房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“企業(yè)”）財(cái)務(wù)管理行為，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升資金使用效率與項(xiàng)目盈利水平，依據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管要求，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)際，制定本制度。本制度適用于企業(yè)本部及所屬各項(xiàng)目公司、分公司（以下統(tǒng)稱“下屬單位”）的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，各單位應(yīng)結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)細(xì)化實(shí)施細(xì)則，確保制度落地。一、總則（一）管理目標(biāo)通過(guò)建立健全財(cái)務(wù)管控體系，實(shí)現(xiàn)資金安全高效運(yùn)轉(zhuǎn)、成本合理可控、核算真實(shí)準(zhǔn)確、稅務(wù)合規(guī)優(yōu)化，為企業(yè)戰(zhàn)略決策與項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)提供財(cái)務(wù)支撐。（二）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)、稅收政策及行業(yè)規(guī)范，確保財(cái)務(wù)行為合法合規(guī)。2.效益導(dǎo)向原則：以提升項(xiàng)目投資回報(bào)率、降低資金成本為核心，平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益。3.權(quán)責(zé)對(duì)等原則：明確各層級(jí)財(cái)務(wù)權(quán)責(zé)，做到“誰(shuí)審批、誰(shuí)負(fù)責(zé)”，強(qiáng)化責(zé)任追溯。4.分級(jí)管控原則：總部統(tǒng)籌戰(zhàn)略財(cái)務(wù)（如融資規(guī)劃、稅務(wù)籌劃），下屬單位聚焦業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)（如項(xiàng)目成本、資金支付），實(shí)現(xiàn)管控與效率的平衡。二、資金管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金密集、周期長(zhǎng)，需構(gòu)建全流程資金管控體系：（一）資金預(yù)算管理1.全周期預(yù)算編制：以項(xiàng)目為單位，編制“拿地-開(kāi)發(fā)-銷售-竣工”全周期資金預(yù)算，涵蓋土地款、建安成本、營(yíng)銷費(fèi)用、稅費(fèi)繳納、融資還款等收支項(xiàng)。預(yù)算需細(xì)化至月度，明確資金缺口與盈余節(jié)點(diǎn)。2.動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制：當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)度、銷售回款、融資條件發(fā)生重大變化時(shí)（如政策調(diào)控導(dǎo)致銷售延期），財(cái)務(wù)部門應(yīng)聯(lián)合業(yè)務(wù)部門重新測(cè)算資金需求，調(diào)整預(yù)算并報(bào)總部審批。（二）籌資管理1.融資渠道優(yōu)化：結(jié)合項(xiàng)目階段選擇融資方式（如開(kāi)發(fā)貸、信托、供應(yīng)鏈金融），優(yōu)先選擇成本低、期限匹配的資金?？偛拷y(tǒng)一統(tǒng)籌重大融資（如債券發(fā)行、戰(zhàn)略合作融資），下屬單位可申請(qǐng)專項(xiàng)融資但需報(bào)總部備案。2.融資成本管控：財(cái)務(wù)部門需對(duì)比不同融資方案的綜合成本（含利息、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)），簽訂合同時(shí)明確利率調(diào)整條款、提前還款約束，避免隱性成本。3.還款計(jì)劃管理：融資到賬后，同步制定還款計(jì)劃并嵌入資金預(yù)算，確保還款資金提前歸集（如銷售回款優(yōu)先償還到期債務(wù)）。（三）資金使用審批1.分級(jí)審批權(quán)限：日常費(fèi)用（如辦公費(fèi)、差旅費(fèi)）：部門經(jīng)理審批，單筆不超過(guò)規(guī)定限額；工程款支付：根據(jù)合同進(jìn)度，由項(xiàng)目工程部、成本部初審，財(cái)務(wù)復(fù)核后，50萬(wàn)元以下報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理，____萬(wàn)元報(bào)總部分管副總，200萬(wàn)元以上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議；土地款、大額融資等重大支出：報(bào)董事會(huì)審議。