PAGE12論新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響TheInfluencesofChina’sRealEstateIndustryforNewAccountingStandards摘要在21世紀(jì)這個(gè)充滿魅力的時(shí)代中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展變幻莫測(cè)。隨著企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，能規(guī)范財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則必不可少。但會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并不是一成不變的，它需要順應(yīng)時(shí)代的變化進(jìn)行變革。2014年，IASB和FASB共同發(fā)布了最新的收入準(zhǔn)則——《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)——與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入》，為了和國(guó)際接軌我國(guó)財(cái)政部也與2017年正式頒布了新收入準(zhǔn)則——《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》。財(cái)政部在結(jié)合多方意見(jiàn)后，修改了已不適用企業(yè)業(yè)務(wù)流程的內(nèi)容，并且新增了不少內(nèi)容。本文針對(duì)新收入準(zhǔn)則下，企業(yè)可能遇到的困難和應(yīng)對(duì)方法這一問(wèn)題展開(kāi)，運(yùn)用文獻(xiàn)分析法和案例分析法，對(duì)比前后的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，充分分析了碧桂園的實(shí)務(wù)操作，最后的得出了處理絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)題的結(jié)論。關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)行業(yè)；收入確認(rèn)AbstractInthischarmingageofthetwenty-firstcentury,theeconomicdevelopmentisunpredictable.Withtheexpansionofthescaleoftheenterpriseandtheexpansionofthebusiness,itisnecessarytostandardizethebehaviorsoffinancialstaffsintheaccountingstandards.Butaccountingstandardsarenotthesame,anditneedstochangewiththechangeofthetimes.In2014,IASBandFASBco-issuedthelatestrevenueguidelines-<InternationalFinancialReportingStandardsNo.15-Incomegeneratedbycontractswithcustomers>.Inordertomeettheinternationalstandards,theMinistryofFinanceofChinahasalsoformallyissuedthenewincomeguidelinesin2017-<EnterpriseAccountingStandardsNo.14-Revenue>.Aftercombinedwiththemulti-partycomments,theMinistryofFinancehasmodifiedsomecontentsthatarenotapplicableforbusinessprocessofenterpriseandaddedalotofcontents.Inthispaper,inthelightofthenewincomecriterion,thedifficultiesandthemethodsofdealingwiththeenterprisemaybedeveloped.Bytheliteratureanalysismethodandthecaseanalysismethod,comparingthedifferentaccountingstandards,andfullyanalyzingthepracticaloperationoftheGreenGarden.Finally,theconclusionofdealingwiththeproblemsofmostrealestateenterprisesisdrawn.Keywords:NewAccountingStandards,Revenuerecognition,RealEstateIndustry目錄26470摘要 II7139Abstract III25486目錄 IV19865一、緒論 115109（一）研究背景 125611（二）研究意義 131047（三）研究?jī)?nèi)容 27193（四）創(chuàng)新點(diǎn) 24545二、相關(guān)研究綜述 217758三、新收入準(zhǔn)則的概述 48188（一）我國(guó)收入準(zhǔn)則的變遷 4220631、初始階段（2006年之前） 4118112、收入準(zhǔn)則修訂前的運(yùn)行階段（2007-2015） 442393、最新修訂階段（2015底至今） 523717（二）新收入準(zhǔn)則的理論框架 518368（三）新收入準(zhǔn)則帶來(lái)的影響 6235591、在收入確認(rèn)上的影響 649532、在收入計(jì)量上的影響 6292163、列報(bào)和披露 625607四、案例分析——以碧桂園為例 720049（一）碧桂園的基本情況 720325（二）新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園的具體影響 719584（三）對(duì)應(yīng)措施 821396五、總結(jié) 91244參考文獻(xiàn) 116254致謝 12論新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的影響一、緒論（一）研究背景收入這部分對(duì)是企業(yè)而言非常重要。