2025房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項填入括號內(nèi)）1.某宗房地產(chǎn)在估價時點法定用途為商業(yè)，但實際已作為辦公使用多年，且規(guī)劃部門口頭同意繼續(xù)按辦公用途使用。在價值評估時，應(yīng)優(yōu)先依據(jù)（）。A.實際用途B.法定用途C.口頭承諾用途D.最高最佳利用原則推導(dǎo)的用途答案：B解析：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，合法原則要求以權(quán)屬證書及規(guī)劃文件載明的法定用途為估價前提，任何口頭承諾均不具備法律效力。2.運用比較法評估某住宅時，選取了三個可比實例，其交易情況修正系數(shù)分別為100/97、100/103、100/100。若未作修正前三個比準(zhǔn)價格依次為12000元/m2、11800元/m2、12100元/m2，則綜合比準(zhǔn)價格為（）元/m2。A.11973B.12000C.12025D.12050答案：C解析：分別修正：12000×100/97=12371；11800×100/103=11456；12100×100/100=12100。簡單算術(shù)平均得（12371+11456+12100）/3=12025。3.某收益性房地產(chǎn)年有效毛收入為500萬元，運營費用率為25%，資本化率為8%，則其收益價值為（）萬元。A.4687.5B.5000C.5200D.6250答案：A解析：凈收益=500×(125%)=375萬元；收益價值=375/8%=4687.5萬元。4.成本法中，開發(fā)利潤的計算基數(shù)通常不含（）。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.管理費用D.銷售稅費答案：D解析：開發(fā)利潤一般以土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、投資利息之和為基數(shù)，銷售稅費為后續(xù)發(fā)生項，不計入利潤計算基數(shù)。5.某宗土地剩余使用權(quán)年限為35年，建成房屋經(jīng)濟壽命為50年，已使用10年，則估價時建筑物折舊年限應(yīng)?。ǎ┠?。A.10B.35C.40D.50答案：B解析：根據(jù)“短項原則”，建筑物折舊年限應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限與建筑物經(jīng)濟壽命孰短為準(zhǔn)，即35年。6.在假設(shè)開發(fā)法中，測算開發(fā)完成后的價值時，若采用動態(tài)分析法，則折現(xiàn)率應(yīng)等同于（）。A.安全利率B.目標(biāo)收益率C.銀行貸款利率D.社會平均利潤率答案：B解析：動態(tài)分析法要求折現(xiàn)率反映開發(fā)項目特定風(fēng)險與利潤要求，即投資者設(shè)定的目標(biāo)收益率。7.某城市基準(zhǔn)地價更新后，商業(yè)路線價普遍上調(diào)12%，若某臨街商鋪原樓面地價為10000元/m2，則更新后樓面地價應(yīng)為（）元/m2。A.11200B.11000C.12000D.12500答案：A解析：基準(zhǔn)地價上調(diào)比例直接作用于樓面地價，10000×(1+12%)=11200。8.運用路線價法評估時，深度百分率遞減規(guī)律反映的是（）。A.土地面積效應(yīng)B.臨街深度對價格的影響C.街角地加成D.容積率修正答案：B解析：深度百分率表直觀反映隨臨街深度增加，單位地價遞減的規(guī)律。9.某估價機構(gòu)在出具報告時，將估價目的表述為“為委托人了解市場價值提供參考”，該表述違反了（）原則。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價目的明確原則D.替代原則答案：C解析：估價目的必須具體、明確并與委托合同一致，模糊表述無法滿足報告使用要求。10.下列關(guān)于價值時點的說法，正確的是（）。A.價值時點必須與實地查勘日一致B.價值時點可以與估價作業(yè)日重合C.價值時點應(yīng)晚于報告出具日D.價值時點由主管部門統(tǒng)一規(guī)定答案：B解析：價值時點由委托方確定，可與實地查勘日、作業(yè)日重合，也可為過去或未來某一日，但必須在報告中明確。11.某宗房地產(chǎn)已簽訂長期租約，租金低于市場租金，在評估無租約限制價值時，應(yīng)（）。A.直接采用合同租金B(yǎng).采用市場租金C.租期內(nèi)用合同租金，租期外用市場租金D.將租約價值折現(xiàn)后加總答案：B解析：無租約限制價值即不考慮租約影響的完全產(chǎn)權(quán)價值，應(yīng)采用市場租金測算。12.資本化率與報酬率的關(guān)系，下列說法正確的是（）。