物業(yè)管理合同范本及注意要點(diǎn)物業(yè)管理合同是明確業(yè)主（或業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款嚴(yán)謹(jǐn)性直接影響小區(qū)管理質(zhì)量與業(yè)主權(quán)益。以下結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗，提供示范合同文本并解析關(guān)鍵注意要點(diǎn)，供各方參考。一、物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）甲方：_________（業(yè)主/業(yè)主委員會，以下簡稱“委托方”）法定代表人/負(fù)責(zé)人：_________地址：_________聯(lián)系方式：_________乙方：_________（物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以下簡稱“受托方”）統(tǒng)一社會信用代碼：_________資質(zhì)等級：_________（注：根據(jù)最新政策，部分地區(qū)已取消資質(zhì)要求，可體現(xiàn)備案/信用等級）地址：_________聯(lián)系方式：_________（一）物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________（住宅/商業(yè)/綜合）坐落位置：_________建筑面積：_________平方米物業(yè)共用部位、設(shè)施清單（見附件一）（二）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)共用部位維護(hù)：對房屋承重結(jié)構(gòu)、屋頂、外墻、樓道等共用部位每季度檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，維修方案需提前7日告知甲方；緊急維修（如漏水、墻體脫落）24小時內(nèi)響應(yīng)并處置。2.共用設(shè)施設(shè)備管理：電梯、配電、給排水、消防等設(shè)施建立臺賬，每月巡檢1次；電梯故障30分鐘內(nèi)到場排查，一般故障24小時內(nèi)修復(fù)（特殊部件維修按廠家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）；消防設(shè)施每半年檢測1次，確保完好有效。3.環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)：公共區(qū)域（含樓道、廣場、停車場）每日清掃2次，垃圾桶每日清理1次并每周消殺2次；裝修垃圾定點(diǎn)堆放、每周清運(yùn)1次；雨污水井每季度清掏1次。4.綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)：草坪、花卉、樹木定期修剪（草坪每月1次，喬灌木每季度1次），病蟲害防治每季度1次，死株、枯枝及時清理補(bǔ)種。5.秩序維護(hù)服務(wù)：小區(qū)主出入口24小時值守，訪客登記率100%；公共區(qū)域（含停車場）每2小時巡邏1次，監(jiān)控系統(tǒng)保持運(yùn)行，錄像保存30日以上。（三）服務(wù)費(fèi)用及支付1.收費(fèi)方式：□包干制（乙方自負(fù)盈虧）□酬金制（乙方按約定比例提取酬金，結(jié)余/不足由業(yè)主承擔(dān)/分?jǐn)偅?.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅物業(yè)：_________元/平方米·月（含/不含公攤水電費(fèi)）；商業(yè)物業(yè)：_________元/平方米·月；車位服務(wù)費(fèi)：_________元/個·月（產(chǎn)權(quán)車位/租賃車位）。3.支付時間：業(yè)主應(yīng)于每月____日前繳納當(dāng)月費(fèi)用；乙方按季度（每季度首月5日前）向甲方公示上季度收支情況（酬金制適用）。4.費(fèi)用調(diào)整：因政策調(diào)整、物價上漲或成本變動（變動幅度超10%），乙方可于每年____月提出調(diào)整申請，經(jīng)業(yè)主大會表決通過（參與表決業(yè)主2/3以上同意）后執(zhí)行。（四）雙方權(quán)利義務(wù)甲方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，對乙方違規(guī)行為提出整改要求；提議召開業(yè)主大會，決定物業(yè)重大事項（如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、合同續(xù)約）。義務(wù)：督促業(yè)主按時繳費(fèi)，配合乙方開展管理工作（如提供物業(yè)資料、協(xié)調(diào)施工場地）；遵守管理規(guī)約，不得擅自占用公共區(qū)域。乙方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：按約收取服務(wù)費(fèi)用，制定臨時管理規(guī)約（報甲方備案）；在緊急情況下采取必要措施（如斷水?dāng)嚯娦杼崆案嬷o急維修除外）。義務(wù)：按本合同標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，每半年向甲方提交服務(wù)報告；公示服務(wù)事項、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、維修資金使用情況（每季度1次）；配合政府部門檢查，接受業(yè)主監(jiān)督。（五）合同期限本合同期限自____年____月____日起至____年____月____日止。合同期滿前6個月，雙方協(xié)商續(xù)約事宜，經(jīng)業(yè)主大會表決通過（參與表決業(yè)主2/3以上同意）后，可續(xù)簽合同。（六）違約責(zé)任1.甲方逾期繳費(fèi)的，每逾期1日按欠費(fèi)金額的____‰支付違約金；逾期超過30日，乙方可暫停部分服務(wù)（但不得影響基本生活保障），并依法追討欠費(fèi)。2.乙方服務(wù)未達(dá)本合同標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求限期整改（整改期不超過15日）；整改后仍不達(dá)標(biāo)的，甲方可按季度服務(wù)費(fèi)的____%扣減費(fèi)用，連續(xù)兩次考核不達(dá)標(biāo)（考核標(biāo)準(zhǔn)見附件二），甲方有權(quán)解除合同。3.任何一方單方違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)向守約方賠償直接經(jīng)濟(jì)損失（以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)）。