元泰·未來(lái)城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告本報(bào)告的結(jié)論是建立在前期廣泛而有針對(duì)性的調(diào)查研究基礎(chǔ)之上的分類項(xiàng)目項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目區(qū)位交通、四至、周邊配套、物業(yè)現(xiàn)狀等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)研黃金大道、玉沙大道、仙桃大道、何李路、沔陽(yáng)大道、江漢路、仙源大道、錢溝路、文化步行街等典型商業(yè)調(diào)研商城大廈、好鄰居、中百倉(cāng)儲(chǔ)、富迪超市（何李店）、恒迪國(guó)際建材市場(chǎng)、文化步行街等中大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)住宅底商調(diào)研金誠(chéng)花園、江漢名居、新城壹號(hào)、福星城、翰林公館、漫城林語(yǔ)等樓盤商戶調(diào)研投資者、商戶意向調(diào)研（商業(yè)資源）文獻(xiàn)資料仙桃市城市發(fā)展規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)等核心問題項(xiàng)目解析仙桃市場(chǎng)城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)案例研究及借鑒商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告思路項(xiàng)目問題界定PART

1客戶目標(biāo)約束條件矛盾梳理問題界定客戶目標(biāo)約束條件市場(chǎng)情況存在矛盾發(fā)現(xiàn)問題思考方向核心問題提出報(bào)告解決思路項(xiàng)目屬性界定此類項(xiàng)目常見思路客戶目標(biāo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展模式承擔(dān)社會(huì)責(zé)任——區(qū)域崛起積累房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)向多元化轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。分組團(tuán)運(yùn)作，保持良好的現(xiàn)金流。商業(yè)物業(yè)保持合理租售比例，確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。通過(guò)精準(zhǔn)的市場(chǎng)運(yùn)作和科學(xué)定位，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)形態(tài)多樣化和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。結(jié)合公司整體戰(zhàn)略要求，確定具體的開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)周期。項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)商業(yè)物業(yè)銷售1.5億元，實(shí)現(xiàn)保本后，持有或銷售的選擇。通過(guò)良性運(yùn)作，保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大限度地增值。限制條件規(guī)劃指標(biāo)：用地性質(zhì)：商住用地用地面積：262320㎡容積率3.93，建筑密度26.4%，綠化率33.8%；限制條件：項(xiàng)目已交清土地出讓金26287萬(wàn)元；項(xiàng)目總體開發(fā)體量逾90萬(wàn)方，建設(shè)周期長(zhǎng)，啟動(dòng)資金要求高，對(duì)市場(chǎng)消化能力提出考驗(yàn)；商業(yè)規(guī)劃區(qū)域主要沿玉沙大道分布，對(duì)物業(yè)形態(tài)的布局和種類存在影響；項(xiàng)目北側(cè)有市政高壓線，對(duì)商業(yè)物業(yè)的退讓和高度存在影響；A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)F區(qū)G區(qū)約束條件1：30萬(wàn)人口VS67萬(wàn)平大盤，意味著需從鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面、剛需層面需求解決方案容納戶數(shù)總建筑面積城鎮(zhèn)人口669240㎡約6700戶30萬(wàn)人口9萬(wàn)戶按照平均標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)：按每戶平均面積100㎡計(jì)算；按全國(guó)每戶人均人口3.3人計(jì)算；表明必須有7.5%的城鎮(zhèn)居民全部重新購(gòu)房，才能消化所有住宅面積如何吸引大量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進(jìn)城購(gòu)房，改變購(gòu)房理念是本項(xiàng)目住宅成功的關(guān)鍵；如何從項(xiàng)目定位、形象包裝和產(chǎn)品類型上吸引剛需階層的購(gòu)買也是突破本約束條件的重要方面；約束條件2：總體10萬(wàn)方、一期4.8萬(wàn)方商業(yè)，意味著輻射力將著眼于整個(gè)仙桃市區(qū)商業(yè)面積10萬(wàn)㎡商業(yè)量輻射人口量10萬(wàn)人口=A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)F區(qū)G區(qū)表明項(xiàng)目商業(yè)面積需要吸納三分之一的城鎮(zhèn)人口，才能消化所有面積；如何突破商業(yè)輻射力，尋求商業(yè)潛在價(jià)值是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，如未來(lái)交通、周邊配套等因素；如何與傳統(tǒng)商業(yè)形成差異化，引領(lǐng)仙桃商業(yè)潮流和趨勢(shì)是項(xiàng)目定位的思考方向；約束條件3：商業(yè)布局區(qū)域主要沿玉沙大道分布，狹長(zhǎng)型地塊對(duì)物業(yè)形態(tài)的選擇產(chǎn)生影響A區(qū)C區(qū)D區(qū)G區(qū)900米項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)主要沿玉沙大道分布，東西沿街面約900米，進(jìn)深不足100米，不利于集中型、大體量的物業(yè)形態(tài)布局；商業(yè)物業(yè)布局區(qū)域總體形狀規(guī)整，利于商業(yè)排布和分割；良好的形象展示面狹長(zhǎng)型地塊優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)影響物業(yè)形態(tài)的選擇項(xiàng)目約束條件與現(xiàn)實(shí)情況的矛盾(一)仙桃2006-2010年近五年平均年銷售量為40萬(wàn)方，其中2010年銷售量為65萬(wàn)方；仙桃一二級(jí)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量出現(xiàn)放量增長(zhǎng)，存量房為50萬(wàn)方，增量584萬(wàn)方，總計(jì)約為630萬(wàn)方，按目前消化速度大約需要10年時(shí)間消化；約束條件現(xiàn)實(shí)情況按照資金投入效用比假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)周期為8年矛盾一：項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，如何分組團(tuán)分批次開發(fā)？平均年開發(fā)銷售量11萬(wàn)方項(xiàng)目約束條件與現(xiàn)實(shí)情況的矛盾(二)屬于仙桃城南片區(qū)，規(guī)劃為大型居住區(qū)，規(guī)劃總?cè)丝?.8萬(wàn)人；伴隨城市全力南進(jìn)，片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的快速啟動(dòng)，未來(lái)商業(yè)面積將出現(xiàn)飽和供應(yīng)；周邊60萬(wàn)方銀泰城市綜合體、10萬(wàn)方武商摩爾城等項(xiàng)目加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；約束條件現(xiàn)實(shí)情況總體約10萬(wàn)方商業(yè)面積一期推出4.8萬(wàn)方矛盾二：項(xiàng)目定位如何形成差異化，并輻射整個(gè)仙桃？商業(yè)輻射人口10萬(wàn)人項(xiàng)目約束條件與現(xiàn)實(shí)情況的矛盾(三)條狀商業(yè)區(qū)域，900米臨街面；項(xiàng)目周邊市政路網(wǎng)還未成形，東側(cè)水系改造需要一定時(shí)間；項(xiàng)目對(duì)面為仙桃文化美食節(jié)——沔街中段，臨街面北側(cè)一線為市政高壓電網(wǎng)，存在一定影響；在現(xiàn)有地塊基礎(chǔ)上擴(kuò)大商業(yè)面積，一期增加至4.8萬(wàn)方約束條件現(xiàn)實(shí)情況條狀地塊、進(jìn)深淺商業(yè)形態(tài)受限矛盾三：物業(yè)形態(tài)如何選擇，如何確定租售比例并適應(yīng)市場(chǎng)需求？減少集中式、大體量物業(yè)項(xiàng)目約束條件與現(xiàn)實(shí)情況的矛盾意味著：仙桃未來(lái)城商業(yè)項(xiàng)目——小市場(chǎng)大項(xiàng)目不能走常規(guī)發(fā)展道路，不能跟隨市場(chǎng)，不能成為老商業(yè)中心的補(bǔ)充者或者替代者，需要新的視角審視這個(gè)問題，關(guān)注大勢(shì)的變化和區(qū)域的發(fā)展，從不同層面尋求解決方案。小市場(chǎng)大項(xiàng)目一般具有以下特點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)戰(zhàn)略緊密聯(lián)系，往往從不同層面出發(fā)，將有不同的解決方案，并非單一的解決方案小市場(chǎng)大項(xiàng)目解決方案轉(zhuǎn)化大市場(chǎng)大項(xiàng)目解決方案擴(kuò)容客戶——多種產(chǎn)品滿足不同層次客戶群的需求，大道擴(kuò)容客戶的目標(biāo)擴(kuò)容市場(chǎng)——突破區(qū)域市場(chǎng)，站在更高層次的市場(chǎng)分析項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)因此本項(xiàng)目需要站在整個(gè)仙桃市層面尋求解決方案項(xiàng)目核心問題提出問題一：如何解決10萬(wàn)方商業(yè)的消化量問題？問題二：如何建立項(xiàng)目定位差異化，與現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目及潛在商業(yè)項(xiàng)目形成區(qū)隔，避免未來(lái)惡性競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)保證項(xiàng)目理想的銷售價(jià)格和租賃回報(bào)？項(xiàng)目地塊解析PART

