(2025年)不動(dòng)產(chǎn)登記員考試試題(含答案)一、單項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，共30分）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，下列情形中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的是（）。A.申請登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限B.申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯(cuò)誤C.利害關(guān)系人已就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利爭議提起訴訟D.申請登記的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載一致答案：A解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十二條規(guī)定，申請登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人。2.某住宅項(xiàng)目因開發(fā)商未完成規(guī)劃驗(yàn)收，無法辦理首次登記。購房人張某要求登記機(jī)構(gòu)直接為其辦理轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.受理并辦理，因購房人已支付房款B.不予受理，因未辦理首次登記C.受理并公告后辦理D.要求開發(fā)商出具承諾函后辦理答案：B解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記。3.甲將名下房產(chǎn)抵押給乙銀行，未約定抵押期限。根據(jù)《民法典》，該抵押權(quán)的存續(xù)期間為（）。A.主債權(quán)訴訟時(shí)效期間B.抵押合同約定的期限C.自登記之日起20年D.主債權(quán)履行期屆滿后5年答案：A解析：《民法典》第四百一十九條規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。4.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對登記材料進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)申請人提供的身份證明與戶籍信息不一致，應(yīng)（）。A.直接登記，以申請人提交的材料為準(zhǔn)B.要求申請人補(bǔ)充說明并提供佐證材料C.終止登記程序D.告知申請人到戶籍部門更正后重新申請答案：B解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》4.8.1規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)對申請材料進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)信息不一致的，應(yīng)要求申請人作出說明或補(bǔ)充材料。5.某公司將工業(yè)用地抵押給銀行后，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，將部分廠房出租給第三方。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)（）。A.需記載租賃情況B.無需記載租賃情況C.需經(jīng)承租人書面同意D.需將租賃期限限制在抵押期限內(nèi)答案：B解析：抵押登記僅記載抵押權(quán)信息，租賃關(guān)系屬于債權(quán)范疇，不影響抵押權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)無需主動(dòng)記載租賃情況。6.不動(dòng)產(chǎn)單元編碼中，第13-17位表示（）。A.縣級行政區(qū)劃代碼B.地籍區(qū)和地籍子區(qū)代碼C.宗地（宗海）特征碼D.宗地（宗海）順序號答案：D解析：《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》4.3規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼結(jié)構(gòu)為28位，其中第13-17位為宗地（宗海）順序號。7.異議登記申請人自異議登記之日起（）日內(nèi)未提起訴訟的，異議登記失效。A.10B.15C.30D.60答案：B解析：《民法典》第二百二十條規(guī)定，異議登記申請人自異議登記之日起十五日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。8.因人民法院生效法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的，當(dāng)事人申請登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)（）。A.需對法律文書進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查B.僅需形式審查法律文書的真實(shí)性C.無需審查，直接登記D.需與作出判決的法院核實(shí)答案：B解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十九條規(guī)定，因人民法院生效法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的，登記機(jī)構(gòu)對法律文書進(jìn)行形式審查，確認(rèn)其真實(shí)性和合法性后即可登記。9.某集體土地上的房屋因自然災(zāi)害滅失，權(quán)利人申請注銷登記時(shí)，需提交的材料不包括（）。A.不動(dòng)產(chǎn)登記申請書B.權(quán)利人身份證明C.房屋滅失的證明材料D.集體土地所有權(quán)證答案：D解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》16.2.1規(guī)定，注銷登記需提交申請書、身份證明、權(quán)利消滅或滅失的證明材料，集體土地所有權(quán)證非必要材料。10.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起（）個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。A.1B.3C.6D.12答案：B解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。11.下列不動(dòng)產(chǎn)登記類型中，不屬于依囑托登記的是（）。A.人民法院要求辦理的查封登記B.稅務(wù)機(jī)關(guān)要求辦理的抵押登記C.自然資源主管部門要求辦理的更正登記D.監(jiān)察機(jī)關(guān)要求辦理的限制處分登記答案：B解析：依囑托登記的囑托主體限于人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等有權(quán)機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)無直接囑托登記的法定職權(quán)。12.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢中，利害關(guān)系人可以查詢的內(nèi)容不包括（）。A.不動(dòng)產(chǎn)自然狀況B.不動(dòng)產(chǎn)查封登記信息C.不動(dòng)產(chǎn)抵押登記信息D.權(quán)利人婚姻狀況答案：D解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第十三條規(guī)定，利害關(guān)系人僅可查詢不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利限制狀況等信息，權(quán)利人個(gè)人隱私信息（如婚姻狀況）不在查詢范圍內(nèi)。13.甲、乙按份共有一套房產(chǎn)，甲占60%份額，乙占40%份額。甲欲將自己的份額抵押給丙，申請抵押登記時(shí)（）。A.需乙書面同意B.無需乙同意，可單獨(dú)申請C.