在概念上說(shuō)，它是會(huì)計(jì)六大要素之一；但是從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)，是企業(yè)內(nèi)一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，若要衡量它的地位，只能說(shuō)這個(gè)是大部分企業(yè)的唯一目的。只有當(dāng)企業(yè)取得收入，再能表明企業(yè)所生產(chǎn)的價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)，這是企業(yè)持續(xù)生存下去的根本保證。除此之外，企業(yè)若加強(qiáng)對(duì)收入的管理，公司的運(yùn)作速度就能夠大幅度的提升，改善公司的經(jīng)營(yíng)效率，從而脫穎而出。因此，收入在企業(yè)處理的會(huì)計(jì)信息中起著舉足輕重的作用。然而，近幾年，隨著全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，企業(yè)市場(chǎng)變化翻天覆地，企業(yè)之間的交易也更加復(fù)雜，隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的快速發(fā)展，當(dāng)時(shí)現(xiàn)存的收入準(zhǔn)則并滿足不了會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的要求，也滿足不了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息使用者的需求。企業(yè)在執(zhí)行收入準(zhǔn)則時(shí)所遇到的問(wèn)題越來(lái)越多，而為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)展，解決舊收入準(zhǔn)則的缺陷，建立統(tǒng)一的收入準(zhǔn)則這件事被許多國(guó)家提上日程。其中，西方國(guó)家由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的更加迅猛，其學(xué)者開(kāi)始對(duì)收入準(zhǔn)則研究的比較早，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）和美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）早在2001年就針對(duì)收入確認(rèn)的不一致問(wèn)題進(jìn)行了討論，并且經(jīng)過(guò)13年的努力，IASB和FASB正式于2014年5月28日發(fā)布了修訂完成的收入確認(rèn)準(zhǔn)則——《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)——與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入》。為了讓我國(guó)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息更加完善,并且使我國(guó)收入準(zhǔn)則能夠保持和國(guó)際收入準(zhǔn)則的趨同,我國(guó)財(cái)政部在按照IFRS15的基礎(chǔ)上，于2015年發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入（修訂）（征求意見(jiàn)稿）》。并且于2017年7月5日，中國(guó)財(cái)政部頒布了新修訂的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（以下簡(jiǎn)稱為“新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”）。這是自2006年財(cái)政部頒布的收入準(zhǔn)則以來(lái)，我國(guó)的第一次重新修訂。并且要求在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)告的企業(yè)，自2018年1月1日起實(shí)施；其他境內(nèi)上市企業(yè)，自2020年1月1日起實(shí)施；執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起實(shí)施。同時(shí)，允許企業(yè)提前執(zhí)行。（二）研究意義目前，許多國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在收入的確認(rèn)、計(jì)量方面都有區(qū)別和各自的缺陷。為了和國(guó)際接軌，我國(guó)的收入準(zhǔn)則必然要做出些改變，而舊收入準(zhǔn)則在劃分收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則，區(qū)分銷售商品收入和提供勞務(wù)收入，和判斷商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移等方面并沒(méi)有做出明確的界定。