PAGE10某旅游地產(chǎn)項目申請報告（二）第四章節(jié)能方案分析根據(jù)目前掌握的大型公共建設的耗能情況，在對節(jié)能節(jié)水工作具體做到：1、查清家底，嚴格管理。對節(jié)能、節(jié)水工作要實行專人負責制，掌握各項消耗情況，確定重點，制定節(jié)能節(jié)水的工作計劃和措施。要做到目標明確，責任落實。加強項目的運行管理，杜絕跑冒滴漏的浪費現(xiàn)象；通過對系統(tǒng)設備進行合理應用，包括應用變頻調速技術、提高水泵風機等輸配設備的運行效率等措施，即可節(jié)電10%—20%；通過改善過渡季節(jié)設備運行方式，避免冷熱不均，增加自動控制系統(tǒng)等措施，也可實現(xiàn)10%—20%的節(jié)能效果；另外，各輸配設備在設計上一般保險系數(shù)過大，設備之間不匹配，普遍存在“大馬拉小車”現(xiàn)象，節(jié)能潛力約10%—20%。綜合各項節(jié)能措施，大型公共建筑的節(jié)能潛力應在30%以上。2、加強對用能用水的管理，制定相關辦法，學習先進單位的經(jīng)驗，把節(jié)能節(jié)水降耗列入成本管理目標和部門的績效考核，要向節(jié)能節(jié)水要效益。積極采取節(jié)電節(jié)水措施，從技術、設備上治理浪費的根源。通過進行節(jié)能診斷，對建筑物熱工、采暖、空調、照明系統(tǒng)及用水設施浪費原因弄明白，然后進行節(jié)能、節(jié)水改造。積極使用變頻電機、節(jié)能電梯、溫控閥等節(jié)能新技術、新設備。除了加強管理，解決表層的跑冒滴漏等浪費現(xiàn)象，還要通過對設施的改造和采用先進技術，實現(xiàn)節(jié)能降耗。請節(jié)能節(jié)水專家對系統(tǒng)進行咨詢診斷。3、抓宣傳，重教育。要利用各種形式在內(nèi)部開展節(jié)能、節(jié)水的宣傳教育工作，提高每一位工作人員的自覺節(jié)約的意識。要從小事抓起，從節(jié)約每一度電，每一滴水，每一張紙做起。用電高峰，倡導提高空調溫度，限制高耗能設備的使用，減少照明亮度等措施，必要時還要采取限電避峰、錯峰用電的措施。自覺養(yǎng)成勤儉節(jié)約的習慣，要倡導綠色消費，形成節(jié)約光榮、浪費可恥的風氣。第五章建設用地、征地拆遷及移民安置一、項目選址1、項目位置本項目位于xx市***鎮(zhèn)***村2、規(guī)劃范圍本項目南起**市**鎮(zhèn)**村，北面與**市菱塘回族鄉(xiāng)接壤；東起揚菱公路，西至**公路。規(guī)劃面積約６平方公里。3、區(qū)位條件xx市地處沿海地帶和長江流域的交匯部，緊鄰中國最大的經(jīng)濟、金融中心上海，是以上海為中心的國際第六大都市群（長三角地區(qū)）的重要組成部分，xx市內(nèi)鐵路、公路、水運、航空（籌建）等四種運輸方式齊全。項目所在地。xx市***鎮(zhèn)***村項目所在地區(qū)位優(yōu)勢明顯。4、氣候條件xx**屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，平均氣溫14.6℃，常年降水量1000毫米上下，無霜期220天左右，四季分明，寒暑顯著，陽光充足，水源充沛。5、地區(qū)經(jīng)濟實力xx市工業(yè)基礎扎實，科教實力雄厚，市場發(fā)達、商貿(mào)流通活躍、金融機構發(fā)展迅速。近年來以強化第一產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，積極進行了產(chǎn)業(yè)結構調整。xx市**以追趕全國經(jīng)濟百強縣作為戰(zhàn)略取向，在農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、城市建設和社會事業(yè)等方面有了長足的發(fā)展。2006年**市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值123.7億元，財政收入13億元，其中地方一般預算收入4.7億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9650元，農(nóng)民人均收入5470元。