正文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u借鑒：參考財(cái)政貼息費(fèi)貸的模式 4潛在財(cái)政貼息的指向穩(wěn)房價(jià) 5銀行凈息差的約束與量 7潛在財(cái)政貼息的操作想 9發(fā)金源人揭與房交例推法 9有行放例推法 9在地徑 9潛在財(cái)政貼息背后的政、貨幣協(xié)同與市影響 106總結(jié) 11圖表目錄圖表1:費(fèi)貼覆品類年9月商零額（位億） 4圖表2:融構(gòu)款均利和業(yè)行差單位） 5圖表3:價(jià)期房呈現(xiàn)步響系單：） 5圖表4:點(diǎn)市手宅租回率同平房貸率單：） 6圖表5:港年5月揭利低租回率，房指止（位） 6圖表6:人房款額及占貸比（位：億，） 7圖表7:算新當(dāng)首付例過68（單：） 8圖表8:2025半報(bào)大行產(chǎn)務(wù)良情（單：，分） 8圖表9:兩央買國債情（位億） 10借鑒：參考財(cái)政貼息消費(fèi)貸的模式首先要明確，當(dāng)前財(cái)政支持地產(chǎn)既有必要性，也有充足空間。從必要性來看，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)上下游涉及行業(yè)眾多，其平穩(wěn)運(yùn)行直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)大盤與金融安全，而當(dāng)前市場面臨的房價(jià)預(yù)期下行、居民購房成本壓力等問題，需要財(cái)政層面給出精準(zhǔn)回應(yīng)。從空間來看，2024而消費(fèi)貸貼息的成功，恰好為財(cái)政支持地產(chǎn)提供了可直接復(fù)制的高效模式。核心邏輯有三點(diǎn)：第一，模式已被驗(yàn)證有效。消費(fèi)貸僅1個(gè)百分點(diǎn)的年貼息比例，就帶動(dòng)相關(guān)品91111140920259圖表1:消費(fèi)貸貼息覆蓋品類歷年9月的商品零售額（單位：億元）7,000.006,000.005,000.004,000.003,000.002,000.001,000.000.002012-092013-092014-092015-092016-092017-092018-092019-092020-092021-092022-092023-092024-092025-09家用電器和音像器材類:當(dāng)月值 通訊器材類:當(dāng)月值 汽車類:當(dāng)月值 家具類:當(dāng)月值第二，破解核心矛盾的適配性。消費(fèi)貸貼息完美解決了降利率與保息差的矛盾——財(cái)政承擔(dān)部分利息，銀行盈利不受損，借款人成本下降，這恰好擊中了當(dāng)前房貸利率下行的最大瓶頸（國有大行凈息差僅1.31，行業(yè)平均1.42，直接降LPR會加劇利差下行）；融構(gòu)款均率商業(yè)行差單：）2.202.001.801.601.401.201.00

5.505.004.504.003.503.00凈息差:商業(yè)銀行 凈息差:大型商業(yè)銀行 金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率（右軸）第三，契合財(cái)政支持的精準(zhǔn)導(dǎo)向。消費(fèi)貸貼息聚焦剛需領(lǐng)域，通過場景限定實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)滴灌，這與地產(chǎn)房住不炒、支持首套及改善型需求的導(dǎo)向一致，能讓財(cái)政資金用在刀刃上，避免投機(jī)性需求擠占政策紅利。簡單說，財(cái)政有空間支持地產(chǎn)，消費(fèi)貸貼息有成熟模式可復(fù)制，兩者結(jié)合催生的房貸貼息，既是財(cái)政支持地產(chǎn)從供給端向需求端延伸的自然選擇，也是兼顧政策效果、金融安全與市場公平的最優(yōu)解之一。潛在財(cái)政貼息的指向：穩(wěn)房價(jià)明確一點(diǎn)，房貸貼息的核心是穩(wěn)房價(jià)，而非簡單刺激銷量，這是理解這一政策的關(guān)鍵。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的核心矛盾，是房價(jià)預(yù)期下行引發(fā)的資產(chǎn)價(jià)格螺旋風(fēng)險(xiǎn)——當(dāng)房價(jià)持續(xù)下跌，購房者買漲不買跌情緒加劇，房企去庫存困難，進(jìn)而導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露，最終傳導(dǎo)至金融體系。而房價(jià)缺乏支撐的核心原因，是房貸利率與租金回報(bào)率的顯著倒掛。房價(jià)期房呈同影響系單：）40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.002013-062013-102013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-062023-102024-022024-062024-102025-022025-06-5.00-10.00城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查:未房價(jià)預(yù)期比重:"上漲" 新建商品住宅:70個(gè)大中市:同比從麟評居住大數(shù)據(jù)研究院的調(diào)查來看，2025年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率已升至2.08。1.611.891.76，3.06重點(diǎn)市手宅金報(bào)率同平房利（單：）8.007.006.005.004.003.002.002008-122009-052008-122009-052009-102010-032010-082011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-122024-052024-102025-032025-08深圳:租金回報(bào)率:二手住宅 北京:租金回報(bào)率:二手住宅上海:租金回報(bào)率:二手住宅 中國:金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)均利率:個(gè)人住房貸款參考香港經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)房貸利率低于租金回報(bào)率時(shí)，市場預(yù)期會顯著企穩(wěn)。該經(jīng)驗(yàn)遷移運(yùn)用到內(nèi)地，更加凸顯降息對房價(jià)企穩(wěn)的效果。但是境內(nèi)銀行凈息差目前較低，潛在的財(cái)政對房貸貼息，就是想在不損害銀行凈息差的背景下，達(dá)到類似降息的穩(wěn)房價(jià)效果。圖表5:香港年5月揭率于租回率，價(jià)數(shù)止（位）43210

