基于價值鏈的G住宅開發(fā)商公司營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀及改進(jìn)對策目錄TOC\o"1-3"\h\u8582第1章基于價值鏈的GBY公司營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析 242341.1公司簡介 2194901.2公司營運(yùn)資金概況 2126391.2.1營運(yùn)資金的規(guī)模 3255451.2.2營運(yùn)資金的結(jié)構(gòu) 5265211.2.3營運(yùn)資金的效率 717191.3基于價值鏈的公司營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析 9303681.3.1采購活動營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析 962161.3.2生產(chǎn)活動營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析 1050171.3.3營銷活動營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析 1190821.3.4籌資活動營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析 13179931.4基于價值鏈的公司營運(yùn)資金管理問題及原因的分析 1478671.4.1采購活動營運(yùn)資金管理問題及原因的分析 14271921.4.2生產(chǎn)活動營運(yùn)資金管理問題及原因的分析 157601.4.3營銷活動營運(yùn)資金管理問題及原因的分析 1566541.4.4籌資活動營運(yùn)資金管理問題及原因的分析 1530789第2章基于價值鏈的GBY公司營運(yùn)資金管理改進(jìn)對策 16240262.1采購活動營運(yùn)資金管理的改進(jìn) 16114082.1.1完善供應(yīng)商制度 16327622.1.2降低采購成本 16197852.2生產(chǎn)活動營運(yùn)資金管理的改進(jìn) 17153982.2.1降低建造成本 1789282.2.2縮短建造周期 17280792.3營銷活動營運(yùn)資金管理的改進(jìn) 1814082.1.1提高銷售數(shù)量 18137652.1.2加強(qiáng)客戶管理 18236772.4籌資活動營運(yùn)資金管理的改進(jìn) 1996442.2.1改進(jìn)籌資方式 1998002.2.2降低籌資成本 1949662.2.3調(diào)整資本結(jié)構(gòu) 2013543第3章GBY公司營運(yùn)資金管理改進(jìn)對策實(shí)施的保障 21135083.1思想及組織保障 21274553.2制度及流程保障 21153663.3技術(shù)及經(jīng)費(fèi)保障 2227068結(jié)論 2328782參考文獻(xiàn) 24第1章基于價值鏈的GBY公司營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析1.1公司簡介GBY公司是新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商，在中國房地產(chǎn)行業(yè)處于領(lǐng)先位置。其主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的建設(shè)和銷售。2007年4月，GBY公司于香港聯(lián)交所掛牌上市。2008年，GBY公司開始向外發(fā)展，走出廣東省，在全國各個地區(qū)開發(fā)了23個項(xiàng)目。2011年，GBY公司走出國門，在馬來西亞投資。2016年實(shí)現(xiàn)年銷售3088億元。2020年，GBY公司將要打造圍繞地產(chǎn)主業(yè)的高科技產(chǎn)業(yè)版圖，包括智能機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、優(yōu)選農(nóng)場以及機(jī)器人餐廳。1.2公司營運(yùn)資金概況GBY公司作為領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，為了減低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，近年來不斷推動高周轉(zhuǎn)模式的發(fā)展并向其他行業(yè)拓張。公司規(guī)模的擴(kuò)大也帶來了一些問題，組織架構(gòu)越來越復(fù)雜，對資金的控制愈發(fā)困難，資金鏈流動性降低。為了更好的管理資金和進(jìn)行賬務(wù)核算，公司建立了財(cái)務(wù)共享中心，規(guī)范資金管理方法，統(tǒng)一會計(jì)處理標(biāo)準(zhǔn)，集中管理資金的流入和支出。財(cái)務(wù)共享中心下設(shè)區(qū)域中心進(jìn)行管理，每個區(qū)域中心對其周邊的區(qū)域的資金和信息進(jìn)行管理，每個區(qū)域管理若干子公司的財(cái)務(wù)核算和會計(jì)處理業(yè)務(wù)，其組織架構(gòu)見圖3-1。子公司通過資金結(jié)算組進(jìn)行資金的日常管理，由公司的總部對集團(tuán)的資金進(jìn)出進(jìn)行控制，保證集團(tuán)自身和下設(shè)的各類公司的資金的運(yùn)營安全和效率。資金結(jié)算組員工主要進(jìn)行資金日常收支，編制資金的日常財(cái)報(bào)等前端工作；運(yùn)營人員的主要職責(zé)是控制資金的流向，進(jìn)行預(yù)算規(guī)劃和分配支付資金。圖3-SEQ圖3-\*ARABIC1GBY公司財(cái)務(wù)共享中心架構(gòu)圖為了更好的管理資金，企業(yè)建立了資金管理制度，資金的分配和使用均由公司總部進(jìn)行決策。GBY公司通過《貨幣資金管理制度》來進(jìn)行營運(yùn)資金的管理，其主要包括資金的收支管理，賬戶管理，資金的籌劃和結(jié)算，以及資金調(diào)撥的各種規(guī)范流程。該制度要求在進(jìn)行不同額度和不同賬戶的首付款時，需按流程走請示手續(xù)，同時資金在收付時必須要有完整真實(shí)的憑證。該制度還規(guī)定了現(xiàn)金的收入和保管由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一辦理，對于現(xiàn)金和銀行存款采用不同的管理辦法，資金的超額收支必須根據(jù)流程辦理手續(xù)。同時，該制度規(guī)定項(xiàng)目公司實(shí)行賬戶收支分開管理，即收入賬戶只收不支，設(shè)立一個或多個支付賬戶對各類資金進(jìn)性管理。該制度規(guī)定下設(shè)公司調(diào)用資金必須經(jīng)由相應(yīng)的審批流程，可能會對營運(yùn)資金管理的效率產(chǎn)生影響。1.2.1營運(yùn)資金的規(guī)模（1）流動資產(chǎn)的規(guī)模通過比較流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)的比重，即資產(chǎn)的流動性，分析流動資產(chǎn)的規(guī)模。GBY公司資產(chǎn)的流動性見下表3-1。表3-SEQ表3-\*ARABIC1GBY公司資產(chǎn)的流動性項(xiàng)目20152016201720182019GBY公司平均流動資產(chǎn)（億元）2720.164848.368679.1513997.5016313.179312.07總資產(chǎn)（億元）3619.565913.7210496.6916296.9419071.5211080.09流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重73.15%81.96%82.68%83.89%83.55%82.04%由表3-1可知，流動資產(chǎn)以及總資產(chǎn)的金額均快速上升，流動資產(chǎn)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，至2019年，其流動資產(chǎn)為16313.17億元，約是2015年的流動資產(chǎn)數(shù)額的6倍。相較流動資產(chǎn)的增長，總資產(chǎn)的增長較緩。流動資產(chǎn)的比例大致處于遞增的趨勢，2018年流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)的比重達(dá)到峰值，占比達(dá)到83.89%，2019年較2018年降低了0.34%，下降幅度不明顯，2016和2018年增長幅度較大，五年間平均占比為82.04%，流動性較高。GBY公司五年內(nèi)平均流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重為82.04%，相比其他企業(yè)的占比率較高。GBY公司是房地產(chǎn)企業(yè)，近幾年國家管控房地產(chǎn)業(yè)，抑制房地產(chǎn)價格增長過快，土地使用權(quán)價格也不斷上漲。