2025年資產評估考試《資產評估實務一》練習題附答案一、單項選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個正確答案，請將正確選項填入括號內）1.某企業(yè)擬以2025年3月31日為評估基準日對其持有的一宗商業(yè)用地進行評估，土地剩余使用年限為35年，容積率為2.5，規(guī)劃建筑面積為50,000平方米，同類物業(yè)市場客觀租金為每日每平方米3.5元，運營費用占有效毛租金收入的25%，折現(xiàn)率為7%，采用收益法評估時，該宗土地評估值最接近（）萬元。A.28,600??B.31,200??C.33,800??D.36,400【答案】B【解析】年有效毛租金=3.5×365×50,000×(1－25%)=4,781.25萬元；收益年期35年，折現(xiàn)率7%，年金現(xiàn)值系數(shù)=(1－1/1.07^35)/0.07=12.947；評估值=4,781.25×12.947≈31,200萬元。2.運用市場法評估某二手成套設備時，選取的三例可比交易價格分別為420萬元、450萬元、480萬元，經(jīng)因素修正后比準價格分別為435萬元、445萬元、455萬元，若采用算術平均法確定評估值，最終評估結果為（）萬元。A.435??B.445??C.450??D.455【答案】B【解析】(435+445+455)/3=445萬元。3.下列關于著作權資產評估的說法中，錯誤的是（）。A.著作權財產權利的保護期通常為作者終生加50年B.著作權評估可采用成本法、市場法和收益法C.對于尚未發(fā)表的作品，收益法難以適用D.著作權評估無需考慮法律狀態(tài)【答案】D【解析】法律狀態(tài)直接決定權利邊界和經(jīng)濟壽命，是著作權評估的核心要素。4.某收益性資產2024年凈收益為1,000萬元，預計以后每年遞增3%，折現(xiàn)率為8%，則該資產永續(xù)增長模型下的評估值為（）萬元。A.12,500??B.15,000??C.20,000??D.25,000【答案】C【解析】V=1,000/(8%－3%)=20,000萬元。5.采用成本法評估一臺2021年購置的專用設備，賬面原值800萬元，已使用4年，經(jīng)濟壽命10年，殘值率5%，功能性貶值率15%，經(jīng)濟性貶值率8%，則實體性貶值額為（）萬元。A.304??B.320??C.336??D.352【答案】A【解析】實體性貶值=800×(1－5%)×4/10=304萬元。6.下列關于礦業(yè)權評估折現(xiàn)現(xiàn)金流量法的表述，正確的是（）。A.折現(xiàn)率應直接采用社會平均收益率B.資源儲量無需進行可信度系數(shù)調整C.基建期現(xiàn)金流應計入評估模型D.評估結果與礦山服務年限無關【答案】C【解析】基建期現(xiàn)金流必須納入模型，其余選項均與現(xiàn)行準則沖突。7.某上市公司因重大資產重組需對商譽進行減值測試，評估基準日商譽賬面價值6億元，資產組可收回金額經(jīng)評估為5.4億元，則當期應計提商譽減值準備（）億元。A.0??B.0.4??C.0.6??D.1.0【答案】C【解析】商譽減值=賬面價值－可收回金額=6－5.4=0.6億元。8.運用市場法評估某宗居住用地時，建立比較因素體系后，需對交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素進行修正，其中交易日期修正又稱（）。A.期日修正??B.權益修正??C.容積率修正??D.年期修正【答案】A【解析】交易日期修正即期日修正，用于消除時間差異。9.下列關于森林資源資產評估的說法中，正確的是（）。A.用材林只能采用市場法B.經(jīng)濟林評估必須采用收益法C.竹林資源可采用重置成本法D.生態(tài)公益林評估不考慮生態(tài)服務價值【答案】C【解析】竹林具有快速再生性，重置成本法可行；其余選項過于絕對。10.某企業(yè)以無形資產——非專利技術出資，評估基準日該技術重置成本為2,000萬元，貶值率30%，未來每年可帶來超額收益500萬元，剩余經(jīng)濟壽命5年，折現(xiàn)率10%，則該技術評估值最接近（）萬元。A.1,400??B.1,625??C.1,895??D.2,000【答案】C【解析】收益法：500×(P/A,10%,5)=500×3.7908=1,895萬元；成本法：2,000×(1－30%)=1,400萬元；按孰高原則取1,895萬元。11.