木品種繁多，我們接管后將發(fā)揮我們多年對

東苑半島等管理經(jīng)瞼，結(jié)合小區(qū)的環(huán)境特點，對小區(qū)綠化進(jìn)行改造，

并精心管理，精心修造，把康寧居小區(qū)塑造成一個四季花開、鳥語花

香的美麗的高檔社區(qū)。

四、以人為本，實施人性化管理，塑造康寧

居小區(qū)形象。

為了管理好康寧居小區(qū)，在對社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理的同時，最重

要的是塑造人氣，盡最大努力去調(diào)動業(yè)主住戶的積極性。大家的家園

大家關(guān)心，我們將堅持我公司的“業(yè)主、住戶至上，服務(wù)第一”的服

務(wù)宗旨，實施“以人為本，人性化管理”，逐個走訪業(yè)主、住戶，廣

泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)主、住戶的利益著想，

以誠待人，以誠感人，與全體業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會一起共同努力,

完善收費，竭誠服務(wù)，用我們的雙手和智慧，塑造康寧居小區(qū)的美

好形象，保證物業(yè)的保值與增值。

第三節(jié)擬采取的管理方式及工作計劃

一、管理體制

接管康寧居小區(qū)物業(yè)管理以后，形成以業(yè)主委員會為主，居委

會、派出所參與的住宅共管體制，管理處在業(yè)主委員會和公司的直接

領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)所簽委托管理合同條款要求，嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》

及其實施細(xì)則，對康寧居小區(qū)實施綜合一體化物業(yè)管理。管理的指導(dǎo)

思想是：以社會效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合，為業(yè)主提

供一流服務(wù)。

（一）外部管理體制

政府主管部門

業(yè)主管理委員會

北京招商局物業(yè)管理有限公司

康寧居小區(qū)管理處

（二）康寧居小區(qū)管理處組織管理架構(gòu)

北京招商局物業(yè)管理有限公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，設(shè)立康寧居小區(qū)管理處，財;

實行獨立核算。管理處組織架構(gòu)圖如下：

（三）康寧居小區(qū)管理處組織架構(gòu)說明

1.管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，

提高工作效率和保證信息渠道暢通。

2、在崗位設(shè)置上，充分考慮到康寧居小區(qū)規(guī)模偏小，硬件設(shè)

施先進(jìn)的特點，崗位設(shè)置少而精，減少中間層，滿足康寧居

小區(qū)的實際需求，降低管理成本。

3、要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專多能,

最大限度地壓縮人員定編數(shù)量。

二、監(jiān)督約束機(jī)制

康寧居小區(qū)監(jiān)督約束機(jī)制說明

1.由政府部門、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司對管理處實行

全方位監(jiān)督。

2、管理處內(nèi)部運作公開透明，便于大家監(jiān)督。

3、強(qiáng)化物業(yè)管理公司及管理處的檢查考核職能，考核結(jié)果與

員工工資待遇掛鉤。

三、激勵機(jī)制

激勵機(jī)制說明

1.公司激勵機(jī)制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的報

酬及獎懲體系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足員工的

精神需求。

2、通過合理的報酬體系設(shè)計，完善的績效管理與考評，嚴(yán)格

的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護(hù)員工長期

的工作熱情及動力。

3、通過加強(qiáng)溝通，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，引導(dǎo)員工形成共同的

價值取向和文化觀，確保員工積極主動愉快地從事本職工

作。同時對積極上進(jìn)，追求自我提升的員工，給他們提供培

訓(xùn)再教育的機(jī)會,隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷

提高，盡可能創(chuàng)造條件滿足員工自我價值實現(xiàn)的愿望。

四、管理工作的控制方式

L采用定點檢查方式，通過管理處受理投訴，追溯處理問題的

全過程，檢查有無推拖、應(yīng)付之現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

2.實行“走訪管理、層層檢查”，主任、管理員定期、不定期對

各類人員的工作進(jìn)行檢查、量化考核獎優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質(zhì)

量。

3、實行動態(tài)信息反饋控制，定期或不定期走訪住戶、街道辦

及派出所，聽取他們對管理處的意見和建議，并在工作中予

以改進(jìn)。

依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為接管管

理和常規(guī)管理兩部分，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬

定如下管理工作計劃。

一、接管管理工作計劃

康寧

居小

區(qū)進(jìn)

駐管

理、

對于

接管

項目內(nèi)容時間

管理

工作

尤為

重

要。

一方

面要

接管

原來

開發(fā)

商所

移交

的康

寧居

小區(qū)