GBY公司的高周轉(zhuǎn)模式是其一定要有高流動性，而且房地產(chǎn)企業(yè)的本身特性，也要求企業(yè)要具有一定的流動性，一旦房產(chǎn)沒有如期銷售，資金無法回流，就可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至破產(chǎn)。因此，雖然公司流動資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比例較大，但是存貨的占比較高，無法再短時間內(nèi)換成現(xiàn)金，可能影響企業(yè)利潤和企業(yè)長久發(fā)展。（2）流動負(fù)債的規(guī)模通過分析流動負(fù)債的占比情況可以體現(xiàn)流動負(fù)債的規(guī)模。GBY公司流動負(fù)債的占比情況見下表3-2。表3-SEQ表3-\*ARABIC2GBY公司流動負(fù)債的占比情況單位：億元項(xiàng)目20152016201720182019GBY公司平均流動負(fù)債（億元）2013.954051.147693.3712192.0613987.527989.21總資產(chǎn)（億元）3619.565913.7210496.6916296.9419071.5211080.09流動負(fù)債占總資產(chǎn)的比重53.70%68.51%71.31%72.82%71.34%72.10%由表3-2可以看出GBY公司的流動負(fù)債的數(shù)額近五年內(nèi)持續(xù)上升，流動負(fù)債占總資產(chǎn)的比重總體趨勢為上升，在2018年達(dá)到峰值后略有下降。通過數(shù)據(jù)可知，2016年上升幅度最大，2017年后趨于平緩。整體看來，GBY公司流動負(fù)債占比較高,即使比重最低的2015年也達(dá)到了53.70%。2015年至2019年的平均占比將近四分之三，GBY公司的流動負(fù)債規(guī)模較大，風(fēng)險(xiǎn)較高。流動負(fù)債高，意味著企業(yè)的還債壓力較高，這要求企業(yè)的盈利能力要好，才能維持企業(yè)的正常運(yùn)營。GBY公司所在的房地產(chǎn)行業(yè)，資金回籠主要靠銷售房產(chǎn)的收入，然而房產(chǎn)銷售時間較長，比其他行業(yè)相比，負(fù)債率較高。（3）營運(yùn)資金的規(guī)模通過分析近5年來的營運(yùn)資金的變動，分析營運(yùn)資金的規(guī)模。GBY公司的營運(yùn)資金變動情況見下表3-3。表3-SEQ表3-\*ARABIC3GBY公司營運(yùn)資金的變動情況單位：億元項(xiàng)目20152016201720182019GBY公司平均萬科平均流動資產(chǎn)2720.164848.368679.1513997.5016313.179312.0710039.87流動負(fù)債2013.954051.147693.3712192.0613987.527989.218481.88營運(yùn)資金702.21793.22981.781801.442327.651322.861553.99總資產(chǎn)3619.565913.7210496.6916296.9419071.5211080.0917300.03營運(yùn)資金占總資產(chǎn)的比重19.46%11.44%9.37%11.07%12.20%11.94%8.99%由表3-3可已看出，近年來GBY公司的營運(yùn)資金變動情況為上升趨勢，營運(yùn)資金的金額由702.21億元增長至2327.65億元，五年的平均營運(yùn)資金為1322.86億元，2015年至2017年的營運(yùn)資金均未超過1000億元，2018年增長最快，其營運(yùn)資金約為2017年的營運(yùn)資金的兩倍。結(jié)合GBY公司發(fā)展情況，其企業(yè)規(guī)模的壯大和發(fā)展推動了營運(yùn)資金的不斷增長，反正亦然。GBY公司平均營運(yùn)資金規(guī)模雖然已有一定的規(guī)模，但相比萬科近五年的平均營運(yùn)資金規(guī)模而言，還是有一些差距。從營運(yùn)資金占總資產(chǎn)的比重情況來看，2017年?duì)I運(yùn)資金占比最小，隨后緩慢增長。GBY公司的營運(yùn)資金的規(guī)模足以滿足其日常運(yùn)營，但如果想要企業(yè)發(fā)展更進(jìn)一步，還是需要更多的資金來推動企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)。1.2.2營運(yùn)資金的結(jié)構(gòu)（1）流動資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)通過流動資產(chǎn)的組成情況和組成部分的占比情況分析企業(yè)的流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。流動資產(chǎn)的構(gòu)成和占比情況分別見下表3-4和下表3-5。表3-SEQ表3-\*ARABIC4流動資產(chǎn)的組成情況單位：億元項(xiàng)目20152016201720182019GBY公司平均現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物362.41846.471370.842281.432489.851470.60受限制存款及現(xiàn)金116.37118.44111.18142191.63136.72交易性金融資產(chǎn)248.3120.1971.70應(yīng)收賬款及票據(jù)147.65136.73289.44403.97398.63273.68預(yù)付及其他應(yīng)收款272.771036.492436.9638583981.322317.91可收回稅項(xiàng)92.90140.42131.98211.50247.12163.58存貨1712.002492.723930.66800.978678.624721.38流動資產(chǎn)特殊科目12.0673.08157.85171.44322.00148.49合計(jì)2720.164848.358679.1513997.516313.179312.07表3-SEQ表3-\*ARABIC5流動資產(chǎn)的組成占比情況項(xiàng)目20152016201720182019GBY公司平均現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物11.32%17.46%13.79%16.31%13.26%13.63%受限制存款及現(xiàn)金2.28%2.44%1.30%1.01%1.19%2.05%交易性金融資產(chǎn)0.00%0.00%2.86%0.86%0.00%0.74%應(yīng)收賬款及票據(jù)3.43%2.82%1.33%2.90%2.44%1.39%預(yù)付款項(xiàng)及其他應(yīng)收款項(xiàng)10.10%21.38%28.08%27.56%22.41%22.31%可收回稅項(xiàng)1.49%2.90%1.52%1.53%1.51%2.19%存貨62.94%51.46%43.29%48.59%51.19%52.29%流動資產(chǎn)特殊科目0.44%1.55%1.82%1.24%1.99%1.41%合計(jì)100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%由表3-4和表3-5可知，GBY公司流動資產(chǎn)中所占比例較大的部分分別為:存貨占比52.29%、預(yù)付款項(xiàng)、按金及其他應(yīng)收款項(xiàng)占比22.31%%以及現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物13.63%，三項(xiàng)相加在流動資產(chǎn)中占比90.23%，對流動資產(chǎn)具有重要的影響。首先在存貨方面，存貨在GBY公司流動資產(chǎn)中占比較大，近五年都在45%以上，可以看到在最近三年存貨在持續(xù)上升。房地產(chǎn)其本身的特點(diǎn)決定了企業(yè)的存貨占比較大。其次在預(yù)付款項(xiàng)、按金及其他應(yīng)收款項(xiàng)方面，2017年占比最高，近幾年都在逐漸降低，說明GBY公司在采購方面占有優(yōu)勢。最后GBY公司在現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的數(shù)額相比其他項(xiàng)目占比還是較大的。（2）流動負(fù)債的結(jié)構(gòu)通過流動負(fù)債的組成情況和組成部分的占比情況分析企業(yè)的流動負(fù)債的結(jié)構(gòu)。流動負(fù)債的構(gòu)成和占比情況見下表3-6和下表3-7。