建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務經(jīng)濟師考試試題及答案指導(2025年)一、單項選擇題（共10題，每題1分，共10分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.房地產(chǎn)市場的區(qū)域特性主要由下列哪項因素決定？A.需求多樣性B.土地不可移動性C.供給滯后性D.政策差異性2.根據(jù)《建設工程工程量清單計價規(guī)范》（GB505002013），下列費用中，不屬于分部分項工程費的是：A.人工費B.企業(yè)管理費C.規(guī)費D.利潤3.房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的最低要求（保障性住房項目）為：A.20%B.25%C.30%D.35%4.下列房地產(chǎn)估價方法中，最適用于新開發(fā)土地價值評估的是：A.收益法B.成本法C.假設開發(fā)法D.比較法5.住房公積金貸款的最高額度確定主要依據(jù)不包括：A.借款人繳存余額B.房價成數(shù)C.借款人年齡D.還款能力6.建筑市場中，屬于“市場失靈”典型表現(xiàn)的是：A.承包商之間的價格競爭B.工程質(zhì)量信息不對稱C.政府對容積率的限制D.建材供應商的壟斷定價7.房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的核心特征是：A.高杠桿運作B.專注開發(fā)類物業(yè)C.強制分紅比例（通常≥90%）D.由開發(fā)商自持管理8.下列指標中，反映房地產(chǎn)市場需求端活躍度的是：A.土地購置面積B.房屋新開工面積C.商品房銷售面積D.房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額9.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿（）未動工開發(fā)的，可無償收回土地使用權。A.1年B.2年C.3年D.5年10.裝配式建筑增量成本的主要構成不包括：A.預制構件運輸費B.設計優(yōu)化費用C.傳統(tǒng)施工機械節(jié)省費用D.預制構件生產(chǎn)模具費二、多項選擇題（共5題，每題2分，共10分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險包括：A.通貨膨脹風險B.市場供求風險C.利率風險D.管理風險E.政策變動風險2.住房保障體系的主要內(nèi)容包括：A.公共租賃住房B.共有產(chǎn)權住房C.商品房預售監(jiān)管D.保障性租賃住房E.限價商品房3.建筑市場信用體系建設的關鍵措施包括：A.建立企業(yè)信用評價指標體系B.推行工程擔保制度C.限制民營建筑企業(yè)市場準入D.完善信用信息共享平臺E.加大失信行為懲戒力度4.房地產(chǎn)估價中，收益法的關鍵參數(shù)包括：A.凈收益B.資本化率C.可比實例成交價格D.收益年限E.重新購建價格5.工程經(jīng)濟中，價值工程的核心步驟包括：A.功能定義B.成本核算C.功能評價D.方案創(chuàng)造E.工程量計算三、填空題（共5題，每題2分，共10分。請將正確答案填寫在橫線處）1.根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，一級資質(zhì)企業(yè)注冊資本不低于____萬元。2.房地產(chǎn)項目可行性研究中，靜態(tài)投資回收期的計算公式為____。3.住房租賃“N+1”模式中，“1”指的是____。4.裝配式混凝土建筑的預制率（裝配率）是指____占比。5.房地產(chǎn)稅試點中，計稅依據(jù)通常為____或評估價值。四、簡答題（共4題，其中第12題為封閉型，每題10分；第34題為開放型，每題15分，共50分）1.（封閉型）簡述收益法評估房地產(chǎn)價值的基本步驟。2.（封閉型）列舉建筑市場主體的主要類型，并說明其核心職責。3.（開放型）結合2024年中央經(jīng)濟工作會議“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”要求，分析未來房地產(chǎn)企業(yè)轉型的主要方向。4.（開放型）某二線城市擬出臺“租購同權”擴大政策（覆蓋義務教育、公共醫(yī)療等公共服務），請預測該政策對當?shù)刈》孔赓U市場的影響，并提出實施建議。五、應用題（共3題，第1題為計算題，20分；第2題為分析題，25分；第3題為綜合題，25分，共70分）1.