建設(shè)

施工

驗收

的各

種圖

紙資

料，

另一

方面

還要

辦理

有關(guān)

業(yè)主

的各

種入

伙、

交費

資

料，

以便

今后

進(jìn)行

完善

的管

理服

務(wù)，

更為

了康

寧居

小區(qū)

業(yè)主

的切

身利

益，

所以

在接

管時

我們

將認(rèn)

真進(jìn)

行接

收，

嚴(yán)格

進(jìn)行

科學(xué)

分

類、

編

號、

建

檔、

整

理。

做好

登記

造

冊，

完善

交接

簽收

認(rèn)可

工

作，

分清

責(zé)

任，

對于

各類

設(shè)備

設(shè)

施，

結(jié)合

設(shè)備

檔

案，

認(rèn)真

核

對，

辦好

接收

手

續(xù)。

序號

康寧居小區(qū)建筑施工竣工全套資料

檔案接管業(yè)主資料檔案

歷年業(yè)主交費記錄簽訂委托管理合同

公共設(shè)備接管后一周內(nèi)

二設(shè)備接管

公共設(shè)備技術(shù)、維修檔案

三環(huán)境整治康寧居小區(qū)內(nèi)環(huán)境綠化的整治

二、正常期管理工作計劃

序號項目內(nèi)容時間

設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理

機(jī)電設(shè)各的設(shè)備的運行管理

一2008年5月起

維修券護(hù)設(shè)備的維修管理

設(shè)備能源和安全管理

治安管理

二保安管理交通、車輛管理2008年5月起

消防管理

小區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理2008年5月起

三

清潔衛(wèi)生管理

費用收取

四財務(wù)管理2.財務(wù)記帳2008年5月起

2、財務(wù)記帳

社區(qū)文化社區(qū)宣傳

五2008年5月起

活動開展舉辦社區(qū)活動

便民服務(wù)和

六為住戶提供便民服務(wù)2008年5月起

完善配套

第四節(jié)管理人員的配備及培訓(xùn)

一、管理服務(wù)人員的配備

（一）康寧居小區(qū)管理處人員配備方案

人員配備說明：

康寧居小區(qū)管埋處擬配備各類人員52人，其中管埋人員7人,

技工6人，一般層員工39人。在管理人員中，大專以上學(xué)歷3人。

（二）人員素質(zhì)要求

性別年齡文化程度

崗位工作技能及工作經(jīng)驗要求人員素質(zhì)

要求要求要求

I.經(jīng)管專業(yè)或機(jī)電專業(yè)

2.五年以上工作經(jīng)驗

主任50歲

男大專以上3.具物業(yè)管理經(jīng)歷內(nèi)部選派

以下

4.有較強(qiáng)溝通及協(xié)調(diào)能力

4、有較強(qiáng)溝通及協(xié)調(diào)能力

1.物管或經(jīng)營專業(yè)

35歲2.三年以上工作經(jīng)驗內(nèi)部選派與

管理員不限大專

以下3.熟練使用電腦外聘相結(jié)合

4.熟志會計業(yè)務(wù)

4、熟悉會計業(yè)務(wù)

1.建筑或機(jī)電專業(yè)

2.三年以上物業(yè)管理經(jīng)援

3、熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具物業(yè)管理上崗

35歲證

管理員男大專以上內(nèi)部選派

以下3.熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具物業(yè)管理上崗

證

3、熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具物業(yè)管理上

崗證

有中級電工及弱電以上操作證

40歲2.三年以二專業(yè)工作經(jīng)驗內(nèi)部選派與外

維修工男中專以上

以下3.具土木維修經(jīng)驗聘相結(jié)合

3、具土木維修經(jīng)驗

1.男性1.68m以上，女性1.55m以上

2、五官端正，動作麻利班長內(nèi)部選派，

40歲

清潔工不限初中以上3.有專業(yè)經(jīng)驗優(yōu)先衛(wèi)生員外聘

以下

4.會使用清潔設(shè)備優(yōu)先

4、會便用清潔設(shè)備優(yōu)先

1.退伍軍人，黨員優(yōu)先

2、身體健康，儀容形象好

保安員20—26內(nèi)部選派與

男高中3身.高1.75-1.82米

車管員歲外聘相結(jié)合

4.有物業(yè)管理經(jīng)歷者優(yōu)先

4、有物業(yè)管理經(jīng)歷者優(yōu)先

二、管理服務(wù)人員的培訓(xùn)

