鄂州地產(chǎn)行業(yè)市場調研報告PART1：宏觀環(huán)境分析區(qū)域地理人口狀況經(jīng)濟概況城市規(guī)劃政策環(huán)境2區(qū)域地理鄂州市位于湖北省的東部，長江

中游南岸，屬于省轄市；西接“九省通衢”的武漢，東連“礦

冶之城”黃石，北與黃岡市隔江相

望，南同咸寧市瀕湖毗鄰，距武漢

市約60公里左右；屬于武漢1+8城

市圈優(yōu)先開發(fā)區(qū)域；鄂州市轄3個市轄區(qū)：鄂城、華容、

梁子湖3區(qū)，面積1504平方公里，

政府在鄂城區(qū)。鄂州位于湖北省東部，長江中游南岸，緊鄰武漢，具有貫通南北、承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢3人口狀況根據(jù)2010年第六次全國人口普查，

常住人口為104.87萬人。人口規(guī)劃：遠期（2020年）鄂州市域總人口約為166萬人。其中城鎮(zhèn)人口約為131.2萬人，農(nóng)村人口約為34.8萬人；遠景（2030年）鄂州市域總人口約為190萬人。其中城鎮(zhèn)人口約為160萬人，農(nóng)村人口約為30萬人。城區(qū)人口增長的結果持續(xù)的住宅消費需求；就業(yè)與消費的增長帶動商務、商業(yè)設施的增加；商務區(qū)、商業(yè)區(qū)隨著城市擴張變化。鄂州市人口增長較快，成為房地產(chǎn)市場的發(fā)展重要保障4經(jīng)濟狀況GDP：2011年鄂州市GDP為490.89億元，同比上年增長16%；固定資產(chǎn)投資總額：2011年，全市固定資產(chǎn)投資達到336.85億元，比上年增長37.5%；社會消費品零售總額：2011年，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額153.7億元，同比上年增長17.8%鄂州市GDP、固定資產(chǎn)投資與社會消費品零售總額穩(wěn)步大幅增長，經(jīng)濟發(fā)展較好5城鎮(zhèn)居民可支配收入：2011年，鄂州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達17008元，同比增長15.01%；農(nóng)民人均收入：2011年，農(nóng)民人均收入達7909元，同比增長19.09%鄂州城鎮(zhèn)居民消費特點消費觀念不斷更新，消費行為趨于理性。消費結構繼續(xù)優(yōu)化，“享受發(fā)展型”消費特征明顯；消費升級步伐加快，消費級別不斷擴大。消費方式發(fā)生轉變，消費領域逐步拓展，貸款消費逐步被越來越多的人認識和采用。居民可支配收入均有較大增長，整體消費能力逐漸增強，消費特點趨向一二線城市6“兩圈一帶”的建設將促進鄂州市經(jīng)濟的發(fā)展“兩圈一帶”（武漢城市圈、鄂西生態(tài)文化旅游圈、長江經(jīng)濟帶）戰(zhàn)略的推出為鄂州經(jīng)濟發(fā)展帶來較大的推動；目前，鄂州招商引資成效顯著，大項目頻頻入駐，鄂州經(jīng)濟新的增長點正在逐步推進。7城市規(guī)劃老城區(qū)：定位于市級商業(yè)中心，由武昌大道、明堂路、湖濱西路和南浦路三橫一縱所串成的區(qū)域構成一級商業(yè)中心；構筑以南浦路為縱軸，串聯(lián)明堂市場，銀泰百貨，武商量販，萬聯(lián)購物廣場三個市級商業(yè)功能區(qū)，組成市級商業(yè)核心區(qū)；城南新區(qū)：城區(qū)重心南移，城南新區(qū)規(guī)劃面積占城區(qū)總面積的一半左右；城東新區(qū)：以花湖開發(fā)區(qū)為依托，形成東片城鎮(zhèn)群。城區(qū)規(guī)劃：鄂城區(qū)為主城區(qū)，片區(qū)重點向南、東發(fā)展，本項目位于城市未來發(fā)展方向上8武鄂一體化催生了鄂州市的新區(qū)，也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了更為全面的舞臺打破行政區(qū)域的界限，設立主城綜合功能區(qū)、鄂城轉型發(fā)展新區(qū)、葛華科技新城、梁子湖生態(tài)旅游度假區(qū)、華容臨港新城等五個功能區(qū)，明確發(fā)展方向，定位發(fā)展，這將為樓市發(fā)展提供更為全面的舞臺。9交通規(guī)劃完善三通道即依托滬蓉線、武九線，建成5條東西向公鐵聯(lián)運、無縫銜接的快捷通道；依托武廣高速、武鄂黃城際鐵路，形成5條南北向公鐵聯(lián)運、無縫對接的快捷通道；依托長江航道，規(guī)劃開辟百里長港旅游航道。八大客運集散中心即主要建設三江港物流中心、鄂州火車站客運中心、梧桐湖旅游客運中心、五丈港物流中心、葛店港物流中心、鄂東中長途客運中心、花湖綜合運輸業(yè)中心。建設一系統(tǒng)即建成以武漢新港三江港區(qū)為核心的鄂州綜合物流信息系統(tǒng)，實現(xiàn)貨物的“零運轉”和物流過程的“無縫對接”。完善的交通線，實現(xiàn)“無縫對接”通過“完善三通道”、“打造八大客運集散中心”、“建設一系統(tǒng)”，促進各種交通方式實現(xiàn)有效銜接和協(xié)調配套，促進各種交通方式信息共享和系統(tǒng)融合。10武漢到黃石城際鐵路武漢到咸寧城際鐵路武漢到孝感城際鐵路武漢到黃岡城際鐵路這4條城際鐵路相繼通車后，武漢城市圈將成為繼長三角、珠三角之后，又一個擁有密集城際鐵路的地區(qū)。這必將為樓市發(fā)展帶來更多機遇。城際鐵路的開通使鄂州融合武漢“半小時經(jīng)濟圈”11四橫四縱格局呈現(xiàn)