表3-SEQ表3-\*ARABIC6流動資產(chǎn)的組成情況單位：億元項(xiàng)目20152016201720182019GBY公司平均短期借款227.78303.13476.72918.441162.72618.16應(yīng)付賬款及票據(jù)532.78760.741651.142572.913291.051762.92其他應(yīng)付款1139.792669.561426.632437.682140.741962.88應(yīng)交稅費(fèi)111.49233.22461.19307.83917.94407.53流動負(fù)債特殊科目0.1082.493673.695957.26471.073237.71合計(jì)2013.944051.147693.3712192.0613987.527989.21表3-SEQ表3-\*ARABIC7流動資產(chǎn)的組成占比情況項(xiàng)目20152016201720182019GBY公司平均短期借款11.30%7.53%6.19%7.53%8.31%8.17%應(yīng)付賬款及票據(jù)26.53%18.77%21.48%21.10%21.54%22.28%其他應(yīng)付款56.54%63.86%18.54%19.99%13.30%33.25%應(yīng)交稅費(fèi)3.63%3.80%6.02%2.52%6.56%3.31%流動負(fù)債特殊科目0.01%2.04%47.76%48.85%46.28%28.99%合計(jì)100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%由表3-6和表3-7可知，GBY公司流動負(fù)債中占比較多的會計(jì)科目為其他應(yīng)付款和應(yīng)付賬款及票據(jù)。其中應(yīng)計(jì)費(fèi)用及其他應(yīng)付款占比為33.25%，應(yīng)付賬款及票據(jù)22.28%。首先在應(yīng)計(jì)費(fèi)用及其他應(yīng)付款方面，GBY公司近五年來應(yīng)計(jì)費(fèi)用及其他應(yīng)付款的數(shù)額逐年升高，由于特殊項(xiàng)目的數(shù)額增加，近幾年年應(yīng)計(jì)費(fèi)用及其他應(yīng)付款的占比較2016年的占比較低。其次，可以看出應(yīng)付賬款及票據(jù)呈上升趨勢，應(yīng)付賬款的比重加大表明公司對供應(yīng)商支付貨款延長，公司面對供應(yīng)商占優(yōu)勢。1.2.3營運(yùn)資金的效率房地產(chǎn)企業(yè)如果想要不斷的完成項(xiàng)目從建設(shè)到銷售再到開發(fā)下個項(xiàng)目的流程，龐大的資金支出是必需的。大筆的資金主要來源銀行以及信貸公司等金融機(jī)構(gòu)，因此，在項(xiàng)目進(jìn)行時，高額的利息支出給企業(yè)的經(jīng)營造成一定的壓力，增加了企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。并且工程建設(shè)周期延長，資金回款速度就會降低，那么企業(yè)的償債能力會減低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高，對企業(yè)的經(jīng)營和決策造成影響。隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭愈演愈烈，通過高周轉(zhuǎn)的開發(fā)銷售，可以降低經(jīng)營成本，獲得的資金回報(bào)率更高。在國家的收緊政策下，房價的上漲受到約束，銷售凈利率無法提高，在去杠桿和防風(fēng)險(xiǎn)的防控措施下，企業(yè)融資途徑單一，因此要想提高利潤率和凈資產(chǎn)收益率，只能通過提高資金的周轉(zhuǎn)效率。通過分析流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)期和流動資產(chǎn)凈利率公司可以展現(xiàn)營運(yùn)資金的效率。表3-SEQ表3-\*ARABIC82015年-2019年GBY公司流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)情況項(xiàng)目20152016201720182019流動資產(chǎn)（億元）2720.164848.368679.1513997.5016313.17營業(yè)收入（億元）1132.231530.872269.003790.794859.08流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.420.320.260.270.30流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期（天）862.891140.141377.041329.301208.76圖3-SEQ圖3-\*ARABIC22015-2019年GBY公司流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)趨勢圖由表3-8可知，GBY公司流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率先降后升，2019年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度相較2015年有所減緩。就結(jié)果而言，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低了。GBY公司的高周轉(zhuǎn)模式使得企業(yè)的流動資金的需求提高，增加了企業(yè)的負(fù)債率，降低了企業(yè)的運(yùn)營效率。公司的營業(yè)收入的增加了，但資金的效率卻降低了，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大，很可能導(dǎo)致企業(yè)資金不足，無法按時償還業(yè)務(wù)，陷入惡性循環(huán)。表3-SEQ表3-\*ARABIC92015-2019年GBY公司的營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況項(xiàng)目20152016201720182019營運(yùn)資金702.21793.22981.781801.442327.65營業(yè)收入1132.231530.872269.003790.794859.08營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率1.611.932.312.102.09營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期221.91187.00156.09171.27172.45由表3-9看出，五年期間營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率上下波動。總體上，營運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)率正在下降，GBY公司的資金周轉(zhuǎn)速度降低。2017年，營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)天數(shù)逐漸增長，企業(yè)的營收增加了，營運(yùn)資金的增長速度略低于營業(yè)收入，導(dǎo)致企業(yè)的資金效率降低，同時企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)升高。綜上，GBY公司的營運(yùn)資金的效率較低，還需企業(yè)加強(qiáng)管理。1.3基于價值鏈的公司營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析營運(yùn)資金會隨著企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行流轉(zhuǎn)，根據(jù)價值鏈的相關(guān)理論，將涉及營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)的活動分為采購活動、生產(chǎn)活動、營銷活動和籌資活動。對這四個活動環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，可以更加清楚的看到企業(yè)內(nèi)部營運(yùn)資金管理的不足之處，利于企業(yè)完善其營運(yùn)資金管理。1.3.1采購活動營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析采購活動是企業(yè)資金內(nèi)部循環(huán)的開始，其營運(yùn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率對于后續(xù)環(huán)節(jié)具有重要影響。采購活動主要涉及資金支出的經(jīng)濟(jì)活動，其囊括了材料采購，物資運(yùn)輸?shù)然顒印２少徎顒硬⒎且晃兜囟诜e材料，而是需要保證其所購材料能夠在滿足企業(yè)日常生產(chǎn)需要的基礎(chǔ)上，盡可能支付最少的成本。采購也需要嚴(yán)格把控材料的質(zhì)量，從而確保生產(chǎn)活動的順利進(jìn)行。混凝土的采購不僅是采購材料，還需保持其一直在使用狀態(tài)，因此選擇合適的采購方式，有助于降低成本。建造用的材料占據(jù)了企業(yè)的大量資金，企業(yè)為了保障企業(yè)的材料能夠獲取，需要向供應(yīng)商支付部分材料貨款。采購活動不僅只涉及材料相關(guān)的成本，由于需要支付貨款，也涉及了部分應(yīng)付項(xiàng)目。從公司財(cái)報(bào)可知，其存貨部分僅包括建筑材料等用于建設(shè)項(xiàng)目的原材料，因此，計(jì)算采購活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期所用的原材料科目用存貨項(xiàng)目來替代。