其中第三產(chǎn)業(yè)是**市發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)，初步形成了以商貿(mào)流通、倉儲運輸、房地產(chǎn)、旅游業(yè)為重點的發(fā)展格局。二、土地利用：（一）土地現(xiàn)狀：本項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)基本為農(nóng)田和茶園，民居散落其中，***村委會位于區(qū)域的西北部，古悟空寺有大雄寶殿一座，配殿兩座，在建新大雄寶殿一座。***路的南部有公墓一座。交通用地有兩類，一為南北向的二級公路揚菱路，二為區(qū)域內(nèi)道路，分別為東西向的***路、**路和南北向的北山路，現(xiàn)狀道路均為水泥路面。（二）、土地政策協(xié)議：**市政府已于2005年7月與項目開發(fā)公司簽訂協(xié)議，協(xié)議要點有1、開發(fā)范圍及用地規(guī)模6平方公里。2、山體無償使用；水域租賃使用；非耕地和非基本農(nóng)田、農(nóng)用地征用或租賃，建設地面建筑物用地辦理土地出讓手續(xù)。3、帝堯廣場用地相關政策也均已明確。詳見2005年7月市政府框架協(xié)議。（三）土地利用規(guī)劃：1、生態(tài)綠地系統(tǒng)規(guī)劃：通過濱河綠地、生態(tài)綠地、休閑綠地、防護綠地和組團綠地等共同構成規(guī)劃區(qū)內(nèi)的生態(tài)綠地系統(tǒng)。沿天菱河的綠地和水體結合建設，生態(tài)綠地主要在規(guī)劃區(qū)西面的原始農(nóng)業(yè)展示區(qū)、農(nóng)業(yè)文化展示區(qū)、農(nóng)業(yè)生態(tài)園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)以及采摘園區(qū)域集中建設。休閑綠地集中在規(guī)劃區(qū)東面的商務休閑區(qū)建設，并在各功能組團建設適量公共綠地，形成綠地系統(tǒng)網(wǎng)絡。2、景觀系統(tǒng)規(guī)劃：結合自然風貌設計形成以空間景觀軸、生態(tài)景觀軸、生態(tài)綠核、生態(tài)水核、人工景觀核、景觀節(jié)點交織而成的綠化景觀網(wǎng)絡系統(tǒng)。其中空間景觀軸為貫穿規(guī)劃區(qū)南北的功能主軸線。生態(tài)景觀軸為規(guī)劃區(qū)內(nèi)兩條主要水系，聯(lián)系各景觀節(jié)點生態(tài)水核和生態(tài)綠核是規(guī)劃區(qū)內(nèi)的生態(tài)空間。3、水系岸線系統(tǒng)規(guī)劃：根據(jù)水系周圍區(qū)域的不同功能，對水系岸線進行建設。濱河段建設防護林岸線，自然生態(tài)條件良好的地段建設自然生態(tài)岸線；休閑度假區(qū)和商務休閑區(qū)內(nèi)和商務休閑區(qū)內(nèi)建設休閑娛樂岸線，并適當結合一些娛樂項目進行建設，各主題小公園內(nèi)結合自身主題進行岸線建設，使水系成為主題小公園重要組成部分，安居小區(qū)附近進行居住生活岸線建設，使水系融入居民生活。三、征地拆遷方案：農(nóng)民征地拆遷辦法按照江蘇省人民政府下發(fā)了《關于調整征地補償標準的通知》執(zhí)行。（一）征用耕地的安置補助費，以需要安置的被征地農(nóng)民人數(shù)計算。需要安置的被征地農(nóng)民人數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織征地前平均每人占有耕地的數(shù)量計算。（二）、依法征用農(nóng)民集體所有的土地，按照規(guī)定進行補償安置。征地補償安置費用在征地補償安置方案批準之日起將在3個月內(nèi)全額支付，不分期支付。征地補償安置不到位的，不強行使用集體土地。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織如未能調整其他質量和數(shù)量相當?shù)耐恋亟o被征地農(nóng)民繼續(xù)承包經(jīng)營的，將不少于70％的土地補償費支付給被征地農(nóng)民。