2.支付憑證要求：付款需附合同、驗(yàn)收單、發(fā)票（或合規(guī)收據(jù)）、審批單，確?！叭饕恢隆保ê贤鳌①Y金流、發(fā)票流）。（四）資金監(jiān)控與預(yù)警1.現(xiàn)金流監(jiān)控：利用財(cái)務(wù)系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)控各項(xiàng)目資金收支，每日生成資金日?qǐng)?bào)，重點(diǎn)關(guān)注“現(xiàn)金余額、本周支出計(jì)劃、回款預(yù)測(cè)”。2.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：當(dāng)項(xiàng)目資金余額低于安全線（如覆蓋3個(gè)月剛性支出）、回款滯后于預(yù)算20%以上時(shí)，啟動(dòng)預(yù)警機(jī)制，財(cái)務(wù)部門聯(lián)合業(yè)務(wù)部門制定應(yīng)急預(yù)案（如調(diào)整付款節(jié)奏、啟動(dòng)應(yīng)急融資）。三、成本管控房地產(chǎn)成本占比高（通常超項(xiàng)目總投資80%），需從預(yù)算、核算、控制三方面發(fā)力：（一）成本預(yù)算編制1.目標(biāo)成本分解：以項(xiàng)目可行性研究為基礎(chǔ)，編制目標(biāo)成本（含土地成本、建安成本、配套成本、營(yíng)銷費(fèi)用等），按“分項(xiàng)工程-樓棟-標(biāo)段”細(xì)化，作為成本控制的基準(zhǔn)。2.動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控：每月對(duì)比實(shí)際成本與目標(biāo)成本，分析偏差原因（如材料漲價(jià)、設(shè)計(jì)變更），偏差率超5%時(shí)需報(bào)總部成本委員會(huì)審議，提出整改措施。（二）成本核算管理1.成本歸集原則：按項(xiàng)目、分期、業(yè)態(tài)（住宅/商業(yè)/車位）歸集成本，公共配套設(shè)施（如幼兒園、會(huì)所）成本按受益原則分?jǐn)傊粮鳂I(yè)態(tài)。2.成本分?jǐn)偡椒ǎ和恋爻杀景纯墒勖娣e分?jǐn)偅ò渤杀景磳?shí)際建筑面積分?jǐn)?，確保成本核算準(zhǔn)確反映各產(chǎn)品盈利水平。（三）成本控制措施1.招投標(biāo)管控：大宗材料（如鋼筋、混凝土）、總包工程實(shí)行集中招標(biāo)，通過(guò)“量?jī)r(jià)分離”（明確工程量清單、鎖定單價(jià)）降低采購(gòu)成本。2.簽證變更管理：工程變更需經(jīng)“施工方申請(qǐng)-監(jiān)理審核-工程部確認(rèn)-成本部測(cè)算-財(cái)務(wù)復(fù)核”流程，杜絕無(wú)依據(jù)變更。累計(jì)變更金額超目標(biāo)成本3%時(shí)，需報(bào)總部審批。3.供應(yīng)商管理：建立供應(yīng)商黑名單（如惡意索賠、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)），優(yōu)先選擇長(zhǎng)期合作、信譽(yù)良好的供應(yīng)商，通過(guò)戰(zhàn)略集采降低成本。四、財(cái)務(wù)核算與報(bào)告（一）會(huì)計(jì)核算規(guī)范1.準(zhǔn)則遵循：執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)（如預(yù)售制度、收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)），規(guī)范科目設(shè)置（如“開(kāi)發(fā)成本”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“預(yù)收賬款”等）。2.收入確認(rèn)：商品房銷售收入在“交房并辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)”時(shí)確認(rèn)（或按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的履約義務(wù)判斷），預(yù)售款計(jì)入“預(yù)收賬款”，待滿足確認(rèn)條件時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。3.費(fèi)用分?jǐn)偅嚎偛抗芾碣M(fèi)用按項(xiàng)目可售面積或銷售收入比例分?jǐn)傊粮黜?xiàng)目，確保項(xiàng)目利潤(rùn)核算準(zhǔn)確。（二）財(cái)務(wù)報(bào)告體系1.定期報(bào)告：每月5日前出具項(xiàng)目月報(bào)（含資金收支、成本進(jìn)度、銷售回款），每季10日前出具季報(bào)（含利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表），年度終了45日內(nèi)出具年報(bào)（含審計(jì)報(bào)告）。