表3-SEQ表3-\*ARABIC102015年-2019年采購活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況項(xiàng)目20152016201720182019存貨（億元）1712.002492.723930.66800.978678.62預(yù)付款項(xiàng)（億元）272.771036.492436.963858.003981.32應(yīng)付賬款及票據(jù)（億元）532.78760.741651.142572.913291.05營業(yè)收入（億元）1132.231530.872269.003790.794859.08采購活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率0.780.550.480.470.52采購活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期（天）461.67651.50747.99767.91692.12圖3-SEQ圖3-\*ARABIC32015-2019年采購活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)趨勢圖由表3-10可知，存貨、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款和營業(yè)收入都呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢，但營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率去呈現(xiàn)先降后升的趨勢。周轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)期都為正數(shù)，這說明企業(yè)存儲了一定量材料，并且在采購時可能已支付一定的貨款。房地產(chǎn)業(yè)需要大量的材料來進(jìn)行項(xiàng)目建造，這些材料需要大批量的購置，需要在購買前精準(zhǔn)確定預(yù)期需要的量，防止產(chǎn)生材料剩余過多或不夠用的情況。GBY公司的存貨金額在不斷上漲，可能是企業(yè)購置成本上升導(dǎo)致的，也可能是由于業(yè)務(wù)拓張，多個項(xiàng)目開發(fā)導(dǎo)致的存貨數(shù)量上升。應(yīng)付賬款及票據(jù)金額也在逐年上升，但其增速卻比存貨的增速較慢，這表明公司在采購支付時正占用更多外部資金的情況。2019年之前周轉(zhuǎn)期延長，體現(xiàn)出公司雖然前幾年周轉(zhuǎn)情況正在惡化，雖然2019年周轉(zhuǎn)期縮短，但整體來看，營運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)正在減緩。1.3.2生產(chǎn)活動營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析房地產(chǎn)的生產(chǎn)活動即建造房地產(chǎn)，與制造業(yè)不同，其生產(chǎn)時間較長，并且投入的資金數(shù)額巨大，一旦生產(chǎn)活動營運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)期過長，可能導(dǎo)致企業(yè)的資金短缺，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高，償債能力降低。生產(chǎn)環(huán)節(jié)是采購和營銷的橋梁，鏈接二者，形成企業(yè)內(nèi)部的資金循環(huán)。生產(chǎn)環(huán)節(jié)的資金流動本就復(fù)雜，房地產(chǎn)的建造比起制造業(yè)就更為復(fù)雜了，并且生產(chǎn)活動的營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)直接影響整體的營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)效率。生產(chǎn)環(huán)節(jié)是企業(yè)創(chuàng)造價值的重要環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的效率是企業(yè)發(fā)展壯大的根本。生產(chǎn)活動還需要大量人員的參與，因此在計(jì)算生產(chǎn)活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期時，應(yīng)將人工成本也考慮在內(nèi)。表3-SEQ表3-\*ARABIC112015年-2019年生產(chǎn)活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況項(xiàng)目20152016201720182019在建工程（億元）1878.342687.264597.627347.499442.5其他應(yīng)收款（億元）181.35849.91342.762511.822968.84其他應(yīng)付款（億元）137.22612.231326.641921.392032.67應(yīng)付職工薪酬（億元）31.7056.8476.1498.00101.49營業(yè)收入（億元）1132.231530.872269.003790.794859.08生產(chǎn)活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率0.600.530.500.480.47生產(chǎn)活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期（天）601.18671.99720.25742.34761.27圖3-SEQ圖3-\*ARABIC42015-2019年生產(chǎn)活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)趨勢圖由表3-11可知，生產(chǎn)活動所涉及的幾項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債科目的金額均呈現(xiàn)上漲的趨勢。生產(chǎn)活動資金周轉(zhuǎn)率均為正數(shù)，這表明企業(yè)使用借貸的資金以及自有資金來進(jìn)行生產(chǎn)投入，由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求巨大，自有資金僅能滿足一小部分需求，投入資金大多為銀行借款，生產(chǎn)活動的資金周轉(zhuǎn)期會直接影響企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)活動周轉(zhuǎn)天數(shù)逐年遞增，說明其資金周轉(zhuǎn)效率減慢。1.3.3營銷活動營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析營銷活動是企業(yè)回收資金的重要環(huán)節(jié)，是產(chǎn)品最終實(shí)現(xiàn)增值的最后環(huán)節(jié)。營銷活動是企業(yè)將產(chǎn)品傳遞給顧客的重要渠道，好的營銷能夠給企業(yè)產(chǎn)品賦予更多的價值。營銷活動的回收的資金不僅是為了支付采購和生產(chǎn)環(huán)節(jié)的成本，更是為了企業(yè)能持續(xù)發(fā)展，進(jìn)行下一個采購、生產(chǎn)和營銷循環(huán)的重要支撐。營銷活動的營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)也與采購和生產(chǎn)環(huán)節(jié)一樣重要，都是企業(yè)價值鏈的重要增值環(huán)節(jié)。表3-SEQ表3-\*ARABIC122015年-2019年?duì)I銷活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況項(xiàng)目20152016201720182019成品存貨（億元）341.14308.85278.86441.38457.81應(yīng)收賬款及票據(jù)（億元）147.65136.73289.44403.97398.63預(yù)收賬款（億元）963.161922.093467.4856286469.96應(yīng)交稅費(fèi)（億元）22.4482.11247.12410.34512.27營業(yè)收入（億元）1132.231530.872269.003790.794859.08營銷活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率-2.26-0.98-0.72-0.73-0.79營銷活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期（天）-159.24-367.00-499.19-492.78-452.00圖3-SEQ圖3-\*ARABIC52015年-2019年?duì)I銷活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)趨勢圖由表3-12可知，除成品存貨外，相關(guān)應(yīng)收、預(yù)收和應(yīng)交項(xiàng)目均呈遞增趨勢。