房地產(chǎn)價值評估理論

一、房地產(chǎn)估價基本權(quán)意

顧名思義，房地產(chǎn)估價可以簡單地理解

為估測房地產(chǎn)的價格。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有

法律效力的評估，必須是由專業(yè)估價人員根

據(jù)據(jù)估價目的，遵循房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律

與估價原則，按照估價程序，運用科學(xué)的估

價方法，并結(jié)合估價人員的豐富經(jīng)驗所進行

的評估。因此，理解房地產(chǎn)估價首先必須掌

握如下有關(guān)概念。

房地產(chǎn)估價專業(yè)人員

房地產(chǎn)估價專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估

價人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定

注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)

估價業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。在我國，房地產(chǎn)估價

專業(yè)人員被稱為估價師，在英國和香港等地

被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產(chǎn)

鑒定士。

1.基本要求。一名合格的房地產(chǎn)估價專

業(yè)人員，應(yīng)符合下列基本要求：有扎實的房

地產(chǎn)估價理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開

發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識。

有豐富的房地產(chǎn)估價實務(wù)經(jīng)驗。

具有較高的市場調(diào)查、推理判斷技能。

有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

2.注冊管理。為了達到上述要求，建設(shè)

部根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和

有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒

布了《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》，自1998

年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條,

規(guī)定房地產(chǎn)估價人員須經(jīng)全國房地產(chǎn)估價

師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊，取

得《房地產(chǎn)估價師注冊證》，才能從事房地

產(chǎn)估價活動°未經(jīng)注冊的人員，不得以“房

地產(chǎn)估價師”的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)，不

得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價報告書。

估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別

由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、市、自治

區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊工作。該辦

法對初始注冊、注冊變更、續(xù)注冊、撤銷注

冊、執(zhí)業(yè)、權(quán)利與義務(wù)、法律等等作出了具

體規(guī)定。詳見本卷附錄。

估價目的

估價目的就是評估房地產(chǎn)的動機，即評

估所服務(wù)經(jīng)濟行為的具體類型的價值的真

實。

如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典

當(dāng)?shù)榷u估房地產(chǎn)價值。估價目的不同，所

采用的評估方法及具體操作過程也有所不

同，導(dǎo)致估價結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。

估價原則

估價原則是指評估人員在估價過程中

應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項。主要包括最有

效使用原則、合法原則、預(yù)測原則等。詳見

本章第四節(jié)。

估價程序

一般而言，房地產(chǎn)估價的基本程序是固

定的，但運用某種估價方法評估的具體程序

則有一定差異。詳見本章第五節(jié)。

估價方法

科學(xué)實用的估價方法，必須具備兩個條

件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交

易行為。因此，房地產(chǎn)價格通常可以從如下

三個途徑來求?。?.參照類似房地產(chǎn)近期的

市場交易價格；2.參照重新建造類似房地產(chǎn)

所需要的費用；3.依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力

大小來衡量其價值。

由此形成了房地產(chǎn)估價的三大基本方

法，即：市場比較法、成本法和收益法。除

此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、

路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、

利潤法、分配法等。其他估價方法實質(zhì)上是

三大基本方法的派生，而且不同的估價方法

有其不同的用途。

每種估價方法都有一定的適用條件，運

用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同

的結(jié)論。

二、房地產(chǎn)估價對象

房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物

形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純

的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合

房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地

產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因此，估價對象也涉

及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點,

這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、

工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并

分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要

注意事項等。

居住房地產(chǎn)

居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、

別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至

也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、

按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還

帶有鮮明的社會保障性，房地產(chǎn)估價師必須

充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點。

1.居住房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方

式分類，依據(jù)估價需要。一般可按檔次和市

場化程度劃分。

按檔次劃分：1）普通住宅。它是為普

通居民提供的，符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。

普通住宅符合國家一定時期的社會經(jīng)濟發(fā)

展水平，符合國家人口、資金和土地資源等

基本國情。它代表一個國家或地區(qū)城市居民

實際達到或能夠達到一定經(jīng)濟條件下的居

住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅,

此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進行一

般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具

和設(shè)備?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定

下限標(biāo)準(zhǔn)，也制定上限標(biāo)準(zhǔn)，以利于宏觀調(diào)

控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適

中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》作為普通住宅評估的比較尺度。

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)