雖然新收入準(zhǔn)則已經(jīng)改進(jìn)了很多，但企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)的核算方面也受到了很大的影響。其中，影響較大是房地產(chǎn)行業(yè)，因該行業(yè)的特殊性，企業(yè)的收入是按照時(shí)點(diǎn)確認(rèn)還是時(shí)段確認(rèn)，又該在什么時(shí)點(diǎn)確認(rèn)困擾了很多人。所以，本文以新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響為分析點(diǎn)，并且提出對(duì)策，希望能幫助房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)能更好的執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。（三）研究?jī)?nèi)容 本文以新收入準(zhǔn)則變化為契機(jī)，選擇受新收入準(zhǔn)則變化影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)為本文的切入點(diǎn)。首先對(duì)與收入準(zhǔn)則和房地產(chǎn)收入確認(rèn)有關(guān)的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)進(jìn)行分析，充分闡明相關(guān)學(xué)者的觀點(diǎn)，詳細(xì)的介紹了國(guó)際上收入準(zhǔn)則的改變和優(yōu)勢(shì)，并且和國(guó)內(nèi)的收入準(zhǔn)則進(jìn)行對(duì)比，分析其不足之處，揭示收入準(zhǔn)則修改的必要性。隨后引入房地產(chǎn)業(yè)中的某家公司作為案例，對(duì)該公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，來(lái)說(shuō)明國(guó)內(nèi)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在實(shí)施過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題，最后提出對(duì)應(yīng)的解決方案和實(shí)施的期待。（四）創(chuàng)新點(diǎn)隨著新收入準(zhǔn)則于2017年7月頒布，國(guó)內(nèi)企業(yè)可以準(zhǔn)備的時(shí)間大概有兩三年左右。然而在這短時(shí)間之內(nèi)，企業(yè)在運(yùn)用新收入準(zhǔn)則的過(guò)程中具體該怎么落實(shí)到企業(yè)之中，企業(yè)實(shí)施新的準(zhǔn)則會(huì)受到什么影響，發(fā)生之后又該怎么解決。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有很多企業(yè)正在運(yùn)用新收入準(zhǔn)則，但是并沒(méi)有很多人闡述了這個(gè)改變。所以，本文選取了在國(guó)內(nèi)非常容易受到影響的行業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)及極具代表性的企業(yè)——碧桂園。通過(guò)分析具體案例，可以具象化的把運(yùn)用新收入準(zhǔn)則前后的變化呈現(xiàn)出來(lái)，這是本文的一大創(chuàng)新點(diǎn)。二、相關(guān)研究綜述對(duì)于收入準(zhǔn)則的問(wèn)題，國(guó)內(nèi)外相當(dāng)多的學(xué)者都對(duì)此發(fā)表了一些見(jiàn)解，研究熱情的學(xué)者發(fā)表的相關(guān)論文也層出不窮，并且在最受影響的房地產(chǎn)行業(yè)中。有些學(xué)者提出對(duì)新收入準(zhǔn)則的想法很新穎，給房地產(chǎn)提供了很大的幫助。國(guó)外學(xué)者中，很早就有人收入這一塊進(jìn)行了研究，早在1929年，JohnBCanning在其發(fā)表的文章——TheEconomicsOfAccountancy中就認(rèn)為收入的確認(rèn)是有條件的。他在講究了當(dāng)時(shí)年代的背景后得出，要確認(rèn)收入，首先要卻保企業(yè)能夠獲得的現(xiàn)金收入非常有可能在一年內(nèi)得到，其次可獲得的收入金額是可以確認(rèn)或準(zhǔn)確估計(jì)，最后為了得到收入而發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的費(fèi)用能夠準(zhǔn)確估計(jì)。最近時(shí)期，隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展越來(lái)越迅猛，Sana’sNM認(rèn)為這種形式會(huì)給企業(yè)的商業(yè)模式及會(huì)計(jì)計(jì)量帶來(lái)重大變革，由于大部分的交易是直接通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行，所以沒(méi)有實(shí)體的憑證或文件來(lái)記錄，因此給傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)確認(rèn)及計(jì)量帶來(lái)了挑戰(zhàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)準(zhǔn)則的變革起著推動(dòng)作用，財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力也越來(lái)越受到挑戰(zhàn)。 黃潔靈認(rèn)為企業(yè)在收入確認(rèn)方面會(huì)根據(jù)不同情況有所不同，其次企業(yè)的財(cái)務(wù)管理及其所編制的財(cái)務(wù)報(bào)表也受到了很大的影響。