營銷活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率為負(fù)，說明其營銷環(huán)節(jié)存在占用顧客資金的行為，主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)主要是以預(yù)售形式銷售房產(chǎn)。2015年到2017年，營銷活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期急速縮短，公司業(yè)務(wù)處于快速擴(kuò)張階段。2018年后成品存貨增加和營業(yè)收入增速減緩，資金周轉(zhuǎn)期開始延長。2018年，公司發(fā)展高周轉(zhuǎn)模式的時候，質(zhì)量問題愈發(fā)嚴(yán)重，國家房產(chǎn)政策收緊，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化都對其營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期造成了影響。1.3.4籌資活動營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析房地產(chǎn)企業(yè)前期資金投入較大，而企業(yè)為了維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)不可能全部由公司自身來承擔(dān)項(xiàng)目全部的資金，因此房地產(chǎn)公司大多通過貸款進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)，一般通過向銀行申請長短期融資、按揭貸款等方式獲取長短期資金維持項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)。通過資產(chǎn)負(fù)債率可以了解企業(yè)的資產(chǎn)組成，分析企業(yè)的資金籌集的渠道。表3-SEQ表3-\*ARABIC13GBY公司的資產(chǎn)負(fù)債情況項(xiàng)目20152016201720182019GBY公司平均萬科平均資產(chǎn)（億元）3619.565913.7210496.6916296.9419071.5211080.0911731.65負(fù)債（億元）2726.165099.569330.5714562.8616883.449720.929749.932資產(chǎn)負(fù)債率73.32%86.20%88.89%89.36%88.54%83.66%81.11%由表3-13可知，GBY公司的資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，其資產(chǎn)負(fù)債率略高于萬科這一房地產(chǎn)企業(yè)。GBY公司的高周轉(zhuǎn)模式也提升了其對于資金的要求，其必須要有充足的資金來保證其快速生產(chǎn)、快速銷售。企業(yè)正向機(jī)器人和農(nóng)業(yè)兩個行業(yè)進(jìn)發(fā)，這也使企業(yè)的負(fù)債增加，確保企業(yè)的順利進(jìn)入新的領(lǐng)域和研究。GBY公司需要更好的利用內(nèi)部資金，降低籌資成本，從多種渠道籌措資金，降低其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能更好的維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。表3-SEQ表3-\*ARABIC142015年-2019年籌資活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期項(xiàng)目20152016201720182019現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（億元）362.41846.471370.842281.432489.85受限制存款及現(xiàn)金（億元）116.37118.44111.18142191.63交易性金融資產(chǎn)（億元）00248.3120.190應(yīng)收賬款及票據(jù)（億元）147.65136.73289.44403.97398.63籌資活動營運(yùn)資金（億元）626.431101.642021.762951.593082.11營業(yè)收入（億元）1132.231530.872269.003790.794859.08籌資活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率1.811.391.121.281.58籌資活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期（天）199.18259.06320.77280.30228.35圖3-SEQ圖3-\*ARABIC62015年-2019年籌資活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)趨勢圖由表3-14可知，GBY的現(xiàn)金金額在2015年至2019年間快速增長，而籌資活動的周轉(zhuǎn)期天數(shù)先增后降。2015年至2017年，周轉(zhuǎn)期在不斷延長，主要原因是GBY公司的開發(fā)項(xiàng)目大量增加，大力拓展業(yè)務(wù)范圍。2017年后，周轉(zhuǎn)期開始縮短，但是相比2015年，周轉(zhuǎn)期延長了近一個月，這說明公司的籌資渠道和方式對于營運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)還是有一定的影響。在2017年至2018年，公司的負(fù)債不斷增加，有息負(fù)債的規(guī)模也在不斷增加，籌資成本增加，這些導(dǎo)致了公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加，可能會影響企業(yè)的日常經(jīng)營。1.4基于價值鏈的公司營運(yùn)資金管理問題及原因的分析1.4.1采購活動營運(yùn)資金管理問題及原因的分析采購活動中，存貨金額不斷上升，且占用資金比例較高，是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和材料成本增加導(dǎo)致的。材料成本的增加一方面是行業(yè)環(huán)境的原因，一方面是與供應(yīng)商沒有有效溝通，供應(yīng)商的管理還不完善。企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)展，項(xiàng)目數(shù)量迅速增加，采購成本的提高也致使企業(yè)不斷增加借款金額。GBY公司的業(yè)務(wù)雖然涉及了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)（即上游的建材、設(shè)計(jì)、施工和下游的裝修、家具家電、物業(yè)管理等），幾乎涉及了項(xiàng)目活動的整個鏈條。但是想要滿足高周轉(zhuǎn)模式的需求，就得能夠快速拿到土地使用權(quán)和開發(fā)許可，才能順利進(jìn)行下一步生產(chǎn)。GBY公司目前拿地模式較大依賴當(dāng)時國家和當(dāng)?shù)氐恼咭约芭c政府良好的關(guān)系，一旦政策發(fā)生較大的改變，企業(yè)可能無法保證土地使用權(quán)和土地開發(fā)許可的順利獲取，影響其高周轉(zhuǎn)模式的運(yùn)行，導(dǎo)致其投入成本增高，影響營運(yùn)資金管理的效率。通過以上分析，公司營運(yùn)資金管理還需改進(jìn)，放任問題存在，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)會越來越慢，導(dǎo)致企業(yè)無法正常經(jīng)營。因此，提高采購環(huán)節(jié)的周轉(zhuǎn)效率是有必要的。1.4.2生產(chǎn)活動營運(yùn)資金管理問題及原因的分析根據(jù)表3-10可看出，在建工程的金額不斷增加，在生產(chǎn)活動的營運(yùn)資金中所占的比例也在不斷增加，導(dǎo)致營運(yùn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期的延長。在建工程金額的占比較高，工程期限超過預(yù)期，其根本原因是項(xiàng)目建造流程長以及投入成本的增加。GBY公司的資金管理制度雖然較為完善，但是審批程序耗時較長，項(xiàng)目公司對于資金的支配權(quán)較低，導(dǎo)致企業(yè)營運(yùn)資金管理效率降低。企業(yè)嚴(yán)格要求下設(shè)的區(qū)域和項(xiàng)目公司必須通過審批流程申請資金，從申請到資金到賬需要經(jīng)過重重關(guān)卡，延長了資金的周轉(zhuǎn)期。由公司的財(cái)務(wù)中心架構(gòu)可知，企業(yè)的信息傳輸經(jīng)過多個層次，增加了信息傳輸?shù)臅r間，也延長了各項(xiàng)程序的審批時間。企業(yè)在建造中可能由于資金從總部到項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)時間較長，導(dǎo)致項(xiàng)目建造周期延長。1.4.3營銷活動營運(yùn)資金管理問題及原因的分析近幾年，房產(chǎn)調(diào)控收緊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速減緩，房價的快速增長等宏觀環(huán)境導(dǎo)致房產(chǎn)銷售受到影響。