房地產(chǎn)廣告法律培訓(xùn)課件第一章房地產(chǎn)廣告法律框架概述主要法律法規(guī)體系《中華人民共和國廣告法》廣告活動的基本法律規(guī)范，明確廣告真實性、合法性要求《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》國家工商行政管理總局令第80號，專門規(guī)范房地產(chǎn)廣告行為《互聯(lián)網(wǎng)廣告管理暫行辦法》規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)廣告發(fā)布行為，明確線上宣傳合規(guī)要求房地產(chǎn)廣告的定義與范圍什么是房地產(chǎn)廣告？房地產(chǎn)廣告是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項目預(yù)售、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目的介紹宣傳。適用范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售廣告房地產(chǎn)中介機構(gòu)代理發(fā)布的廣告房地產(chǎn)權(quán)利人的出售、出租廣告各類媒體平臺發(fā)布的房地產(chǎn)推廣信息特別說明第二章房地產(chǎn)廣告發(fā)布的基本要求房地產(chǎn)廣告發(fā)布必須遵循真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確的基本原則。這些要求不僅是法律規(guī)定，更是企業(yè)贏得消費者信任、建立品牌信譽的根本保障。廣告內(nèi)容必須真實合法真實性原則廣告內(nèi)容必須真實反映房地產(chǎn)項目的實際情況，不得包含虛假信息或隱瞞重要事實。所有宣傳的配套設(shè)施、交通條件、環(huán)境狀況等必須有事實依據(jù)。禁止欺騙誤導(dǎo)不得使用模糊、夸大、歧義性語言誤導(dǎo)消費者。廣告表述應(yīng)當(dāng)清晰明確，避免讓消費者產(chǎn)生不切實際的期望或錯誤判斷?？茖W(xué)準(zhǔn)確要求廣告中涉及的數(shù)據(jù)、距離、面積、價格等信息必須準(zhǔn)確無誤。使用專業(yè)術(shù)語應(yīng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，避免自造概念混淆視聽。房地產(chǎn)廣告禁止內(nèi)容1禁止升值或投資回報承諾不得含有"升值潛力無限""投資回報率高達(dá)XX%""保證增值"等承諾性內(nèi)容。房地產(chǎn)市場受多種因素影響，任何收益承諾都屬違法宣傳。2禁止以時間表示項目位置不得使用"距離市中心10分鐘""5分鐘到地鐵站"等時間距離表述。應(yīng)使用準(zhǔn)確的直線距離或?qū)嶋H道路距離。3禁止違反價格管理規(guī)定不得發(fā)布未經(jīng)批準(zhǔn)的價格信息，不得以虛假折扣、優(yōu)惠誤導(dǎo)消費者，必須明示價格的有效期和適用條件。4禁止誤導(dǎo)性市政設(shè)施宣傳對規(guī)劃或建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施不得作誤導(dǎo)宣傳，必須明確標(biāo)注"規(guī)劃中"或"建設(shè)中"字樣。第三章房地產(chǎn)廣告發(fā)布的禁止情形某些特定情況下，房地產(chǎn)項目完全禁止發(fā)布廣告。這些禁止性規(guī)定旨在保護(hù)消費者權(quán)益，防止違法項目通過廣告欺騙公眾。企業(yè)必須嚴(yán)格遵守，否則將面臨嚴(yán)厲處罰。不得發(fā)布廣告的四種情況未取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未依法取得國有土地使用權(quán)證書的項目，嚴(yán)禁發(fā)布任何形式的廣告宣傳。