朱一妮表述了我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于收入確認(rèn)和計(jì)量的主要變化，并且分析了我國(guó)收入準(zhǔn)則的這些變化對(duì)企業(yè)的影響，如在收入計(jì)量方面發(fā)生的變化——用交易價(jià)格取代公允價(jià)值和在收入確認(rèn)方面發(fā)生的變化——整個(gè)交易業(yè)務(wù)以合同為根本。陳笑聰淺析了新收入準(zhǔn)則變化下的房地產(chǎn)行業(yè)的稅會(huì)差異，并且創(chuàng)造性地結(jié)合了多重交易安排、銷售收入確認(rèn)和重大融資成分這三個(gè)業(yè)務(wù)場(chǎng)景，來(lái)分析新收入準(zhǔn)則對(duì)其造成的影響。李現(xiàn)宗、張啟從對(duì)比新收入準(zhǔn)則與現(xiàn)有準(zhǔn)則的變化出發(fā)，詳細(xì)的闡述了IFRS15在制定理念、目的、適用范圍、收入確認(rèn)模型、收入確認(rèn)與計(jì)量、收入披露等方面發(fā)生的變化，然后探討新收入準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)帶來(lái)的影響，并就如何應(yīng)對(duì)新準(zhǔn)則的變化提出一些看法.黃沙沙和孔慶林（2017）在文章中以房地產(chǎn)行業(yè)為例，對(duì)新“五步法”模型進(jìn)行了詳細(xì)解讀，并結(jié)合相關(guān)案例來(lái)說(shuō)明新“五步法”模型在房地產(chǎn)行業(yè)中收入確認(rèn)的具體應(yīng)用，最后還分別從房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及制定者這三個(gè)角度出發(fā)對(duì)“五步法”的合理應(yīng)用提出相關(guān)建議?！拔宀椒ā蹦Ｐ腕w現(xiàn)了在新收入準(zhǔn)則中，與“客戶簽訂的合同”為基礎(chǔ)的收入確認(rèn)強(qiáng)調(diào)貫穿整個(gè)交易過(guò)程的特點(diǎn)，而根據(jù)合同簽訂的具體條款將改變收入的確認(rèn)時(shí)間。葛家（2013）著重討論了收入確認(rèn)中應(yīng)考慮的三項(xiàng)因素，認(rèn)為非得到以實(shí)現(xiàn)和貨物已轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方不應(yīng)確認(rèn)收入，“已賺得”不應(yīng)單獨(dú)作為在收入確認(rèn)中的恰當(dāng)指南。并且該學(xué)者在文章中引入FASB2008年12月19日發(fā)布的討論稿——收入確認(rèn)按顧客合同的初步意見(jiàn)，認(rèn)為收入確認(rèn)時(shí)間最合理的標(biāo)準(zhǔn)為“已實(shí)現(xiàn)”和“在商品所有權(quán)上的主要報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)移于買方”。三、新收入準(zhǔn)則的概述（一）我國(guó)收入準(zhǔn)則的變遷1、初始階段（2006年之前）改革開(kāi)放時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，然而由于沒(méi)有統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，呈井噴式的發(fā)展讓不同行業(yè)的企業(yè)在進(jìn)行核算時(shí)非?；煺摗Ｓ谑菄?guó)家開(kāi)始著手制定全新的適應(yīng)新時(shí)代要求的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。1992年，國(guó)家財(cái)政部頒布了“兩則兩制”——《會(huì)計(jì)基本準(zhǔn)則》和《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》，這不僅填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的空白，也具有跨時(shí)代的意義，更為我國(guó)今后會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不斷修訂和完善提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。到1998年時(shí)，財(cái)政部頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》正式出臺(tái)，這使得企業(yè)收入的確認(rèn)計(jì)量及相關(guān)會(huì)計(jì)信息披露進(jìn)一步規(guī)范和完善。在這個(gè)準(zhǔn)則里，收入被定義——企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)及他人使用本企業(yè)資產(chǎn)等日?；顒?dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入，并且不包括為第三方或客戶代收的款項(xiàng)。2、收入準(zhǔn)則修訂前的運(yùn)行階段（2007-2015）隨著時(shí)代進(jìn)入千禧之年，全球的經(jīng)濟(jì)開(kāi)始蓬勃發(fā)展，發(fā)展之速空前未有。而國(guó)內(nèi)也進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。