下列關于企業(yè)價值評估中缺乏流動性折扣（DLOM）的說法，錯誤的是（）。A.可借鑒PreIPO研究結論B.可采用BlackScholes期權模型估算C.折扣率與預期持有期正相關D.折扣率與資產波動性負相關【答案】D【解析】波動性越大，折扣率越高，呈正相關。12.某收益性房地產剩余收益年期為30年，年凈收益第一年100萬元，此后每年遞增2%，折現(xiàn)率為6%，則評估值最接近（）萬元。A.1,550??B.1,680??C.1,820??D.1,960【答案】C【解析】V=100/(6%－2%)×[1－((1+2%)/(1+6%))^30]=2,500×0.728=1,820萬元。13.采用市場法評估某宗工業(yè)用地時，選取的可比實例成交單價為800元/平方米，經(jīng)各項修正后比準單價為850元/平方米，若待估宗地面積為20,000平方米，則評估值為（）萬元。A.1,600??B.1,700??C.1,800??D.1,900【答案】B【解析】850×20,000=1,700萬元。14.下列關于長期股權投資評估的說法中，正確的是（）。A.對子公司的股權投資只能采用成本法B.對重大影響的聯(lián)營企業(yè)應采用市場法C.缺乏控制權時應考慮流動性折扣D.評估值與賬面價值必然一致【答案】C【解析】缺乏控制權需考慮流動性折扣，其余選項均錯誤。15.某設備2020年購置價1,000萬元，評估基準日2025年3月31日，定基價格指數(shù)分別為2020年100，2025年130，該設備重置全價為（）萬元。A.1,000??B.1,200??C.1,300??D.1,400【答案】C【解析】1,000×130/100=1,300萬元。16.下列關于債權資產評估的說法中，錯誤的是（）。A.對不良債權可采用假設清算法B.可回收金額應扣除清收費用C.對正常類債權可采用攤余成本法D.債權評估無需考慮債務人信用風險【答案】D【解析】信用風險是債權評估核心變量。17.某企業(yè)價值評估中，加權平均資本成本（WACC）為8%，負債市值4億元，權益市值6億元，所得稅率25%，則債務資本成本最接近（）。A.4.0%??B.5.3%??C.6.0%??D.7.2%【答案】B【解析】WACC=6/10×Re+4/10×Rd×(1－25%)=8%，設Rd=x，則0.6Re+0.3x=8%；又Re=Rf+β×ERP，需反推，簡化得x≈5.3%。18.下列關于珠寶首飾評估的說法中，正確的是（）。A.只能采用成本法B.市場法需考慮品牌溢價C.收益法適用于所有翡翠飾品D.評估無需考慮鑒定證書【答案】B【解析】品牌溢價顯著影響市場法結論。19.某宗旅游用地采用假設開發(fā)法評估，預計開發(fā)完成后總價值為10億元，后續(xù)開發(fā)成本4億元，開發(fā)期3年，折現(xiàn)率8%，銷售稅費為總價值的5.5%，則該宗地評估值最接近（）億元。A.4.2??B.4.6??C.5.0??D.5.4【答案】B【解析】扣除銷售稅費0.55億元，凈開發(fā)余值=10－0.55－4=5.45億元；折現(xiàn)3年，5.45/1.08^3=4.33億元；扣除投資利潤（取成本利潤率10%，0.4億元），最終≈4.6億元。20.下列關于數(shù)據(jù)資產評估的說法中，錯誤的是（）。A.數(shù)據(jù)質量越高，價值越高B.數(shù)據(jù)稀缺性影響價值C.數(shù)據(jù)資產不受法律保護D.數(shù)據(jù)資產可采用收益法【答案】C【解析】數(shù)據(jù)資產受《民法典》《數(shù)據(jù)安全法》等多部法律保護。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列關于收益法折現(xiàn)率確定的表述中，正確的有（）。A.風險累加法需考慮行業(yè)風險、財務風險、經(jīng)營風險B.加權平均資本成本法需區(qū)分債權與股權比例C.市場提取法適用于有充分市場交易案例的資產D.資本資產定價模型中β系數(shù)反映系統(tǒng)風險E.折現(xiàn)率與資本化率在任何情況下均相等【答案】A,B,C,D【解析】E錯誤，二者僅在永續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流下數(shù)值相同。22.采用市場法評估房地產時，建立比較因素修正體系應包括（）。A.交易情況修正??B.期日修正??C.區(qū)域因素修正??D.個別因素修正??E.權益狀況修正【答案】A,B,C,D,E【解析】五項缺一不可。23.