無預(yù)售許可證預(yù)售商品房項目必須取得《商品房預(yù)售許可證》后方可發(fā)布廣告。這是最常見的違規(guī)情形之一。權(quán)屬爭議或查封房地產(chǎn)權(quán)屬存在爭議、被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封的，不得發(fā)布出售、出租等廣告。質(zhì)量不合格不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或未通過竣工驗收的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布銷售廣告。違反上述規(guī)定發(fā)布廣告的，將被責(zé)令停止發(fā)布，并面臨行政處罰。情節(jié)嚴(yán)重的，相關(guān)責(zé)任人還可能承擔(dān)刑事責(zé)任。案例分享：違規(guī)發(fā)布廣告的后果某知名樓盤因未取得預(yù)售許可證被責(zé)令停止廣告發(fā)布2022年，某市一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，通過多個媒體平臺大規(guī)模投放廣告，進(jìn)行項目宣傳和認(rèn)籌活動。違法事實在地鐵、公交站點投放大量戶外廣告通過微信公眾號發(fā)布項目信息組織現(xiàn)場看房和認(rèn)籌活動收取意向金和定金處罰結(jié)果責(zé)令立即停止發(fā)布所有廣告撤除全部戶外廣告牌罰款人民幣50萬元責(zé)令退還已收取的意向金企業(yè)信用記錄受到負(fù)面影響此案警示：企業(yè)必須在取得全部必要證件后才能開展廣告宣傳活動。提前宣傳不僅違法，還會嚴(yán)重?fù)p害企業(yè)聲譽和消費者信任。第四章發(fā)布房地產(chǎn)廣告的必備證明文件房地產(chǎn)廣告發(fā)布前，必須具備完整的證明文件。這些文件是證明項目合法性、確保廣告真實性的基礎(chǔ)。缺少任何一項，都可能導(dǎo)致廣告違法。必備證明文件清單01營業(yè)執(zhí)照或主體資格證明證明廣告主體具有合法經(jīng)營資格，是發(fā)布廣告的前提條件02房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書證明開發(fā)企業(yè)具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)等級03土地使用權(quán)證明國有土地使用權(quán)證書，證明合法取得項目用地04工程竣工驗收合格證明現(xiàn)房銷售必備，證明工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)05預(yù)售或銷售許可證商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)房銷售備案證明06業(yè)主委托證明中介機構(gòu)代理發(fā)布廣告時，需提供產(chǎn)權(quán)人的書面委托證件審核實務(wù)要點確保證件真實有效核對證件原件，避免使用復(fù)印件或偽造證件檢查證件是否在有效期內(nèi)驗證證件頒發(fā)機關(guān)的真實性確認(rèn)證件信息與項目實際情況一致建立證件檔案管理制度廣告內(nèi)容與證件信息一致項目名稱必須與許可證一致開發(fā)企業(yè)名稱不得簡化或更改預(yù)售許可證號必須準(zhǔn)確標(biāo)注廣告范圍不得超出許可證載明范圍樓棟號、戶型等信息必須對應(yīng)風(fēng)險提示證件信息不一致是常見違規(guī)點，可能導(dǎo)致廣告被認(rèn)定為虛假宣傳。建議建立三級審核機制：業(yè)務(wù)部門初審、法務(wù)部門復(fù)審、高管終審。第五章房地產(chǎn)廣告文字描述合規(guī)風(fēng)險廣告文字是傳達(dá)項目信息的主要載體，也是違規(guī)高發(fā)區(qū)域。