（七）爭議解決本合同履行中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會申請調(diào)解，或按以下方式解決：□提交_________仲裁委員會仲裁□向_________人民法院提起訴訟。（八）其他約定1.本合同附件（物業(yè)資料清單、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則、裝修管理規(guī)定等）為本合同組成部分，與本合同具有同等效力。2.合同變更或解除需雙方書面確認(rèn)，乙方解除合同應(yīng)提前90日通知甲方，甲方解除合同應(yīng)提前60日通知乙方（因乙方嚴(yán)重違約除外）。甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________代表人簽字：_________代表人簽字：_________簽訂日期：____年____月____日二、合同簽訂與履行注意要點(diǎn)（一）主體資格審查：確保簽約方合法合規(guī)甲方：若為業(yè)主委員會，需核查其成立程序是否符合《物業(yè)管理條例》（經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生、備案手續(xù)齊全）；若為單個業(yè)主，需確認(rèn)其為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（提供房產(chǎn)證或購房合同）。乙方：關(guān)注其資質(zhì)（或備案）情況，取消資質(zhì)審批后，可通過住建部門官網(wǎng)查詢企業(yè)信用信息，避免選擇無實(shí)際管理能力的“空殼公司”。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)：拒絕“模糊條款”，量化考核指標(biāo)避免“及時維修”“保持整潔”等籠統(tǒng)表述，需明確服務(wù)頻次、響應(yīng)時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。例如：保潔服務(wù)：“公共區(qū)域每日清掃2次，垃圾桶每日清理1次，每月4次消殺”；設(shè)施維護(hù)：“電梯故障30分鐘內(nèi)到場，一般故障24小時修復(fù)，重大故障48小時內(nèi)出具維修方案”。可單獨(dú)制定《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)考核細(xì)則》作為附件，明確考核方式（業(yè)主滿意度調(diào)查、第三方評估等）及扣分標(biāo)準(zhǔn)。（三）服務(wù)費(fèi)用：明細(xì)透明，防范“隱形收費(fèi)”包干制：明確乙方成本包含范圍（人工、耗材、稅費(fèi)、設(shè)施折舊等），避免后期以“成本上漲”為由變相漲價；酬金制：約定酬金比例（如8%-15%），要求乙方每季度公示收支明細(xì)（含酬金提取金額），接受業(yè)主審計；費(fèi)用調(diào)整：設(shè)置合理觸發(fā)條件（如CPI漲幅超3%、成本變動超15%），調(diào)整程序需經(jīng)業(yè)主大會表決（避免乙方單方調(diào)價）。（四）權(quán)利義務(wù)：平衡對等，避免“霸王條款”檢查雙方權(quán)利義務(wù)是否匹配：甲方有繳費(fèi)義務(wù)，乙方需對應(yīng)服務(wù)達(dá)標(biāo)義務(wù)；甲方有監(jiān)督權(quán)利，乙方有配合整改義務(wù)。例如，乙方不得以“業(yè)主欠費(fèi)”為由降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（但可依法追討欠費(fèi)）。限制乙方“緊急措施”權(quán)力：如斷水?dāng)嚯妰H限“業(yè)主違規(guī)裝修危及結(jié)構(gòu)安全”等法定情形，且需提前書面告知（緊急維修除外）。（五）違約責(zé)任：可操作、有威懾，避免“形同虛設(shè)”違約金比例合理：逾期繳費(fèi)違約金建議不超過每日萬分之五（過高可能被法院調(diào)整），乙方服務(wù)不達(dá)標(biāo)扣減費(fèi)用比例建議為季度服務(wù)費(fèi)的5%-10%；量化違約情形：如“乙方連續(xù)兩次月度考核得分低于80分（滿分100分），甲方有權(quán)解除合同”，避免“服務(wù)不達(dá)標(biāo)”無具體判斷標(biāo)準(zhǔn)；明確解除合同后的交接責(zé)任：乙方需在30日內(nèi)移交物業(yè)資料、預(yù)收費(fèi)用、維修資金賬目等，逾期按日支付違約金（如每日500元）。（六）合同期限與續(xù)約：預(yù)留“糾錯”空間，保障業(yè)主選擇權(quán)合同期限建議3-5年，避免過長導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下滑；期滿前6個月啟動續(xù)約協(xié)商，經(jīng)業(yè)主大會表決（參與表決業(yè)主2/3以上同意）后方可續(xù)簽；約定“中期評估”機(jī)制：如每2年由第三方機(jī)構(gòu)評估服務(wù)質(zhì)量，若滿意度低于60%，業(yè)主大會可提前啟動解約程序。（七）爭議解決：優(yōu)先協(xié)商，降低維權(quán)成本優(yōu)先選擇“協(xié)商+調(diào)解”方式，可約定由物業(yè)所在地居委會或住建部門調(diào)解，避免直接仲裁或訴訟（時間、費(fèi)用成本高）；若選擇仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)（如“XX市仲裁委員會”）；選擇訴訟的，約定由物業(yè)所在地法院管轄（便于證據(jù)調(diào)?。?。（八）附件審查：細(xì)節(jié)決定成敗，避免“附件陷阱”核對附件中的《物業(yè)設(shè)施清單》是否與實(shí)際一致（如電梯數(shù)量、監(jiān)控點(diǎn)位、綠化面積），避免后期因“設(shè)施缺失”引發(fā)糾紛；審查《裝修管理規(guī)定》《停車管理細(xì)則》等補(bǔ)充條款，確保與主合同無沖突（如停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、裝修押金退還條件）。三、實(shí)務(wù)建議：從“簽合同”到“管合同”的全流程思維1.簽約前調(diào)研：通過業(yè)主群、周邊小區(qū)了解乙方口碑，要求乙方提供同類項目服務(wù)案例（如近1年的投訴處理記錄、滿意度報告）；2.合同談判：組織業(yè)主代表與乙方逐項談判，重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用明細(xì)、違約責(zé)任，必要時聘請律師或物業(yè)顧問參與；3.履約監(jiān)督：成