1.培訓(xùn)工作原則

理論聯(lián)系實際，學(xué)用一致，按需施教，講求實效。

2.培訓(xùn)的組織方式

(1)培訓(xùn)職責(zé)

①管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計劃、物、調(diào)、組織、考核等工作。

②主管級以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計劃進(jìn)行逐級培訓(xùn)，并對培訓(xùn)實施評估

和反饋。

（2）培訓(xùn)形式

實行公司與管理處兩級的培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)要求，采取多種形式

對員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。

（3）培訓(xùn)實施流程

員工培訓(xùn)分為三個階段，即：崗前培訓(xùn)一一崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)一一

在崗培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見

《新員工公共培訓(xùn)科目》。三個月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)

正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的在崗培訓(xùn)，內(nèi)容詳見《多工種培

訓(xùn)科目表》。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評價，并歸檔管理。

（三）培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)

1.

新

員

工

公

共公共科目名稱具體內(nèi)容

培

訓(xùn)

科

目

序號

一禮儀知識：

1.常用禮儀知識2、《北京招商局物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》

1,常用禮儀知識2.《北京招商局物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》

1、常用禮儀知識2、《北京招商局物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》

服務(wù)意識：

1.職業(yè)道德教育2、如何處理業(yè)主與住戶投訴3,與業(yè)主住戶的溝通技巧

二1、職業(yè)道感教育2.如何處理業(yè)主與住戶投訴3、與業(yè)主住戶的溝通技巧

1、職業(yè)道德教育2、如何處理業(yè)主與住戶投訴3.與業(yè)主住戶的溝通技巧

1、職業(yè)道獴教育2、如何處理業(yè)主與住戶投訴3、與業(yè)主住戶的溝通技巧

企業(yè)文化：

1.公司發(fā)展史及基本情況介紹2、公司經(jīng)營理念3、《員工手冊》

三4.內(nèi)部管理規(guī)章制度

4.內(nèi)部管理規(guī)章朱度

四康寧居小區(qū)基本情況介紹及二次裝修管理要點

行業(yè)法規(guī)：

五

建設(shè)部及南通市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例

六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識

七安全知識及消防知識

2.

保

安

員

及

車

培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)

管

員

培

訓(xùn)

科

目

序號

單兵隊列動作逢周一至周五培養(yǎng)組織紀(jì)律性

一2.三大步法每天訓(xùn)練一小時練就扎實基本功

3.體能訓(xùn)煉

3,體能訓(xùn)練

拾拿格斗基本功

2.捕俘拳熟練掌握擒敵

二3.防衛(wèi)術(shù)逢周六、周日及防衛(wèi)技能

3、防衛(wèi)大

三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評比保持宿舍干凈整潔

工作例會（政治思懣及職業(yè)道德

提高思想覺悟總結(jié)自身存在不

四教育,工作講評及分析》每周一次

足

熟練掌握保安員崗位職責(zé)、操作

五《保安服務(wù)工作手冊》每月一次培訓(xùn)考核

規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)

熟悉相關(guān)法律常識，提升理論

保安服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法

六每月一次培訓(xùn)考核水平

規(guī)政策

了解消防的基礎(chǔ)知識，救火的

七《消防管理工作手冊》每月一次培訓(xùn)考核基本程序及各自職責(zé)

突發(fā)事件的應(yīng)急處理，緊急集

A合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理能力

消防實戰(zhàn)演習(xí)，傷員救護(hù)知識

九每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力

3.

清

潔

工

（

培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)

綠

化

工）

培

訓(xùn)

科

目

序號

工作例會（政治思想及職業(yè)道德教提商思想覺悟，總結(jié)自身存在

育，工作講評及分析）每周一次不足

二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔

《清潔服務(wù)工作手冊》熟練掌握清潔工（綠化工）崗位

三每月一次培訓(xùn)及考核

《綠化蜃務(wù)工作手冊》職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)

清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)；清潔用品的

每季度一次培訓(xùn)和考提高工作技能，保持工作效率

使用；園藝機(jī)械、設(shè)備的操作保養(yǎng)

四核

及農(nóng)藥的使用

熟悉相關(guān)法律常識，提升理論

清潔環(huán)保方面的管理條例每季度一次培訓(xùn)及考

五水平

園藝方面的管理條例核

四害消殺和防治，植物生長一般

熟練掌握消殺程序；了解和掌握

六常識每季度一次

園林的基礎(chǔ)知識

七消防實戰(zhàn)演習(xí)（配合保安隊）每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力

4.