一個不恰當(dāng)?shù)男稳菰~、一句夸大的表述，都可能觸犯法律紅線。本章將詳細(xì)分析文字描述中的常見風(fēng)險點。文字描述常見違規(guī)點1夸大周邊景觀使用"獨攬XX美景""盡享XX風(fēng)光"等夸張表述，或?qū)⑤^遠(yuǎn)距離的景觀描述為"近在咫尺"。正確做法：客觀描述實際可見范圍和距離。2虛構(gòu)日照條件宣稱"全天采光""永久日照"等絕對化表述，忽略建筑遮擋和季節(jié)變化。應(yīng)如實說明樓棟朝向和實際采光情況。3絕對化宣傳綠化使用"最大綠化率""頂級園林"等最高級詞匯，或虛報綠化率數(shù)據(jù)。應(yīng)提供準(zhǔn)確的綠化率數(shù)值和設(shè)計方案依據(jù)。4誤導(dǎo)商業(yè)配套將規(guī)劃中的商業(yè)設(shè)施描述為已建成，或夸大商業(yè)配套的規(guī)模和檔次。必須明確標(biāo)注"規(guī)劃中"并說明建設(shè)時間。5夸大交通便利性使用"緊鄰地鐵""交通樞紐""暢達(dá)全城"等模糊表述，或虛報與交通設(shè)施的實際距離。應(yīng)標(biāo)明準(zhǔn)確距離和交通方式。真實案例：虛假"江景房"宣傳的代價某開發(fā)商在廣告中將項目宣傳為"一線江景豪宅"，但實際上項目與江邊相距超過800米，且中間有多棟高層建筑遮擋，絕大部分戶型根本看不到江景。消費者投訴購房者收房后發(fā)現(xiàn)被騙，集體向市場監(jiān)管部門投訴行政處罰被認(rèn)定為虛假廣告，罰款80萬元，責(zé)令公開更正民事賠償法院判決開發(fā)商構(gòu)成欺詐，承擔(dān)退房及雙倍賠償責(zé)任聲譽損失媒體曝光后品牌形象嚴(yán)重受損，其他項目銷售受影響本案教訓(xùn)深刻：景觀資源是重要賣點，但必須真實客觀。建議在廣告中使用實景照片，標(biāo)注拍攝位置和樓層，讓消費者形成合理預(yù)期。對于"景觀房"的宣傳，應(yīng)明確說明可視范圍和具體樓層。第六章多媒體廣告合規(guī)要點隨著傳播技術(shù)發(fā)展，房地產(chǎn)廣告越來越多地采用圖片、視頻、VR等多媒體形式。這些新型廣告形式在帶來更好展示效果的同時，也帶來新的法律風(fēng)險。企業(yè)必須高度重視多媒體內(nèi)容的合規(guī)性。圖片、視頻、音樂版權(quán)風(fēng)險素材版權(quán)合規(guī)所有使用的圖片、視頻、音樂必須擁有合法使用權(quán)。優(yōu)先使用自主拍攝的素材，或從正規(guī)圖庫購買授權(quán)。嚴(yán)禁從網(wǎng)絡(luò)隨意下載使用，這是最常見的侵權(quán)行為。授權(quán)范圍確認(rèn)即使購買了素材授權(quán),也要仔細(xì)核對授權(quán)范圍。確認(rèn)是否允許商業(yè)使用、使用期限、使用地域、使用媒介等。超出授權(quán)范圍使用同樣構(gòu)成侵權(quán)。肖像權(quán)保護(hù)廣告中出現(xiàn)真人形象時，必須取得本人書面授權(quán)。特別注意兒童肖像需監(jiān)護(hù)人同意。名人肖像更需謹(jǐn)慎，避免虛假代言風(fēng)險。建議與模特簽訂詳細(xì)的肖像使用協(xié)議。版權(quán)糾紛不僅面臨高額賠償，還可能導(dǎo)致廣告被迫下架，嚴(yán)重影響營銷計劃。建議企業(yè)建立素材庫管理制度，所有素材使用前必須經(jīng)過法務(wù)審核，確保授權(quán)文件齊全。禁止使用他項目形象及虛假景觀嚴(yán)禁的行為使用其他項目的實景照片冒充本項目盜用競爭對手的樣板間圖片使用不存在的景觀效果圖合成項目周邊不存在的設(shè)施過度美化的電腦渲染圖使用國外建筑照片營造氛圍特別提醒效果圖必須標(biāo)注"效果圖僅供參考"，并與實際規(guī)劃設(shè)計一致。不得故意美化或添加實際不存在的元素。