4003803603403203002020-012020-032020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-012025-032025-052025-07香港按揭利率 租金回報(bào)率 中國香港:售價(jià)指數(shù):私人住宅:所有類別（右軸）所以，房貸貼息的本質(zhì)是隱形降息——通過財(cái)政資金直接降低購房者實(shí)際利率，收斂與租金回報(bào)率的利差，重建房價(jià)的底部支撐，阻斷下行螺旋。它不會像強(qiáng)刺激政策那樣推動(dòng)銷量爆發(fā)式增長，更多是帶動(dòng)剛需與改善型需求溫和釋放，讓市場逐步筑底。銀行凈息差的約束與考量銀行息差壓力是當(dāng)前房貸利率下行的主要約束，潛在的房貸貼息如何平衡政策目標(biāo)與銀行利益？這正是房貸貼息模式的核心優(yōu)勢——它能實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)與銀行利益的雙贏，而消費(fèi)貸貼息已經(jīng)驗(yàn)證了這一點(diǎn)。首先，銀行盈利不受損。個(gè)人住房貸款是銀行的核心信貸資產(chǎn)，2025年三季度個(gè)人住房貸款余額已達(dá)37.4萬億元，仍占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的13.9。如果單純下調(diào)房貸利率，會直接壓縮銀行盈利空間，與三季度貨幣政策保息差的導(dǎo)向背離。而房貸貼息由財(cái)政承擔(dān)部分利息成本，銀行仍能維持原有利率水平的收益，既滿足了購房者降成本的需求，又保障了自身盈利穩(wěn)定性?？铑~模和占總款例單：億元）

22.0020.0018.0016.0014.0012.0010.002006-062006-122007-062006-062006-122007-062007-122008-062008-122009-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122023-062023-122024-062024-122025-06中國:個(gè)人住房貸款余額 占總貸款比例（右軸）其次，降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。/（及預(yù)收款），20251-1068.22。盡管2024年517新政降低首套房首付比例下限到15，但之后居民實(shí)際購買新房的首付比例反而繼續(xù)提升。圖表7:測算新當(dāng)首比超過68（單：）78.0076.0074.0072.0070.0068.0066.0064.0062.002006-022006-082007-022007-082006-022006-082007-022007-082008-022008-082009-022009-082010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-022023-082024-022024-082025-022025-08測算首付比例注：首付比例測算，采取統(tǒng)計(jì)局全國地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，定金及預(yù)收款/（定金及預(yù)收款+個(gè)人按揭）當(dāng)下新購房群體，對于按揭采取了較高的首付比例，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)承受能力有所提升，貼息政策能吸引這類優(yōu)質(zhì)客戶入市。對于銀行來說，當(dāng)下的新購房群體也是信用風(fēng)險(xiǎn)更小的客戶。最終如果財(cái)政貼息能吸引此類低杠桿、低風(fēng)險(xiǎn)偏好的購房者申請個(gè)人住房貸款，對于銀行整體的資產(chǎn)質(zhì)量也會有所提升。圖表8:2025年年六行業(yè)務(wù)良情（位，百點(diǎn)）6 0.65 0.44 0.23 02 -0.21 -0.40中國銀行 工商銀行 農(nóng)業(yè)銀行 建設(shè)銀行 交通銀行 郵儲銀行