也會逐漸呈階段性提高?，F(xiàn)階段，我國建國

以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但

在進行估價時，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距

和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?/p>

2）高級住宅。它是為滿足市場中高收

入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型

住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。

這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建

筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米

不等；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采

用進口和出口高級裝飾材料和潔具設(shè)備；戶

外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善,

往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的

物業(yè)管理。高級住宅稅費額度大，其工程造

價和市場售價均較高。

3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、

功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄

的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有

待拆除重建；私房售價一般較低。

按市場化程度劃分：1）社會保障性住

宅。體現(xiàn)政府、單位、個人三者共同負(fù)擔(dān)投

資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水

平，以優(yōu)惠的稅費和價格向居民提供的住宅,

如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不

完全的成本價格，不包括土地增值的價值，

有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產(chǎn)

的估價較為復(fù)雜，往往因交易對象不同，交

易目

的不同而出現(xiàn)不同的價格。

2）市場化商品住宅。市場化住宅包括

向高收入職工家庭出售的實行市場價的公

有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商

品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。

2.住宅評估的標(biāo)的物。以住宅作為估價

對象可以分為：戶、住宅單元、住宅樓、居

住小區(qū)等。

居住戶。居住戶可以是獨立的，獨院獨

棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和

用地的平房或樓房居住戶。

住宅單元。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展

的需要，常將一幢住宅分為幾個標(biāo)準(zhǔn)段，并

把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱為單元。單元的劃分可大可

小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯可劃

分為單元。

住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元

構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合

理間距的紅線內(nèi)用地。

居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅為主

體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)?、供熱?/p>

綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評估

標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明

晰的產(chǎn)權(quán)。

3.住宅的價格構(gòu)成。基于我國目前的住

房制度與政策，住宅價格的市場價與國家指

導(dǎo)價并存。前者為商品化價格，由生產(chǎn)過程

中消耗的物化勞動的轉(zhuǎn)移價值和活勞動創(chuàng)

造的剩余價值構(gòu)成；后者由成本價格與不完

全成本價格構(gòu)成。

我國住宅的租金可分為商品租金、成本

租金和準(zhǔn)成本租金等。因此，在評估住宅租

金時應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。

4.住宅價格的影響因素。影響住宅價格

的因素，除了一般政治、經(jīng)濟、政策等因素

之外，主要有以下一些因素：建筑結(jié)構(gòu)、類

型和等級；裝修；設(shè)施與設(shè)備；質(zhì)量；朝向;

樓層；地段；環(huán)境；住宅樓的公用面積數(shù)；

交易時間；交易情況。

在估價時，應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查

與收集。

為了更加科學(xué)合理地對住宅進行評估，

應(yīng)當(dāng)對上述各項因素對價值的影響程度進

行調(diào)查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數(shù)額或價

值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比較修正。

5.居住房地產(chǎn)的估價方法。新建居住房

地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補償價

格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異。

新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市

場比較法進行綜合評估。

估價剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由

于各項成本資料容易收集確定，所以首先采

用成本法進行整體估價；同時還可收集其他

同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該

新建居住房地產(chǎn)的市場價格的資料，并進行

整體性比較評估。最后對成本法與市場比較

法的估價結(jié)果進行比較分析、綜合得出最終

結(jié)論。

評估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對土

地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價

主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價修正法進

行評估，房價采用重置成本法進行評估。另

一種方式是直接運用市場比較法進行整體

評估。通過評估，再對兩種方式的評估結(jié)果

進行分析，綜合得出最終結(jié)論。

拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設(shè)

和舊城改造過程中，估價人員經(jīng)常會遇到擬

拆除房屋的作價補償問題。應(yīng)根據(jù)《城市房

屋拆遷管理條例》的規(guī)定，作價補償?shù)慕痤~

按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合

成新結(jié)算。

商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)包括商店、旅館、

寫字樓、餐館和游藝場館。

1.商業(yè)房地產(chǎn)的特點。

收益性c商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種

多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租

給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。

經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，

往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐

飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容一般會有不同

的收益率，如果用收益法估價，則應(yīng)對各部

分采用不同的還原利率。

轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將

其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)

主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。

因此，在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚

產(chǎn)權(quán)狀況。

裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有

非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估

算其價值必須單獨計算。另外，商業(yè)用房裝

修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)

營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在

估價時應(yīng)充分注意。

2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因

素。

地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的

首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這是

由房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確

定。

交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩

方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階

段一般情況來看，主要是公共交通的通達度,

可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間

隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來

衡量，另外還要考慮機動車和非機動車停車

場地是經(jīng)營者方面，?？紤]進貨交通和卸貨

的便利程度。

3.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因

素。

臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。

如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的

提IWJ。

內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利

于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大

型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)