國(guó)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)和投資活動(dòng)層出不窮，因?yàn)樾枰m應(yīng)全新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，財(cái)政部開(kāi)始制定了全新的收入準(zhǔn)則。2006年，財(cái)政部修訂了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（CAS14)。把收入的定義重新定義為企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。該準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入，并且在收入的定義上突出了"會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入“，對(duì)一些更加復(fù)雜的交易和事項(xiàng)的計(jì)量進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)范。除此之外還全新引入了“公允價(jià)值”這個(gè)概念，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》中第一章第五條——企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照從購(gòu)貨方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定銷售商品收入金額，但已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款不公允的除外。這個(gè)增加的內(nèi)容能對(duì)企業(yè)在計(jì)量收入時(shí)起到符合現(xiàn)實(shí)意義的實(shí)務(wù)指導(dǎo)作用。新的收入準(zhǔn)則完美和國(guó)際接軌，也更符合我國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。3、最新修訂階段（2015底至今）然而轉(zhuǎn)眼全球的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有進(jìn)入一個(gè)全新的階段，世界各國(guó)在實(shí)務(wù)中運(yùn)行收入準(zhǔn)則都遇到了些問(wèn)題。于是IASB和FASB對(duì)修訂收入準(zhǔn)則這件事發(fā)起了探討，在2014年5月，頒布了IFRS15。而這份國(guó)際收入準(zhǔn)則恰好為我國(guó)修訂和完善收入準(zhǔn)則提供了指導(dǎo)和方向。為強(qiáng)化與國(guó)際接軌，我國(guó)財(cái)政部于2015年12月發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)—?jiǎng)t——第14號(hào)（修訂意見(jiàn)稿）》，經(jīng)過(guò)幾年的討論與變更，于2017年7月5日正式發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》，在這份全新的收入準(zhǔn)則里，現(xiàn)行收入和建造合同收入兩項(xiàng)準(zhǔn)則納入了統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，并且提出收入確認(rèn)的”五步法“，也完善了收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表要求更高，極大的提升了報(bào)表信息的質(zhì)量，從此我國(guó)開(kāi)啟了收入確認(rèn)、計(jì)量的新篇章。（二）新收入準(zhǔn)則的理論框架 在新收入準(zhǔn)則中，首先需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是“合同”，也就意味這每個(gè)企業(yè)之間交易必須簽訂合同來(lái)確定價(jià)格，而不是以前所規(guī)定的“公允價(jià)值”。其次強(qiáng)調(diào)的是“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”，這涉及的便是收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。而在新收入準(zhǔn)則的八章內(nèi)容中最為引人注目的是“五步法”模型。第一步：識(shí)別與客戶之間的合同；在這步中需要考慮該合同是否合法，是否明確了各方的權(quán)力、義務(wù)，是否確認(rèn)了支付條款，是否具有商業(yè)價(jià)值，企業(yè)取得的對(duì)價(jià)是否可能被收回。第二步：識(shí)別合同中的單項(xiàng)履約義務(wù)；這是整個(gè)模型里最為重要的一部分，只有當(dāng)客戶能單獨(dú)從某項(xiàng)義務(wù)中或和其他義務(wù)一起取得收益，且該收益可以單獨(dú)確認(rèn)，則可劃分為單項(xiàng)履約義務(wù)。第三步：確認(rèn)交易價(jià)格；企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同條款，并結(jié)合其以往的習(xí)慣做法確定交易價(jià)格，但要特別注意可變對(duì)價(jià)、合同中存在的重大融資成分、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)、應(yīng)付客戶對(duì)價(jià)等因素的影響，這些都極有可能改變交易價(jià)格。第四步：將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮黜?xiàng)履約義務(wù)中；企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同開(kāi)始日，按照各單項(xiàng)履約義務(wù)所承諾商品的單獨(dú)售價(jià)的相對(duì)比例，將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)。