A.資本化率一定大于報酬率B.資本化率一定小于報酬率C.兩者在收益年限無限時相等D.兩者無任何數(shù)學(xué)關(guān)系答案：C解析：當(dāng)收益年限趨于無限時，資本化率=報酬率；有限年時，資本化率＞報酬率。13.某宗房地產(chǎn)采用比較法估價，選取的可比實例成交于一年前，該城市同類房地產(chǎn)價格指數(shù)在此期間累計上漲5%，則應(yīng)進行的交易日期修正系數(shù)為（）。A.100/105B.105/100C.100/95D.95/100答案：B解析：價格指數(shù)上漲5%，表明現(xiàn)時價格比實例成交時高5%，修正系數(shù)為105/100。14.在成本法中，投資利息計算期應(yīng)包括（）。A.建造期的一半B.建造期加銷售期C.土地取得期加建造期D.整個開發(fā)經(jīng)營期答案：C解析：土地在取得時即投入，建設(shè)期均勻投入，故計息期為土地取得期加建造期。15.某宗工業(yè)用地容積率由1.0調(diào)整為2.0，若原樓面地價為800元/m2，則理論上新樓面地價應(yīng)為（）元/m2。A.400B.600C.800D.1600答案：A解析：樓面地價與容積率呈反向關(guān)系，容積率提高一倍，樓面地價減半，即800/2=400。16.某估價報告有效期為一年，若價值時點為2025年3月1日，則有效期屆滿日為（）。A.2025年12月31日B.2026年2月28日C.2026年3月1日D.2026年3月2日答案：B解析：有效期一年指自價值時點起算365個自然日，2025年非閏年，故屆滿日為2026年2月28日。17.某宗房地產(chǎn)抵押估價中，評估價值為8000萬元，法定優(yōu)先受償款為1200萬元，則抵押價值為（）萬元。A.8000B.6800C.9200D.1200答案：B解析：抵押價值=評估價值法定優(yōu)先受償款=80001200=6800。18.在收益法中，若凈收益每年遞增2%，資本化率為6%，則收益年限無限情況下的資本化率應(yīng)調(diào)整為（）。A.4%B.6%C.8%D.10%答案：A解析：凈收益按固定比率g遞增時，資本化率=報酬率g=6%2%=4%。19.某宗房地產(chǎn)估價時，發(fā)現(xiàn)同一供需圈內(nèi)存在三宗相似物業(yè)，其中兩宗掛牌，一宗成交，則優(yōu)先選擇（）作為可比實例。A.掛牌價最高的一宗B.掛牌價最低的一宗C.唯一成交的一宗D.三宗平均答案：C解析：成交價格反映真實市場行為，掛牌價僅為要約邀請，不具備可比性。20.某宗房地產(chǎn)采用假設(shè)開發(fā)法估價，預(yù)計開發(fā)期為2年，開發(fā)完成后價值為10000萬元，開發(fā)成本為6000萬元，投資利息為800萬元，銷售稅費為600萬元，開發(fā)利潤為1200萬元，則該宗土地價值為（）萬元。A.1400B.1600C.1800D.2000答案：A解析：土地價值=開發(fā)完成后價值開發(fā)成本投資利息銷售稅費開發(fā)利潤=1000060008006001200=1400。21.某宗房地產(chǎn)已使用20年，經(jīng)現(xiàn)場查勘判定為八成新，則其成新率與直線法折舊率分別為（）。A.80%，20%B.80%，2%C.75%，25%D.75%，2%答案：A解析：八成新即成新率80%，直線法折舊率=1成新率=20%。22.某城市公布的路線上，標(biāo)準(zhǔn)深度為30米，若某宗地臨街深度為20米，其深度百分率為75%，則該宗地單價路線價修正結(jié)果為（）。A.路線價×75%B.路線價×100%C.路線價×125%D.路線價×150%答案：A解析：深度百分率直接乘以路線價，20米深度對應(yīng)75%，故為路線價×75%。23.某宗房地產(chǎn)估價報告出具后，因宏觀政策突變導(dǎo)致市場量價齊跌，原評估價值（）。A.自動失效B.繼續(xù)有效至有效期屆滿C.由主管部門下調(diào)D.由估價機構(gòu)主動下調(diào)答案：B解析：報告有效期內(nèi)，即使市場變化，評估價值仍維持不變，使用方需自行判斷風(fēng)險。24.在收益法中，若租約約定租金每年按CPI上調(diào)，且CPI年均漲幅3%，則預(yù)測凈收益時應(yīng)（）。A.采用固定3%遞增模型B.采用市場租金不調(diào)C.租期內(nèi)按合約，租期外按市場D.全部采用市場租金答案：C解析：租約期內(nèi)應(yīng)遵守合同約定，租約期外采用市場租金預(yù)測。25.某宗房地產(chǎn)估價時，發(fā)現(xiàn)其存在抵押權(quán)，但委托方要求評估無抵押權(quán)限制價值，則應(yīng)在報告中（）。A.直接忽略抵押權(quán)B.先評估有租約價值，再披露抵押權(quán)C.評估無抵押權(quán)限制價值，并披露抵押權(quán)存在D.