2地塊區(qū)位地塊現(xiàn)狀地塊交通地塊四至地塊配套地塊屬性項(xiàng)目區(qū)位：位于仙桃市城南板塊核心區(qū)域，致富路與玉沙大道交匯處項(xiàng)目位于仙桃市中心城區(qū)城南板塊九十墩村，處于城南板塊未來(lái)交通主軸線——致富路與玉沙大道交匯處，區(qū)域交通通達(dá)性良好，距離老城核心區(qū)5分鐘車程，離仙桃大道3分鐘車程。周邊市政配套初具規(guī)模，路網(wǎng)、居住小區(qū)、公交系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等正在逐步完善，其中仙桃最具特色的文化美食節(jié)——沔街正處于項(xiàng)目對(duì)面；片區(qū)規(guī)劃：區(qū)位居中，交通條件極好，規(guī)劃結(jié)合路網(wǎng)調(diào)整對(duì)整體居住片區(qū)進(jìn)行改善，主要布置高檔，高密度居住區(qū)。老城板塊城南板塊本案城市規(guī)劃中心、交通節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀：地塊方正平整，有局部地上附著物，并已建成還建房地塊平整還建房周邊水系地塊圖規(guī)模地塊規(guī)模較大，約23萬(wàn)方，總建筑面積90萬(wàn)方；環(huán)境項(xiàng)目東側(cè)為汪洲河水系，資源較好；北側(cè)和西側(cè)臨路，價(jià)值較高；地塊地塊方正，平整，較為適合房地產(chǎn)開發(fā)其他地塊內(nèi)有部分遺留建筑等待拆除項(xiàng)目交通：為城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，交通組織發(fā)達(dá)，通達(dá)性較好外部交通系統(tǒng)交通組織：項(xiàng)目處于仙桃連接外域交通的核心節(jié)點(diǎn)，漢宜高速、宏達(dá)路、江漢路等通達(dá)全城；依靠致富路、玉沙大道建立良好的交通組織；交通線路：項(xiàng)目北側(cè)黃金大道、玉沙大道將成為新城東西主干道，其中黃金大道人流車流旺盛，有多路公交經(jīng)過(guò)；本案項(xiàng)目四至：東臨汪洲河、西抵致富路、北至玉沙大道、南靠漢宜高速本案玉沙大道致富路漢宜高速西東北南項(xiàng)目配套：周邊1.5公里范圍內(nèi)配套較為齊全，其中教育、餐飲較為發(fā)達(dá)仙桃一中教育：仙桃一中、第五中學(xué)、漢江中學(xué)金融服務(wù)：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行醫(yī)療：仙桃中醫(yī)院、漢江醫(yī)院酒店：天誠(chéng)國(guó)際大酒店、沔街、杜柳娛樂休閑：體育廣場(chǎng)天誠(chéng)大酒店江漢中學(xué)農(nóng)業(yè)銀行第五中學(xué)江漢中學(xué)美食文化節(jié)——沔街杜柳經(jīng)管局工商銀行體育廣場(chǎng)中醫(yī)院建設(shè)銀行地塊解析結(jié)論位于城市未來(lái)發(fā)展中心，規(guī)劃大型居住區(qū)；交通網(wǎng)絡(luò)較好，通達(dá)性較強(qiáng)臨近重要交通節(jié)點(diǎn)；周邊正在進(jìn)行市政路網(wǎng)建設(shè)，環(huán)境較弱；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和設(shè)施還有待完善，具有市場(chǎng)空白；屬性界定：三線城市新城中心大型商業(yè)項(xiàng)目描述詮釋區(qū)位屬性仙桃城南片區(qū)未來(lái)新城中心城市主軸中點(diǎn)項(xiàng)目仙桃城南片區(qū)核心，規(guī)劃為大型居住區(qū)和商業(yè)中心；伴隨片區(qū)大量項(xiàng)目的興建和投放市場(chǎng)，加上市政配套的逐步完善，片區(qū)將產(chǎn)生極大的人口吸附力，形成仙桃新城中心；南城未來(lái)主軸——玉沙大道與致富路交匯處；項(xiàng)目屬性大型商業(yè)項(xiàng)目租售結(jié)合模式項(xiàng)目商業(yè)總體量約10萬(wàn)方，一期推出4.8萬(wàn)方，屬于仙桃大型商業(yè)項(xiàng)目；與城市交通對(duì)接良好，沿街面長(zhǎng)、昭示性好；采取租售結(jié)合模式，回籠資金、減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并保證物業(yè)的不斷升值和商家長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；項(xiàng)目機(jī)會(huì)判研PART

2商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)商業(yè)案例借鑒2.1商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)發(fā)展方向研判自身因素引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)因素引導(dǎo)市場(chǎng)因素引導(dǎo)結(jié)論與建議