但特別需要注意的是不得因合同開(kāi)始日之后單獨(dú)售價(jià)的變動(dòng)而重新分?jǐn)偨灰變r(jià)格。第五步：控制權(quán)轉(zhuǎn)移，確認(rèn)收入?！翱刂茩?quán)轉(zhuǎn)移”是指企業(yè)能夠主導(dǎo)該商品的使用并且能夠從中獲得該商品剩余全部的經(jīng)濟(jì)利益。（三）新收入準(zhǔn)則帶來(lái)的影響新收入準(zhǔn)則中最大的改變莫過(guò)于確定了統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，完善了收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)準(zhǔn)則完善過(guò)后，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表要求更高，極大的提升了報(bào)表信息的質(zhì)量。在總的方面對(duì)企業(yè)的收入確認(rèn)和收入計(jì)量方面都有很大的影響。1、在收入確認(rèn)上的影響原來(lái)的準(zhǔn)則在收入上會(huì)區(qū)分銷售商品、提供勞務(wù)、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)和建造合同，并且分別采用不同的收入確認(rèn)模式。而新準(zhǔn)則不再區(qū)分各種業(yè)務(wù)類型，全部采用統(tǒng)一的收入確認(rèn)模式。新舊收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)的點(diǎn)不同，因此企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)所遵循的標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了變化，除此之外，準(zhǔn)則也加強(qiáng)了收入確認(rèn)是在一個(gè)時(shí)點(diǎn)、還是在一段期間內(nèi)確認(rèn)的界限。相比原來(lái)的只能在某一時(shí)點(diǎn)來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)，新收入準(zhǔn)則中新增了時(shí)段收入確認(rèn)。新準(zhǔn)則中規(guī)定了三個(gè)條件，當(dāng)企業(yè)滿足其中任意一個(gè)條件時(shí)，就應(yīng)該在一段期間內(nèi)進(jìn)行收入的確認(rèn)，否則就應(yīng)該在一個(gè)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)：①客戶在履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益;②客戶能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中在建的商品;③企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。2、在收入計(jì)量上的影響在新收入準(zhǔn)則中，交易價(jià)格的確定是重新詮釋，并且進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，尤其是存在可變對(duì)價(jià)、重大融資成分、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)、支付給客戶的價(jià)款等情形，所以不再是以公允價(jià)值來(lái)確定。然后交易價(jià)格的分?jǐn)傄彩艿接绊?，舊收入準(zhǔn)則沒(méi)有詳細(xì)的要求，但新收入準(zhǔn)則要求對(duì)單項(xiàng)履約義務(wù)的單獨(dú)售價(jià)來(lái)進(jìn)行合理的分配。3、列報(bào)和披露新收入準(zhǔn)則下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)履行履約義務(wù)與客戶付款之間的關(guān)系在資產(chǎn)負(fù)債表中列示合同資產(chǎn)或合同負(fù)債。同時(shí)，新收入準(zhǔn)則還對(duì)于與收入相關(guān)的信息披露提出了更多更具體的要求，例如相關(guān)會(huì)計(jì)政策、有重大影響的判斷、與客戶合同相關(guān)的信息（本期收入確認(rèn)、合同余額、履約義務(wù)等）、與合同成本有關(guān)的資產(chǎn)的信息等。如果企業(yè)是首次采用新收入準(zhǔn)則，其受到影響而產(chǎn)生的累積影響數(shù)，應(yīng)及時(shí)在首次執(zhí)行當(dāng)年年初留存收益及財(cái)務(wù)報(bào)表其他相關(guān)項(xiàng)目中調(diào)整金額。和舊收入準(zhǔn)則相比，如果執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對(duì)當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目的影響金額，如有重大影響的，還需披露其原因。四、案例分析——以碧桂園為例（一）碧桂園的基本情況碧桂園是一家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，攘括建筑、裝修、物業(yè)管理、酒店開(kāi)發(fā)及管理、教育等行業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。