四橫：106國道、樊湖線、

葛湖線、鄂黃大橋連接線

四縱：316國道、鐵賀線、

武黃一級公路，鄂黃線重大工程建設成果漢鄂快速公路城市中軸線楊葉大道迎賓大道鄂州市內部網(wǎng)絡交通逐步完善12宏觀政策限購限貸抑價土地市場控制住宅市場…持續(xù)調控房地產(chǎn)市場低迷地方微調兩次降息穩(wěn)定國家多次重申堅持政策不動搖2009年開始2012年此次調控持續(xù)周期較長，對房地產(chǎn)市場影響較大，鄂州作為三四線城市，所受影響相對較小，但仍有小幅下降。今年下半年銷量相比上半年有所回升，但價格基本穩(wěn)定。近年來國家加大對房地產(chǎn)市場的調控，打壓力度持續(xù)不放松，政策不容樂觀131月溫家寶主持國務院會議工作部署明確表示：鞏固房地產(chǎn)市場調控成果，抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸2月央行金融市場工作座談會表明：滿足首次購房家庭的貸款需求3月溫總理工作報告：房價遠沒回到合理價位、調控不放松4月溫家寶在福州召開的福建、上海、江蘇、浙江四省經(jīng)濟座談會報告表示：堅定不移繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調控政策5-6月溫家寶在國務院常務會議：當前經(jīng)濟下行壓力加大，穩(wěn)增長放在更加重要的位置，要穩(wěn)定房地產(chǎn)調控政策政策分水嶺2012年1-6月中央態(tài)度一覽全國政策：中央態(tài)度從1-4月房地產(chǎn)調控不放松，到5-6月份穩(wěn)增長變?yōu)槭滓恢?42011年年底至2012年年初，北京、上海、天津、武漢等城市調整普通住宅界定標準，減免稅費（默許）2011年2012年1月2月3月4月5月6月契稅減免政策公積金放寬政策2012年3-4月至少14個城市密集上調公積金繳存基數(shù)或放寬公積金貸款額度，上調額度15%-25%不等。其中武漢以最高能貸總房款80%最受關注（默許）購房補貼政策5月?lián)P州出臺對個人新購買精裝房給予4‰-6‰獎勵的政策5月遼寧營口出臺對公務員購房補貼人均5萬元（默許）限購放松政策2月上海降低二套房購買門檻，持居住證滿三年可購買（叫停）5月石家莊擬放寬人均居住面積低于30㎡人群購買第三套房（叫停）紅線默許嚴禁需斟酌放松政策分類時間紅線界限意義：中央調控紅線以限購為底線。中央態(tài)度明確，短期紅線不得逾越2月蕪湖出臺政策：90㎡以下商品住宅補貼50-200元/㎡（叫停）全國政策：各地政府微調不斷，從契稅減免到密集放松公積金貸款額度再到對部分群體購房補貼，不斷試探中央底線15房產(chǎn)稅試點限購令或將退市國內外經(jīng)濟形勢復雜和嚴峻2012年是政府換屆的一年，從穩(wěn)定的角度出發(fā)，整個市場不會大起大落保障房大力建設將減少民怨房產(chǎn)稅試點經(jīng)濟形勢復雜和嚴峻政府換屆加大保障性住房建設2012年年中宏觀政策房地產(chǎn)調控政策將逐步、小幅調整從當前政府態(tài)度看，樓市調控2012年上半年暫不會放松，市場面臨的宏觀環(huán)境依舊嚴峻，2012年上半年的壓力依舊較大，上半年房地產(chǎn)下行的趨勢難以扭轉。國內外經(jīng)濟環(huán)境的惡化，政府會調控政策將會有所放松,目前已呈現(xiàn)松動跡象。而之前地方政府確實有此沖動，如中山市限價令放開等。而今年也是政府換屆的一年，從穩(wěn)定的角度出發(fā)，整個市場也不會大起大落。2012年年中宏觀政策房地產(chǎn)調控政策有望逐步、小幅放松。16近年來，鄂州房價一直處于上漲狀態(tài)，2007年漲幅達到最大，增長接近40%；此后受金融危機的影響增長有所放緩，但隨著經(jīng)濟形勢的好轉，2009后又有較大幅度的增長，現(xiàn)今主城區(qū)均價約3200元/㎡。近幾年鄂州房價走勢17宏觀環(huán)境區(qū)位人口：緊鄰武漢，為武漢城市圈重要組成部分，城鎮(zhèn)人口增長較快依托大武漢，實現(xiàn)武—鄂一體化發(fā)展，加快城市化進程，人口的增長促進購房的剛性需求經(jīng)濟：經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，消費水平快速提高，消費特點趨向大中型城市消費能力的提高，增加了房地產(chǎn)的有效需求，規(guī)劃：重點向南、東發(fā)展，實現(xiàn)功能分區(qū)項目片區(qū)處于東軸線上，是城市發(fā)展方向，周邊各項配套將逐漸完善對本項目的影響交通：城際交通網(wǎng)絡四通八達，項目處于優(yōu)勢地段，周邊干道眾多政策：宏觀調控不松動，后期市場不容樂觀，且鄂州征收房產(chǎn)稅的消息也逐漸被釋放。項目占據(jù)交通優(yōu)勢，保障了生活節(jié)奏后期政策環(huán)境不樂觀，投資需謹慎宏觀環(huán)境小結18PART2：區(qū)域市場分析土地市場概況住宅市場概況商業(yè)市場概況19土地市場概況2021序號地址面積