部空間能夠靈活地間隔。

樓層。一般來說，位于底層的商業(yè)用房

較優(yōu)，但如果有自動扶梯，樓上的商業(yè)用房

與底層之間的不利差距將大大縮小。

面積。應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。

凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。

凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營；

若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，

也無助于房地產(chǎn)價值的提高。

儲存空間。

裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的

價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅

僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。此

外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價

值也有很大的差別。

轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人

規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資商

業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)

的價值。

使用年限和折舊情況。

4.商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。商業(yè)房

地產(chǎn)的一個主要特點是能夠用以獲得收益，

商業(yè)房地產(chǎn)的價值往往也正是體現(xiàn)在它的

獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地

產(chǎn)最為常用的估價方法。

商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別

是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所

以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市

場比較法也是一種常用方法。

對于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn)，有時

也可用成本法作為輔助評估方法。

工業(yè)房地產(chǎn)

工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)

的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。

1.工業(yè)房地產(chǎn)的特點。

涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)

特點、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)

企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用

地的要求也可能截然不同。因此，進行工業(yè)

房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)

的一些行業(yè)知識。

非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價差異大。

受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐

蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕

的嚴(yán)重程度。

2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因

素。

交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進

原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此，必須有便

捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線

相連，有鐵路專用線進入廠區(qū)，鄰近通航河

道且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)

價格的提高。

基礎(chǔ)設(shè)施。工、業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施依賴較

強，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿

足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，

都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。

地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地

理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以

通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山

溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附

近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運

輸費用。

3.對工業(yè)房地產(chǎn)價值影響較大的個別

因素。

用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理,

面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的

部分并不能增加房地產(chǎn)價值，但有時要考慮

廠區(qū)擴建預(yù)留用地；用地形狀、地勢應(yīng)符合

生產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工

藝常常要求不同的用地形狀及地勢。

地質(zhì)和水文條件。

房地產(chǎn)用途。在評估時要考慮該房地產(chǎn)

改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可

能性。

廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。

有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物的修建同時

進行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的

基座連為一體。

4.工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。工業(yè)房

地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)

廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估

價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有

較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可

以考慮采用市場比較法。

如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房

地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價。

但一般來說難度較大，采用極少。

根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用

較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的

重置價格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價格的確定主要

有兩個途徑：一是參考預(yù)算價格，二是利用

標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨

度、柱距、高度等差異加以修正確定。

其他用途房地產(chǎn)

其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商

業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如

政府機關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場、加油

站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。

1.其他用途房地產(chǎn)及其估價的特點。

特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他用途

房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物,

例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸

油管道等等，因此，需要估價人員有構(gòu)筑物

造價方面的知識。

用途對價值影響較大。其他用途房地產(chǎn)

往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)

變，則應(yīng)按最有效使用原則估價；如果其用

途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價值也會受

到相應(yīng)的影響。

估價對經(jīng)驗和知識要求高。其他用途房

地產(chǎn)的估價業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗

和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價

方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經(jīng)

驗并能靈活運用，同時還要求估價人員具有

較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識。只有這樣，才

能較為準(zhǔn)確地評估出其他用途房地產(chǎn)的價

格。

2.其他用途房地產(chǎn)估價的主要方法。其

他用途的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交

易案例，所以難以采用市場比較法估價。由

于其他用途房地產(chǎn)往往收益各異，客觀收益

較難確定，所以一般也不采用收益法估價。

通常，其他用途房地產(chǎn)的估價以成本法

為主，而且在沒有同類房屋的重置成本資料

的情況下，只能參照預(yù)算定額等資料具體計

算。

土地

土地估價包括宗地價格評估和城市基

準(zhǔn)地價評估。在實際評估中，經(jīng)常遇到的是

宗地估價。

1.土地的分類。依據(jù)估價的需要，一宗

土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他

用地四類，每種土地的估價特點及注意事項

可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況

加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選

用三種基本估價方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)

法及基準(zhǔn)地價修正法評估。

2.影響宗地價格的主要因素。從評估的

角度來看t對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。

坐落位置；面積大??；形狀；周圍環(huán)境;

