PAGE投拓業(yè)務(wù)制度與流程規(guī)范一、總則1.目的本制度與流程規(guī)范旨在確保公司投拓業(yè)務(wù)的高效、規(guī)范運(yùn)作，提高投資拓展決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，促進(jìn)公司可持續(xù)發(fā)展。2.適用范圍本規(guī)范適用于公司所有涉及投資拓展業(yè)務(wù)的部門、團(tuán)隊(duì)及相關(guān)人員，包括但不限于投資部、市場(chǎng)部、法務(wù)部等。3.基本原則合法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)監(jiān)管要求以及地方政策規(guī)定，確保投拓業(yè)務(wù)在合法合規(guī)的框架內(nèi)進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)可控原則：對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍內(nèi)。效益優(yōu)先原則：在充分考慮風(fēng)險(xiǎn)的前提下，追求投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益最大化，確保公司資產(chǎn)的保值增值?？茖W(xué)決策原則：運(yùn)用科學(xué)的方法和工具，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行深入分析和論證，為決策提供充分依據(jù)。二、投拓業(yè)務(wù)流程（一）項(xiàng)目信息收集1.信息來(lái)源渠道市場(chǎng)調(diào)研：定期收集房地產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)等相關(guān)信息，分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、趨勢(shì)和機(jī)會(huì)。行業(yè)報(bào)告：關(guān)注權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的行業(yè)研究報(bào)告、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等，獲取宏觀經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、行業(yè)發(fā)展等方面的信息。合作伙伴推薦：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)等建立良好合作關(guān)系，獲取項(xiàng)目合作信息。網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：利用專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站、社交媒體、行業(yè)論壇等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，收集項(xiàng)目信息和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。政府部門：與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門保持密切聯(lián)系，及時(shí)了解土地出讓、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等方面的信息。2.信息收集內(nèi)容項(xiàng)目基本信息：包括項(xiàng)目名稱、位置、占地面積、建筑面積、土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、容積率、綠化率等。項(xiàng)目背景及現(xiàn)狀：了解項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)背景、歷史沿革、現(xiàn)狀情況，如是否已完成拆遷、是否存在遺留問(wèn)題等。市場(chǎng)情況：分析項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)供需狀況、價(jià)格水平、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等，評(píng)估項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力。政策環(huán)境：研究項(xiàng)目所在區(qū)域的土地政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等，判斷政策對(duì)項(xiàng)目的影響。合作方信息：若有潛在合作方，收集其基本情況、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、資金實(shí)力、信譽(yù)狀況等信息。3.信息收集與整理設(shè)立專門的信息收集崗位或指定專人負(fù)責(zé)信息收集工作，確保信息收集的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。對(duì)收集到的信息進(jìn)行分類整理，建立項(xiàng)目信息數(shù)據(jù)庫(kù)，便于查詢和分析。定期對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行更新和維護(hù)，確保信息的時(shí)效性。（二）項(xiàng)目初步篩選1.篩選標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)潛力：評(píng)估項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)需求、發(fā)展趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)狀況，選擇具有較大市場(chǎng)潛力的項(xiàng)目。政策適應(yīng)性：確保項(xiàng)目符合國(guó)家法律法規(guī)、地方政策規(guī)定以及公司發(fā)展戰(zhàn)略，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)可行性：對(duì)項(xiàng)目的投資成本、預(yù)期收益、現(xiàn)金流等進(jìn)行初步測(cè)算，判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。風(fēng)險(xiǎn)可控性：識(shí)別項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等，并評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的可控程度。2.篩選流程信息收集人員對(duì)收集到的項(xiàng)目信息進(jìn)行初步審核，剔除明顯不符合篩選標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。將經(jīng)過(guò)初步審核的項(xiàng)目信息提交給投資拓展部門負(fù)責(zé)人，由負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員進(jìn)行進(jìn)一步分析和討論。根據(jù)討論結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行打分排序，確定進(jìn)入深入調(diào)研階段的項(xiàng)目名單。（三）項(xiàng)目深入調(diào)研1.調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目實(shí)地考察：對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行實(shí)地勘查，了解地塊現(xiàn)狀、周邊配套設(shè)施、交通狀況等情況。市場(chǎng)調(diào)研：進(jìn)一步深入分析項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)情況，包括客戶需求、產(chǎn)品定位、價(jià)格走勢(shì)等，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。政策調(diào)研：詳細(xì)研究項(xiàng)目涉及的土地政策、規(guī)劃政策、稅收政策等，確保項(xiàng)目合法合規(guī)。合作方調(diào)研：對(duì)潛在合作方進(jìn)行全面盡職調(diào)查，了解其資質(zhì)、信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況、開(kāi)發(fā)能力等情況。技術(shù)調(diào)研：針對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)技術(shù)要求，進(jìn)行相關(guān)技術(shù)調(diào)研，確保項(xiàng)目技術(shù)可行。2.調(diào)研方法實(shí)地考察：組織專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行實(shí)地查看，拍照、記錄相關(guān)情況。問(wèn)卷調(diào)查：設(shè)計(jì)針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查問(wèn)卷，廣泛收集客戶需求、意見(jiàn)和建議。訪談：與當(dāng)?shù)卣块T、相關(guān)企業(yè)、專家學(xué)者等進(jìn)行訪談，獲取一手信息和專業(yè)意見(jiàn)。