（公頃）面積

（畝）容積率建筑面積（萬m2）成交價格（萬元）樓面地價（元/m2）土地單價（萬元/畝）使用年限產(chǎn)權人成交時間1新廟鎮(zhèn)英山村大橋連接線與濱湖南路東北角地塊1.8339427.54.58.3319038711670鄂州市仁和礦業(yè)有限公司2012/6/52迎賓大道與天龍路交匯處東南側5.2440678.74.825.21454357818570湖北駿中城投資有限公司2012/7/53鄂燕黃路北側0.156612.31.80.3772733370鄂州市中強房地產(chǎn)置業(yè)開發(fā)有限公司2012/6/54濱港東路西側、英山村一組南側地塊1.8474527.72.85.2290756210570武漢新建總建設集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012/6/55吳都大道北側1.7761226.647.1394555514870湖北煒裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012/5/166壽昌大道與濱湖東路交叉處東南角1.727625.92.54.322035108570湖北豐碩園置業(yè)有限公司2012/2/77濱湖南路南側、廟腳洪公寓西側3.2803949.2619.7956748619470湖北巨源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012/4/258張家灣1.6386924.62.454.018344577570鄂州市天安置業(yè)發(fā)展有限公司2012/4/259洋瀾路西側祝家灣0.149072.250.734145815370鄂州市永森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012/4/2510鄂黃大橋連接線西側、武昌大道南側0.9637814.51.31.312319838570湖北永華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012/5/11土地市場概況2012年鄂州主城區(qū)住宅用地交易情況資料來源于：中國土地市場網(wǎng)22序號地址面積

（公頃）面積

(畝)容積率建筑面積（萬m2）成交價格（萬元）樓面地價（元/m2）土地單價（萬元/畝）使用年限產(chǎn)權人成交時間1鄂燕黃公路北側大橋連接線西側5.340180.12.6914.457203987170鄂州蟠龍大市場開發(fā)有限公司2011/12/142江碧路西側、壽昌大道南側1.044815.72.82.911153817170鄂州祥達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/11/163新廟鎮(zhèn)0.19172.91.50.31555395470湖北龍德置業(yè)有限公司2011/11/154明堂西路南側0.32654.91.50.5833170117070湖北大維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/11/155文星大道北側、百靈通信廣場東側0.0671.01.650.1988869870湖北坤勝置業(yè)發(fā)展有限公司2011/10/316鳳凰街辦菜園頭村六組1.822927.335.59731783670鄂州市泓澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/10/217濱湖南路南側、市委黨校西側3.726955.92.59.342604577670湖北浙商銀河地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/9/298鳳凰路東側0.12171.83.80.524853613670鄂州市中強房地產(chǎn)置業(yè)開發(fā)有限公司2011/9/22011年鄂州主城區(qū)住宅用地交易情況資料來源于：中國土地市場網(wǎng)23序號地址面積