被征地農(nóng)民如不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費全部發(fā)放給被安置人。對按規(guī)定應支付給農(nóng)民的征地補償安置費用，按時全額發(fā)放給農(nóng)民，不克扣、侵占、截留和挪作他用。四、移民安置方案：因征地造成剩余人員需要安置的，國土資源部門會同有關部門組織征地單位和xx***文化旅游開發(fā)有限公司采用下列具體方式進行安置。（一）貨幣安置：一般采用貨幣安置。按規(guī)定支付的土地補償費和安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保障原有生活水平解決就業(yè)的，可增加相應的就業(yè)補助費。（二）留用經(jīng)濟發(fā)展用地安置：安置人員符合公司招工條件的，公司又有條件招用的，可實行招工安置。（三）社會保險安置：支付給個人的安置補助費，經(jīng)安置人員同意后，可由村集體統(tǒng)一用于支付被安置人員的養(yǎng)老保險費用。安置被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人對xx***文化旅游開發(fā)有限公司的征地補償安置方案有不同意見或者要求舉行聽證會的，應在安置方案公告之日起10個工作日內(nèi)向**市國土資源和**市房產(chǎn)管理局提出。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀：規(guī)劃區(qū)內(nèi)北高南低，北面丘陵狀山坳中因人工開山挖石后留下的漪旎風光的湖面。南面以田園景觀為主，景色優(yōu)美，擁有天然的休閑度假的旅游資源。但位于古悟空寺南面的原采石區(qū)，由于采石的原因，已將大山挖成凹地，礫石裸露，現(xiàn)狀的生態(tài)環(huán)境和景觀遭到嚴重的破壞。由于水土不斷流失，已危害到古悟空寺的地基。規(guī)劃區(qū)內(nèi)以農(nóng)田為主，村莊散落其中，相當分散，區(qū)內(nèi)缺乏足夠的生活基礎設施。二、項目影響環(huán)境和生態(tài)因素識別經(jīng)過分析，本項目影響環(huán)境和生態(tài)主要因素有：1、地質因素：主要包括工程地質、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的影響。2、自然、環(huán)境因素：自然、環(huán)境影響方面的因素主要指項目在建設與運營期對周圍水資源、森林植被、文物古跡、風景名勝、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負面影響，致使項目不能順利實施或需要增加大量投資進行治理等。二、防范與降低環(huán)境和生態(tài)負面影響的措施1、地質因素：帝堯雕塑像站立的山頭為火山巖石地層，內(nèi)部為密質玄武巖，無斷層、節(jié)理發(fā)育，地基承載力強，地質條件理想。但是考慮到帝堯主體雕像高達99米，地質條件至關重要，因此繼續(xù)加強地質勘察和調查工作，確保萬無一失。***施工工期風險（即竣工風險）主要取決于帝堯雕塑能否按時竣工。帝堯的建造，按照現(xiàn)代的技術條件，只要沒有其他干擾，三年建成也是不成問題的。另外雕塑的加工可采用招標的方式選擇多個廠家同時進行。雕塑的設計與加工采取流水線的形式，即設計一件加工一件，以便節(jié)約時間。雕像雖然難度較大，但是參照國內(nèi)目前大型雕塑的建設經(jīng)驗，本工程在時間上已留有了一定的余地，同時已做了大量的前期工作，目前已完成帝像的初稿設計，這都為***的及時竣工提供了一定的保障。***文化公園旅游開發(fā)在具體的施工建設中要做到：協(xié)調景區(qū)與有關方面的關系與抓緊工程建設必須同時進行；認真貫徹國家有關基建程序，保證工程質量；注意關鍵工程進度，注意每一影響工程進度的關鍵部位；選擇好設計、施工、監(jiān)理單位，認真把好設備、材料定貨關，是保證工程質量和進度的關鍵。