下列關于機器設備評估中實體性貶值測算的表述，正確的有（）。A.年限法適用于使用強度均勻的設備B.觀察法需借助專家打分C.修復法適用于可修復性損耗D.經(jīng)濟壽命與物理壽命必然一致E.實體性貶值與功能性貶值不可同時存在【答案】A,B,C【解析】D、E明顯錯誤。24.下列關于礦業(yè)權評估中資源儲量估算的表述，正確的有（）。A.應采用最新勘查報告B.需進行可信度系數(shù)調整C.評估利用資源儲量=基礎儲量+預測資源量D.評估利用可采儲量應考慮采礦回采率E.資源儲量與評估值呈線性關系【答案】A,B,D【解析】C未扣可信度，E非線性。25.下列關于以財務報告為目的的評估中，公允價值層級的表述，正確的有（）。A.第一層級輸入值為活躍市場報價B.第二層級輸入值為可觀察參數(shù)C.第三層級輸入值為不可觀察參數(shù)D.公允價值計量必須全部使用第一層級E.評估師應最大限度使用相關可觀察輸入值【答案】A,B,C,E【解析】D錯誤，允許使用二、三層級。26.下列關于無形資產剩余經(jīng)濟壽命預測的表述，正確的有（）。A.需考慮技術替代速度B.需考慮法律保護期C.需考慮合同約定期限D.需考慮消費者偏好變化E.剩余經(jīng)濟壽命一經(jīng)確定不可調整【答案】A,B,C,D【解析】E錯誤，需動態(tài)調整。27.下列關于森林資源資產評估中市場法的表述，正確的有（）。A.需收集原木市場成交價B.需考慮集材距離C.需考慮樹種差異D.需考慮立木質量等級E.無需考慮砍伐限額政策【答案】A,B,C,D【解析】E錯誤，限額政策直接影響可采量。28.下列關于企業(yè)價值評估中非經(jīng)營性資產調整的表述，正確的有（）。A.非經(jīng)營性資產應單獨評估后加回B.非經(jīng)營性負債應單獨評估后扣減C.溢余現(xiàn)金屬于非經(jīng)營性資產D.長期股權投資均屬于非經(jīng)營性資產E.調整過程需在報告中披露【答案】A,B,C,E【解析】D錯誤，需視主營業(yè)務而定。29.下列關于珠寶評估中顏色分級的表述，正確的有（）。A.鉆石顏色分級從D到ZB.翡翠顏色以“濃陽正勻”為佳C.紅寶石以“鴿血紅”為頂級D.藍寶石顏色分級與產地無關E.顏色差異10%可導致價格差異50%以上【答案】A,B,C,E【解析】D錯誤，產地顯著影響顏色評價。30.下列關于數(shù)據(jù)資產收益法評估的表述，正確的有（）。A.需預測數(shù)據(jù)產品未來現(xiàn)金流B.需考慮數(shù)據(jù)更新成本C.需考慮法律合規(guī)風險D.折現(xiàn)率應高于傳統(tǒng)無形資產E.數(shù)據(jù)資產永續(xù)增長模型不適用【答案】A,B,C,D【解析】E錯誤，符合條件時可采用。三、綜合題（共60分）（一）房地產評估（20分）31.某評估機構接受委托，對位于長三角核心區(qū)域的一棟甲級寫字樓進行評估，評估基準日2025年6月30日，具體情況如下：（1）建筑面積20,000平方米，可出租面積系數(shù)85%，當前已出租90%，剩余10%為空置，平均有效租金每日每平方米5元，租約年遞增3%，市場租金年遞增預期2.5%；（2）運營費用占有效毛租金收入的30%，其中管理費、維修費、保險費、稅費分別占8%、7%、3%、12%；（3）同類物業(yè)資本化率調查結果為4.5%～5.0%，評估師確定風險調整值為0.3%，安全利率取10年期國債收益率2.8%；（4）土地使用權剩余年期35年，房屋經(jīng)濟壽命50年，已使用10年，殘值率5%，采用直線法折舊；（5）評估目的為資產支持票據(jù)（CMBS）發(fā)行。要求：1.采用收益法測算該寫字樓評估值（12分）；2.采用成本法測算該寫字樓評估值（8分）；3.說明最終評估結論及理由（2分，本小問不計字數(shù)）?！敬鸢概c解析】1.收益法年有效毛租金=5×365×20,000×85%×90%=2,792.5萬元年運營費用=2,792.5×30%=837.75萬元年凈收益NOI=2,792.5－837.75=1,954.75萬元資本化率=無風險利率+風險調整值+行業(yè)風險溢價=2.8%+0.3%+1.9%=5.0%剩余收益年限取土地剩余年限35年（短于房屋剩余壽命40年，按孰短原則）收益模型：NOI按2.5%遞增，折現(xiàn)率5%，增長模型有限期V=1,954.75/(5%－2.5%)×[1－((1+2.5%)/(1+5%))^35]=1,954.75/0.025×0.586=45,850萬元2.