機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)因素導(dǎo)向自身因素導(dǎo)向商業(yè)發(fā)展方向發(fā)展方向研判商業(yè)發(fā)展受以下三點(diǎn)因素影響自身因素導(dǎo)向：項(xiàng)目限制性條件及開發(fā)商目標(biāo)等；競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)向：項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)體量及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等；市場(chǎng)因素導(dǎo)向：項(xiàng)目所在城市及區(qū)域的人口、消費(fèi)特征、規(guī)劃等27競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)向28自身因素導(dǎo)向問題一：如何解決10萬(wàn)方商業(yè)的消化量問題？問題二：如何建立項(xiàng)目定位差異化，與現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目及潛在商業(yè)項(xiàng)目形成區(qū)隔，避免未來(lái)惡性競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)保證項(xiàng)目理想的銷售價(jià)格和租賃回報(bào)？我們透析市場(chǎng)后，重新回到本體！如何克服自身問題，引導(dǎo)商業(yè)定位方向，將成為機(jī)會(huì)研判的關(guān)鍵！29競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)向：競(jìng)爭(zhēng)界定——商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)要面臨兩大戰(zhàn)役外部競(jìng)爭(zhēng)南城中心VS老城中心戰(zhàn)役一內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)本案與現(xiàn)有業(yè)態(tài)及在建商業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)役二VS老城中心南城中心VS30南城中心與老城中心的競(jìng)爭(zhēng)——集約型VS零散型老城中心南城中心VS南城中心商業(yè)規(guī)劃建設(shè)銀泰天地60萬(wàn)方城市綜合體、本項(xiàng)目10萬(wàn)方商業(yè)及部分社區(qū)型商業(yè)，相隔500m左右，易于形成商業(yè)氛圍，屬于典型的集約式商業(yè)中心。老城中心核心商圈商業(yè)體量約在10萬(wàn)方左右，該商圈已成為仙桃現(xiàn)階段主要生活消費(fèi)來(lái)源之一，其商業(yè)形態(tài)較為老舊，與其他集中商業(yè)相隔較遠(yuǎn)，較為零散。街道大新路零散鋪面集中商業(yè)總計(jì)面積約21000㎡約17000㎡約55000㎡約93000㎡31南城中心與老城中心的競(jìng)爭(zhēng)——陌生型VS成熟型老城中心南城中心VS32南城中心與老城中心的競(jìng)爭(zhēng)——人口競(jìng)爭(zhēng)福星城本案憶美翰林公館漫城林語(yǔ)江漢新城商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)在現(xiàn)代消費(fèi)觀的影響下人口占領(lǐng)及便利性已經(jīng)成為商家更為關(guān)注的因素之一新城壹號(hào)銀泰天地0.5km1.5km2km未來(lái)城紫金城福星城新城壹號(hào)江漢新城銀泰天地已成型社區(qū)合計(jì)住宅面積668320㎡93000㎡300000㎡680000㎡57028㎡約400000㎡約300000㎡250萬(wàn)方戶數(shù)50591500235652124464000236220935人口166954950777517200147213200779569087商業(yè)消費(fèi)便捷性一般不超過(guò)3公里，取項(xiàng)目周邊2公里住宅小區(qū)人口作為參考在城市人口遷徙過(guò)程中，將極大的增加新城中心的商業(yè)氛圍。33內(nèi)部商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)——差異化競(jìng)爭(zhēng)從商圈培養(yǎng)上來(lái)看，業(yè)態(tài)的差異化競(jìng)爭(zhēng)不僅僅區(qū)隔了客群的類型，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也增加了商圈的消費(fèi)氛圍。本案物業(yè)酒店寫字樓賣場(chǎng)底商街區(qū)商業(yè)差異化街區(qū)商業(yè)：品牌差異，藝術(shù)主題體驗(yàn)式風(fēng)情步行街與沔街仿古風(fēng)情街差異；賣場(chǎng)：品類差異，以家居、超市為主題的品牌賣場(chǎng)與銀泰百貨相差異；寫字樓：產(chǎn)品差異，5A級(jí)智能寫字樓，同時(shí)為5星酒店提供消費(fèi)人群；酒店：人群差異，5星級(jí)假日風(fēng)情酒店，吸引仙桃高端人群底商：人群差異，便民式商業(yè)街，以社區(qū)生活服務(wù)配套為主。34市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論戰(zhàn)役一無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)，僅存在陌生區(qū)與成熟區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也受時(shí)間的影響，而最終將成為仙桃市日常消費(fèi)上的爭(zhēng)奪。戰(zhàn)役二其實(shí)就是商業(yè)市場(chǎng)人群細(xì)分的過(guò)程，從消費(fèi)終端跳出紅海競(jìng)爭(zhēng)，共同培養(yǎng)商圈氛圍，其主要競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)在寫字樓商務(wù)人群的競(jìng)爭(zhēng)及餐飲休閑消費(fèi)的競(jìng)爭(zhēng)上。直接競(jìng)爭(zhēng)界定KPI核心屬性（地段、交通、產(chǎn)品力、售價(jià)）外圍屬性（升值潛力、營(yíng)銷狀況）外延屬性（主題概念、主題形象、租金、綜合服務(wù)）戰(zhàn)役結(jié)果：該市日常生活消費(fèi)&區(qū)域餐飲休閑消費(fèi)及人群細(xì)分成為核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，需要通過(guò)差異化和商業(yè)培養(yǎng)解決。35市場(chǎng)因素導(dǎo)向——人口因素通過(guò)項(xiàng)目周邊人口規(guī)模預(yù)判項(xiàng)目可承受商業(yè)面積，為商業(yè)定位做輔證。居住人口現(xiàn)居住人口沙嘴街道辦——51450人成熟社區(qū)及在建社區(qū)所帶動(dòng)的人口，按本案及周邊項(xiàng)目建成時(shí)將帶動(dòng)近7萬(wàn)的人口。這里按照10%的人口估算重復(fù)計(jì)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目及周邊社區(qū)建成時(shí)本案1.5公里范圍內(nèi)將達(dá)到109305人1.5km市場(chǎng)因素引導(dǎo)36引入商業(yè)飽和度對(duì)商業(yè)規(guī)模進(jìn)行驗(yàn)證RF（目前區(qū)域可支撐同類商業(yè)面積）＝C×RE÷IRC=11×8183/8500=10.59IRS（商圈飽和度）=8500元/㎡（參考一般標(biāo)準(zhǔn)）C（潛在客戶）＝11萬(wàn)人（按照項(xiàng)目未來(lái)居住人口計(jì)算）RE（年平均購(gòu)物額）＝10229元/年·人×0.8＝8183元/年·人（按照仙桃市人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的0.8倍計(jì)算）目前該項(xiàng)目周邊輻射范圍商業(yè)暫不考慮主題差異化吸引客群，減去同類商業(yè)沔街32000㎡，本案可承受商業(yè)面積預(yù)計(jì)為73600㎡IRS（商圈飽和度）＝C（潛在客戶）×RE（年平均購(gòu)物額）/RF（同類商業(yè)面積）IRS（三級(jí)城市商圈飽和度指數(shù)）＝8000-1200037區(qū)域商業(yè)業(yè)種補(bǔ)缺項(xiàng)目周邊主要商業(yè)街道視圖，分析該城市總較為缺乏業(yè)種；再針對(duì)地塊商業(yè)能量選擇補(bǔ)缺性業(yè)種，根據(jù)該項(xiàng)目周邊主要商業(yè)街道業(yè)種視圖，可以看出餐飲、服務(wù)、建材家居、超市、娛樂消費(fèi)等業(yè)種較為缺乏38本案商業(yè)應(yīng)強(qiáng)調(diào)商業(yè)情景，打造特色商業(yè)，即與區(qū)域同類商業(yè)形成差異化南城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)現(xiàn)狀檔次普遍較低；區(qū)域商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重；區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)部分業(yè)種較為欠缺；有多個(gè)大體量商業(yè)處于開發(fā)階段。強(qiáng)調(diào)商業(yè)情景設(shè)計(jì)，將商業(yè)與文化相結(jié)合，增加項(xiàng)目商業(yè)的休閑功能。破局結(jié)論與建議2.2商業(yè)案例借鑒光谷天地日本多摩商業(yè)街北京蘋果街上海新天地區(qū)域?qū)傩裕旱靥幬錆h東大門，光谷科技新城腹地、區(qū)域科教、信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁；游離于光谷商圈之外。項(xiàng)目區(qū)位：光谷天地位于東湖高新區(qū)腹地，作為武漢市著力打造的科技新城，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，周邊居民及產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來(lái)的高知人群消費(fèi)能力較強(qiáng)。交通可達(dá)性：項(xiàng)目緊鄰城市主干道——關(guān)山大道，通達(dá)性高，北至光谷、武昌核心地帶，南至流芳、江夏，近20余條公交線路于本案經(jīng)過(guò)。光谷天地項(xiàng)目概況經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積：6.5萬(wàn)方全持有物業(yè)容積率：1.47層數(shù)：3層，部分4層停車位：700個(gè)開業(yè)時(shí)間：一期2011年4月22日，二期2011年12月17日項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃思路：地塊商業(yè)價(jià)值自西向東逐漸減小，分別排布商業(yè)街區(qū)、別墅、住宅，以保證利益最大化。光谷天地產(chǎn)品規(guī)劃：商業(yè)單體+商業(yè)街區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)主力店分置兩端的啞鈴型布局。單體分布于街區(qū)兩端，引入沃爾瑪、國(guó)美電器和華誼影院作為主力店。街區(qū)采用雙首層設(shè)計(jì)，提升二層商鋪的通達(dá)性和商業(yè)價(jià)值。動(dòng)線設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)布局街區(qū)呈貫穿主動(dòng)線、單體與街區(qū)通過(guò)二樓連廊聯(lián)通，形成空中步行街，加上分布于各個(gè)節(jié)點(diǎn)的手扶梯，良好的創(chuàng)造了立體循環(huán)人流動(dòng)線。多個(gè)中庭廣場(chǎng)，形成功能分區(qū)，同時(shí)提升購(gòu)物環(huán)境，更好的引導(dǎo)匯集人流。內(nèi)部動(dòng)線業(yè)態(tài)占比：光谷天地作為長(zhǎng)城坐標(biāo)城配套商業(yè)，引入家庭型消費(fèi)為主的業(yè)態(tài)，超市占比達(dá)29%；餐飲業(yè)態(tài)占比高達(dá)26%，娛樂休閑占比20%，目的性業(yè)態(tài)總比例達(dá)46%，服飾零售類占比僅17%。業(yè)態(tài)布局經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀作為以目地型消費(fèi)業(yè)態(tài)為主的光谷天地，除周末外，平時(shí)人流較多的時(shí)段為11：40~14:00、17:30~20:00，消費(fèi)人群多為周邊工作的白領(lǐng)及居民進(jìn)行餐飲消費(fèi)，17:30后主力店沃爾瑪?shù)南M(fèi)客群也較多。其余零售商戶較為冷清。細(xì)節(jié)處理項(xiàng)目所臨關(guān)山大道為城市快速景觀通道，沿街綠化對(duì)商業(yè)界面有一定的遮擋，破壞了項(xiàng)目的商業(yè)展示面，為彌補(bǔ)這一缺陷，于項(xiàng)目西北面樹立logo塔，物業(yè)頂樓搭建項(xiàng)目logo。為保證項(xiàng)目住宅部分的商業(yè)價(jià)值與業(yè)主購(gòu)物的便捷，于單體與街區(qū)交界處開設(shè)與住宅項(xiàng)目鏈接的通道將導(dǎo)視標(biāo)示安放在東線節(jié)點(diǎn)上，導(dǎo)視性強(qiáng)在景觀綠化帶上安裝彩燈，彌補(bǔ)項(xiàng)目夜間昭示性較差的缺陷主力店出口與單體內(nèi)商鋪鏈接，有效的促進(jìn)了消費(fèi)者到各商家消費(fèi)商業(yè)布局：本案地塊為規(guī)整的長(zhǎng)方形，沿街面423米，進(jìn)深112米，狹長(zhǎng)的地塊特征有利于主力店和商業(yè)街區(qū)的排布。內(nèi)部絨線：通過(guò)廣場(chǎng)、人行天橋、手扶梯、連廊等交通組織，有效的將商業(yè)與單體有效的結(jié)合起來(lái)，使人流在各層形成一個(gè)反復(fù)的循環(huán)東線，促進(jìn)隨機(jī)性消費(fèi)。經(jīng)營(yíng)策略：光谷天地采用全持有的經(jīng)營(yíng)策略，避免了銷售后對(duì)業(yè)態(tài)的不可控性，保證了項(xiàng)目的整體形象。氛圍塑造：更具周邊客群的消費(fèi)特征，項(xiàng)目有意的弱化街區(qū)的購(gòu)物氛圍，通過(guò)46%的目的型消費(fèi)業(yè)態(tài)(餐飲、娛樂)將光谷天地打造成一個(gè)休憩之所，同時(shí)促進(jìn)項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)的隨機(jī)性消費(fèi)。項(xiàng)目總結(jié)形象把控：項(xiàng)目犧牲銷售回款，將物業(yè)全部持有，便于在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中對(duì)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目形象有效把控，保證項(xiàng)目整體品質(zhì)。開放式中庭：將主力店設(shè)立在項(xiàng)目?jī)深^，有利于引導(dǎo)人流在項(xiàng)目中的走動(dòng)。開放式中庭的設(shè)計(jì)為商業(yè)帶來(lái)良好的通風(fēng)采光環(huán)境，利于客群在此分流、交匯。目的型消費(fèi)：目的型消費(fèi)業(yè)態(tài)有利于項(xiàng)目后期存活、做旺。入口對(duì)接：主力店出入口與商鋪對(duì)接，有效促進(jìn)消費(fèi)者進(jìn)店消費(fèi)。便捷之利：項(xiàng)目西臨關(guān)上大道，東臨住宅項(xiàng)目，在商業(yè)項(xiàng)目后方有通道直接與住宅項(xiàng)目鏈接，既顧及到來(lái)本案消費(fèi)的外來(lái)客群，又為業(yè)主的消費(fèi)提供了便利。醒目標(biāo)示：受客觀條件影響，項(xiàng)目昭示性較差，但其良好的運(yùn)用LOGO塔、醒目的廣告牌等元素有效的進(jìn)行彌補(bǔ)。借鑒意義總結(jié)與借鑒LAFETETAMA多摩商業(yè)街：經(jīng)營(yíng)/建筑極富特色的商業(yè)街占地面積：40，000㎡CFA：20，000㎡CLA:16，000㎡，其中，零售占80-90%，餐飲占10%左右。多摩商業(yè)街地處東京火車站和東京都立大學(xué)之間日本多摩商業(yè)街多摩商業(yè)街開發(fā)背景：城市的開發(fā)和交通的完善是商業(yè)逐漸形成的重要因素多摩商業(yè)街是隨著東京地鐵的建設(shè)和多摩新城的開發(fā)而逐漸形成的。多摩新城距東京15-35公里，從1960開始，至1984年已開發(fā)50平方公里，居民近50萬(wàn)人。多摩新城的繁榮使商業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，形成了集旅游、零售、餐飲、百貨于一身的多摩商業(yè)街。其店鋪建設(shè)分布都很有特色。特別是其中的超市。零售業(yè)是多摩的最主要商業(yè)形式，占整個(gè)商業(yè)街的90％左右。其店鋪建設(shè)分布都很有特色。特別是其中的超市。餐廳裝飾精巧優(yōu)雅，別具特色。多摩商業(yè)街零售商店/餐飲業(yè)：展示，參與式經(jīng)營(yíng)是每個(gè)店鋪的經(jīng)典之筆多摩商業(yè)街街道：整潔的街道是營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境的重要因素多摩商業(yè)街的道路干凈整潔，寬敞明亮，給人一種耳目清新的感覺。多摩商業(yè)街特色建筑：獨(dú)特的商業(yè)建筑形式是形成個(gè)性商業(yè)的最好載體多摩商業(yè)街具有很多獨(dú)特的建筑，他們色彩鮮艷，形態(tài)各異，頗有歐式風(fēng)格。多摩商業(yè)街環(huán)境配套多摩商業(yè)街的環(huán)境配套很完善，不僅空氣清新，風(fēng)景怡人，而且還有足夠的衛(wèi)生設(shè)施，讓游客在逛街的同時(shí)能感受到大自然的氣息。多摩商業(yè)街娛樂設(shè)施和街道飾品