（計算題）某房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流量如下表所示（單位：萬元），基準收益率為10%，請計算：（1）項目凈現(xiàn)值（NPV）；（2）內(nèi)部收益率（IRR，保留2位小數(shù)）。|年份（t）|0|1|2|3|4|5||||||||||現(xiàn)金流入|0|800|1200|1500|1500|1000||現(xiàn)金流出|3000|500|600|700|700|300|2.（分析題）某城市2023年住宅租賃市場數(shù)據(jù)如下：平均租金50元/㎡·月，空置率12%，租賃人口占比35%；2024年當?shù)卣瞥觥氨Ｕ闲宰赓U住房三年行動”，計劃新增保障性租賃住房10萬套（約占現(xiàn)有租賃住房總量的20%），同時取消非戶籍人口租房落戶限制。請分析該政策對市場租金、空置率及租賃人口占比的影響機制，并預測短期（12年）和長期（5年）變化趨勢。3.（綜合題）某房地產(chǎn)企業(yè)擬參與某市老城區(qū)更新項目，項目范圍10公頃，現(xiàn)狀為低容積率住宅（容積率0.8）和少量商鋪，規(guī)劃調(diào)整后容積率2.5（其中住宅占70%、商業(yè)占20%、公共服務設施占10%）。請從經(jīng)濟可行性、社會可行性、環(huán)境可行性三個維度設計評估指標體系，并針對可能的風險（如拆遷阻力、資金平衡）提出應對措施。參考答案與解析一、單項選擇題1.B（房地產(chǎn)的不可移動性決定了市場的區(qū)域性）2.C（分部分項工程費包括人、材、機、企管費、利潤，規(guī)費屬于其他項目費）3.A（保障性住房項目資本金比例最低20%，一般商品房25%）4.C（假設開發(fā)法適用于待開發(fā)土地、在建工程等）5.C（公積金貸款額度依據(jù)繳存余額、房價成數(shù)、還款能力，與年齡無關）6.B（信息不對稱導致市場失靈，需政府干預）7.C（REITs強制將90%以上收益分紅，以保障投資者回報）8.C（銷售面積直接反映需求端購買行為）9.B（《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定滿2年未動工可無償收回）10.C（裝配式增量成本包括運輸、模具、設計優(yōu)化，傳統(tǒng)機械費用會減少）二、多項選擇題1.ABCE（管理風險屬于非系統(tǒng)風險）2.ABDE（商品房預售監(jiān)管屬于市場監(jiān)管，非保障體系）3.ABDE（限制民營準入違背公平競爭，非信用體系建設措施）4.ABD（可比實例價格是比較法參數(shù)，重新購建價格是成本法參數(shù)）5.ACD（價值工程核心是功能分析，包括定義、評價、方案創(chuàng)造）三、填空題1.50002.累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)1+上一年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量3.將客廳改造為1間居住房間（需符合安全規(guī)范）4.預制構件體積（或面積）占全部構件總體積（或面積）5.房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值四、簡答題1.收益法基本步驟：①確定潛在毛收入：預測房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入；②計算有效毛收入：潛在毛收入扣除空置和收租損失；③計算凈收益：有效毛收入減去運營費用（包括管理費、維修費、保險費等）；④確定收益年限：根據(jù)土地剩余使用年限、建筑物經(jīng)濟壽命取最小值；⑤選擇資本化方法（直接資本化法或報酬資本化法）計算現(xiàn)值。2.建筑市場主體及職責：①建設單位（業(yè)主）：負責項目發(fā)起、資金籌措、組織招標、質(zhì)量監(jiān)督；②承包商（施工單位）：承擔工程施工，確保質(zhì)量、工期、安全；③勘察設計單位：提供勘察報告、設計圖紙，滿足技術規(guī)范；④監(jiān)理單位：受業(yè)主委托，監(jiān)督施工質(zhì)量、進度、投資；⑤供應商（建材、設備）：提供合格材料設備，保障供應鏈穩(wěn)定；⑥咨詢機構（造價、招標代理）：提供專業(yè)技術服務，輔助決策。3.