公司本身存在的質(zhì)量和房產(chǎn)所處的環(huán)境也降低了企業(yè)銷售量的增長，導(dǎo)致存貨的持有金額上升。項(xiàng)目房產(chǎn)的銷售比例降低導(dǎo)致了房產(chǎn)的營業(yè)收入增加，資金周轉(zhuǎn)卻減緩的情況。根據(jù)近幾年的相關(guān)報(bào)道，GBY公司的房產(chǎn)質(zhì)量頻出問題，房產(chǎn)被投訴案件數(shù)量增加，被投訴案件占行業(yè)案件的比例提高，客戶對企業(yè)產(chǎn)生不滿，影響客戶對房產(chǎn)的購買情況，導(dǎo)致資金回收速度降低。1.4.4籌資活動營運(yùn)資金管理問題及原因的分析GBY公司的負(fù)債程度高，內(nèi)部資金渠道的周轉(zhuǎn)期延長，導(dǎo)致資金管理效率的降低。究其根本，是企業(yè)的籌資方式太過簡單，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高。GBY公司主要通過自身經(jīng)營獲得的利潤和向外舉債來籌集企業(yè)的資金。根據(jù)近五年的資產(chǎn)負(fù)債率來看，2016年后，企業(yè)的負(fù)債程度一直在80%以上，一度接近90%，這給企業(yè)帶來了很大的償債壓力?；谄髽I(yè)的發(fā)展策略，公司大量購入土地，開展項(xiàng)目，向三四線城市擴(kuò)張，企業(yè)不得不大量舉債來滿足大量的資金需求，導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債程度一直居高不下。借貸成本增加也是其資金周轉(zhuǎn)效率降低的原因，企業(yè)的有息負(fù)債率上升使得企業(yè)的籌資成本上升，擠壓了可獲得利潤的空間，降低了資金的使用效率。第2章基于價值鏈的GBY公司營運(yùn)資金管理改進(jìn)對策價值鏈組合了企業(yè)的各類經(jīng)濟(jì)活動，公司營運(yùn)資金的流動方向從資金流入到資金投入再到資金回流，都流經(jīng)價值鏈的各項(xiàng)環(huán)節(jié)。通過對價值鏈的各環(huán)節(jié)的營運(yùn)資金管理進(jìn)行改進(jìn)，可以有效的提高營運(yùn)資金的效率。基于對GBY公司的營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀的分析，對價值鏈的采購、生產(chǎn)、營銷和籌資活動的營運(yùn)資金管理提出改進(jìn)措施，可以有效的幫助企業(yè)提高資金周轉(zhuǎn)，提高資金的效率，幫助企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動創(chuàng)造更大的價值。2.1采購活動營運(yùn)資金管理的改進(jìn)2.1.1完善供應(yīng)商制度為了取得高質(zhì)量，低價格的材料和成品，GBY公司應(yīng)采用統(tǒng)一的，全面的供應(yīng)商評價制度。GBY公司可根據(jù)采購的需求的不同，將供應(yīng)商分類，根據(jù)評價結(jié)果并對供應(yīng)商進(jìn)行分級，嚴(yán)格控制供應(yīng)商的質(zhì)量。由于GBY公司采取集中采購制度，供應(yīng)商的質(zhì)量便越發(fā)重要。GBY公司在與供應(yīng)商的合作中，處于較優(yōu)勢的地位，可以從中挑選合適的供應(yīng)商進(jìn)行短期或長期的合作，達(dá)成共贏。GBY公司的項(xiàng)目在進(jìn)行時，一些材料和產(chǎn)品會選擇本地的供應(yīng)商合作。在項(xiàng)目前期，GBY公司就可先行規(guī)劃項(xiàng)目，確定本次項(xiàng)目所需的各種物資，提前采購，因此，GBY公司需要保持與供應(yīng)商的良好合作關(guān)系，提前訂購并準(zhǔn)時拿到所需產(chǎn)品，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目所需建材的不同，GBY公司可根據(jù)供應(yīng)商的管理制度選擇公司指定的供應(yīng)商或劃定的供應(yīng)商范圍，或根據(jù)項(xiàng)目所在地的政策和環(huán)境選擇臨近和本地的供應(yīng)商。2.1.2降低采購成本建筑材料的價格上升是房地產(chǎn)企業(yè)采購成本上升的原因之一。為了獲得相對較低并且穩(wěn)定的價格，GBY公司可以通過分析材料的價格趨勢，選擇與供應(yīng)商簽訂長期或短期的合同。若是建筑材料的價格在今后幾年中還是持續(xù)上漲，GBY公司可以采用一個略高于目前成本的價格與供應(yīng)商簽訂長期購買和合同，平衡以后價格上漲造成的成本增加，維系企業(yè)的投資回報(bào)率。GBY公司也可以選擇購買套利的期權(quán)組合，用其盈利來降低材料的成本。GBY公司也可向材料行業(yè)拓張，采用內(nèi)部交易的形式降低企業(yè)的成本。2.2生產(chǎn)活動營運(yùn)資金管理的改進(jìn)2.2.1降低建造成本企業(yè)的生產(chǎn)活動是價值鏈中的銜接環(huán)節(jié)，生產(chǎn)活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期延長一方面是由于成本的投入高，一方面是建設(shè)周期過長的原因。項(xiàng)目建設(shè)主要涉及材料成本和人工成本。材料成本可以通過采購環(huán)節(jié)來降低。若項(xiàng)目本地的收入水平較低，GBY公司可以選擇從本地雇傭員工建造，可以在降低成本的同時又為當(dāng)?shù)氐靥峁┙?jīng)濟(jì)增長，可以獲得當(dāng)?shù)卣那嗖A提升各項(xiàng)審批手續(xù)的加速進(jìn)行。2.2.2縮短建造周期制定相應(yīng)的預(yù)算和生產(chǎn)流程管理制度，縮短各項(xiàng)流程之間的間隔。GBY公司應(yīng)有提前規(guī)劃的觀念，提高企業(yè)的生產(chǎn)周轉(zhuǎn)。為了實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)模式，GBY公司的房產(chǎn)規(guī)劃都得提前進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。在項(xiàng)目開始前，GBY公司可以提前考察土地的周邊情況，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況和人口情況，確定項(xiàng)目中的房產(chǎn)設(shè)計(jì)，目標(biāo)客戶群體。為了節(jié)約成本，項(xiàng)目中的房產(chǎn)樣式只能提前確定，不可能提供所有的房產(chǎn)樣式，因此確定客戶群體就尤為重要。GBY公司應(yīng)提前考察項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)情況，人口情況和交通情況等確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，進(jìn)行戶型規(guī)劃，并進(jìn)行配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不與本地的市政規(guī)劃化沖突，為客戶入住之后的方便設(shè)計(jì)不同的方案，滿足客戶的日常生活需要和便捷，如項(xiàng)目所在地附近，政府規(guī)劃要建立一座酒店，那么這個項(xiàng)目的酒店設(shè)計(jì)就不能與政府規(guī)劃的酒店規(guī)格相同。在拿地之前就提前設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃，并通過預(yù)算部門預(yù)估企業(yè)需要投入的各項(xiàng)成本，提前進(jìn)行購入材料和招聘事宜等。為保障企業(yè)計(jì)劃的可行，合理完善的預(yù)算制度是不可少的。預(yù)算應(yīng)能夠覆蓋項(xiàng)目的成本，預(yù)算的過度和不足都會影響企業(yè)的項(xiàng)目流程的順利進(jìn)行。項(xiàng)目的建造是由多個環(huán)節(jié)組成的，為了降低生產(chǎn)周期，應(yīng)將建造過程進(jìn)行細(xì)分，并根據(jù)GBY公司的現(xiàn)有技術(shù)制定合理的期限限制，防止項(xiàng)目延期導(dǎo)致生產(chǎn)周期延長。建立良好的通訊渠道，加快資金流入，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率。GBY公司利用財(cái)務(wù)共享中心對資金進(jìn)行集中化管理，但是公司規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量多且分散，公司結(jié)構(gòu)復(fù)雜化。項(xiàng)目若是有緊急情況也得走流程，會影響企業(yè)工程的進(jìn)度，延長工程周期，導(dǎo)致營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)天數(shù)延長。因此有必要建立便捷的通信渠道，一方面要能夠及時的了解GBY公司的整體情況，一方面要能夠及時的處理下屬公司的緊急事態(tài)，縮短辦公流程。