維

修

技

工

培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)

培

訓(xùn)

科

目

序號

工作例會（政治思想及職業(yè)道德教提高思想覺悟，總結(jié)自身大足，

一育,工作講評及技術(shù)交流）每月召開一次提高技術(shù)水平

二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔

熟悉技工的崗位職責(zé)、操本規(guī)

《維修服務(wù)工作手冊》

程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識和

《設(shè)備管理工作手冊》每月一次培訓(xùn)考核

設(shè)備管理知識

《消防管理工作手冊》

房屋維修方面的管理條例，房屋熟悉相關(guān)法律常識，提升理論

四修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)考核水平

小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向,設(shè)了解和熟悉小區(qū)狀況,提高工

五名設(shè)施特點，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核作效率

土建、機(jī)電、給排水等相關(guān)專業(yè)的

六每半年一次培訓(xùn)考核提升技工綜合能力及素質(zhì)

基礎(chǔ)管理知識

設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)每半年一次培訓(xùn)和考

七檢驗技工實際操作能尢

程核

綜合評比，提高技能

A技術(shù)大比武每年一次

九消防實戰(zhàn)演習(xí)（配合保安隊）每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力

第五節(jié)管理規(guī)章制度的建立

“沒有規(guī)矩，不成方圓”。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實

施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保

證。我們將嚴(yán)格按照IS09001質(zhì)量保證體系的要求，對康寧居小區(qū)實

施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時，根據(jù)康寧居小區(qū)的實際情況，我們

制訂了完善的管理規(guī)章制度。

限于篇幅，我們僅將康寧居小區(qū)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下：

一、公眾制度

1.康寧居小區(qū)精神文明建設(shè)公約

2.康寧居小區(qū)樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定

3.康寧居小區(qū)裝修管理規(guī)定

4.康寧居小區(qū)裝修管理公約

5.康寧居小區(qū)裝修人員管理規(guī)定

6.康寧居小區(qū)物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定

7、康寧居小區(qū)治安管理規(guī)定

8、康寧居小區(qū)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

9、康寧居小區(qū)園林綠化管理規(guī)定

10、康寧居小區(qū)消防管理規(guī)定

11.康寧居小區(qū)交通車輛、停車場管理規(guī)定

12.康寧居小區(qū)環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定

13.康寧居小區(qū)供水、供電、供氣管理規(guī)定

14.康寧居小區(qū)臨時用電管理規(guī)定

二、內(nèi)部崗位職責(zé)

L管理處主任崗位職責(zé)描述

2.保安隊長崗位職責(zé)描述

3.管理員崗位職責(zé)描述

4.保安員崗位職責(zé)描述

5.車管員崗位職責(zé)描述

6.清潔員崗位職責(zé)描述

7、維修工崗位職責(zé)描述

8、綠化工崗位職責(zé)描述

9、炊事員崗位職責(zé)描述

三、內(nèi)部行政管理制度

1.員工守則

2.員工培訓(xùn)制度

3.員工錄用制度

4.勞動合同管理規(guī)定

5.請銷假制度

6.崗位考勤制度

7、工作制度

8、員工考核制度

9、獎懲制度

10、辦公用品管理制度

11.員工宿舍管理規(guī)定

12.員工食堂管理規(guī)定

13.管理處回訪制度

14.接待來訪投訴工作制度

15.檔案管理制度

16.電腦管理制度

17、安全操作制度

18、防火安全檢查制度

四、工作流程

1.康寧居小區(qū)管理處整體運作流程

2.社區(qū)文化活動實施流程

3.業(yè)主投訴處理流程

4.物業(yè)接管驗攻流程

5.業(yè)主入住流程

6.二次裝修管理流程

7、檔案建立與管理流程

8、服務(wù)質(zhì)量評價及不合格服務(wù)控制服務(wù)

9、物料控制流程

10、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程

11.業(yè)主室內(nèi)維修工作流程

12.治安事件處理工作流程

13.環(huán)境管理工作流程

14.消防應(yīng)急處理流程

15.培訓(xùn)工作流程

五、員工工作崗位考核及獎懲

1.獎勵辦法

2.公司考核制度

第六節(jié)物業(yè)管理報價書及經(jīng)費收支測算

一、投標(biāo)報價書

項目名稱康寧居小區(qū)

物業(yè)所在地海門市

物業(yè)總建筑面積153706.55

1.物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)：

物

小高層物業(yè)管理費：4.50元/月.平方米

業(yè)