（公頃）面積

（畝）容積率建筑面積（萬m2）成交價格（萬元）樓面地價（元/m2）土地單價（萬元/畝）使用年限產(chǎn)權人成交時間9多佳二路、江碧路、濱湖西路圍合5.810787.2211.657804976670上海意邦置業(yè)有限公司2011/8/3110吳都大道北側、迎賓大道東側3.578353.72.810.039923987470湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/5/911吳都大道北側、龔家灣東側2.813242.21.85.121224195070武漢大鼎物質發(fā)展有限責任公司2011/4/1412古樓街辦五里墩花園路2.311734.72.86.58981392670鄂州鑫源偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/4/1313古樓街辦五里墩花園路2.429536.42.86.89841452770鄂州鑫源偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/4/1314古樓街辦五里墩花園路2.308434.62.86.510161572970鄂州鑫源偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/4/1315老將軍路西側、學府路南側4.443666.72.410.715601462370湖北志裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/3/116洋瀾路西側祝家灣5.328779.9526.61216145615270鄂州市永森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/1/182011年鄂州主城區(qū)住宅用地交易情況資料來源于：中國土地市場網(wǎng)24序號地址面積（公頃）面積（畝）容積率建筑面積（萬m2）成交價格（萬元）樓面地價（元/m2）土地單價（萬元/畝）使用年限產(chǎn)權人成交時間1鄂燕黃路西側、沙楊路南側0.174672.60.50.113215115040鄂州市利群工貿(mào)有限公司2012/5/82十一號路與迎賓大道東南角2.116531.71.22.5299011779440湖北省電力公司鄂州供電公司2011/12/283鄂燕黃公路北側大橋連接線西側12.0549180.81.7320.995274575340鄂州蟠龍大市場開發(fā)有限公司2011/12/144武昌大道西段0.11431.720.21134946640中國石油天然氣股份有限公司湖北鄂州銷售分公司2011/11/155迎賓大道東側、交通局北側2.309434.65.913.6384128211140湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/5/92011年至今鄂城區(qū)主城區(qū)商服用地交易情況資料來源于：中國土地市場網(wǎng)25鄂州市鄂城區(qū)主城區(qū)土地市場小結2011年鄂州市鄂城區(qū)主城區(qū)住宅用地拍賣市場活躍，以南區(qū)交易最多。2012年則進一步向南區(qū)和東區(qū)集中。2011年鄂城區(qū)主城區(qū)住宅用地拍賣平均地價達到67萬/畝，平均樓面地價為358元/m2。2012年則平均地價達到143萬/畝，平均樓面地價為524元/m2，土地單價漲幅超過100%。2011年至今鄂城區(qū)主城區(qū)商業(yè)用地拍賣5宗，集中于東區(qū)和南區(qū)。東區(qū)、南區(qū)商業(yè)用地市場開始活躍。2011年至今鄂城區(qū)主城區(qū)商服用地拍賣平均地價達到66萬/畝，平均樓面地價為445元/m2。而南區(qū)平均地價為最高，達到103萬/畝，平均樓面地價為445元/m2。26鄂州市鄂城區(qū)主城區(qū)土地市場小結北區(qū)西區(qū)南區(qū)東區(qū)鄂州市鄂城區(qū)主城區(qū)2011北區(qū)住宅土地單價47萬/畝，樓面地價283元/m2。2012年無交易記錄。2011西區(qū)住宅土地單價71萬/畝，樓面地價381元/m2。2012年無交易記錄。2011東區(qū)住宅土地單價50萬/畝，樓面地價294元/m2。2012年東區(qū)住宅土地單價103萬/畝，樓面低價495元/m2。2011南區(qū)區(qū)住宅土地單價98萬/畝，樓面地價42元/m2。2012年南區(qū)住宅土地單價157萬/畝，樓面低價531元/m2。住宅市場概況27GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系4%─5%5%─8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展鄂州市達到：15.1%。從模型判斷，鄂州市房地產(chǎn)應該處于快速發(fā)展期800─4，0004000─8，0008000─20，0000─800啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系：(單位US$)鄂州市達到：2024美元。從模型判斷，鄂州市房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期鄂州屬于三線城市，當前房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段住宅市場概況28年份房屋施工面積（萬平方米）增長率（%）竣工面積（萬平方米）增長率（%）銷售額（億元）增長率（%）2005年255.6619.846.1026.35.2070.72006年318.8124.7186.0428.37.4743.692007年430.214.3309.415.68.6015.12008年462.32.2326.13.511.1511.72009年586.426.8341.54.715.4243.22010年510.94-12.87389.9914.2————2005-2011年鄂州市住宅施工、竣工和銷售額近7年來，鄂州市房屋施工面積與竣工面積都有所提升，特別是07年之后，出現(xiàn)了大幅的提升，施工面積保持在400萬平米以上，竣工面積保持在300萬平米以上；鄂州2012年全年商品房銷售面積在60萬平米左右，市場處于供大于求局面。近年來鄂州住宅供需兩旺，但供給還是大于需求29住宅市場分為三個板塊：老城區(qū)板塊、城東板塊和城南板塊本案老城區(qū)板塊：東起鳳凰北路，西至江碧北路，北至沿江大道，南至濱湖北路，本板塊是鄂州經(jīng)濟中心，聚集了大量商業(yè)、金融機構。老城區(qū)配套完善，以吳王公館、古城名珠為代表，區(qū)域均價為4500-6000元/平方米左右。城南板塊：主要集中在洋瀾湖周邊，以竹林廣場、黃金水岸、然夢園、新城明珠為典型。這些樓盤開發(fā)體量都比較大，建筑類型多樣，高層、小高層、多層、洋房和別墅均有，目前價格達到3500-4500元/平米左右。城東板塊：濱湖東路北段、司徒路、武昌大道東段、鄂燕大道等區(qū)域構成，依托城市發(fā)展重心的偏移，大規(guī)模的開發(fā)樓盤，以高層為主，但區(qū)域配套還有待完善，區(qū)域環(huán)境有待提高。以馳恒之城、同心·水木清華、金州星城、三江航天等為代表，在售均價在3200-4500元/平米左右。住宅市場板塊老城區(qū)板塊城東板塊城西板塊30板塊樓盤地址建筑類型建筑面積及規(guī)劃戶型均價（元/㎡）優(yōu)惠進度老城區(qū)板塊長江天下2期武昌大道318號多層高層