數(shù)據(jù)分析：收集和分析項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料等，進(jìn)行定量分析。3.調(diào)研成果形成詳細(xì)的項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告，內(nèi)容包括項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析、政策解讀、合作方情況、技術(shù)分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。根據(jù)調(diào)研報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估，提出項(xiàng)目投資建議，包括是否投資、投資方式、投資規(guī)模等。（四）項(xiàng)目投資決策1.決策流程投資拓展部門將項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告及投資建議提交給公司投資決策委員會(huì)。投資決策委員會(huì)成員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審議，充分發(fā)表意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目的可行性、風(fēng)險(xiǎn)、收益等進(jìn)行全面評(píng)估。根據(jù)審議結(jié)果，投資決策委員會(huì)進(jìn)行投票表決，形成投資決策意見(jiàn)。公司管理層根據(jù)投資決策委員會(huì)的意見(jiàn)，做出最終投資決策。2.決策依據(jù)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告：詳細(xì)的項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告是投資決策的重要依據(jù)，包括項(xiàng)目的市場(chǎng)情況、政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)可行性、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等內(nèi)容。財(cái)務(wù)分析報(bào)告：由財(cái)務(wù)部門出具的項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的投資成本、預(yù)期收益、現(xiàn)金流等進(jìn)行測(cè)算和分析。法律意見(jiàn)書：法務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目涉及的法律問(wèn)題進(jìn)行審查，出具法律意見(jiàn)書，確保項(xiàng)目合法合規(guī)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告：風(fēng)險(xiǎn)管理部門對(duì)項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施和建議。3.決策監(jiān)督建立投資決策監(jiān)督機(jī)制，對(duì)投資決策過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)督，確保決策程序合法合規(guī)。對(duì)投資決策結(jié)果進(jìn)行跟蹤評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決決策執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。（五）項(xiàng)目實(shí)施與管理1.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃根據(jù)投資決策意見(jiàn)，制定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、資金安排、工程建設(shè)、營(yíng)銷推廣等方面的工作任務(wù)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。將項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃分解為具體的工作任務(wù)，落實(shí)到相關(guān)部門和人員，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。2.項(xiàng)目資金管理建立項(xiàng)目資金管理制度，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的預(yù)算、核算、監(jiān)督和控制。合理安排項(xiàng)目資金，確保項(xiàng)目資金及時(shí)足額到位，保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行。定期對(duì)項(xiàng)目資金使用情況進(jìn)行審計(jì)和檢查，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。3.項(xiàng)目工程管理選擇具有資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的施工單位進(jìn)行項(xiàng)目工程建設(shè)，簽訂詳細(xì)的工程施工合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)。建立項(xiàng)目工程管理制度，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全等方面的管理和監(jiān)督。定期對(duì)工程建設(shè)情況進(jìn)行檢查和評(píng)估，及時(shí)解決工程建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題。4.項(xiàng)目營(yíng)銷管理制定項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案，明確項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶群體、營(yíng)銷策略、營(yíng)銷渠道等內(nèi)容。組織開(kāi)展項(xiàng)目營(yíng)銷推廣活動(dòng)，提高項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。定期對(duì)項(xiàng)目銷售情況進(jìn)行分析和總結(jié)，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，確保項(xiàng)目銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。5.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理持續(xù)關(guān)注項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)變化情況，及時(shí)識(shí)別和評(píng)估新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，確保風(fēng)險(xiǎn)始終處于可控狀態(tài)。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)可能影響項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)，采取有效措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。（六）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)1.評(píng)價(jià)內(nèi)容項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)：對(duì)項(xiàng)目的投資成本、收益情況進(jìn)行對(duì)比分析，評(píng)估項(xiàng)目的投資回報(bào)率、內(nèi)部收益率等指標(biāo)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度評(píng)價(jià)：對(duì)比項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)度，評(píng)估項(xiàng)目是否按時(shí)完成開(kāi)發(fā)任務(wù)。項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)：對(duì)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量等進(jìn)行評(píng)價(jià)，是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)評(píng)價(jià)：分析項(xiàng)目的銷售情況、市場(chǎng)占有率、客戶滿意度等，評(píng)估項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)：對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理工作進(jìn)行評(píng)價(jià)，是否有效防范和控制了風(fēng)險(xiǎn)。2.評(píng)價(jià)方法數(shù)據(jù)分析：收集項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的相關(guān)數(shù)據(jù)，如投資數(shù)據(jù)、銷售數(shù)據(jù)、工程進(jìn)度數(shù)據(jù)等，進(jìn)行定量分析。