2、環(huán)境因素：本項目所在地是一片竹林農(nóng)田地帶，這一地帶已被市政府規(guī)劃為***旅游區(qū)，經(jīng)**市市長組織討論，***文化公園項目被列入其中。***文化公園的建設對景區(qū)內(nèi)的竹林、植被、文物古跡、自然環(huán)境不會造成破壞，相反原有的自然景觀會得到更多的保護。3、自然因素：本項目在經(jīng)營期間遇到像“非典”一類人力不可抗拒的自然災害是完全可能的，為了確保投資者的利益，本項目建成后可向國內(nèi)保險公司申請“財產(chǎn)一切險”和“利潤損失險”的投保，以便在遇到不可抗自然災害而造成財產(chǎn)損失和利潤損失時能得到保險補償。第七章經(jīng)濟影響分析一、經(jīng)濟影響因素識別經(jīng)過分析，本項目的經(jīng)濟影響主要因素有：1、市場因素：市場因素主要指游客量的不確定性。2、投資估算因素：投資估算因素主要來自項目方案變動的工程量增加、工期延長、材料、各種費率、利率的提高，征地單價等的提高。3、融資因素：本項目投資相對較大。因此融資方面的風險表現(xiàn)為資金不落實造成項目不能順利實施。4、財務因素：財務方面的因素一是來自游客量的預測、游客消費的不確定性，二是來自投資或營運成本費用的增加等，使項目的盈利水平不能達到預期目標。5、經(jīng)濟政策因素：新經(jīng)濟政策的出臺，對擬建項目實施帶來的影響。二、防范與降低經(jīng)濟負面影響措施1、市場因素：中國旅游市場未來總體發(fā)展前景是美好的，xx區(qū)域旅游市場也將持續(xù)保持快速增長的勢頭，但這并不一定能保證旅游市場的供求關系的平衡。在一定的市場狀況下，旅游景區(qū)激烈的市場競爭將會分散***的客源，導致區(qū)域或局部市場有效需求不足；或抑制***文化公園旅游服務產(chǎn)品價格，減少***的旅游收入；尤其發(fā)生市場惡性競爭時，更會給***旅游帶來一定的危害。因此市場風險是***文化公園旅游的主要風險之一。與之相對應的措施，公園必須建立高素質的營銷隊伍，采取不斷開發(fā)旅游新產(chǎn)品，每年推出幾項大型活動，并利用新聞媒體和廣告大力宣傳，派出專人去學校和單位聯(lián)系觀眾等積極有效的營銷策略。2、財務因素：防范和降低財務影響因素具體要做到：提高對項目建設期財務風險的認識，采取措施予以防范和抵御。在項目建設過程中精打細算，并采用招標的方式，控制和降低投資，加強工程建設各方面控制，實行成本細項控制，以降低成本。在項目運營期間要建立全面的質量管理體系，綜合應用現(xiàn)代管理手段和方法，使***文化公園成為管理上的先行者；加強市場意識、產(chǎn)業(yè)意識與競爭思維，在市場錘煉中不斷調整經(jīng)營思路、經(jīng)營方式；推行“綠色管理”，降低管理成本和環(huán)境付出；做好***文化品牌的打造、維護、傳播和經(jīng)營工作；制定合理的市場營銷策略。3、金融因素：金融影響因素主要有兩類：一是利率風險，二是匯率風險。當前，人民幣幣值穩(wěn)定，經(jīng)濟增長比較快，不良貸款下降，外債減少，中國的金融環(huán)境是安全的，穩(wěn)定的。央行始終保持了刺激國民經(jīng)濟發(fā)展的積極的貨幣政策態(tài)度：提高我國企業(yè)產(chǎn)品出口和在國際市場的競爭力；減少企業(yè)利息負擔，降低成本，減輕經(jīng)營壓力，為企業(yè)深化改革創(chuàng)造條件。放寬貨幣政策，擴大信貸規(guī)模，解決目前銀行存在的存大于貸的問題，進一步啟動和擴大內(nèi)需，促進經(jīng)濟發(fā)展；分流儲蓄資金，鼓勵社會游資進入股市，刺激股市回升。以釋放人民幣升值壓力。中國的銀行開展的遠期結售匯業(yè)務，就是針對匯市風險開發(fā)的產(chǎn)品。遠期結售匯也可以說是預結匯業(yè)務，就是不管未來的匯率如何變動，銀行都會以預先約定的匯率給客戶結算，等于幫客戶把匯率固定下來?？蛻艨梢詫Ｐ淖龊米约旱臉I(yè)務，由銀行承擔匯率風險。4、交易因素：交易影響因素可以通過遠期外匯交易來防范。在進行遠期外匯交易時，企業(yè)與銀行簽定合同，在合同中規(guī)定買人賣出貨幣的名稱、金額、遠期匯率、交割日期等。