18萬方兩房、三房5000一次性付款9.8折尾盤，只剩190,240平米大戶型永安·古城明珠古城路48號高層5萬方

1-4房，50、101、113、138、1604200分期減3000元，一次性優(yōu)惠50元/m2，送5000元家電基金尾盤外灘聚龍城沿江大道吳王公館旁高層

2棟高層約3萬方

最小113㎡，大戶型為主5000交2萬抵6萬1號樓售完，2號樓在售

聚龍名都沿江大道汽渡碼頭旁高層四棟(兩棟聯(lián)體)高層組成。每棟皆為20層，共280套住宅240套，商鋪40套。兩房、三房大戶型為主4600無優(yōu)惠112-139平米房源有售吳王公館沿江大道吳王廣場旁高層3.4萬方以126㎡的三房為主5500一次性9.7折，按揭9.9折銷售過半，剩少量房源吳都星座鳳凰路武商旁高層11.8萬方兩房、和110㎡以上的三房為主4000交2萬抵4萬剩少量房源老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊由于發(fā)展受限，新增樓盤較少，在售樓盤規(guī)模也不大，均價在三個片區(qū)中最高31典型樓盤吳王公館：智能化江景豪宅

外灘·公園·名流權貴·頂級風尚項目地址鄂州市沿江大道吳王廣場旁開發(fā)商鄂州市宏華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積1.8萬方建筑面積6萬方容積率4.5綠化率28%戶型面積91.25㎡、123.62㎡、123.9㎡、139.77㎡產(chǎn)品組合高層、商業(yè)裙樓銷售均價6000元/㎡優(yōu)惠一次性9.7折，按揭9.9折開盤情況去化一大半，剩下的是北邊不能

看江的戶型個案點評地處江灘公園旁邊，吳王廣場對

面，緊鄰南浦路，十字街，絕佳

的地理位置讓本案收到廣大市民

的追捧，高科技智能系統(tǒng)的運用

更是顯示了樓盤的高檔。32吳王星座項目地址鄂州市鳳凰路武商旁開發(fā)商鄂州市坤勝置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積5.8萬方建筑面積11.7萬方容積率4.9綠化率23%戶型面積72-82㎡、109㎡、113㎡、133㎡產(chǎn)品組合高層銷售均價4000元/㎡優(yōu)惠兩萬抵四萬個案點評城市絕佳地段和小戶型都很不錯，