土地權(quán)利狀況；土地利用現(xiàn)狀；規(guī)劃設(shè)計要

求；生熟地程度；地質(zhì)、水文和氣象條件；

其他。

三、房地產(chǎn)估價的特點由于房地產(chǎn)及其

價格構(gòu)成比較復(fù)雜，決定了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)

具有許多特點，其中比較典型的特點如下：

房地產(chǎn)估價具有科學(xué)性

房地產(chǎn)估價建立在科學(xué)的估價理論與

方法的基礎(chǔ)之上，具有科學(xué)性。

雖然房地產(chǎn)價格受多種因素影響，構(gòu)成

和變化都比較復(fù)雜，難以準(zhǔn)確地確定，但通

過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總

結(jié)出了房地產(chǎn)價格形成與變化的基本規(guī)律，

這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的基本理論。房

地產(chǎn)估價的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)

市場的供求理論、購買者行為理論、效用價

值理論、生產(chǎn)費用價值理論、替代原理以及

收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原

理、收益與分配原理和投資理論等。在這些

估價理論的基礎(chǔ)之匕又形成了一整套系統(tǒng)

而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r方法及評估步驟，使房地產(chǎn)估

價有章可循。另外，在房地產(chǎn)估價過程中還

廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、

法律，以及宏觀經(jīng)濟等有關(guān)理論和知識。因

此，房地產(chǎn)估價雖然從現(xiàn)象上來看，是估價

人員對房地產(chǎn)價格所作出的推測與判

斷，但究其實質(zhì)并不是主觀臆斷，而是把房

地產(chǎn)的客觀實在價值通過評估活動正確地

反映出來，具有很強的客觀性和科學(xué)性。

房地產(chǎn)估價的藝術(shù)性

房地產(chǎn)估價必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?/p>

估價理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)

的理論和方法。因為房地產(chǎn)價格形成的因素

復(fù)雜多變，不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就

能夠計算出來的。房地產(chǎn)估價在一定程度上

具有藝術(shù)性，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：

1.房地產(chǎn)估價人員需要有豐富的經(jīng)驗。

房地產(chǎn)估價是一項專業(yè)性很強的業(yè)務(wù)，估價

人員必須具備豐富的經(jīng)驗，才能作出準(zhǔn)確合

理的判斷。

準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價對象離不

開估價人員的經(jīng)驗。各類房地產(chǎn)都有其固有

特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差

異也較大。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來說,

土地的形狀、地勢、地質(zhì)對價格產(chǎn)生影響；

建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情

況直接決定著其重置價格及成新度或折！日

額的數(shù)值；附近的景觀、建筑密度以及某些

建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的

價值與價格；另外，對于某些房地產(chǎn)所采用

的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)

備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、

單元住宅以及辦公樓等，其公用設(shè)施的數(shù)量

及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也

程度不同地影響著其售價和租金。

準(zhǔn)確地運用各種估價方法離不開估價

人員的經(jīng)驗。首先，對于某一確定的待估對

象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以

哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備

類似的估價經(jīng)驗。其次，在運用某種估價方

法評估某一房地產(chǎn)時，還有許多具體問題及

參數(shù)需要估價師解決和確定，如運用市場比

較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等,

其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價人

員依據(jù)其經(jīng)驗所作出的主觀判斷；運用收益

還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定，

出租率的確定以及還原利率的選取等；運用

成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必

須具備豐富的經(jīng)驗。

2.房地產(chǎn)估價需要很強的推理與判斷

能力。豐富的估價經(jīng)驗是順利評估的前提，

在經(jīng)驗基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一

定程度上代表著估價師的水平。在房地產(chǎn)估

價過程中，推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地

產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認(rèn)識，有時會表現(xiàn)出非邏

輯性，體現(xiàn)為估價師的超常眼力。

房地產(chǎn)估價離不開對房地產(chǎn)價格變化

趨勢的分析。由于房地產(chǎn)價格是在多種因素

綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師

具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地

產(chǎn)價格受區(qū)域市場影響較大，對區(qū)域市場的

分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，由

于范圍較小，一些統(tǒng)計規(guī)律及經(jīng)驗數(shù)據(jù)往往

與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定

的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以

及對特殊物業(yè)，如某些特殊的商業(yè)物業(yè)，由

于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價

格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有

時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。

3.房地產(chǎn)估價需要一定的技巧。房地產(chǎn)

估價的技巧性一方面體現(xiàn)在估價過程中，另

一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結(jié)果的權(quán)威

性，保證委托人及有關(guān)當(dāng)