GBY公司需要根據(jù)區(qū)域劃分處理信息，通過區(qū)域來將各個城市的信息匯總，并及時匯報(bào)給總部。項(xiàng)目公司出現(xiàn)緊急的資金需求情況，可提為其進(jìn)行標(biāo)識，提高事務(wù)的優(yōu)先度，快速處理資金調(diào)撥流程。在識別是否為緊急事務(wù)時，GBY公司可利用人工智能先行審核，通過識別關(guān)鍵信息，為資金需求的緊急程度進(jìn)行排序處理，并及時提醒相關(guān)人員及時處理該事項(xiàng)，快速完成流程處理。GBY公司也應(yīng)該適當(dāng)?shù)膶⒉糠仲Y金支配權(quán)下放給區(qū)域和項(xiàng)目公司。根據(jù)其預(yù)期的收入和支出，制定資金使用預(yù)算，在該額度內(nèi)資金可快速申請到賬。項(xiàng)目公司的每一筆收入和支出都會相應(yīng)的增加或減少資金的額度，因此子公司會為了資金額度的充足，積極的規(guī)劃資金的使用，提高資金的回報(bào)率。由于支出項(xiàng)目會導(dǎo)致可使用額度減少，子公司可能會拖欠支付，避免資金額度降低，因此，需要制定相應(yīng)的處罰措施，規(guī)范子公司的行為。這種模式會提升項(xiàng)目的資金盈利能力，提高資金流轉(zhuǎn)速度，縮短項(xiàng)目從前拿地到開盤的周期和項(xiàng)目現(xiàn)金流回正周期，提高企業(yè)創(chuàng)造價值的速度。2.3營銷活動營運(yùn)資金管理的改進(jìn)2.1.1提高銷售數(shù)量通過對價值鏈營銷活動的分析，該階段的營運(yùn)資金效率降低，是由于房產(chǎn)成品增加和房產(chǎn)銷售比例降低導(dǎo)致的，可以通過激勵員工的銷售熱情和提高顧客的滿意度提高房產(chǎn)的銷售比例。GBY公司的營業(yè)收入的增加，然而營銷活動的資金周轉(zhuǎn)期卻延長了，是由于項(xiàng)目房產(chǎn)的銷售比例下降，導(dǎo)致企業(yè)的存貨增加。公司需要采用員工跟投模式激勵員工。員工跟投項(xiàng)目的銷售量越多，盈利越好，分紅也就越多，這促使員工積極主動的為項(xiàng)目進(jìn)行營銷。企業(yè)也可對銷售人員提供多層分利的機(jī)制，銷售的金額達(dá)到多少，便可根據(jù)不同的分成率來得到獎金，銷售金額越大，獎金越高。對于非銷售員工，每經(jīng)其介紹銷售出房產(chǎn)，可根據(jù)戶型和金額等收到不同金額的抽成。2.1.2加強(qiáng)客戶管理只一味的進(jìn)行營銷，不注重客戶體驗(yàn)感是不行的。GBY公司應(yīng)該把握市場需求和方向，加速商品的銷售工作，加速存貨周轉(zhuǎn)。最近幾年，由于企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式的運(yùn)行，商品房的質(zhì)量方面頻出問題，導(dǎo)致客戶對其有些不滿。顧客在購買房地產(chǎn)時一定會全面調(diào)查房產(chǎn)的具體情況，房產(chǎn)的質(zhì)量問題在很大程度上影響其的購買選擇。GBY公司應(yīng)該從采購環(huán)節(jié)開始就控制質(zhì)量，提高其房產(chǎn)的口碑。除此之外，在顧客購房的過程中，GBY公司對于其的關(guān)注和關(guān)懷，也是提高顧客滿意和忠誠度的重要指標(biāo)，與客戶保持良好關(guān)系的關(guān)鍵。GBY公司應(yīng)多為客戶設(shè)計(jì)交流的環(huán)節(jié)，了解客戶的需求，可以策劃設(shè)計(jì)師見面會，優(yōu)秀社區(qū)參觀，工地開放日等活動，從簽約到拎包入住等，讓客戶覺得賓至如歸?？蛻粼诤灱s后，開展與設(shè)計(jì)師的交流會，邀請客戶參觀成熟的社區(qū)等關(guān)懷客戶的活動，讓客戶了解工程進(jìn)度，互相交流，了解戶型和被套設(shè)施的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。建設(shè)完善的配套設(shè)施，方便客戶的入住和日常生活，足夠的綠化可滿足了客戶的精神需求提高客戶的滿意度，從而提高企業(yè)的聲譽(yù)，提高銷售資金回流速度。2.4籌資活動營運(yùn)資金管理的改進(jìn)2.2.1改進(jìn)籌資方式由于房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金支持，且其依賴于銀行來籌集資金，籌資方式較為單一，其運(yùn)營有較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此公司應(yīng)尋求合適的籌資模式。房地產(chǎn)經(jīng)營的資金需求較大，資金的周轉(zhuǎn)周期較長，通過自身經(jīng)營獲得的資金不能滿足企業(yè)的日常經(jīng)營，因此房地產(chǎn)企業(yè)大多大量舉債。GBY公司的負(fù)債比例過高，會導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)升高。GBY公司應(yīng)通過與項(xiàng)目所在地的公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，降低借款規(guī)模。這樣既能與當(dāng)?shù)毓具_(dá)成良好的合作關(guān)系，又分散了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，高額的利息費(fèi)用可能導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂。通過對GBY公司的籌資渠道進(jìn)行管理，可以減低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，也可以影響企業(yè)營運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)。GBY公司應(yīng)通過建立網(wǎng)絡(luò)金融平臺來獲取資金，分散單一籌資的風(fēng)險(xiǎn)，即保證了資金的來源，也能夠?yàn)槠渌髽I(yè)提供金融服務(wù)，提高資金的利用效率。2.2.2降低籌資成本籌資活動的資金周轉(zhuǎn)效率降低的部分原因是籌資成本提高導(dǎo)致的。銀行在發(fā)放貸款時，考慮企業(yè)的財(cái)務(wù)和信譽(yù)等多方面情況，來制定相應(yīng)的額度和利率，來提高企業(yè)按期還款的概率。GBY公司應(yīng)該對自身的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行綜合分析，構(gòu)建最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，采取發(fā)行債券、優(yōu)先股等多種籌資方式結(jié)合的方法，提出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和籌資成本互相平衡的籌資方案。2.2.3調(diào)整資本結(jié)構(gòu)企業(yè)可通過調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債程度，降低融資成本。高周轉(zhuǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求進(jìn)一步增加，企業(yè)的負(fù)債金額也跟著提高。GBY公司可以通過讓管理層投資一定比例的資金，降低企業(yè)的舉債數(shù)額。根據(jù)GBY公司的資產(chǎn)組成情況，負(fù)債的占比較高，再加上企業(yè)借貸成本的提高，增加了成本，利潤的占比降低。GBY公司需要綜合全面的分析企業(yè)的未來發(fā)展情況，確定企業(yè)未來的目標(biāo)和策略，應(yīng)該通過EVA等價值評價方法對企業(yè)的未來價值進(jìn)行展望，確定未來的資金需求。根據(jù)企業(yè)價值最大化的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)估GBY公司的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的盈利能力。GBY公司也應(yīng)通過提前回收現(xiàn)金流即項(xiàng)目預(yù)售，加快資金的周轉(zhuǎn)，提高項(xiàng)目中自有資金的比例。EVA體現(xiàn)了公司價值最大化的價值取向，能夠體現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)造價值的能力。EVA更加準(zhǔn)確的展現(xiàn)企業(yè)的實(shí)際利潤，引導(dǎo)GBY公司向企業(yè)價值最大化的目標(biāo)發(fā)展，符合企業(yè)的管理需要。企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程通常采不同的指標(biāo)進(jìn)行業(yè)績評價，這就導(dǎo)致了企業(yè)各部門的業(yè)務(wù)目標(biāo)不一致，無法準(zhǔn)確衡量和評價各個部門對于企業(yè)價值的貢獻(xiàn)。EVA指標(biāo)體系可以統(tǒng)一GBY公司的評價標(biāo)準(zhǔn)，更利于企業(yè)的整體提升，也利于企業(yè)從價值鏈中獲取更大的利益。