多摩商業(yè)街還有很多娛樂設(shè)施和街道小飾品，讓整個(gè)小區(qū)更顯精巧可愛，更富游樂風(fēng)情，給人輕松的購(gòu)物環(huán)境。多摩商業(yè)街經(jīng)驗(yàn)借鑒商業(yè)元素與大環(huán)境的協(xié)調(diào)和共融商業(yè)建筑/商業(yè)配套/娛樂設(shè)施/街道飾品等與大環(huán)境既統(tǒng)一又各有特色，為商業(yè)營(yíng)造完整而有品質(zhì)的環(huán)境。商業(yè)經(jīng)營(yíng)的個(gè)性化每個(gè)店鋪在與大環(huán)境的協(xié)調(diào)下，各自經(jīng)營(yíng)出自己的個(gè)性，使商業(yè)街豐富多彩而又富有情趣。商業(yè)經(jīng)營(yíng)注重“人”的因素：商業(yè)因人而存在，每個(gè)商家以“人”為本，從“人”的需求出發(fā)，設(shè)計(jì)各自的經(jīng)營(yíng)和展示借鑒意義北京蘋果街----BLOCK街區(qū)區(qū)位：北京CBD核心區(qū)東南，距國(guó)貿(mào)橋600米?？偨ㄔO(shè)規(guī)模近70萬(wàn)㎡

分區(qū)蘋果社區(qū)北區(qū)，為蘋果商區(qū)和蘋果街組成?！咎O果商區(qū)】傳媒大廈、蒙太奇商務(wù)大廈、Block酒店及酒店式公寓

【蘋果街】蘋果商業(yè)街＋蘋果二十二院街組成，建筑面積約8萬(wàn)㎡。

北京蘋果街蘋果社區(qū)商業(yè)街以江南古鎮(zhèn)的模式來(lái)構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)街。鋪面積為80-100㎡，鋪鋪朝街，所有商鋪均可自由連通為200-2000㎡的商業(yè)空間。將街切割、打碎、重組、再造，尋找最適宜的街的尺度。以體量而不是以數(shù)量來(lái)均衡視覺感受，造就整體感。內(nèi)部商業(yè)街與城市人流，車流貫通，做到吸入人流戲臺(tái)（廣場(chǎng)）處于主要河流、人流交叉點(diǎn)，造成主要的事件點(diǎn)。垂直的空間經(jīng)驗(yàn)，看上看下，商店＋住家的空間結(jié)構(gòu)蘋果二十二院街中國(guó)環(huán)院的概念，由三十多個(gè)現(xiàn)代院落組成，如：北京的四合院，云南的“一顆印”宅院，江南的“四水歸一”天井院。這些院落集中在一條主街上，衍生出許多支巷，再通過(guò)外墻的曲折，將相對(duì)獨(dú)立的外院串連起來(lái)，又通過(guò)合理的交通組織實(shí)現(xiàn)商業(yè)人流的有效引入?；乩燃罢?、宅間綠地與室內(nèi)空間相互穿插，提高了空間的可塑性。院的本身包含環(huán)繞的概念，屋頂?shù)倪B續(xù)，由一層環(huán)繞至二層，創(chuàng)造出連選變化的屋頂空間，創(chuàng)造新的院落形態(tài)。鋪，鋪鋪朝街，面積在50～100之間，同時(shí)又具備自由組合功能。街，一般商業(yè)街的尺度，都控制在8～12米。所以將一條主街‘打碎’，選擇合適的尺寸，進(jìn)行分割，重組。造成起伏、變化，造就脈絡(luò)、像毛細(xì)血管，將血液引入全身，將商鋪的價(jià)值最大化。由多個(gè)現(xiàn)代院落組成，院本身包含環(huán)繞的概念，由一層環(huán)繞至二層，創(chuàng)造出連選變化的屋頂空間，創(chuàng)造新的院落形態(tài)。北京蘋果街北京蘋果街的經(jīng)驗(yàn)借鑒商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)：BLOCK街區(qū)設(shè)計(jì)商業(yè)街區(qū)價(jià)值的提升：街空間尺度，8－12米的步行空間；街鋪的平面、空間組合，具有可組合的彈性功能；院落形成街區(qū)，更多的鋪臨街與住宅功能的融合商業(yè)街區(qū)與住宅區(qū)分開借鑒意義

區(qū)位：新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬(wàn)平米，緊鄰淮海中路商務(wù)圈北至太倉(cāng)路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至西藏南路新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分

A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬(wàn)，水面面積1.2萬(wàn)，已成為市中心景觀

B新天地，占地3萬(wàn)，建面6萬(wàn)，分南、北里。

C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)，總建68萬(wàn)

D企業(yè)天地甲級(jí)寫字樓區(qū)，總建面50萬(wàn)

E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑上海新天地藝術(shù)類專業(yè)市場(chǎng)類藝術(shù)品經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)辦公類藝術(shù)工作室（畫家作坊）展示及展銷類畫廊、美術(shù)館購(gòu)物商業(yè)類購(gòu)物類購(gòu)物中心Mall工藝品專營(yíng)店特色服飾店休閑娛樂休閑類 酒吧業(yè)餐飲業(yè)旅游類旅游業(yè)旅館新天地的功能內(nèi)容新天地分北里、南里。北里主要為主題餐飲、特色商業(yè)、酒吧和藝術(shù)休閑娛樂，3.5萬(wàn)平米。南里以一座總建面為2.5萬(wàn)平米的購(gòu)物、娛樂、休閑中心為主。該中心功能主要包括國(guó)際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）等。城市故事的表述新與舊的完美融合以“整舊似舊”原則，對(duì)2.5萬(wàn)平方米保護(hù)建筑進(jìn)行全面整修，保留含有歷史文化底蘊(yùn)的痕跡，將新舊建筑元素有機(jī)融合城市故事的表述傳統(tǒng)文化包裝現(xiàn)代生活布置20世紀(jì)20年代的時(shí)空，演繹21世紀(jì)初最時(shí)尚的享受，將懷舊、時(shí)尚與經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，使小空間寓容長(zhǎng)縱向、多層次的文化內(nèi)涵。城市故事的表述傳統(tǒng)與現(xiàn)代共享一個(gè)空間北里的石庫(kù)門建筑烘托老上海市民社區(qū)氛圍，與南里的現(xiàn)代建筑營(yíng)建高檔次商務(wù)會(huì)展中心和娛樂文化區(qū)，形成視覺對(duì)立，而又和諧統(tǒng)一。城市故事的續(xù)寫各行各業(yè)的白領(lǐng)、管理人員、明星、藝術(shù)家、時(shí)尚的年輕人是城市故事的書寫者。新天地為他們提供了思想交融的空間，他們又將城市形象落實(shí)為文字、影響、聲音、氣味。從而使城市故事不斷被注解、被續(xù)寫，最終與城市的歷史盤根交錯(cuò)。上海新天地成功因素城市人文資源的積淀：豐富的城市歷史文化以及傳統(tǒng)建筑等人文資源。復(fù)合的功能構(gòu)成：特色商業(yè)、餐飲、娛樂休閑、藝術(shù)展示于一身，提供了豐富的、多元的、風(fēng)情迥異的城市生活空間。傳統(tǒng)建筑的保護(hù)與更新：傳統(tǒng)建筑符號(hào)與現(xiàn)代建筑風(fēng)格的融合，本身就是一種藝術(shù)與文化。藝術(shù)、人文元素的注入：藝術(shù)是創(chuàng)意階層表達(dá)、續(xù)寫城市故事的方式，也是連接各種功能的紐帶。創(chuàng)意階層書寫城市魅力：創(chuàng)意階層是城市觸覺敏銳的一群，他們能發(fā)現(xiàn)塵囂中最魅惑的部分，繪制出最誘人的姿態(tài)。成功因素案例對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的啟示1.鋪鋪臨街，易于銷售2.宜人的尺度街是小的，鋪是小的，空間是多變的，總能給人驚喜3.城市的，開放的街區(qū)商業(yè)與道路、與城市保持密切連通4.廣場(chǎng)效應(yīng)聚集人氣，能夠形成知名度，帶來(lái)城市名片效應(yīng)6.商業(yè)街區(qū)與住宅互相融合，商業(yè)提升居住品質(zhì)5.商業(yè)氛圍的營(yíng)造根據(jù)地塊不同融入不同元素，與客戶達(dá)成良好的互動(dòng)空間商業(yè)定位建議PART