環(huán)境和交通較好，配套齊全。成

交戶型以72-82㎡為主，購買客戶

主要是公司白領、私營業(yè)主、企事

業(yè)單位人員和投資客為主。33板塊樓盤地址建筑類型建筑面積及規(guī)劃戶型均價（元/㎡）優(yōu)惠進度城東板塊馳恒之城濱湖東路6號多層高層

80萬方兩房、三房大戶型為主3500一次性付款9.8折1期尾盤，2期認籌啟動中水木清華武昌大道菜園頭轉盤處高層、小高層20萬方

兩房、三房大戶型為主4200一次性付款9.7折，按揭9.9折1期在售，2期即將認籌洞庭國際濱湖東路高層、小高層

9萬方

110㎡大戶型為主3500無優(yōu)惠準現(xiàn)房，清盤中金州星城濱湖東路高層21萬方80-130㎡、兩、三房為主————1,2號樓8月18日啟動認籌金色港灣濱湖東路高層9萬方110㎡以上的大戶型為主3500無優(yōu)惠剩少量房源，清盤中東江1號武昌大道高層8萬方兩房、三房的大戶型為主4000認籌優(yōu)惠1萬抵3萬1號樓認籌中東江公寓武昌大道高層3萬方98㎡以上的大戶型為主3800一次性9.8折，按揭9.9折只有1號樓在售，且中間樓層售完國際公館武昌大道與司徒路路口高層5萬方104-159㎡的大戶型為主3400無優(yōu)惠準現(xiàn)房，清盤中銀龍項目濱湖東路南段小高層、高層30萬方——————估計明年入市三江航天濱湖東路多層、小高層、高層約100萬方——————年底開工，明年入市城東板塊城東板塊是未來大盤的集中區(qū)，區(qū)域配套有待完善，發(fā)展?jié)摿^大，在售均價在3800元㎡左右34典型樓盤馳恒之城：為居者造福，為世代留鑒項目地址濱湖東路6號開發(fā)商湖北馳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積40萬方建筑面積80萬方容積率2.96綠化率36.3%戶型面積96㎡、109㎡、113-132㎡產(chǎn)品組合多層、小高層、高層銷售均價3500元/㎡近期推廣首付3.8萬起，購2房得3房個案點評超大規(guī)模、完善的配套及規(guī)劃中

的鳳凰大橋，再加上不間斷的廣

告投放，銷售情況良好。

成交戶型主要以113-132㎡的三

房為主，購買群體主要是私營業(yè)

主、公司白領和政府機關事業(yè)單位

人。35同心·水木清華：重新定義鄂州健康住宅新標準項目地址武昌大道菜園頭轉盤處開發(fā)商浙江同心集團馳占地面積8萬方建筑面積20萬方容積率2.94綠化率45%戶型面積40㎡、97㎡、120-146㎡產(chǎn)品組合小高層、高層、超高層銷售均價均價4200元/㎡主要賣點高綠化、休閑廣場、運動場所個案點評以新古典主義立面風格獨樹一

幟，120-130是主要成交戶型；

購買群體主要是投資客、公司白

領和事業(yè)單位人員等。20萬方國際新都市主義建筑36金州星城：人文居住至臻境界項目地址司徒路中段開發(fā)商湖北富森建筑面積20萬方戶型面積86-135㎡銷售均價未開盤，8月18日啟動

認籌主要賣點：6000㎡中央綠化廣場3萬方現(xiàn)代風情商業(yè)街兩大中央花園鳳凰大橋毗鄰名校城東新區(qū)人文居住醇熟大盤37未售項目：三江航天本案項目工地圍墻項目區(qū)位及在建的鳳凰大橋項目地址濱湖東路（馳恒之城對面）開發(fā)商湖北三江航天地產(chǎn)建筑面積約100萬方物業(yè)類型1.4的容積率決定了小區(qū)會