需經(jīng)乙口頭同意D.需提交共有協(xié)議答案：B解析：《民法典》第三百零一條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)需經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，但抵押自己的份額屬于對個(gè)人權(quán)利的處分，無需其他共有人同意。14.某不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)已登記的抵押權(quán)因主債權(quán)消滅而失效，應(yīng)（）。A.直接注銷該抵押權(quán)登記B.通知抵押權(quán)人申請注銷登記C.公告后注銷登記D.無需處理，由權(quán)利人自行申請答案：B解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》16.1.3規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿記載錯(cuò)誤或權(quán)利消滅的，應(yīng)通知當(dāng)事人申請更正或注銷登記，不得直接依職權(quán)登記（法律另有規(guī)定的除外）。15.地役權(quán)登記中，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)共同申請的情形是（）。A.地役權(quán)設(shè)立登記B.地役權(quán)變更登記C.地役權(quán)注銷登記D.以上均需共同申請答案：D解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十三條、第六十五條、第六十七條規(guī)定，地役權(quán)設(shè)立、變更、注銷登記均需供役地和需役地權(quán)利人共同申請。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題3分，共30分，每題至少有2個(gè)正確選項(xiàng)，多選、錯(cuò)選、漏選均不得分）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)包括（）。A.查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料B.就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人C.如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)D.對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看答案：ABCD解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第九條、第十八條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)需履行查驗(yàn)材料、詢問申請人、如實(shí)登記、實(shí)地查看等職責(zé)。2.下列情形中，當(dāng)事人可以單方申請不動(dòng)產(chǎn)登記的有（）。A.繼承取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利B.人民法院生效法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)C.不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致權(quán)利消滅D.預(yù)售商品房預(yù)告登記答案：ABC解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定，繼承、生效法律文書、權(quán)利滅失等情形可單方申請；預(yù)售商品房預(yù)告登記需開發(fā)商與購房人共同申請。3.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)，需重點(diǎn)審查的內(nèi)容包括（）。A.抵押財(cái)產(chǎn)是否符合抵押條件B.抵押合同是否約定流押條款C.抵押人是否有權(quán)處分抵押財(cái)產(chǎn)D.主債權(quán)金額與抵押擔(dān)保范圍是否一致答案：ACD解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》6.3.1規(guī)定，抵押登記需審查抵押財(cái)產(chǎn)合法性、抵押人處分權(quán)、主債權(quán)與擔(dān)保范圍一致性；流押條款不影響登記效力（《民法典》第四百零一條規(guī)定流押條款無效，但不導(dǎo)致抵押權(quán)無效）。4.下列不動(dòng)產(chǎn)登記類型中，需要進(jìn)行公告的有（）。A.集體土地所有權(quán)首次登記B.宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記C.依職權(quán)更正登記D.不動(dòng)產(chǎn)滅失注銷登記答案：ABC解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十三條、第八十一條規(guī)定，集體土地所有權(quán)、宅基地首次登記及依職權(quán)更正登記需公告；注銷登記一般無需公告（滅失注銷可依申請直接辦理）。5.異議登記的法律效果包括（）。A.暫時(shí)限制登記簿記載的權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)B.阻斷善意取得制度的適用C.證明異議申請人對不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)D.作為訴訟期間的權(quán)利保全措施答案：ABD解析：異議登記不直接確認(rèn)物權(quán)歸屬（C錯(cuò)誤），其效果是限制處分、阻斷善意取得、為訴訟保全提供依據(jù)（《民法典》第二百二十條）。6.不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢主體包括（）。A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人B.利害關(guān)系人C.律師（持調(diào)查令）D.國家機(jī)關(guān)（因公務(wù)需要）答案：ABCD解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第四條至第八條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人、律師（持令）、國家機(jī)關(guān)均可依法查詢。7.下列關(guān)于預(yù)告登記的說法中，正確的有（）。A.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力B.預(yù)告登記可適用于預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押等情形C.預(yù)告登記失效后，原債權(quán)消滅D.預(yù)告登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理答案：ABD解析：預(yù)告登記失效不必然導(dǎo)致原債權(quán)消滅（C錯(cuò)誤），其他選項(xiàng)符合《民法典》第二百二十一條及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條規(guī)定。8.因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員過錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，造成權(quán)利人損害的，（）。A.由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任B.由工作人員個(gè)人承擔(dān)賠償責(zé)任C.登記機(jī)構(gòu)賠償后，可向工作人員追償D.權(quán)利人可直接向工作人員索賠答案：AC解析：《民法典》第二百二十二條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)因過錯(cuò)造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；賠償后可向故意或重大過失的工作人員追償。