問(wèn)卷調(diào)查：設(shè)計(jì)針對(duì)項(xiàng)目相關(guān)方的調(diào)查問(wèn)卷，收集客戶、合作方、施工單位等對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和意見(jiàn)。訪談：與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、相關(guān)部門人員、專家學(xué)者等進(jìn)行訪談，獲取定性評(píng)價(jià)信息。3.評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)用根據(jù)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后的投拓業(yè)務(wù)提供參考。對(duì)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中表現(xiàn)優(yōu)秀的部門和個(gè)人進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)存在問(wèn)題的部門和個(gè)人進(jìn)行批評(píng)和整改。將項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果納入公司績(jī)效考核體系，作為部門和個(gè)人績(jī)效考核的重要依據(jù)。三、投拓業(yè)務(wù)相關(guān)部門職責(zé)（一）投資拓展部門1.負(fù)責(zé)制定公司投拓業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和年度計(jì)劃，并組織實(shí)施。2.負(fù)責(zé)收集、篩選、調(diào)研投資項(xiàng)目信息，建立項(xiàng)目信息數(shù)據(jù)庫(kù)。3.組織開(kāi)展項(xiàng)目投資可行性研究和分析論證，撰寫項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告和投資建議。4.負(fù)責(zé)與潛在合作方進(jìn)行溝通洽談，建立合作關(guān)系，組織項(xiàng)目投資決策相關(guān)工作。5.負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)和管理工作，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。6.定期對(duì)投拓業(yè)務(wù)進(jìn)行總結(jié)和分析，提出改進(jìn)措施和建議。（二）市場(chǎng)部門1.負(fù)責(zé)收集、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)等相關(guān)信息，為投拓業(yè)務(wù)提供市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持。2.協(xié)助投資拓展部門進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研，參與項(xiàng)目定位和營(yíng)銷策略制定。3.負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案的策劃和執(zhí)行，組織開(kāi)展項(xiàng)目營(yíng)銷推廣活動(dòng)。4.跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（三）法務(wù)部門1.負(fù)責(zé)對(duì)投拓業(yè)務(wù)涉及的法律法規(guī)、政策文件進(jìn)行解讀和研究，為業(yè)務(wù)開(kāi)展提供法律支持。2.參與項(xiàng)目投資決策過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性進(jìn)行審查，出具法律意見(jiàn)書。3.負(fù)責(zé)起草、審核投拓業(yè)務(wù)相關(guān)的合同、協(xié)議等法律文件，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。4.處理投拓業(yè)務(wù)過(guò)程中的法律糾紛和訴訟案件，維護(hù)公司合法權(quán)益。（四）財(cái)務(wù)部門1.負(fù)責(zé)制定投拓業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)管理制度和流程，規(guī)范財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理。2.參與項(xiàng)目投資可行性研究和財(cái)務(wù)分析，提供項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算和分析報(bào)告。3.負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金預(yù)算的編制和執(zhí)行，合理安排項(xiàng)目資金，確保資金安全。4.對(duì)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行核算和分析，定期提供財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)分析報(bào)告。5.參與項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，對(duì)項(xiàng)目投資效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。（五）風(fēng)險(xiǎn)管理部門1.負(fù)責(zé)建立健全投拓業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系和制度，制定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法。2.對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，識(shí)別、分析和評(píng)估項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施和建議。3.跟蹤監(jiān)測(cè)投拓業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，及時(shí)預(yù)警重大風(fēng)險(xiǎn)事件，協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處置。4.定期對(duì)投拓業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作進(jìn)行總結(jié)和評(píng)估，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系。四、投拓業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目信息收集、調(diào)研、決策、實(shí)施等各個(gè)環(huán)節(jié)的分析，識(shí)別可能面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等各類風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，如定性分析、定量分析、情景分析等，對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)的可能性和影響程度。2.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和分析，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，合理制定項(xiàng)目定位和營(yíng)銷策略，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：密切關(guān)注國(guó)家法律法規(guī)和地方政策變化，加強(qiáng)與政府部門溝通協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目符合政策要求，必要時(shí)調(diào)整項(xiàng)目方案。法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：加強(qiáng)法務(wù)審查，確保項(xiàng)目合法合規(guī)，聘請(qǐng)專業(yè)法律顧問(wèn)，處理法律糾紛和訴訟案件。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：選擇具有資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)技術(shù)的管理和監(jiān)督，確保項(xiàng)目技術(shù)可行。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：合理安排項(xiàng)目資金，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金預(yù)算和核算管理，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。3.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)警建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，定期對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變化