物業(yè)公司應(yīng)收賬款管理辦法為規(guī)范物業(yè)服務(wù)過程中應(yīng)收賬款的管理，提高資金回籠效率，降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)，保障公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流穩(wěn)定，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及公司財(cái)務(wù)管理制度，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)與運(yùn)營實(shí)際，制定本辦法。一、應(yīng)收賬款的范圍與分類物業(yè)公司應(yīng)收賬款主要涵蓋以下類型：基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)：依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，向業(yè)主/使用人收取的公共區(qū)域維護(hù)、秩序維護(hù)、清潔綠化等基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)用。專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)：針對(duì)業(yè)主個(gè)性化需求提供的增值服務(wù)費(fèi)用（如家政服務(wù)、設(shè)施維修、車位租賃/管理費(fèi)等）。代收代付費(fèi)用：受相關(guān)單位委托代收的水電費(fèi)、供暖費(fèi)等（若約定由物業(yè)公司先行墊付或需向業(yè)主結(jié)算的費(fèi)用）。其他應(yīng)收款：因業(yè)主違約產(chǎn)生的違約金、賠償金，或臨時(shí)服務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用（如臨時(shí)場地占用費(fèi)、廣告位使用費(fèi)等）。二、管理職責(zé)分工（一）運(yùn)營服務(wù)部（含客服、工程等一線部門）簽訂服務(wù)合同，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)周期、違約責(zé)任等核心條款；建立業(yè)主信息臺(tái)賬，動(dòng)態(tài)更新聯(lián)系方式、房屋使用狀態(tài)等信息，確保賬單送達(dá)準(zhǔn)確性；對(duì)增值服務(wù)費(fèi)用及時(shí)錄入系統(tǒng)并同步至財(cái)務(wù)部門；配合催收工作，提供業(yè)主溝通記錄、服務(wù)履約證據(jù)等資料。（二）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)應(yīng)收賬款核算與統(tǒng)計(jì)，按月編制《應(yīng)收賬款明細(xì)表》，分析賬齡結(jié)構(gòu)、逾期率等核心指標(biāo)；審核賬單合規(guī)性（如收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與合同一致性、增值服務(wù)費(fèi)用依據(jù)等），定期與運(yùn)營部門核對(duì)數(shù)據(jù)；牽頭組織壞賬風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，提出核銷或訴訟建議，報(bào)管理層審批；對(duì)接稅務(wù)、審計(jì)等外部機(jī)構(gòu)，確保管理符合財(cái)稅法規(guī)要求。（三）法務(wù)部（或外聘法律顧問）審核服務(wù)合同收款條款，確保違約責(zé)任、爭議解決方式合法且具備可執(zhí)行性；對(duì)逾期超3個(gè)月且催收無效的賬款，啟動(dòng)法律程序（如發(fā)送律師函、申請(qǐng)支付令、提起訴訟等）；參與壞賬核銷合規(guī)性審查，提供法律風(fēng)險(xiǎn)提示。（四）管理層審批應(yīng)收賬款管理重大決策（如壞賬核銷、訴訟授權(quán)、信用政策調(diào)整等）；統(tǒng)籌各部門協(xié)作，協(xié)調(diào)資源支持催收工作（如授權(quán)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)、調(diào)配人員等）；定期聽取應(yīng)收賬款管理報(bào)告，督導(dǎo)問題整改。三、全流程管理要點(diǎn)（一）賬款形成：源頭把控合同標(biāo)準(zhǔn)化：服務(wù)合同需明確繳費(fèi)模式（如“先服務(wù)后收費(fèi)”或“預(yù)付費(fèi)”）、繳費(fèi)周期（季度/半年/年度）、繳費(fèi)截止日及逾期違約金計(jì)算方式（建議日息萬分之三至五，兼顧合規(guī)性與約束性）。信息精準(zhǔn)性：業(yè)主入住時(shí)，運(yùn)營部采集完整聯(lián)系方式（含手機(jī)、微信、郵寄地址）、房屋權(quán)屬證明等資料，存入系統(tǒng)并定期更新（每年核對(duì)一次）。（二）賬單管理：清晰透明賬單生成：每月5日前，運(yùn)營部根據(jù)服務(wù)記錄、合同條款生成《繳費(fèi)通知單》，經(jīng)財(cái)務(wù)部審核后，通過短信、微信公眾號(hào)、郵寄（針對(duì)失聯(lián)業(yè)主）等多渠道送達(dá)。