拒絕出具報告答案：C解析：根據(jù)規(guī)范，估價機構(gòu)可應(yīng)委托評估設(shè)定無抵押權(quán)限制價值，但必須在報告中充分披露抵押權(quán)信息及設(shè)定說明。26.某宗房地產(chǎn)采用比較法估價，經(jīng)修正后三個比準(zhǔn)價格為10000、10500、11000元/m2，若采用中位數(shù)法，則最終評估單價為（）元/m2。A.10000B.10500C.10750D.11000答案：B解析：中位數(shù)法取排序后中間值，即10500。27.某宗房地產(chǎn)估價時，發(fā)現(xiàn)其占用土地為劃撥性質(zhì)，在評估出讓土地使用權(quán)價值時，應(yīng)（）。A.直接按劃撥土地評估B.先評估出讓價值，再扣減土地出讓金C.按劃撥土地加土地出讓金評估D.拒絕評估答案：B解析：劃撥土地需補繳出讓金后方可形成出讓土地使用權(quán)價值，故應(yīng)先按出讓評估，再扣減應(yīng)繳出讓金。28.某宗房地產(chǎn)采用成本法估價，建筑物重置成本為5000元/m2，經(jīng)濟壽命50年，已使用10年，殘值率5%，則年折舊額為（）元/m2。A.90B.95C.100D.105答案：B解析：年折舊額=重置成本×(1殘值率)/經(jīng)濟壽命=5000×0.95/50=95。29.某宗房地產(chǎn)估價報告用途欄填寫“為司法鑒定提供市場價值參考”，則該報告屬于（）。A.抵押估價B.司法鑒定估價C.轉(zhuǎn)讓估價D.課稅估價答案：B解析：用途欄明確為司法鑒定，即屬于司法鑒定估價類型。30.某宗房地產(chǎn)估價時，發(fā)現(xiàn)其所在區(qū)域近期將開通地鐵，但該信息尚未公開，則估價師應(yīng)（）。A.忽略該信息B.假設(shè)信息已公開并調(diào)整價值C.在報告中披露未公開信息并說明處理方式D.直接上調(diào)價值答案：C解析：未公開信息不屬于估價依據(jù)，但應(yīng)在報告中披露存在該信息及其未公開性質(zhì)，并說明未納入估價依據(jù)的理由。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。A.必須滿足法律上允許B.必須滿足技術(shù)上可能C.必須滿足經(jīng)濟上可行D.必須滿足價值最大化E.必須滿足估價師主觀判斷答案：A、B、C、D解析：最高最佳利用需同時滿足法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟可行與價值最大化四要素，與主觀判斷無關(guān)。32.運用收益法時，確定報酬率可采用的方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.投資收益率排序插入法D.比較法E.成本法答案：A、B、C解析：報酬率確定方法包括市場提取法、累加法、投資收益率排序插入法，比較法與成本法不直接用于確定報酬率。33.下列屬于比較法交易情況修正范疇的有（）。A.關(guān)聯(lián)交易B.急售急買C.信息不對稱D.稅費轉(zhuǎn)嫁E.區(qū)域因素答案：A、B、C、D解析：區(qū)域因素屬于區(qū)位狀況修正，不屬于交易情況修正。34.在成本法中，應(yīng)計入建筑物開發(fā)成本的項目有（）。A.建安工程費B.勘察設(shè)計費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.開發(fā)期間稅費E.銷售費用答案：A、B、C、D解析：銷售費用屬于銷售稅費，不計入開發(fā)成本。35.下列關(guān)于價值類型說法正確的有（）。A.市場價值是自愿雙方正常交易價格B.投資價值具有主觀性C.快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值D.清算價值屬于非市場價值E.課稅價值必須等于市場價值答案：A、B、C、D解析：課稅價值由地方政府確定，可等于或低于市場價值。36.某宗房地產(chǎn)估價時，發(fā)現(xiàn)存在物理折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊，下列屬于經(jīng)濟折舊的有（）。A.市場供大于求B.區(qū)域環(huán)境惡化C.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計缺陷D.政府規(guī)劃限制E.裝修過時答案：A、B、D解析：結(jié)構(gòu)缺陷與裝修過時分別屬于物理與功能折舊。37.運用假設(shè)開發(fā)法時，動態(tài)分析模式下現(xiàn)金流出的項目有（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售稅費D.開發(fā)利潤E.投資利息答案：A、B、C解析：動態(tài)模式下投資利息與開發(fā)利潤已隱含于折現(xiàn)率，不再單列現(xiàn)金流出。