正確做法使用項目實地拍攝的真實照片效果圖嚴(yán)格依據(jù)規(guī)劃設(shè)計制作樣板間照片如實反映實際裝修景觀圖片基于真實地理環(huán)境明確標(biāo)注"示意圖""效果圖"字樣虛假示意圖和合成景觀是消費者投訴的重點。建議企業(yè)建立"實景+效果圖"對照展示機制，在宣傳材料中同時展示項目實景和效果圖，增強透明度和公信力。電子地圖使用注意事項地圖版權(quán)合規(guī)使用百度地圖、高德地圖等電子地圖時，必須遵守其使用協(xié)議。商業(yè)用途需要購買API授權(quán)，不得直接截圖使用。地理信息準(zhǔn)確地圖上標(biāo)注的項目位置必須準(zhǔn)確無誤。不得故意偏移位置，使項目看起來更靠近地鐵、學(xué)校等配套設(shè)施。國家版圖規(guī)范涉及中國地圖的，必須使用自然資源部審核批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)地圖。不得出現(xiàn)領(lǐng)土、領(lǐng)海標(biāo)注錯誤。這是嚴(yán)重的政治問題。第七章互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布廣告的特別規(guī)定互聯(lián)網(wǎng)已成為房地產(chǎn)廣告的主要投放渠道。但互聯(lián)網(wǎng)廣告監(jiān)管日益嚴(yán)格，企業(yè)必須了解并遵守專門的互聯(lián)網(wǎng)廣告規(guī)范。從官網(wǎng)、微信公眾號到短視頻平臺，每個渠道都有特定的合規(guī)要求?；ヂ?lián)網(wǎng)廣告必須顯著標(biāo)明"廣告"軟文廣告標(biāo)識在公眾號、網(wǎng)站發(fā)布的推廣文章，即使采用資訊形式，只要具有廣告性質(zhì)，必須在文章開頭顯著位置標(biāo)注"廣告"字樣。字號不得小于正文，顏色應(yīng)具有辨識度。信息流廣告標(biāo)識在今日頭條、抖音等平臺投放的信息流廣告，必須有明顯的"廣告"標(biāo)識。不得與普通內(nèi)容混淆，誤導(dǎo)用戶以為是編輯推薦內(nèi)容。彈窗廣告關(guān)閉按鈕網(wǎng)站、APP中的彈窗廣告必須提供顯著、有效的關(guān)閉按鈕。關(guān)閉按鈕應(yīng)在廣告展示的同時出現(xiàn)，不得延遲顯示。按鈕大小應(yīng)便于操作，位置應(yīng)清晰可見。違反標(biāo)識規(guī)定的，將被處以廣告費用三倍以下但不超過三萬元的罰款。對于持續(xù)違規(guī)或情節(jié)嚴(yán)重的，平臺方也可能受到連帶處罰。案例分析：軟文未標(biāo)明廣告身份被罰案情概要某地產(chǎn)企業(yè)在微信公眾號發(fā)布多篇項目推介文章，采用資訊報道形式，內(nèi)容包含項目介紹、戶型推薦、優(yōu)惠信息等明顯的廣告內(nèi)容，但均未標(biāo)注"廣告"字樣。市場監(jiān)管部門在日常監(jiān)測中發(fā)現(xiàn)這一情況，經(jīng)調(diào)查認(rèn)定為互聯(lián)網(wǎng)廣告,但未依法標(biāo)明廣告身份。處罰決定罰款人民幣20萬元責(zé)令刪除或修改全部違規(guī)文章要求企業(yè)進(jìn)行整改培訓(xùn)將違法行為記入企業(yè)信用檔案合規(guī)建議建立內(nèi)容審核機制，所有對外發(fā)布的推廣內(nèi)容必須經(jīng)過合規(guī)審查。制定統(tǒng)一的廣告標(biāo)識規(guī)范，確保各類推廣內(nèi)容均符合要求。第八章廣告中必須載明的重要信息房地產(chǎn)廣告不僅要避免違禁內(nèi)容，還必須主動披露特定信息。這些強制披露的信息是保障消費者知情權(quán)的重要措施,也是廣告合規(guī)的基本要求。缺少任何一項都可能導(dǎo)致廣告違法。廣告必須載明的關(guān)鍵信息開發(fā)企業(yè)名稱必須使用企業(yè)營業(yè)執(zhí)照上的完整、準(zhǔn)確名稱,不得使用簡稱或商業(yè)名稱替代。企業(yè)名稱應(yīng)置于顯著位置，字號清晰可辨。