以低密度物業(yè)為主戶型面積待定在建的鳳凰大橋直達

鄂城區(qū)強勢品牌超大體量38板塊樓盤地址建筑類型建筑面積及規(guī)劃戶型均價（元/㎡）優(yōu)惠進度城東板塊月畔灣濱湖南路多層高層

7.8萬方三房大戶型為主4000無優(yōu)惠最后3套蓮花中央廣場迎賓大道高層、小高層20萬方

未定——————宏洋·鳳凰城壽昌大道市八中對面高層10萬方

未定————10月啟動認籌文苑花園文苑路與壽昌大道交匯處高層6萬方80-130㎡、兩、三房為主3600——10月開盤蓮花雅苑濱湖南路公積金管理中心西側高層10萬方90-130㎡大戶型為主3500認籌5000抵1萬，1萬抵2萬認籌中學府上城濱湖南路高層5萬方三房的大戶型為主3500交5萬直接定房源，9.5折認籌中，元旦開盤竹林廣場濱湖南路高層30萬方40-60㎡及106㎡以上的大戶型為主4300一次性9.8折，按揭9.9折在售的108戶型較多新城明珠壽昌大道31號高層20萬方兩房、三房的大戶型為主3600無優(yōu)惠在售中中厚新苑城南壽昌大道高層15萬方40、70及100㎡以上的戶型3800按揭9.9折二期在售西昌·曦城文苑路蓮花小學旁多層、小高層、高層17萬方90-140㎡的兩房、三房3600無優(yōu)惠LOFT、平層在售嘉禾上城壽昌大道多層小高層6.2萬方60、80、90及110㎡以上戶型3800無優(yōu)惠在售中城南板塊城南板塊樓板基本分布在洋瀾湖和濱湖南路上，規(guī)模也都較大，均價在3800-4200元/平米左右39典型樓盤竹林廣場：中央上筑，雅境棲居項目地址古城路鄂州高中對面開發(fā)商鄂州永森房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積30萬方戶型面積38-61㎡、108㎡以上個案點評項目區(qū)位好，毗鄰名校，

戶型多樣，開盤售出70%

左右，以投資客、私營業(yè)

主和中級置業(yè)者為主。主要賣點：鄂州高中商業(yè)廣場華潤蘇果絕佳地段中央生活區(qū)盡納城市億萬繁華40月畔灣：城南都心瞰湖地標項目地址濱湖南路國稅局旁開發(fā)商鄂州富實房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積7.8萬方戶型面積77-80㎡、105-130㎡個案分析項目區(qū)位好，配套齊全，

成交戶型以105-130㎡為主，客戶主要以年輕白領

和私營業(yè)主為主。主要賣點：絕佳湖景資源板式純高層社區(qū)桔園公園2萬抵6萬最后清盤中41南國名門：城南湖畔21萬方國際名門生活區(qū)項目地址濱湖南路中段開發(fā)商湖北巨源地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積4萬方建筑面積21萬方容積率3.98綠化率37%戶型面積84-95㎡、123-146㎡155㎡產(chǎn)品組合高層裙樓商業(yè)銷售均價3800元/㎡個案點評位于城南核心，合理的面積區(qū)間，毗鄰名校的優(yōu)勢，使項目銷售

情況較好。由于項目前期土地證糾

紛，形象有點受損，目前在售的是

二期。42嘉禾上城項目地址壽昌大道與濱湖西路交匯處開發(fā)商湖北嘉禾交通開發(fā)有限公司建筑面積6.2萬方容積率1.77綠化率45%戶型面積69-85㎡、96-130㎡142㎡產(chǎn)品組合多層+小高層銷售均價3800元/㎡個案點評低密度景觀風尚社區(qū)，南北通透

板式結構戶型，讓該項目受到客

戶青睞。43西昌·曦城項目地址文苑路蓮花小學旁開發(fā)商湖北西昌地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積17萬方容積率2.5綠化率35%戶型面積90-100㎡、108-13㎡產(chǎn)品組合多層+小高層+高層銷售均價3800元/㎡，LOFT5300元/㎡個案點評地處新區(qū)中央，周邊教育氣息濃

厚，戶型選擇多，獨創(chuàng)LOFT戶

型，5.4米層高，買一層送一層，

客戶主要以上班族、私營業(yè)主為

主。44蓮花中央廣場：萬象中央天邑攬勝項目地址迎賓大道八中旁開發(fā)商湖北德立房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積27.9萬方容積率4.72產(chǎn)品組合商業(yè)、住宅樓個案分析地處城南新區(qū)，與沃爾瑪

達成合作意向，與橫店影視

共建一家大型3D數(shù)字化影院。主要賣點：沃爾瑪商超3D數(shù)字化影院大型商業(yè)七星都會·高端生活場45區(qū)域住宅市場小結從區(qū)域上看，老城區(qū)由于可開發(fā)用地有限，住宅市場呈現(xiàn)東移、南移的

趨勢，城東片區(qū)未來集中供應的大盤較多，城南片區(qū)在售樓盤數(shù)量較多；從價格上看，目前，老城區(qū)仍然是價格標桿區(qū)，特別是少數(shù)江景盤，已