3商業(yè)品牌定位商業(yè)功能定位方案最優(yōu)化價(jià)值最大化商業(yè)七步定位法商業(yè)品牌定位運(yùn)營(yíng)模型可持續(xù)發(fā)展能量定位業(yè)態(tài)定位業(yè)種定位格局定位品類定位投資定位檔次定位品牌“3C”價(jià)值定位模型City：城市功能價(jià)值定位Commercial：商業(yè)導(dǎo)向價(jià)值定位Culture：個(gè)性文化價(jià)值定位3.1商業(yè)品牌定位城市功能價(jià)值定位商業(yè)導(dǎo)向價(jià)值定位個(gè)性文化價(jià)值定位商業(yè)“3C”模型71CityCommercialCulture城市功能價(jià)值定位

即指本商業(yè)項(xiàng)目在城市發(fā)展功能格局中的地位個(gè)性文化價(jià)值定位即指本商業(yè)項(xiàng)目所體現(xiàn)的特色文化內(nèi)涵商業(yè)導(dǎo)向價(jià)值定位即指本商業(yè)項(xiàng)目所代表的商業(yè)核心價(jià)值City：城市功能價(jià)值定位商業(yè)品牌定位/City——仙桃城市客廳“城市功能”的理解對(duì)于大型城市綜合體，城市是指嚴(yán)格意義的城市行政管轄版圖，如華潤(rùn)萬(wàn)象城——深圳、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)摩爾城——湖北省；中型商業(yè)，城市是指具有明確城市職能的版塊與發(fā)展空間，如光谷步行街——光谷學(xué)生城、經(jīng)開萬(wàn)達(dá)——沌口開發(fā)區(qū)、青山商場(chǎng)——青山鋼城；小型商業(yè)/社區(qū)商業(yè)，城市是指區(qū)域內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的生活、消費(fèi)區(qū)域，如南湖城市廣場(chǎng)——南湖、中百倉(cāng)儲(chǔ)——社區(qū)。城南片區(qū)位于仙桃全力南進(jìn)發(fā)展的重要區(qū)域，是政府未來(lái)所著力打造的城市發(fā)展地。本項(xiàng)目位于未來(lái)東西主軸——玉沙大道、南北主軸——致富路交匯處，同時(shí)緊鄰漢宜高速，是進(jìn)入仙桃市的重要節(jié)點(diǎn)，也是全仙桃人“工作向南、生活向北”的中點(diǎn)，擁有良好的形象展示功能。且項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃為“高檔人居和商業(yè)消費(fèi)區(qū)”。項(xiàng)目在城市功能上的定位Commercial：商業(yè)導(dǎo)向價(jià)值定位——潮流藝術(shù)生活街區(qū)本案位于城市規(guī)劃中的高檔人居及商業(yè)消費(fèi)區(qū)——南城片區(qū)，同時(shí)也是連接南城新區(qū)和老城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。與周邊商業(yè)導(dǎo)向價(jià)值形成差異化，充分考慮本案的終端客群，以針對(duì)周邊購(gòu)房人群及南城新型產(chǎn)業(yè)工人——中青年為主的藝術(shù)潮流生活是藝術(shù)與潮流的結(jié)合，同時(shí)集休閑、餐飲、購(gòu)物、社交及服務(wù)為一體的休憩生活。對(duì)本項(xiàng)目的定位區(qū)位交通：本案位于城市主管道，作為仙桃的門戶，交通便利。人口經(jīng)濟(jì)：該地區(qū)正在興建大量高檔社區(qū)，致富路將聯(lián)通仙桃城南新區(qū)，具有足夠的消費(fèi)支撐；商業(yè)市場(chǎng)：房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商業(yè)逐步升級(jí)，區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)更是投資熱點(diǎn)；規(guī)劃所向：政府著力打造南城片區(qū)，讓其形成集休閑娛樂、高檔人居為一體的新城中心；項(xiàng)目打造潮流藝術(shù)生活街區(qū)的條件商業(yè)品牌定位/CommercialCulture：個(gè)性文化價(jià)值定位藝術(shù)與生活該區(qū)域作為仙桃的城市客廳，加之項(xiàng)目周邊已經(jīng)成型的美食文化一條街，更應(yīng)項(xiàng)目獨(dú)特的文化內(nèi)涵；項(xiàng)目將藝術(shù)融入生活，借用新穎的商業(yè)建筑形態(tài)，展示不同層面的美，同時(shí)利用建筑、小品、細(xì)節(jié)等個(gè)性文化將其銜接；主旨在于：藝術(shù)與生活的結(jié)合商業(yè)品牌定位/Culture商業(yè)導(dǎo)向價(jià)值定位Commercial個(gè)性文化價(jià)值定位Culture城市功能價(jià)值定位City仙桃城市客廳潮流藝術(shù)生活街區(qū)備選案名：24藝術(shù)生活街區(qū)城市客廳藝術(shù)生活藝術(shù)與生活品牌定位導(dǎo)圖項(xiàng)目在城市功能上的定位主案名：元泰廣場(chǎng)廣告導(dǎo)語(yǔ)：對(duì)本項(xiàng)目的品牌定位商業(yè)品牌定位/

定位導(dǎo)圖功能規(guī)劃示意A區(qū)B區(qū)C區(qū)F區(qū)D區(qū)E區(qū)文化餐飲娛樂街區(qū)文化主題突出，滿足吃、游、購(gòu)、娛一站式、全天候消費(fèi)國(guó)際智能企業(yè)總部中心針對(duì)仙桃空缺的寫字樓市場(chǎng)和南城產(chǎn)業(yè)區(qū)的辦公需求，以全新的標(biāo)桿尺度、國(guó)際化的形態(tài)設(shè)計(jì)、智能化的辦公體驗(yàn)打造仙桃具有地標(biāo)性的商務(wù)辦公中心特色繽紛賣場(chǎng)打造與銀泰天地差異化的中型賣場(chǎng)，集合目的性、體驗(yàn)式的購(gòu)物需求，“超市+家居”復(fù)合賣場(chǎng)風(fēng)情假日酒店首推仙桃假日風(fēng)情酒店，作為形象主力店提升商業(yè)檔次水岸風(fēng)情商街借力汪洲河水系改造，打造獨(dú)一無(wú)二的水岸商街鄰里中心以社區(qū)服務(wù)為主，集合日常購(gòu)買、快捷服務(wù)等功能為一體商業(yè)功能建議(一)酒店、賣場(chǎng)、企業(yè)中心、鄰里中心超市+家居復(fù)合賣場(chǎng)鄰里中心國(guó)際企業(yè)中心假日風(fēng)情酒店商業(yè)功能建議(二)時(shí)尚文化街區(qū)、水岸風(fēng)情街區(qū)形態(tài)：開放式休憩街區(qū)產(chǎn)品：商業(yè)單體+商業(yè)街區(qū)特點(diǎn)：鋪鋪臨街、彈性空間、自由分割、動(dòng)線循環(huán)靈動(dòng)風(fēng)格：現(xiàn)代、時(shí)尚、風(fēng)情，打造藝術(shù)空間時(shí)尚文化街區(qū)水岸風(fēng)情街區(qū)商業(yè)街小品展示A局部涂鴉藝術(shù)構(gòu)造燈光造型路邊座椅廣場(chǎng)座椅燈光及廣告牌商業(yè)街小品展示B地?zé)羰事窡粼煨偷袼苌虡I(yè)街小品展示C雕塑墻飾籃球架自來(lái)水系統(tǒng)商業(yè)街小品展示D休憩廣場(chǎng)商業(yè)街小品展示E3.2商業(yè)功能定位能量定位業(yè)態(tài)定位業(yè)種定位品類定位檔次定位布局定位投資定位商業(yè)定位出發(fā)點(diǎn)商業(yè)和住宅的互動(dòng)關(guān)系商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)原則一：商業(yè)體量主體化原則二：住宅地產(chǎn)商業(yè)化原則三：商業(yè)、住宅共生化原則四：商業(yè)部分利潤(rùn)最大化項(xiàng)目思考“能量定位”是商業(yè)場(chǎng)所的消費(fèi)引力半徑與輻射半徑的綜合，往往與商業(yè)場(chǎng)所的地段、體量、業(yè)態(tài)相關(guān)；準(zhǔn)確的能量定位，能正確把握整體市場(chǎng)的方向，使之物業(yè)更對(duì)消費(fèi)群體具有吸納力與輻射力。吸納力是對(duì)消費(fèi)人群的吸引力，輻射力是在一定區(qū)域內(nèi)的影響力。能量定位商業(yè)功能定位/