38.下列關(guān)于估價報告簽章要求的說法，正確的有（）。A.應(yīng)由至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字B.應(yīng)加蓋估價機構(gòu)公章C.簽字人必須參與實地查勘D.簽字人必須具有3年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)驗E.報告日期應(yīng)在簽字之后答案：A、B、C解析：執(zhí)業(yè)年限與報告日期無強制要求。39.某宗房地產(chǎn)估價時，發(fā)現(xiàn)其占用集體土地，需評估國有出讓土地使用權(quán)價值，應(yīng)完成的手續(xù)有（）。A.土地征收B.土地出讓C.地價款繳納D.土地登記E.規(guī)劃審批答案：A、B、C、D解析：規(guī)劃審批為后續(xù)開發(fā)環(huán)節(jié)，非形成出讓土地使用權(quán)必須手續(xù)。40.下列關(guān)于估價資料保存期限的說法，正確的有（）。A.不少于10年B.不少于15年C.從報告出具日起算D.從委托合同簽訂日起算E.從實地查勘日起算答案：A、C解析：規(guī)范要求保存期不少于10年，自報告出具日起算。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.比較法不適用于特殊用途房地產(chǎn)的估價。（×）解析：若市場存在足夠交易案例，特殊用途房地產(chǎn)也可采用比較法。42.收益法中的凈收益應(yīng)為稅前現(xiàn)金流量。（√）解析：凈收益指扣除運營費用后的稅前現(xiàn)金流，不含所得稅。43.成本法評估結(jié)果一定高于市場價值。（×）解析：成本法結(jié)果可能高于、等于或低于市場價值，取決于市場供需。44.假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)土地的估價。（√）解析：假設(shè)開發(fā)法專門用于評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。45.估價報告一經(jīng)出具，任何情況下不得修改。（×）解析：發(fā)現(xiàn)重大錯誤時，可出具補充報告或重估。46.資本化率與報酬率在任何情況下都不相等。（×）解析：收益年限無限時，兩者相等。47.路線價法本質(zhì)是比較法的特殊形式。（√）解析：路線價法以標(biāo)準(zhǔn)深度價格為基準(zhǔn)，進行比較修正。48.物理折舊僅包括自然老化。（×）解析：物理折舊還包括意外損毀。49.投資價值可能高于市場價值。（√）解析：投資者因協(xié)同效應(yīng)等原因，可能愿意支付高于市場價值的價格。50.估價機構(gòu)可拒絕出具明顯偏離市場價值的報告。（√）解析：若委托方要求虛高或虛低估值，機構(gòu)應(yīng)拒絕。四、計算題（共40分。要求列出計算過程，結(jié)果保留兩位小數(shù)）51.某宗寫字樓預(yù)計持有5年后轉(zhuǎn)售，預(yù)測未來五年凈收益分別為300萬元、320萬元、340萬元、360萬元、380萬元，第五年末轉(zhuǎn)售凈價為6000萬元，投資者目標(biāo)收益率為9%，試用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評估該寫字樓現(xiàn)值。（10分）解：P=300/(1+9%)+320/(1+9%)2+340/(1+9%)3+360/(1+9%)?+(380+6000)/(1+9%)?=300/1.09+320/1.1881+340/1.2950+360/1.4116+6380/1.5386=275.23+269.34+262.55+255.03+4146.21=5208.36萬元答案：現(xiàn)值為5208.36萬元。52.某宗土地面積為5000m2，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度40%，限高60米，開發(fā)完成后預(yù)計商業(yè)均價20000元/m2，住宅均價15000元/m2，經(jīng)測算商業(yè)與住宅建筑面積比例為3:7，開發(fā)成本為4500元/m2，銷售稅費為售價的6%，投資利息為土地與開發(fā)成本合計的8%，開發(fā)利潤為土地與開發(fā)成本合計的15%，試用靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法求取該宗土地最高報價。（15分）解：1.總建筑面積=5000×2.5=12500m22.商業(yè)面積=12500×30%=3750m23.住宅面積=12500×70%=8750m24.開發(fā)完成后價值=3750×20000+8750×15000=75000+131250=206250萬元5.開發(fā)成本=