中介機構(gòu)名稱委托中介代理銷售時，必須同時標(biāo)明中介機構(gòu)的完整名稱和資質(zhì)證書編號。讓消費者清楚了解服務(wù)主體。預(yù)售或銷售許可證號這是最重要的必載信息。預(yù)售項目必須標(biāo)注《商品房預(yù)售許可證》編號，現(xiàn)房項目應(yīng)標(biāo)注銷售備案信息。證號必須真實有效、完整準(zhǔn)確。上述信息的標(biāo)注位置、字號大小都有具體要求。通常應(yīng)置于廣告的醒目位置，字號不得小于廣告主體內(nèi)容的二分之一。在視頻、音頻廣告中，應(yīng)以字幕或語音形式清晰展示。其他合規(guī)要求詳解價格信息規(guī)范廣告中出現(xiàn)價格的，必須明示計價單位（如"元/平方米"）、價格有效期限、是否包含裝修、車位等。不得使用"特價""超低價"等模糊表述，應(yīng)標(biāo)注具體數(shù)額。位置示意圖準(zhǔn)確性廣告中的項目位置示意圖應(yīng)準(zhǔn)確反映項目地理位置，比例適當(dāng)。周邊配套設(shè)施的距離應(yīng)真實標(biāo)注，不得縮短或省略。必須標(biāo)注"示意圖，僅供參考"。禁止封建迷信內(nèi)容不得使用"風(fēng)水寶地""龍脈所在""福地洞天"等封建迷信詞匯。不得宣傳與鬼神、命運相關(guān)的內(nèi)容，或使用"八卦""陰陽"等詞匯進(jìn)行建筑朝向介紹。這些看似細(xì)節(jié)的要求，實則是保護(hù)消費者權(quán)益的重要規(guī)定。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立廣告發(fā)布前的合規(guī)檢查清單，逐項核對，確保所有必載信息齊全、準(zhǔn)確。第九章違法發(fā)布廣告的法律責(zé)任房地產(chǎn)廣告違法的法律后果是嚴(yán)重的，不僅包括行政處罰，還可能承擔(dān)民事賠償責(zé)任，甚至面臨刑事風(fēng)險。了解法律責(zé)任體系，是企業(yè)樹立合規(guī)意識的重要一環(huán)。違法廣告的法律責(zé)任體系行政處罰由市場監(jiān)管部門作出。包括責(zé)令停止發(fā)布違法廣告、在相應(yīng)范圍內(nèi)公開更正、處以罰款等。罰款金額根據(jù)違法情節(jié)確定，一般為廣告費用的三倍以下，但不超過三萬元。情節(jié)嚴(yán)重的，可吊銷營業(yè)執(zhí)照。違法所得處罰有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款。沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。對于虛假廣告，處罰力度更大。民事賠償責(zé)任若廣告內(nèi)容構(gòu)成要約，消費者因信賴廣告內(nèi)容購房，但實際情況與廣告不符的，可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失。廣告構(gòu)成欺詐的，消費者有權(quán)要求退房并主張懲罰性賠償。連帶責(zé)任風(fēng)險廣告代言人、廣告發(fā)布者、廣告經(jīng)營者在特定情況下也需承擔(dān)連帶責(zé)任。知道或應(yīng)當(dāng)知道廣告虛假仍予以發(fā)布、設(shè)計、代理的，與廣告主承擔(dān)連帶責(zé)任。典型案例回顧與警示某地產(chǎn)因虛假廣告被罰款并賠償購房者損失某開發(fā)商在廣告中宣傳項目"緊鄰重點小學(xué)，業(yè)主子女可直接入學(xué)"，實際上該學(xué)校并非項目學(xué)區(qū)，且沒有任何入學(xué)保障協(xié)議。12021年5月開發(fā)商大規(guī)模投放虛假廣告，吸引大量購房者22021年9月首批業(yè)主子女無法入讀，集體維權(quán)32022年3月市場監(jiān)管部門調(diào)查認(rèn)定虛假廣告