能量定位國(guó)際商業(yè)城際商業(yè)城區(qū)商業(yè)城市商業(yè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目體量商業(yè)文化品牌號(hào)召城市規(guī)劃交通可達(dá)業(yè)態(tài)業(yè)種能量張力商業(yè)引力商圈特點(diǎn)商業(yè)能量定位引力模型商圈特點(diǎn)：仙桃目前商圈特點(diǎn)以傳統(tǒng)的臨街散鋪和商廈為主，物業(yè)形態(tài)單一，零售購(gòu)物占據(jù)消費(fèi)主流，老城商圈存在明顯老化的特征，個(gè)性化商業(yè)存在明顯空白，發(fā)展?jié)摿^大；城市規(guī)劃：隨著片區(qū)規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，項(xiàng)目具備打造成仙桃城市客廳的潛質(zhì)，且大型商業(yè)項(xiàng)目正在崛起，后期人流以及商圈的輻射力將呈倍數(shù)增加；項(xiàng)目體量：項(xiàng)目商業(yè)體量10萬(wàn)m2，一期商業(yè)街區(qū)4.8萬(wàn)方，加之商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)和形態(tài)的超前性，項(xiàng)目屬于城市商業(yè)；交通可達(dá)：項(xiàng)目臨城市主干道，能見度較強(qiáng)及可達(dá)性較高；品牌號(hào)召：企業(yè)商業(yè)品牌承載力不足，缺乏能量定位的拉動(dòng)力。業(yè)態(tài)業(yè)種：區(qū)域片區(qū)補(bǔ)缺的業(yè)態(tài)，新型商業(yè)綜合體，具有與片區(qū)互補(bǔ)的業(yè)種，具有良好的消費(fèi)帶動(dòng)力與吸附力。商業(yè)文化：賦予個(gè)性的商業(yè)品牌文化，有助于增加項(xiàng)目商業(yè)的吸引力及輻射力；國(guó)際商業(yè)城際商業(yè)城市商業(yè)城區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)本案商業(yè)能量定位——城市商業(yè)基本要素國(guó)際商業(yè)區(qū)城際商業(yè)區(qū)城市商業(yè)城區(qū)商業(yè)居住區(qū)商業(yè)大型居民區(qū)商業(yè)中小型社區(qū)商業(yè)規(guī)模80—100萬(wàn)㎡以上20—100萬(wàn)㎡以上12-30萬(wàn)㎡以上6-10萬(wàn)㎡以上0.9-3.6萬(wàn)㎡1800-20000㎡區(qū)位歷史商業(yè)沿襲區(qū)、城市規(guī)劃重心、邊貿(mào)、沿海老城中心、城郊結(jié)合部城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利社區(qū)主要交通節(jié)點(diǎn)一般特征境外客戶、購(gòu)物或消費(fèi)金額達(dá)到20%以上；以批發(fā)為主；城市外客戶數(shù)量達(dá)到20—30%半徑10-20km時(shí)間距離15-30分鐘人口50-100萬(wàn)人停車場(chǎng)2000-5000輛集中型商業(yè)或街區(qū)綜合百貨類為主規(guī)模零售類業(yè)態(tài)集中型商業(yè)和街區(qū)外街+內(nèi)街形式社區(qū)服務(wù)店為主雜貨類業(yè)態(tài)（超市、專賣店、便利店、藥店、洗衣房等）客流量——————日人流量10萬(wàn)以上日人流量3萬(wàn)以上周邊居住人口9000—10萬(wàn)人居住人口2000—9000人核心客戶群國(guó)際貿(mào)易中介商、各級(jí)小型批發(fā)商和零售商縣域、鎮(zhèn)內(nèi)城區(qū)等消費(fèi)內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)居民主要面向社區(qū)內(nèi)部居民，同時(shí)輻射周邊居民現(xiàn)實(shí)案例義烏國(guó)際商貿(mào)城武漢銷品貿(mào)、武漢廣場(chǎng)、武漢電腦城、菱角湖萬(wàn)達(dá)、廣州天河城、白馬服飾江漢路步行街、民眾樂園、光谷步行街魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)、新世界百貨武昌店南湖城市廣場(chǎng)、深圳萬(wàn)科城金地格林小城、寶安璞園、萬(wàn)科城市花園等底商根據(jù)商業(yè)規(guī)模，分析商業(yè)能量開發(fā)規(guī)劃為導(dǎo)向商業(yè)價(jià)值分析：挖掘商業(yè)價(jià)值，利益最大化商業(yè)價(jià)值：為求利益最大化，我們遵循“金角銀邊草肚皮”的說(shuō)法：玉沙大道與致富路交匯處為商業(yè)形象最佳面；沿玉沙大道與汪洲河交匯處、臨近成型的沔街商業(yè)價(jià)值最高；中間沿玉沙大道處以銷售回籠資金為主；沿汪洲河區(qū)域伴隨水系改造成功具有極大的商業(yè)價(jià)值挖掘，社區(qū)商業(yè)內(nèi)街價(jià)值一般，以出售為主；商業(yè)快速盈利區(qū)商業(yè)價(jià)值高區(qū)商業(yè)形象最佳面商業(yè)價(jià)值潛力區(qū)商業(yè)價(jià)值一般區(qū)業(yè)態(tài)定位是商業(yè)平面與立體格局形態(tài)的定位。業(yè)態(tài)定位是宏觀商業(yè)與微觀商業(yè)共同作用的結(jié)果。正確的商業(yè)業(yè)態(tài)，可以增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的資金投入，縮短調(diào)商—整商期，延長(zhǎng)其生命力，形成良性循環(huán)。因此，在業(yè)態(tài)定位上，必須把握商業(yè)的宏觀導(dǎo)向與商業(yè)的個(gè)性特點(diǎn)，提出正確的方向，為后續(xù)運(yùn)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)形式分為：批發(fā)、零售。根據(jù)中國(guó)零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)GB/T18106-2004，可以分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購(gòu)物中心、廠家直銷中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物等17類業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)定位商業(yè)功能定位/

業(yè)態(tài)定位本案業(yè)態(tài)定位分析本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來(lái)進(jìn)行定位，最后根據(jù)商家實(shí)證來(lái)排除某些業(yè)態(tài)的可能。本案業(yè)態(tài)定位影響因素商業(yè)現(xiàn)狀：仙桃商業(yè)還屬于原始的自然擴(kuò)張狀態(tài)，分布零散，小型零售和百貨占到70%，娛樂餐飲設(shè)施比較缺乏，住宿、娛樂休閑商業(yè)流失嚴(yán)重；本項(xiàng)目商業(yè)將承擔(dān)彌補(bǔ)仙桃商業(yè)缺失的作用；城市規(guī)劃：政府搬遷以及相關(guān)配套設(shè)施將南遷發(fā)展，同時(shí)片區(qū)規(guī)劃為南城新型商業(yè)中心和居住區(qū)，使本項(xiàng)目具有打造復(fù)合商業(yè)功能的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，滿足城市規(guī)劃；項(xiàng)目格局：條狀商業(yè)地塊，使得大型商業(yè)布局困難，設(shè)計(jì)街區(qū)式商業(yè)將更為現(xiàn)實(shí)；現(xiàn)有業(yè)態(tài)：項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要為以商業(yè)街道為主的便利店、專業(yè)店，同時(shí)大型商業(yè)項(xiàng)目正在涌現(xiàn)。項(xiàng)目需要轉(zhuǎn)變理念，設(shè)計(jì)全新并能引領(lǐng)仙桃消費(fèi)潮流的商業(yè)街區(qū)，補(bǔ)缺市場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種空缺。消費(fèi)客群：根據(jù)現(xiàn)階段片區(qū)消費(fèi)人群，針對(duì)老城居民和南城產(chǎn)業(yè)園職工深層次的消費(fèi)，本項(xiàng)目可考慮以下業(yè)態(tài)：專賣店、專業(yè)店、便利店等。通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃為：特色商業(yè)街+集中商業(yè)，主要包括五大區(qū)——核心餐飲娛樂區(qū)、核心商業(yè)中心、步行街、便民服務(wù)區(qū)、濱水風(fēng)情街區(qū)業(yè)態(tài)定位：潮流藝術(shù)生活街區(qū)ArtLivingStreet以基本業(yè)態(tài)為元素的多業(yè)態(tài)重組復(fù)合，重點(diǎn)突出本案的休閑娛樂特性。以商業(yè)功能為重心，聚合城市的多種功能：藝術(shù)、潮流、消費(fèi)、休閑娛樂便利店專業(yè)店特色賣場(chǎng)專賣店概念店生活便利超市餐飲、休閑娛樂潮流藝術(shù)生活街區(qū)ArtLivingStreet商業(yè)街業(yè)種商業(yè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)類別，而品類則是相關(guān)且可相互替代的一組特殊商品或服務(wù)。它是業(yè)種下的商品和服務(wù)類別細(xì)分。在具體的招商與商業(yè)運(yùn)營(yíng)中，業(yè)種與品類定位服務(wù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，是消費(fèi)者直接可知可感的消費(fèi)類別。業(yè)種與品類并非一成不變，隨著市場(chǎng)的變化與消費(fèi)需求，特別新商業(yè)的掘起，會(huì)在能量定位與業(yè)態(tài)定位無(wú)法更新的情形下進(jìn)行調(diào)整，使商業(yè)主體更具有吸引力和競(jìng)爭(zhēng)性。業(yè)種與品類定位商業(yè)功能定位/