成本法土地重新購建價：市場比較法取樓面地價8,000元/平方米土地價值=8,000×20,000=160,000萬元建筑物重新購建價：開發(fā)成本調查4,500元/平方米建筑物重置價=4,500×20,000=90,000萬元實體性貶值=90,000×(1－5%)×10/50=17,100萬元功能性貶值：智能化落后，折減3%，90,000×3%=2,700萬元經(jīng)濟性貶值：區(qū)域空置率上升，折減2%，90,000×2%=1,800萬元建筑物評估值=90,000－17,100－2,700－1,800=68,400萬元成本法總值=160,000+68,400=228,400萬元3.結論：收益法結果45,850萬元，成本法結果228,400萬元，差異巨大。因成本法土地價值占比高，且該區(qū)域土地稀缺，市場交投活躍，土地價值已充分體現(xiàn)未來收益預期，故收益法更能反映市場價值。最終取收益法結果45,850萬元為評估值。（二）機器設備評估（15分）32.某化工企業(yè)2022年進口一套連續(xù)反應釜成套設備，賬面原值3,200萬元（含關稅、安裝費），評估基準日2025年6月30日，擬以抵押貸款為目的進行評估。經(jīng)調查：（1）設備經(jīng)濟壽命12年，已使用3.5年，剩余壽命8.5年，殘值率5%；（2）進口環(huán)節(jié)匯率變化使外幣價格上漲18%，國內同類設備價格指數(shù)上升25%；（3）該設備因技術升級導致功能性貶值12%，因環(huán)保政策趨嚴導致經(jīng)濟性貶值8%；（4）設備可拆移，但需發(fā)生拆移費200萬元，快速變現(xiàn)折扣率15%。要求：1.采用成本法計算該設備原地續(xù)用狀態(tài)下的評估值（10分）；2.若銀行要求以清算價值為放款參考，計算快速清算價值（5分）?！敬鸢概c解析】1.重置全價：原值3,200×1.25=4,000萬元（國內指數(shù)更高，取25%）實體性貶值=4,000×(1－5%)×3.5/12=1,108萬元功能性貶值=4,000×12%=480萬元經(jīng)濟性貶值=4,000×8%=320萬元評估值=4,000－1,108－480－320=2,092萬元2.清算價值拆移費200萬元，可收回價值=2,092－200=1,892萬元快速變現(xiàn)折扣15%，清算價值=1,892×(1－15%)=1,608萬元（三）無形資產評估（15分）33.某生物醫(yī)藥公司擬以“注射用重組蛋白X”的臨床批件及全套技術資料出資，評估基準日2025年3月31日，該技術已完成Ⅲ期臨床，預計2026年底獲批上市。預測數(shù)據(jù)如下：（1）2027年銷售收入5,000萬元，此后每年遞增8%，專利保護期至2045年，2043年起出現(xiàn)仿制藥，2046年收入斷崖式下降；（2）銷售毛利率55%，研發(fā)及生產分攤費用占收入15%，銷售費用占收入20%，管理費用占收入5%，所得稅率15%；（3）技術貢獻率（技術分成率）采用三分法確定，為25%，折現(xiàn)率取14%；（4）2027年初需追加營運資金500萬元，2046年末可全額回收。要求：采用收益法計算該技術評估值?！敬鸢概c解析】計算年度凈技術現(xiàn)金流：年技術貢獻=收入×毛利率×技術分成率2027：5,000×55%×25%=687.5萬元2028：5,000×1.08×55%×25%=742.5萬元……2045：5,000×1.08^18×55%×25%=2,772萬元2046：收入下降90%，現(xiàn)金流=2,772×10%=277萬元追加營運資金500萬元在2027年初流出，2046年末回收500萬元將各年技術貢獻折現(xiàn)到2025年3月31日，折現(xiàn)率14%，并扣除營運資金現(xiàn)值：技術貢獻現(xiàn)值合計=∑(687.5×1.08^(t－2027))/(1.14)^(t－2025+0.75)簡化計算：2027—2045年共19年增長現(xiàn)金流，折現(xiàn)到2026年底，再折現(xiàn)1.75年到基準日P2026=687.5/(14%－8%)×[1－((1+8%)/(1+14%))^19]=687.5/0.06×0.735=8,422萬元P2025.25=8,422/1.14^1.75=6,520萬元營運資金現(xiàn)值=500/1.14^1.75－500/1.14^21.75=354－30=324萬元評估值=6,520－324=6,196萬元（四）企業(yè)價值評估（10分）34.某新能源電池材料公司20