-0.6房地產(chǎn)業(yè)不良率（） 個(gè)人住房不良率（）房地產(chǎn)業(yè)較去年末（右軸，百分點(diǎn)） 個(gè)人住房較去年末（右軸，百分點(diǎn)）而最后，潛在的財(cái)政貼息，還可以提升銀行參與積極性。消費(fèi)貸貼息實(shí)施后，建行、農(nóng)行等機(jī)構(gòu)快速上線專屬系統(tǒng)，兩個(gè)月內(nèi)就帶動(dòng)大量合規(guī)投放，證明銀行對這種無成本擴(kuò)表模式的認(rèn)可。房貸貼息若按同樣邏輯推進(jìn)，銀行的參與意愿會顯著提升，政策落地效率也會更高。潛在財(cái)政貼息的操作設(shè)想房貸貼息的復(fù)雜程度遠(yuǎn)高于消費(fèi)貸。如果潛在財(cái)政貼息覆蓋所有存量個(gè)人住房貸款，則涉及37.4萬億元存量（2025年三季度數(shù)據(jù)），落地必然是分步推進(jìn)、梯度實(shí)施的節(jié)奏，核心要兼顧財(cái)政可承受與政策可持續(xù)。100bp，年資3800202415660.70。1.56。111-1044.8。20251020242024算為.56萬億（10-.82.84萬億。我們還可以從六大行2024年投放個(gè)人住房貸款規(guī)模和余額比例來推斷。2024年年報(bào)中披露投放（而非余額新增）個(gè)人住房貸款規(guī)模的是建設(shè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行，其投放量分別是7263億和6111億，而建行和農(nóng)行的個(gè)人住房貸款存量規(guī)模分別為6.19萬億和4.98萬億。202413374量個(gè)人住房貸款規(guī)模為11.17萬億。（11.172024額37.68億例）為29.64那假設(shè)可推全商銀行2024投個(gè)住款規(guī)為13374億/29.64=45121億元，即4.51萬億。在此，我們做出推斷，一年商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款投放量的規(guī)模大概在3-4.5萬億左右，如果潛在財(cái)政貼息僅覆蓋增量個(gè)人住房貸款，且貼息比例為1個(gè)百300-45037.4（2025。因此，潛在財(cái)政貼息覆蓋范圍是否包含存量發(fā)貸，相應(yīng)的財(cái)政壓力差異顯著。潛在落地路徑參考消費(fèi)貸先試點(diǎn)、后擴(kuò)圍的經(jīng)驗(yàn)，房貸貼息大概率先從新增首套房貸入手，試點(diǎn)城市可能優(yōu)先選擇一線城市及核心二線——這些城市租金回報(bào)率與房貸利率倒掛更明顯，房價(jià)壓力更大。（2019-2021延伸。期限方面，房貸周期長達(dá)30年，長期貼息會加重財(cái)政負(fù)擔(dān)。參考房價(jià)止跌的預(yù)21。20253000后續(xù)如果增發(fā)特別國債，專門用于房貸貼息，則可以大大降低中央財(cái)政支出的壓力。同時(shí)，預(yù)計(jì)會伴隨央行購債操作，形成財(cái)政發(fā)債+央行購債+銀行投放+財(cái)政貼息的閉環(huán)，既保障資金供給，又釋放流動(dòng)性支持信號，避免單一資金來源壓力過大。（）3,500.003,000.00

3,000.002,000.002,000.002,000.002,000.002,000.001,000.00200.002,000.001,500.001,000.00500.000.002024-08 2024-09 2024-10 2024-11 2024-12 2025-10潛在財(cái)政貼息背后的財(cái)政、貨幣協(xié)同與市場影響房貸貼息不是孤立政策，其影響會延伸至地產(chǎn)、銀行、利率債等多個(gè)領(lǐng)域，但核心是穩(wěn)預(yù)期而非強(qiáng)刺激。對房地產(chǎn)市場而言，最直接的影響是房價(jià)形成底部支撐——當(dāng)貼息后房貸利率與租金回報(bào)率收斂，住房資產(chǎn)的潛在收益會超過資金成本，