業(yè)種品類業(yè)種定位品類定位C餐飲類中式餐廳、西式餐廳、亞洲餐飲（泰式、日式等）、快餐廳（肯德基）、特色餐飲（南北小吃、三鎮(zhèn)民生美食）、西點(diǎn)、面包店、水果行、咖啡、茶館、干貨食品專賣；F服飾類服裝、化妝品、飾品、珠寶、鞋店、皮具、皮包F服務(wù)類銀行證劵、美容美發(fā)、個(gè)人護(hù)理、音響禮品、干洗店等D電子數(shù)碼類視聽產(chǎn)品、唱片行、攝影器材、家電用品、通訊器材G概念店設(shè)計(jì)空間：服裝設(shè)計(jì)、花藝店等新型非主流商業(yè)J交通工具類汽車銷售4S、汽車美容、電動(dòng)自行車J建材家居類家居、床上用品、家飾、建材、五金等W文教類展廳、展覽館、音像店、書籍租售、體育用品、玩具、集郵、古玩Y醫(yī)療類藥店、醫(yī)院、診所、寵物醫(yī)院X休閑運(yùn)動(dòng)類羽毛館、保齡球館、桌球館、洗浴、健身、瑜伽、按摩、瘦身中心等Y娛樂消費(fèi)電影院、酒吧、KTV、電動(dòng)游戲場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、動(dòng)漫等業(yè)種與品類分類品牌定位在此處指商業(yè)經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)的品牌層次定位。本項(xiàng)目主要是滿足區(qū)域內(nèi)居民及外來(lái)消費(fèi)者的生活消費(fèi)需求和精神文化需求，結(jié)合項(xiàng)目自身規(guī)模與輻射范圍，品牌定位為中高檔。檔次定位商業(yè)功能定位/

檔次定位定位原因：根據(jù)目前周邊市場(chǎng)情況，及城市區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣，根據(jù)自身規(guī)模及定位要求，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升項(xiàng)目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔。商品品牌定位：以國(guó)內(nèi)一線和二線品牌為主實(shí)施建議：項(xiàng)目各專業(yè)店、專賣店、便利店以中檔偏上為主，各品類均設(shè)置個(gè)別高檔商家，來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目的整體形象及影響力，但更多的中檔消費(fèi)，來(lái)滿足更為龐大的主流需求，通過(guò)不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。本案檔次定位建議——中高檔中檔偏高商業(yè)中高檔商業(yè)布局定位是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期間的功能格局定位，針對(duì)項(xiàng)目的業(yè)種組合方式以及品類的細(xì)化進(jìn)行功能布局定位與分區(qū)。布局定位商業(yè)功能定位/

布局定位整體商業(yè)定位宗地客觀條件商業(yè)形態(tài)與布局規(guī)劃內(nèi)部動(dòng)線建筑要求外部動(dòng)線功能組合要求商業(yè)動(dòng)線要求業(yè)種布局＋思考路徑規(guī)劃設(shè)計(jì)原則合適原則規(guī)劃務(wù)必基于物業(yè)現(xiàn)狀，綜合考慮投入與產(chǎn)出、當(dāng)前與未來(lái)之間的關(guān)系，體現(xiàn)“充分且必要”原則。既要避免“盲目追求奢華”，又要滿足項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)的需要，最終確保物業(yè)保值增值。前瞻原則規(guī)劃不僅要符合現(xiàn)代商業(yè)中心的要求，而且在未來(lái)3-5年內(nèi)仍然保持一定的先進(jìn)性。協(xié)調(diào)原則鑒于項(xiàng)目屬于大型商住項(xiàng)目，加之周邊沔街已經(jīng)初具規(guī)模，本案應(yīng)當(dāng)與住宅和周邊商業(yè)整體相協(xié)調(diào)，形成“既關(guān)聯(lián)又差別”的有機(jī)整體。人本原則根據(jù)本項(xiàng)目客群定位要求重點(diǎn)關(guān)注周邊主力消費(fèi)人群的體驗(yàn)消費(fèi)需求，應(yīng)著力“人本、人文”以展示具有品位與品質(zhì)的商業(yè)文化。1234人行大門玉沙大道致富路外部動(dòng)線一期商業(yè)街平面布局銀泰天地沔街汪洲河玉沙大道致富路項(xiàng)目一期推出商業(yè)街4.8萬(wàn)方，重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)街布局定位，以豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)、風(fēng)格各異的時(shí)尚消費(fèi)，打造仙桃“第三代商業(yè)中心”和“24小時(shí)時(shí)尚街區(qū)”住宅底商：1F純商業(yè)街：1-5F一期商業(yè)街立體布局上下垂直組織的設(shè)計(jì)和應(yīng)用，包括人行天橋、手扶梯、空中連廊、中心廣場(chǎng)，將商業(yè)與各單體有效結(jié)合，形成反復(fù)循環(huán)動(dòng)線；建議雙首層設(shè)計(jì)，提升二至三層商鋪的通達(dá)性和商業(yè)價(jià)值；一期商業(yè)街概念分區(qū)玉沙大道致富路時(shí)尚餐飲休閑時(shí)尚餐飲休閑特色零售購(gòu)物動(dòng)感娛樂專區(qū)時(shí)尚餐飲休閑：時(shí)尚餐館、特色主題餐廳、農(nóng)家風(fēng)味、咖啡西餐、美食城等；雅致休閑時(shí)光：足浴、茶樓、棋牌室、養(yǎng)生、美容、瑜伽等；特色零售購(gòu)物：生活家居、工藝、流行數(shù)碼、鐘表首飾等；動(dòng)感娛樂專區(qū)：KTV、酒吧、臺(tái)球等；四大概念分區(qū)雅致休閑時(shí)光一期商業(yè)街品類落位主力餐飲：艷陽(yáng)天特色餐飲：德莊火鍋城足浴城：家富富橋茶樓：一茶一坐養(yǎng)生會(huì)館：華夏良子水療會(huì)所：在水一方銀行料理：韓式烤肉城時(shí)尚餐飲休閑：艷陽(yáng)天、德莊火鍋城、韓式烤肉城、巴適川菜；雅致休閑時(shí)光：一茶一坐、在水一方、家富富僑、華夏良子；特色零售購(gòu)物：富安娜、皇冠蛋糕、綠屋面包等；動(dòng)感娛樂專區(qū)：潮流100、寶貝樂園、艾瑪施飾品、藝銀格銀飾、天翼通訊等；1F落位圖所列品牌商家均為示意，最終以招商結(jié)果為準(zhǔn)富安娜皇冠蛋糕綠屋面包潮流100寶貝樂園艾瑪施飾品藝銀格銀飾天翼通訊巴適川菜一期商業(yè)街品類落位主力餐飲：艷陽(yáng)天特色餐飲：長(zhǎng)海海珍品足浴城：家富富橋華潤(rùn)堂博士眼鏡美滋美中餐廳伊人紅妝水療會(huì)所：在水一方竹葉青茶業(yè)金錢柜KTV川老板麻辣燙時(shí)尚餐飲休閑：長(zhǎng)海海珍品、華潤(rùn)堂、竹葉青茶業(yè)、川老板麻辣燙、美滋美中餐廳；雅致休閑時(shí)光：金錢柜量販KTV、東方英雄、博士眼鏡、伊人紅妝等；2F落位圖所列品牌商家均為示意，最終以招商結(jié)果為準(zhǔn)一期商業(yè)街品類落位望湘園麻辣誘惑足浴城：家富富橋瑪奴拉福奈特絲迪芬妮履行者時(shí)尚殿堂水療會(huì)所：在水一方便宜坊麻里麻里香鍋時(shí)尚餐飲休閑：望湘園、便宜坊、麻辣誘惑、麻里麻里香鍋；雅致休閑時(shí)光：絲迪芬妮、履行者、時(shí)尚殿堂、福奈特、瑪奴拉；3F落位圖所列品牌商家均為示意，最終以招商結(jié)果為準(zhǔn)一期商業(yè)街品類落位經(jīng)濟(jì)型酒店考慮4-5樓分割招商的可操作性較低，且銷售價(jià)格無(wú)法產(chǎn)生溢價(jià)，建議全部持有對(duì)外整體招商，主招品類包括：經(jīng)濟(jì)型酒店、時(shí)尚會(huì)所；4-5F落位圖所列品牌商家均為示意，最終以招商結(jié)果為準(zhǔn)時(shí)尚會(huì)所物業(yè)配置要求——超市賣場(chǎng)細(xì)目配置要求細(xì)目配置要求建設(shè)用地規(guī)劃文件須由業(yè)主負(fù)責(zé)在租賃協(xié)議簽約前提供。供氣通常320m3/h（不包括空調(diào)用氣）。需求面積5000~20000㎡不等供電方式及變壓器2of2500KVA干式變壓器,10/0.4kvDyn1150hz雙電源雙回路供電。柱距一般為10.8m×10.8m、8.4m×8.4m兩種。發(fā)電機(jī)容量800kw~1000kw油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸，業(yè)主需提供油罐位置。樓層凈高平頂建筑：賣場(chǎng)凈高不小于5.3米～5.5米，后倉(cāng)凈高不小于6.8米，不大于7.5米。排水配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收。樓板荷載賣場(chǎng)800kg/㎡,后倉(cāng)與冷庫(kù)1000～1200kg/㎡?？照{(diào)通風(fēng)賣場(chǎng)正氣壓，賣場(chǎng)和出租區(qū)的新風(fēng)，排煙符合消防要求。溫度要求：夏天24℃；冬天18℃。自動(dòng)人行步道二層：2部，三層：4～6部（如有地下室或樓面停車場(chǎng)，則必須有上下的自動(dòng)人行步道）。室外場(chǎng)地重載路面（承重35噸）、停車場(chǎng)、綠化樹種、景觀等須按照超市的要求或提供的圖紙施工。貨梯至少2部5噸貨梯，若有地下室，必須有一部貨梯直達(dá)地下室。消防符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)），要求設(shè)置煤氣報(bào)警與聯(lián)動(dòng)裝置.。卸貨區(qū)考慮2或3輛40尺35噸集卡和4輛小卡車滿載重量及回車空間，集卡旋轉(zhuǎn)半徑15米。人防要求符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)及超市的要求，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收。后倉(cāng)800～1,200㎡。環(huán)保符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)）。停車位特大型城市400～600車位，其他城市150～300車位，每個(gè)車位約需22㎡，600～1000自行車位。噪音General＞45dB(A)@1meterradium;utilityarea＞75dB(A)@1meterradium(max)。供水通常250噸/天綠化符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)要求，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收。【注】以上數(shù)據(jù)均為國(guó)內(nèi)大型超市賣場(chǎng)常規(guī)選址要求，不同品牌或?qū)ㄖ?xì)節(jié)要求略有差異。物業(yè)配置要求——數(shù)碼電器細(xì)目配置要求國(guó)美電器永樂家電蘇寧電器五星電器需求面積常規(guī)店：3000㎡以上3C點(diǎn)：30~400㎡不等2500㎡以上3000㎡以上3000~6000㎡不等柱距無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求7.5m以上無(wú)特殊要求樓層凈高無(wú)特殊要求3m以上3.5m以上無(wú)特殊要求電容80ｋｗ／1000㎡的電量供商場(chǎng)照明、樣機(jī)展示使用，不包括空調(diào)、自動(dòng)扶梯、貨梯等設(shè)施設(shè)備用電。貨梯至少1至2部貨梯。停車位100個(gè)左右無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求入口無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求獨(dú)立的顧客入口、員工通道和貨物通道，顧客入口臨街，寬度10米以上無(wú)特殊要求人行步道二層2部，三層4～6部自動(dòng)電梯或?qū)挾仍?米以上的踏步梯。消防符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)），要求設(shè)置煤氣報(bào)警與聯(lián)動(dòng)裝置.。人防要求符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)）。環(huán)保符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)）。綠化符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)）?！咀ⅰ恳陨蠑?shù)據(jù)均為國(guó)內(nèi)主要數(shù)碼電器主力店品牌的選址要求，不同品牌對(duì)于建筑要求有不同側(cè)重點(diǎn)。物業(yè)配置要求——餐飲細(xì)目配置要求正餐中西快餐特色餐飲休閑餐飲需求面積1,000-3,000㎡150-400㎡200-500㎡200-500㎡經(jīng)營(yíng)樓層選擇3~6層1～4層3~6層3~6層單層面積500－1,000㎡100-200㎡200-500㎡200-500㎡樓層凈高不小于4.5米不小于4米不小于4米不小于4米樓板荷載450kg/㎡，廚房局部800kg/㎡400-600kg/㎡400-600kg/㎡400-600kg/㎡供水250噸/天250噸/天250噸/天250噸/天電不小于520KW/㎡配備250KW/㎡配備250KW/㎡配備250KW/㎡煤氣34?/小時(shí)34?/小時(shí)15-20?/小時(shí)15-20?/小時(shí)隔油池15m3/1000㎡15m3/1000㎡無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量50-200個(gè)無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求20個(gè)物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯簡(jiǎn)單裝修/毛坯簡(jiǎn)單裝修/毛坯簡(jiǎn)單裝修/毛坯【注】主力餐飲通常對(duì)建筑有自己獨(dú)特的需求，在設(shè)計(jì)之初應(yīng)與商家共商。物業(yè)配置要求——娛樂休閑細(xì)目配置要求夜總會(huì)/KTV影院兒童游樂電玩游藝運(yùn)動(dòng)健身室內(nèi)運(yùn)動(dòng)需求面積2000~4000㎡4000㎡以上500~1500㎡1000~3000㎡2000~4000㎡1000~2000㎡柱距無(wú)特殊要求不小于8.4m不小于8.4m不小于5m不小于5m不小于8.4m樓層凈高不小于2.8m不小于9m、IMAX不小于13m不小于9m不小于3.2m不低于3m不低于4.5m樓板荷載500kg/㎡500kg/㎡無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求500kg/㎡500kg/㎡供電500KVA，可接220V民用電及380V工業(yè)用電容量≥250kw無(wú)特殊要求容量≥250kw無(wú)特殊要求220v照明電，電力按每10KW/100㎡配置供水200噸/天無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求200噸/天無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求通風(fēng)無(wú)特殊要求預(yù)留影院所需新風(fēng)井/口、排風(fēng)井/口無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求化油池通常3-5噸、煙道1-2個(gè)規(guī)格為80CM-100CM*無(wú)特殊要求*無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求墻面隔音墊相鄰影廳的公共墻體為雙立墻。單墻厚度≥1200mm，中空≥100mm；其他墻體為1800mm墻體。無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求停車位車位與包房數(shù)比例約1：1停車位與商場(chǎng)面積比不小于1~1.5個(gè)/100㎡無(wú)特殊要求20~100個(gè)無(wú)特殊要求20~100個(gè)消防符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)），要求設(shè)置煤氣報(bào)警與聯(lián)動(dòng)裝置.。投資定位是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金回收和盈利模式定位，是“地產(chǎn)”和“商業(yè)”能否順利地相互轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)租賃銷售資金鏈商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分解投資定位商業(yè)功能定位/