EVA是稅后經(jīng)營凈利潤與資本成本的差額。資本成本由股本資本成本和資本成本組成。預(yù)估需要籌集資金的金額，將不同的籌資方式（股票籌資或債務(wù)籌資）按不同的比例組合起來，分別計(jì)算未來的稅后經(jīng)營凈利潤的凈現(xiàn)值和籌集資金所耗費(fèi)的成本的凈現(xiàn)值，折現(xiàn)率則采用不同投資方式后的加權(quán)平均資本成本，這樣得出的經(jīng)濟(jì)利潤反映了不同籌資組合創(chuàng)造價值的大小。根據(jù)EVA能夠清楚的看到哪種籌資組合更適合GBY公司未來的發(fā)展規(guī)劃。EVA也能用來評價項(xiàng)目的投資收益，使投資者采取利于GBY公司的項(xiàng)目，提高企業(yè)的投資回報(bào)率，提高資金的效率。在EVA評價體系下，GBY公司可以在保持最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)的的同時，提高企業(yè)項(xiàng)目的資金回收率，減少閑置資金，合理投資項(xiàng)目，提高資金管理的效率。EVA將GBY公司的資本成本也考慮在內(nèi)，可以通過計(jì)算企業(yè)的不同資本結(jié)構(gòu)的加權(quán)資本成本，來尋找資本成本最低，創(chuàng)造利潤最大的資本結(jié)構(gòu)。將EVA應(yīng)用到籌資管理中，調(diào)整合適的會計(jì)科目，可以得到最真實(shí)的利潤評價，能夠幫助企業(yè)尋找最優(yōu)的籌資組合。將EVA與息稅前利潤無差別點(diǎn)公式結(jié)合起來，可以更加準(zhǔn)確的評價GBY公司采取的籌資方法是否能夠給企業(yè)帶來利潤，判斷該種籌資方式是否有利于保持或降低企業(yè)的資本成本，調(diào)整GBY公司現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)向最優(yōu)的比例發(fā)展。EVA的統(tǒng)一評價指標(biāo)也使得GBY公司可以更加清晰的看到價值鏈各個環(huán)節(jié)創(chuàng)造價值的大小，便于GBY公司通過價值鏈來分析企業(yè)的營運(yùn)資金管理水平，提高資金配置的效率。第3章GBY公司營運(yùn)資金管理改進(jìn)對策實(shí)施的保障3.1思想及組織保障公司應(yīng)分析政策的影響和預(yù)測未來的行業(yè)發(fā)展，做好應(yīng)對環(huán)境變化的準(zhǔn)備，對于維持和提高營運(yùn)資金的效率，需要保持合理的營運(yùn)資金規(guī)模和結(jié)構(gòu)，提高營運(yùn)資金管理的周轉(zhuǎn)效率，為企業(yè)創(chuàng)造更大價值。在公司內(nèi)部，GBY公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價值鏈上的各部門之間的配合?；趦r值鏈對于各部門進(jìn)行融合管理，才保證營運(yùn)資金管理的效率確實(shí)提高。在公司外部，GBY公司需要維護(hù)好與上下游產(chǎn)業(yè)以及政府部門的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈上的關(guān)聯(lián)企業(yè)能夠相互影響,因此GBY公司應(yīng)維護(hù)好上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，這有利于提升營運(yùn)資金管理水平。營運(yùn)資金管理的方法由流動資金的流向決定,營運(yùn)資金在任何一個流程出現(xiàn)問題都影響到整個企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，GBY公司的管理層應(yīng)當(dāng)關(guān)注整個業(yè)務(wù)流程的營運(yùn)資金管理，而不僅僅是追求某個流程的最優(yōu)管控。3.2制度及流程保障合理的使用有限的營運(yùn)資金才能維持企業(yè)日常經(jīng)營需要。營運(yùn)資金的流動性確保其能隨著企業(yè)的業(yè)務(wù)流程流轉(zhuǎn)。GBY公司的業(yè)務(wù)涉及了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)，包括上游的建材、設(shè)計(jì)、施工和下游的裝修、家具家電、物業(yè)管理等，可將GBY公司的業(yè)務(wù)流程分為3個環(huán)節(jié)：采購環(huán)節(jié)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)和營銷環(huán)節(jié)。GBY公司可利用一體化業(yè)務(wù)模式在降低項(xiàng)目成本的同時保障建筑的質(zhì)量，同時應(yīng)該整合上下游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大規(guī)模、高速度的項(xiàng)目開發(fā)，低成本和高周轉(zhuǎn)可幫助GBY公司銷售收入增加，全產(chǎn)業(yè)價值鏈可使其獲得更高的利潤，提高營運(yùn)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。（1）采購環(huán)節(jié)GBY公司采購環(huán)節(jié)的活動主要包括土地使用權(quán)，原材料，物資運(yùn)輸。其已擁有了一套完整的采購制度。GBY公司要實(shí)現(xiàn)“快速開發(fā)、快速建造、快速銷售”的模式，應(yīng)采用集中化采購模式。其可通過內(nèi)部交易，規(guī)模復(fù)制，運(yùn)營一體化等達(dá)到控制成本的目的，也保證了其效率。（2）生產(chǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的活動包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)，清理建造區(qū)域和建筑建造等。GBY公司的快速建造模式，要求其在建造過程中的各個環(huán)節(jié)要相互契合，不能出現(xiàn)某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或延期的情況。在快速建造的過程中，保證質(zhì)量也是至關(guān)重要的。GBY公司應(yīng)建立嚴(yán)格的質(zhì)量管控體系，需要通過季度巡檢、第三方檢查、飛行檢查等方式，嚴(yán)控安全風(fēng)險(xiǎn)，杜絕質(zhì)量缺陷。高質(zhì)量的建造體系不僅能為快速建造提供支持，也保障了施工過程中的安全和質(zhì)量。GBY公司已擁有多名注冊建造師和中高級工程師等人才，應(yīng)讓其充分發(fā)揮作用，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到施工完成，應(yīng)讓他們?nèi)虆⑴c。在建造過程中，他們能及時根據(jù)建造情況進(jìn)行指導(dǎo)，保證建筑的完成度和質(zhì)量，讓產(chǎn)品符合預(yù)期和要求。（3）營銷環(huán)節(jié)通過實(shí)施人才激勵機(jī)制，可以從人力資源的角度促進(jìn)GBY公司營運(yùn)資金管理效率的提高，加快GBY公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。對目標(biāo)顧客進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，剖析其對于房產(chǎn)的需求，需要建立顧客對于GBY公司的深刻認(rèn)識，提高顧客對其房產(chǎn)的滿意程度，提高房產(chǎn)的銷售。3.3技術(shù)及經(jīng)費(fèi)保障GBY公司擁有多種專利技術(shù)，應(yīng)將多種技術(shù)結(jié)合起來建立高質(zhì)量建造體系，該體系應(yīng)具有高品質(zhì)、高速度、低能耗的優(yōu)點(diǎn)。且該建造體系必須能夠提高施工水平，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的速度。企業(yè)需要不斷引入更加先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念將戶型與人文景觀相結(jié)合，通過大數(shù)據(jù)分析顧客的需求給設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)以參照，建造更加符合顧客需求和審美的房產(chǎn)。GBY公司還應(yīng)利用其他領(lǐng)域?yàn)榉课輨?chuàng)造不可替代的優(yōu)勢。比如基于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)培養(yǎng)綠色新鮮蔬菜水果，為住戶提供健康的飲食。打造自己的物業(yè)管理品牌，為住戶提供更加快捷便利的生活。通過社區(qū)智能化，提升生活質(zhì)量，樹立鮮明的品牌形象。GBY公司還應(yīng)涉足了金融的領(lǐng)域，有助于建立自己的金融交流平臺，尋求新的資金來源，提高資金的運(yùn)營效率。

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