經(jīng)突破6000元/平米的關口，城東片區(qū)價格較平和，未來鳳凰大橋修通

后，升值潛力無限，而城南片區(qū)沿著洋瀾湖、地段較好的樓盤均價也都

在4000元/平米左右；從戶型上看，目前鄂州市樓盤整體主力戶型都在110-140的大三房上；從營銷上看，鄂州市樓盤營銷模式也逐漸與武漢接軌，推廣力度很大，

活動也是花樣繁多。46商業(yè)市場概況47集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專業(yè)店倉儲式購物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價格品質傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細分出服務于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認知的生活服務和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程隨市場不斷細分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格或服務的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額市場信息和市場機會被充分關注，商家有比較明確的市場目標，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)目前鄂州目前武漢鄂州正處于大型綜合超市&專業(yè)店向都市MALL的過渡階段商業(yè)市場概況商業(yè)整體發(fā)展階段48本案核心商圈武商量販萬聯(lián)購物廣場武商量販萬潤發(fā)銀泰百貨明堂市場核心商圈：鄂州核心商圈，主要集中了以服裝鞋帽為主的專賣店、專業(yè)店，小商品百貨的明堂市場，大型高檔次商場的銀泰百貨，以及面向大眾的超市，如萬聯(lián)、萬潤發(fā)、武商量販等。本案與核心商圈有較遠的距離，周邊無商業(yè)配套。目前，鄂州已形成了以老城核心商圈為主，城南次級商圈為輔的商業(yè)格局。次級商圈鄂州核心商圈分布核心商圈分布49現(xiàn)有代表性商業(yè)——銀泰百貨和名堂市場明堂市場始建于1994年，歷經(jīng)兩次改建，新建的明堂市場占地面積3.3萬平方米，建筑面積6萬平方米，營業(yè)面積4.5萬平方米，總投資1億元。一二樓主要經(jīng)營小商品市場：如服裝、鞋帽、箱包、縫紉、布匹、小百貨、針織品、床上用品等到八類商品；三樓實行整體或劃片承租，主要經(jīng)營飲食、娛樂、蘇寧電器；四樓辦公用房；五樓設有300多平方米的多功能大廳。銀泰百貨鄂州標志性建筑國貿(mào)大廈的商業(yè)群樓；建筑面積共2萬平米，地下一層，地上四層，是銀泰自有物業(yè)，為當?shù)刈罹哂绊懥Φ闹懈邫n時尚百貨店。商場定位和經(jīng)營特色：以“傳遞新的生活美學”為經(jīng)營理念，以“年輕、時尚、中檔為主、高檔為輔”為經(jīng)營定位，全力打造特色鮮明的當?shù)刈罹哂绊懥Φ闹黝}百貨。代表性商業(yè)50武商量販全市有兩個武商量販，文星路店經(jīng)營面積8000㎡，在經(jīng)營品種范圍上，以滿足附近居民80-90%日常生活需求為標準，涵蓋吃、穿、用、電器26個大類3萬余個品種。包括服裝鞋帽、化滌、食品、生鮮、家用百貨、文化體育、大小家電等。引進中高檔服裝、化妝、箱包、鞋帽等形象品牌專柜。萬潤發(fā)超市“新鮮、便宜、舒適、便利”的服務宗旨，填補了城東沒有大型購物中心的空白。現(xiàn)有代表性商超——武商量販和萬潤發(fā)超市51于2003年6月15日開業(yè)，是集購物、休閑、觀光、飲食、娛樂、商務等多功能于一體的“一站式”休閑購物中心，現(xiàn)經(jīng)營商品達8萬余種，是鄂州市乃至鄂東南地區(qū)零售商業(yè)最大的休閑購物廣場。布局負一樓：家電賣場一樓：營養(yǎng)美食，主營：五谷雜糧、風味熟食、南北干貨、生鮮冷凍、蔬果糖果、黃金鐘表、煙酒藥品、數(shù)碼五金、鮮花禮品、肯德基餐廳二樓：居家休閑，主營：洗滌化妝、內衣家紡、休閑食品、日用百貨、文體玩具、圖書鞋柜三樓：都市麗人，主營：時尚內衣、精品女裝、休閑服飾、精品家紡、品牌童裝、童車童床四樓：成功之路，主營：男式正裝、男女皮鞋、商務休閑、精品皮鞋現(xiàn)有代表性購物中心——萬聯(lián)購物廣場52租金：30-50元/m2/月，較多租一樓，送二樓主要業(yè)種：汽車服務、餐飲、建材租金：約20元/m2/月，較多租一樓，送二樓主要業(yè)種：建材、零售租金：約30元/m2/月，較多租一樓，送二樓主要業(yè)種：零售、