2.管理報(bào)表：針對(duì)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（如開(kāi)盤、竣工），編制《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤(rùn)表》《現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表》，分析“已發(fā)生成本、待發(fā)生成本、預(yù)計(jì)收入、潛在風(fēng)險(xiǎn)”，為決策提供依據(jù)。五、稅務(wù)管理房地產(chǎn)涉及稅種多（增值稅、土增稅、所得稅、契稅等），需構(gòu)建全周期稅務(wù)管控體系：（一）稅務(wù)籌劃1.拿地階段：通過(guò)“股權(quán)收購(gòu)”（收購(gòu)持有土地的公司股權(quán)）或“合作開(kāi)發(fā)”模式，合理降低契稅、土地增值稅稅負(fù)（需結(jié)合當(dāng)?shù)卣咴u(píng)估風(fēng)險(xiǎn)）。2.開(kāi)發(fā)階段：規(guī)范進(jìn)項(xiàng)稅抵扣（如材料采購(gòu)取得專票、服務(wù)類支出選擇一般納稅人供應(yīng)商），優(yōu)化土增稅清算單位（如按業(yè)態(tài)、分期合理劃分清算對(duì)象）。3.銷售階段：利用“精裝修”“贈(zèng)送車位”等方式，合理分解銷售收入，降低土增稅、增值稅稅基（需確保合同條款合規(guī)，避免被認(rèn)定為“視同銷售”）。（二）納稅申報(bào)與發(fā)票管理1.申報(bào)合規(guī)：每月按時(shí)申報(bào)增值稅、附加稅，按季預(yù)繳企業(yè)所得稅，項(xiàng)目竣工后及時(shí)清算土增稅。財(cái)務(wù)部門需建立“稅種-申報(bào)時(shí)間-責(zé)任人”臺(tái)賬，避免逾期申報(bào)。2.發(fā)票管控：嚴(yán)格審核發(fā)票真?zhèn)巍⒑弦?guī)性（如備注欄是否注明項(xiàng)目地址、不動(dòng)產(chǎn)信息），杜絕“虛開(kāi)發(fā)票”“不合規(guī)票據(jù)入賬”。六、內(nèi)部控制與審計(jì)（一）內(nèi)控流程優(yōu)化1.不相容崗位分離：出納與會(huì)計(jì)、采購(gòu)與付款、成本核算與合同簽訂等崗位分離，避免“一人多崗”導(dǎo)致的舞弊風(fēng)險(xiǎn)。2.授權(quán)審批閉環(huán)：所有支出需經(jīng)“申請(qǐng)-審核-審批-支付-復(fù)核”流程，電子審批與紙質(zhì)審批同步留存，確?？勺匪?。（二）內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督1.定期審計(jì)：總部審計(jì)部每半年對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“財(cái)務(wù)收支審計(jì)”“成本專項(xiàng)審計(jì)”，重點(diǎn)檢查“資金挪用、成本虛增、稅務(wù)違規(guī)”等問(wèn)題。2.整改跟蹤：審計(jì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，出具整改通知書，明確整改期限（一般30日內(nèi)），整改完成后進(jìn)行復(fù)查，確保問(wèn)題閉環(huán)。七、財(cái)務(wù)人員管理（一）崗位設(shè)置與職責(zé)1.崗位配置：項(xiàng)目公司設(shè)會(huì)計(jì)、出納、成本會(huì)計(jì)（或預(yù)算員），總部設(shè)稅務(wù)會(huì)計(jì)、資金管理崗、財(cái)務(wù)分析崗，明確各崗位“職責(zé)邊界、匯報(bào)線、考核指標(biāo)”。2.職責(zé)分工：會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)賬務(wù)處理、報(bào)表編制；出納負(fù)責(zé)資金收付、銀行對(duì)賬；成本會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)目標(biāo)成本管控、動(dòng)態(tài)成本分析。（二）培訓(xùn)與考核1.專業(yè)培訓(xùn)：每年組織2次財(cái)務(wù)培訓(xùn)（如會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更新、稅務(wù)政策解讀），鼓勵(lì)員工考取CPA、稅務(wù)師等證書，培訓(xùn)成績(jī)與績(jī)效掛鉤。2.績(jī)效考核：以“資金周轉(zhuǎn)率、成本偏差率、稅務(wù)合規(guī)率”為核心指標(biāo)，結(jié)合“團(tuán)隊(duì)協(xié)作、制度執(zhí)行”進(jìn)行季度考核，考核結(jié)果與薪酬、晉升掛鉤。八、附則1.本制度自發(fā)布之日起試行