房地產(chǎn)企業(yè)轉型方向（開放型要點）：①模式轉型：從“高周轉、高杠桿”開發(fā)向“租購并舉”運營轉變（如長租公寓、商業(yè)REITs）；②業(yè)務延伸：拓展城市更新、保障性住房代建、存量資產(chǎn)改造等輕資產(chǎn)業(yè)務；③技術升級：應用BIM、裝配式建筑、數(shù)字孿生等技術提升建造效率；④服務深化：發(fā)展物業(yè)增值服務（社區(qū)養(yǎng)老、智慧家居）、城市服務（市政運維）；⑤綠色轉型：開發(fā)綠色建筑、低碳社區(qū)，滿足“雙碳”目標要求；⑥區(qū)域調(diào)整：聚焦核心城市群，收縮三四線城市布局，降低市場風險。4.“租購同權”政策影響分析（開放型要點）：影響機制：①需求端：非戶籍人口因公共服務獲取便利，租房意愿提升，租賃需求增加；②供給端：保障性租賃住房供給增加，緩解市場供需矛盾；③價格端：短期可能因需求激增推高租金，但長期保障性住房放量將平抑租金；④空置率：需求增加和供給結構優(yōu)化（保障性住房適配剛需）將降低空置率。趨勢預測：短期（12年）：租賃人口占比上升（預計增至40%45%），租金小幅上漲（5%8%），空置率下降（至8%10%）；長期（5年）：租賃市場供需平衡，租金穩(wěn)定（年漲幅≤CPI），租賃人口占比趨于穩(wěn)定（45%50%），“租購并舉”格局形成。實施建議：①加強租金監(jiān)管，建立租金指導價制度；②優(yōu)化保障性租賃住房選址（靠近就業(yè)中心、軌道交通）；③完善公共服務供給配套（如學校、醫(yī)院擴容）；④鼓勵企業(yè)參與（給予稅收優(yōu)惠、低息貸款）；⑤加強租賃合同備案，保障承租人權益。五、應用題1.計算題解答：（1）凈現(xiàn)值（NPV）計算：各年凈現(xiàn)金流量（NCF）=現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出：t0:3000；t1:800500=300；t2:1200600=600；t3:1500700=800；t4:1500700=800；t5:1000300=700。NPV=3000+300/(1+10%)+600/(1+10%)2+800/(1+10%)3+800/(1+10%)?+700/(1+10%)?=3000+272.73+495.87+601.05+546.41+434.64≈350.70萬元（2）內(nèi)部收益率（IRR）：試算i=12%時，NPV=3000+300/1.12+600/1.122+800/1.123+800/1.12?+700/1.12?≈3000+267.86+478.32+569.42+508.41+397.19≈21.20萬元試算i=13%時，NPV=3000+300/1.13+600/1.132+800/1.133+800/1.13?+700/1.13?≈3000+265.49+465.95+554.70+490.88+375.78≈47.20萬元用線性插值法：IRR=12%+(21.20)/(21.20+47.20)×(13%12%)≈12.31%2.分析題解答：影響機制：①供給端：保障性租賃住房新增10萬套（占現(xiàn)有20%），增加中低價位租賃房源供給，緩解市場結構性短缺（原市場可能存在高租金、小戶型不足問題）；②需求端：取消非戶籍落戶限制，吸引外來人口流入，租賃需求增加（尤其剛需群體）；③價格端：短期需求增長可能快于供給釋放（建設周期12年），租金可能上漲；長期供給放量后，租金增速放緩甚至回落；④空置率：保障性住房精準匹配需求（如小戶型、低租金），降低無效供給（大戶型、高租金）的空置率；外來人口增加提升整體入住率。趨勢預測：短期（12年）：租賃人口占比升至40%42%（增加57個百分點），租金上漲5%8%（因需求先于供給釋放），空置率降至8%10%（原12%）；長期（5年）：租賃人口占比穩(wěn)定在45%50%（接近發(fā)達城市水平），租金年漲幅與收入增速同步（約3%5%），空置率維持5%7%（市場趨于成熟）。3.綜合題解答：評估指標體系設計：①經(jīng)濟可行性：財務指標：項目總投資、靜態(tài)/動態(tài)投資回收期、IRR、NPV、成本利潤率；收益分配：土地增值收益政府與原居民分成比例、公共服務設施成本分攤；資金平衡：開發(fā)貸款可得性、銷售/租賃去化率、REITs融資可能性。②社會可行性：居民滿意度：拆遷補償方案認可度（需≥80%同意）、原居民回遷率；公共服務：新增學校/醫(yī)院覆蓋人口、社區(qū)商業(yè)配套完善度；就業(yè)影響：施工期就業(yè)崗位、運營期商業(yè)/物業(yè)就業(yè)崗位。③環(huán)境可行性：生態(tài)指標：綠地率（需≥30%）、建筑節(jié)能標準（綠色建筑星級）、碳排放強度；交通影響：新增機動車流量與道路承載力匹配度、公共交通覆蓋（地鐵站點500米覆蓋率）；歷史保