從簽定合同到交割這段時期內(nèi)匯率不變，可防范日后匯率變動的風險。遠期外匯交易的一個變種是具有日期選擇權的遠期和約，其允許企業(yè)在一個預先規(guī)定的時間范圍內(nèi)的任何一天執(zhí)行外匯交易。當然，遠期外匯交易本身是存在風險的，企業(yè)能否避免損失和獲得好處，關鍵在于匯率預測是否正確。同時，遠期外匯交易在避免了匯率不利變動風險的同時，也喪失了匯率有利變動而帶來的獲利機會。目前委托銀行防范風險手續(xù)非常簡單。企業(yè)在跟銀行簽定協(xié)議后，就可以完全交給銀行打理，達到化解風險、保值、增值的目的。3、投資估算因素：由于當前尚未進行具體的總體規(guī)劃設計，某些項目的預算尚不太準確，有一些項目可能還未列入進去，因此投資估算風險是存在的。但主要大項目的估算誤差不會太大，一些沒有估算到的也是投資不多的項目，所以總體差距不會很多，即便出現(xiàn)這樣的問題，只要主題項目建成，其他次要項目可以調整或緩建，另外還可以采取措施開源節(jié)流，擠出資金合理安排。4、融資因素：資金供應不暢是影響一個項目建設及以后經(jīng)營的重要風險。***文化公園總投資2500萬美元，投資額大，一旦資金供應不暢，將直接影響到項目的建設，因此要積極爭取政府部門的支持，同時千方百計通過國內(nèi)外多種融資渠道進行融資，落實資金來源，******文化公園的建設和經(jīng)營提供良好的資金保障。第八章社會影響分析一、社會影響因素識別經(jīng)過分析，本項目的社會影響因素主要有：1、社會影響因素：社會影響因素是項目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題，對社會各利益群體、當?shù)亟M織機構及當?shù)匚幕h(huán)境帶來的負面影響，項目可能承擔的風險。2、社會技術和藝術因素：***文化公園帝堯雕塑的社會技術和藝術水平如何也是公園成功的關鍵因素，帝堯雕塑的風險主要是建99米高的帝堯中的技術性問題。3、政策因素：因為本項目投資回報期較長，對于海外投資方、融資方來說，會擔心中國的政策、法律的變化。二、防范與降低社會負面影響措施1、社會影響因素：項目所在地xx是中國著名的歷史文化名城，xx的發(fā)展定位是“文化名城，旅游名市”。***文化公園項目反映的是五千年的歷史，與xx特色和發(fā)展方向完全吻合，所以***文化公園的開發(fā)立足于xx是對歷史文化名城的一個補充，使xx的定位更加豐滿。當?shù)卣娃r(nóng)民對于該項目非常的支持。***村主動騰出村部辦公用房給開發(fā)公司，當?shù)剞r(nóng)民在開發(fā)公司臨時需要大量用工時都給以積極配合。2、社會技術和藝術因素：建99米高的雕塑在目前的社會技術條件下是不成問題的，因為雕塑的結構實際上就是一個建筑結構的問題，當今的建筑可以高到500米，那么99米也就不是問題，從建筑角度上看，雕塑比樓房建筑更簡單一些。雕塑的難度在于其表面是異型體，而這個異形體的建造方法、過程、程序、技術要求等等本項目的都已掌握，因為河南已有128米的大佛及88米高的靈山大佛，對于巨型雕塑的設計建造技術上和藝術上都沒有問題。3、政治因素：對于政策的懷疑，這也是可以理解的，但總的來說，不必太擔心，因為中國改革開放20余年了，法律、政策不斷在改善，一直是朝著有利于外商融資的方向發(fā)展的，中國還要擴大改革開放，目前正在搞股份制改革，將國有企業(yè)改為股份制、私有制企業(yè)，這是一個大方向，不會倒退，中國領導人一再聲明中國的政策五十年不會變。旅游業(yè)是中國目前最具活力的產(chǎn)業(yè)之一，國家及地方相繼制定了一系列的優(yōu)惠政策，鼓勵和扶持旅游業(yè)的發(fā)展。隨著長江三角洲地區(qū)旅游一體化政策的實施，為本項目提供了良好的市場發(fā)展空間。**市政府為了加快經(jīng)濟發(fā)展，在2003年里又制定了一系列鼓勵外商和民營企業(yè)家來**投資的優(yōu)惠政策，政府各部門也采取了一系列方便投資的措施，2005年**市政府已與項目開發(fā)商簽訂協(xié)議，從立項到土地劃撥、稅收及有關政策各個環(huán)節(jié)都給