異議處理：業(yè)主對(duì)賬單提出異議時(shí)，運(yùn)營部3個(gè)工作日內(nèi)核查（如服務(wù)未履約、計(jì)費(fèi)錯(cuò)誤等）；確屬公司責(zé)任的，立即調(diào)整賬單并致歉；屬業(yè)主誤解的，提供服務(wù)記錄（如巡邏簽到表、設(shè)施維修單）說明。（三）催收?qǐng)?zhí)行：分級(jí)施策逾期16-30天：運(yùn)營部主管介入，通過電話或上門溝通，了解未繳費(fèi)原因（如經(jīng)濟(jì)困難、對(duì)服務(wù)不滿），針對(duì)性解決（如協(xié)商分期繳費(fèi)、記錄服務(wù)改進(jìn)建議）。逾期31-90天：財(cái)務(wù)部聯(lián)合法務(wù)部，向業(yè)主發(fā)送《催款函》（注明逾期天數(shù)、違約金、法律后果），同時(shí)暫停部分增值服務(wù)（如門禁升級(jí)、車位使用權(quán)），但保留基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)（避免違法）。逾期90天以上：法務(wù)部評(píng)估訴訟成本與勝訴概率，對(duì)具備償還能力的業(yè)主，啟動(dòng)訴訟程序；對(duì)確無償還能力的（如業(yè)主破產(chǎn)、房屋空置多年），按壞賬處理流程提報(bào)核銷。（四）壞賬核銷：合規(guī)嚴(yán)謹(jǐn)壞賬認(rèn)定需滿足以下條件之一：業(yè)主失聯(lián)且無法通過公示、訴訟等方式追償；法院判決執(zhí)行無果；業(yè)主破產(chǎn)清算后無剩余財(cái)產(chǎn)可供分配。核銷流程：財(cái)務(wù)部提出申請(qǐng)，附催收記錄、法律文書、資產(chǎn)核查報(bào)告等資料，經(jīng)管理層審議、監(jiān)事會(huì)備案后，進(jìn)行賬務(wù)核銷（核銷后仍保留追償權(quán)，若業(yè)主后續(xù)還款，沖減當(dāng)期收入）。四、風(fēng)險(xiǎn)防控體系（一）客戶信用管理新業(yè)主入住時(shí)，運(yùn)營部可通過查詢裁判文書網(wǎng)、征信報(bào)告（業(yè)主自愿授權(quán)）等評(píng)估信用狀況；對(duì)信用不良者（如多次拖欠物業(yè)費(fèi)、涉訴未履行），協(xié)商提高預(yù)繳周期（如季度改月度）或要求繳納押金。老業(yè)主每年度進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，將繳費(fèi)記錄、溝通配合度等納入評(píng)分；對(duì)A級(jí)業(yè)主（無逾期記錄）提供繳費(fèi)優(yōu)惠（如年度繳費(fèi)減免1個(gè)月費(fèi)用），對(duì)C級(jí)業(yè)主（逾期超3次）限制增值服務(wù)申請(qǐng)。（二）合同風(fēng)險(xiǎn)防控服務(wù)合同需明確“物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與繳費(fèi)義務(wù)掛鉤”，即若物業(yè)公司未按合同履約，業(yè)主可暫緩繳費(fèi)（需書面告知并留存證據(jù)），避免因服務(wù)瑕疵導(dǎo)致大規(guī)模欠費(fèi)。對(duì)商業(yè)物業(yè)、租戶較多的項(xiàng)目，合同約定“業(yè)主對(duì)租戶欠費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任”，或要求租戶直接與物業(yè)公司簽約，降低業(yè)主轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的可能。（三）預(yù)警機(jī)制建設(shè)財(cái)務(wù)部每月編制《應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警表》，對(duì)逾期率超10%的項(xiàng)目、賬齡超90天的賬款進(jìn)行紅色預(yù)警，報(bào)管理層召開專題會(huì)議分析原因（如服務(wù)質(zhì)量問題、市場競爭導(dǎo)致業(yè)主流失）。運(yùn)營部建立“業(yè)主溝通臺(tái)賬”，對(duì)提出服務(wù)投訴且未繳費(fèi)的業(yè)主，優(yōu)先處理投訴并跟蹤繳費(fèi)進(jìn)度，避免小問題演變?yōu)殚L期欠費(fèi)。五、考核與激勵(lì)機(jī)制（一）考核指標(biāo)應(yīng)收賬款回收率：按季度考核，目標(biāo)值不低于95%（新交付項(xiàng)目可適當(dāng)放寬至90%），計(jì)算公式為“（當(dāng)期實(shí)收金額÷當(dāng)期應(yīng)收金額）×100%”。逾期率：考核賬齡超30天的賬款占比，目標(biāo)值不高于5%；逾期率每降低1%，對(duì)應(yīng)部門績效加分。（二）激勵(lì)措施對(duì)超額完成回收率目標(biāo)的團(tuán)隊(duì)，按超額部分的1%-3%計(jì)提獎(jiǎng)金（具體比例根據(jù)公司利潤情況調(diào)整），獎(jiǎng)金向一線催收人員傾斜。連續(xù)兩年考核優(yōu)秀的員工，晉升、調(diào)薪時(shí)優(yōu)先考慮；對(duì)考核不達(dá)標(biāo)的團(tuán)隊(duì)，提交整改方案，限期內(nèi)未改善的，調(diào)整部門負(fù)責(zé)人。六、附則本辦法自發(fā)布之日起施行，原有規(guī)定與本辦法沖突的，以本辦法為準(zhǔn)。各項(xiàng)目可結(jié)合當(dāng)?shù)卣?、業(yè)主結(jié)