多層物業(yè)管理費：3.00元/月.平方米

管

別墅物業(yè)管理費：5.00元/月?平方米

理

商業(yè)物業(yè)管理費：5.00元/月.平方米

費

2.會所年物業(yè)管理費：80萬元/年

報

3、前期開辦費：

價

開辦費總額602302元

二、物業(yè)管理經(jīng)費收支的基本原則

1.“以收定支”原則

康寧居小區(qū)在制訂物業(yè)管理收費時考慮到業(yè)主的承受能力，收

費標(biāo)準(zhǔn)均照南通市的收費指導(dǎo)，并在此基礎(chǔ)上精打細(xì)算，計劃使用，

合理開支。

2,“透明管理”原則

編制費用開支計劃，物業(yè)公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投

入到管理中，費用開支的預(yù)決算通過業(yè)主委員會的審查確認(rèn)，并按規(guī)

定定期公布賬目。

三、日常物業(yè)管理費及開辦費測算

（一）測算依據(jù)

1.南通市物業(yè)管理收費的相關(guān)法律收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及文件；

2、我公司多年物業(yè)管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，并參照現(xiàn)行市場行情及行

業(yè)測算慣例；

（二）康寧居小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費測算（見附表一）。

（三）康寧居小區(qū)前期開辦物資（見附表二）。

四、“兩金”的管理與使用

康寧居小區(qū)公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的管理與使用

按《物業(yè)管理條例》、《南通市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)

定》、《［南通市房屋本體維修基金管理規(guī)定》執(zhí)行。

康寧居小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費測算表（附表一）

測算結(jié)

果

序號項目測算依據(jù)測算式

（年總

支出）

人工費(1)-1-------(6)2503800

管理人員8人（一正兩副），工

資標(biāo)準(zhǔn)按人均5000元/人-月冽月工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)

(1)管理人員工資480000

算5000X8X12

安全護(hù)衛(wèi)人員22人，三班兩運

轉(zhuǎn)，每班7人，設(shè)隊長1名，工月工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)

(2)安全護(hù)衛(wèi)人員工資580800

資標(biāo)準(zhǔn)按人均2200元/人?月計2200X22X12

保潔人員16人，設(shè)保潔主管一

名，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均1000元/月工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)

(3)保潔人員工資192000

人?月計1000X16X12

水電、智能化、機(jī)技術(shù)人員6人，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均

月工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)

(4)電4000元/人?月計288000

4000X6X12

設(shè)備技術(shù)人員工資

工資的45%（醫(yī)療10隊工傷4乳

[(1)+(2)+(3)+(4)]

(5)社會保險費養(yǎng)老28%,失業(yè)3%）693360

X45%

(6)福利費、培訓(xùn)教育工資的17.5犧福利14%,培訓(xùn)教[(1)+(2)+(3)+<4)]269640

費育1.5%,工會費2%）X17.5%

工會費

二行政辦公費用(1)+(2)+(3)+(4)377040

辦公用低值易耗年消耗

(1)綜合測算每月支出20000元240000

品、辦公設(shè)備保養(yǎng)20000X12

用水：500方/月用電：8000（用水方數(shù)X水費單價+用電

度/月（智能監(jiān)控用電）水費：度數(shù)X電度單價）

(2)辦公用水、用電費89010

1.80元/方電費：0.79元/度（500X2.20+8000X0.79）X

12

(3)宣傳費、書報費綜合測算按2000元/月2000X1224000

3部電話,管理處、值班室、報

(4)通訊費、郵電費警監(jiān)控接警用，月支出2000元2000X1221000

1.住宅建筑成本為2500元/平方

米；2.公用設(shè)施建造成本按住宅

公共設(shè)施設(shè)備2500元/平方米X40%+70年

三建筑成本的40$；3.折舊年限為1097904

日常維護(hù)費用X50%X153706.55平方米

70年；4.維修養(yǎng)護(hù)費按月折舊費

的50$計

四環(huán)境管理費用(1)+<2)63000

按4000元/人-年計，保潔14

保潔工具、損耗、

(1)人4000元/年X1455000

清潔用品消耗

(2)除四害消殺費用綜合測算月支出1000元100012000

五公共秩序管理費用(1)41000

按2000元/人?年計算，保安22

保安裝備、損耗

(1)人2000元/人?年X2244000

保安用品消耗

六綠化維護(hù)費用綠化面積為43692.15；全部外包每平方米年費用20元873843

七稅收一4-------六項的9.05%#[-H----六]X9.05%449295

八公司利潤-+——七項的25%計[-+——-t]X20%1032776

九總計6496658

十建筑面積為128741.37；計算每平方米每月平均物