投資定位贏利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)全部銷售1、可盡快回收成本2、風(fēng)險(xiǎn)較小1、利潤(rùn)難以最大化2、項(xiàng)目形象不高3、不利于商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)全部持有出租1、可利潤(rùn)最大化2、項(xiàng)目形象好1、難以盡快回收成本2、風(fēng)險(xiǎn)大部分銷售+部分持有出租1、可盡快回收成本2、項(xiàng)目形象較好3、風(fēng)險(xiǎn)較小整體運(yùn)作難度較大投資建議考慮到項(xiàng)目體量太大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，對(duì)于資金要求較高，按照多年經(jīng)驗(yàn)，三線城市一般操作模式為“住宅—社區(qū)商業(yè)—大型商業(yè)”，本案不具備商業(yè)前置的條件，建議甲方將一期商街價(jià)值最高的部分物業(yè)，采取自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)方式持有，其余商鋪全部出售回籠現(xiàn)金；玉沙大道致富路持有物業(yè)持有物業(yè)：東西兩端主出入口部分和商業(yè)街4-5層，持有比例約占40%；銷售物業(yè)：除持有部分外，全部銷售，快速回籠資金，銷售面積28000方，，預(yù)計(jì)銷售收入2.3億元；租售比例建議經(jīng)濟(jì)測(cè)評(píng)PART4項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算項(xiàng)目成本估算投資利潤(rùn)分析4.1項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估項(xiàng)目以“租售結(jié)合”的方式運(yùn)營(yíng)，在當(dāng)前市場(chǎng)上，為打造項(xiàng)目高端品牌形象，結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種布局定位，項(xiàng)目的售價(jià)與租金分別能達(dá)到多少？首先，根據(jù)市場(chǎng)上其它物業(yè)的售價(jià)與租金，分析比較其優(yōu)劣勢(shì)，即運(yùn)用“市場(chǎng)比較法”來(lái)計(jì)算項(xiàng)目市場(chǎng)“售價(jià)”與“租金”；然后，結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種布局定位，給出項(xiàng)目所涉及的大型主力商家的行業(yè)租金（一般比正常租金低）；評(píng)估方法銷售價(jià)格預(yù)測(cè)住宅城南片區(qū)整體均價(jià)3148元/㎡新城壹號(hào)均價(jià)3350元/㎡紫金城均價(jià)3200元/㎡福星城均價(jià)3500元/㎡漫城林語(yǔ)均價(jià)3500元/㎡商業(yè)城南片區(qū)整體均價(jià)7000元/㎡新城壹號(hào)底商1-3F均價(jià)7500元/㎡福星城底商1-2F均價(jià)8000元/㎡金誠(chéng)花園底商1F均價(jià)12000元/㎡翰林公館底商1-2F均價(jià)13000元/㎡400035003000單價(jià)：㎡/元70008000住宅均價(jià)1100012000100009000新城壹號(hào)紫金城福星城漫城林語(yǔ)商鋪均價(jià)新城壹號(hào)福星城金誠(chéng)花園翰林公館售價(jià)評(píng)估住宅價(jià)格評(píng)估——3200元/㎡定價(jià)影響因素本案市場(chǎng)比較對(duì)象新城壹號(hào)紫金城福星城漫城林語(yǔ)可比一樓售價(jià)（元/m2）3350320035003500區(qū)位狀況繁華程度2018202020交通便捷度1518181818配套設(shè)施1515181818環(huán)境1012131515自身狀況容積率1515151815規(guī)模1010888檔次1513151515綜合得分100101107112109修正租金價(jià)格3300299031253210選取南城片區(qū)4個(gè)可比樓盤，運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果參考性強(qiáng)。根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目當(dāng)前住宅售價(jià)為：（3300+2990+3125+3210）/4=3133元/㎡，取整為3200元/㎡定價(jià)影響因素本案市場(chǎng)比較對(duì)象新城壹號(hào)金誠(chéng)花園福星城翰林公館可比一樓售價(jià)（元/m2）12000130001400013000業(yè)態(tài)類型106666商業(yè)體量105566周邊商業(yè)氛圍1012151616客流狀況1012121512客群收入水平1515151616市場(chǎng)成熟度1010121212交通通達(dá)性1515182018項(xiàng)目檔次形象105588銷售時(shí)間1012151515綜合得分10092103114109修正租金價(jià)格13043126211228011927商鋪價(jià)格評(píng)估（一樓）——12500元/㎡從考慮業(yè)態(tài)類型、體量、銷售模式等可比因素出發(fā)，分別選取新城壹號(hào)、金誠(chéng)花園、福星城、翰林公館作為一樓售價(jià)的可比案例較為合理；根據(jù)市場(chǎng)比較法，本項(xiàng)目當(dāng)前一樓售價(jià)為：（13043+12621+12280+11927）/4=12467元/㎡，取整為12500