9.下列情形中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看的有（）。A.房屋等建筑物首次登記B.因不動(dòng)產(chǎn)滅失申請注銷登記C.在建建筑物抵押權(quán)登記D.因繼承申請轉(zhuǎn)移登記答案：ABC解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十九條規(guī)定，首次登記、滅失注銷、在建建筑物抵押需實(shí)地查看；繼承轉(zhuǎn)移登記一般無需實(shí)地查看。10.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)單元的說法中，正確的有（）。A.不動(dòng)產(chǎn)單元是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本單位B.同一權(quán)利人擁有的多套房屋可合并為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元C.不動(dòng)產(chǎn)單元編碼具有唯一標(biāo)識性D.集體土地所有權(quán)與國有土地使用權(quán)可共用一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元答案：AC解析：不動(dòng)產(chǎn)單元需獨(dú)立編碼（C正確），是登記基本單位（A正確）；多套房屋需分別設(shè)立單元（B錯(cuò)誤）；集體土地與國有土地屬不同所有權(quán)類型，不可共用單元（D錯(cuò)誤）。三、判斷題（共10題，每題1分，共10分，正確填“√”，錯(cuò)誤填“×”）1.不動(dòng)產(chǎn)登記僅登記權(quán)利歸屬，不登記權(quán)利限制信息。（）答案：×解析：不動(dòng)產(chǎn)登記簿需記載權(quán)利歸屬、權(quán)利類型、權(quán)利限制（如抵押、查封）等信息（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條）。2.未成年人的不動(dòng)產(chǎn)登記，可由其監(jiān)護(hù)人單方申請。（）答案：√解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的不動(dòng)產(chǎn)登記，由其監(jiān)護(hù)人代為申請。3.已辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得辦理轉(zhuǎn)移登記。（）答案：√解析：《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)需經(jīng)抵押權(quán)人同意（當(dāng)事人另有約定的除外），否則不得辦理轉(zhuǎn)移登記。4.查封登記的有效期與查封期限一致，到期自動(dòng)失效。（）答案：√解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》15.2.4規(guī)定，查封登記有效期與法院查封期限一致，到期未續(xù)封的，登記機(jī)構(gòu)自動(dòng)注銷查封登記。5.地役權(quán)登記后，供役地轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)對受讓人不具有約束力。（）答案：×解析：《民法典》第三百七十二條、第三百七十四條規(guī)定，地役權(quán)登記后具有對抗效力，供役地轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)對受讓人繼續(xù)有效。6.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果可以用于訴訟以外的其他用途。（）答案：√解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第二十一條規(guī)定，查詢結(jié)果可用于訴訟、仲裁、執(zhí)行等合法用途，不限于訴訟。7.更正登記只能由權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，登記機(jī)構(gòu)不得依職權(quán)辦理。（）答案：×解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十一條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤的，可依職權(quán)辦理更正登記。8.預(yù)告登記后，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，預(yù)告登記不可轉(zhuǎn)讓。（）答案：×解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十六條規(guī)定，預(yù)告登記的債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可申請預(yù)告登記轉(zhuǎn)移。9.農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記，需提交宅基地審批文件。（）答案：√解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》10.1.2規(guī)定，宅基地使用權(quán)首次登記需提交宅基地批準(zhǔn)文件。10.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理登記申請之日起5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。（）答案：×解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，法律另有規(guī)定的除外。四、案例分析題（共4題，每題7.5分，共30分）案例1：2024年5月，某開發(fā)商開發(fā)的“幸福小區(qū)”一期商品房交付業(yè)主，但因未完成規(guī)劃驗(yàn)收，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記。部分業(yè)主以“開發(fā)商已交房，應(yīng)直接為業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記”為由，向登記機(jī)構(gòu)提出申請。問題：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？法律依據(jù)是什么？答案：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予受理業(yè)主的轉(zhuǎn)移登記申請。法律依據(jù)：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記。開發(fā)商作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，需先完成首次登記（確認(rèn)其對小區(qū)房屋的所有權(quán)），業(yè)主方可基于購房合同申請轉(zhuǎn)移登記。規(guī)劃驗(yàn)收未完成導(dǎo)致首次登記條件不滿足，因此業(yè)主的轉(zhuǎn)移登記申請不符合受理要求。案例2：2024年6月，甲公司將名下工業(yè)用地（評估價(jià)值1000萬元）抵押給A銀行，擔(dān)保債權(quán)500萬元；2024年8月，甲公司又將該工業(yè)用地抵押給B銀行，擔(dān)保債權(quán)400萬元。兩次抵押均辦理了登記。后甲公司無力償還債務(wù)，A、B銀行同時(shí)主張優(yōu)先受償權(quán)。問題：兩次抵押是否有效？抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)順序如何確定？答案：兩次抵押均有效。根據(jù)《民法典》第四百一十四條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，抵押權(quán)已登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序。本案中，A銀行抵押登記在先（6月），B銀行在后（8月），因此A