雖然碧桂園在香港上市，不遵守新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但其遵守的香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在修改內(nèi)容上和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則大體相同，所以該集團(tuán)在采取措施方面也有很大的借鑒效果。新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園的具體影響碧桂園在2017年提前使用新收入準(zhǔn)則，其中我們可以明顯看出的影響有以下幾個(gè)方面：1、收入確認(rèn)及計(jì)量的變化在原來(lái)的就收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自行開(kāi)發(fā)與出售的房產(chǎn)進(jìn)行銷售時(shí)，把交付物業(yè)所有權(quán)作為收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)。然而在新手收入準(zhǔn)則中，對(duì)現(xiàn)房銷售和期房銷售做出了不同的判定，在這里對(duì)其分別進(jìn)行分析?，F(xiàn)房銷售就和平常買賣東西一樣，一手交錢一手交貨，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂了購(gòu)房合同，收訖款項(xiàng)后即可交付業(yè)主現(xiàn)房，其中，房產(chǎn)的控制權(quán)在特定的履約的時(shí)點(diǎn)發(fā)生了變化，由房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向了購(gòu)房客戶。因此，在現(xiàn)房銷售這種交易中，收入的確認(rèn)方式不變與先前相比并沒(méi)有發(fā)生變化，但確認(rèn)時(shí)間和判斷的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化。不再是將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給了客戶后進(jìn)行收入取認(rèn)，而是企業(yè)在基于合同的控制權(quán)轉(zhuǎn)移的履約時(shí)點(diǎn)對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。在期房銷售這種情況下，房子并沒(méi)有真實(shí)存在，因?yàn)槠髽I(yè)的履約存在一個(gè)過(guò)程，從與客戶簽訂合同開(kāi)始，還要經(jīng)歷一段房屋的建造和驗(yàn)收過(guò)程，常常需要兩年左右的時(shí)間才能真真完成。在此期間，企業(yè)會(huì)根據(jù)合同條款的約定讓客戶及時(shí)交清購(gòu)房款，同時(shí)客戶會(huì)得到屬于自己的房號(hào)。在雙方履約的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)建造的房產(chǎn)具有不可替代的用途，且合同明確規(guī)定了購(gòu)房款的支付進(jìn)度，客戶需支付的房款數(shù)不會(huì)再改變，并且房地產(chǎn)企業(yè)受到法律保障擁有收款權(quán)。而即使房?jī)r(jià)上漲，所有隨之產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益都?xì)w購(gòu)房客戶，這完全符合新收入準(zhǔn)則中規(guī)定的使用“時(shí)段確認(rèn)”的第三個(gè)條件。因此新收入準(zhǔn)則實(shí)施后，期房銷售的收入確認(rèn)方式由“時(shí)點(diǎn)確認(rèn)”變?yōu)椤皶r(shí)段確認(rèn)”?？梢?jiàn)，新準(zhǔn)則下碧桂園收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)明顯提前，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)將產(chǎn)生顛覆性的影響。根據(jù)碧桂園的報(bào)告顯示，該集團(tuán)2017年度已采用了新收入確認(rèn)方式。按照新收入準(zhǔn)則，當(dāng)碧桂園在履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代的用途時(shí)，且在整個(gè)合約期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)，可根據(jù)滿足在一段時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)的條件，按投入法計(jì)量的履約進(jìn)度確認(rèn)收入。2、財(cái)務(wù)報(bào)表的具體影響碧桂園提早于2017年1月1日采用新收入準(zhǔn)則，因此該集團(tuán)需要按照新收入準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表中的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。2017年9月11日，碧桂園在香港聯(lián)合交易所發(fā)布了2017中期財(cái)務(wù)報(bào)告，披露了2017年上半年業(yè)績(jī)。碧桂園在中期財(cái)務(wù)報(bào)告的附注中披露，碧桂園采用新收入準(zhǔn)則主要是收入和成本收到了影響，原因是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)原則由原來(lái)的交付物業(yè)所有權(quán)一次性確認(rèn)收入，改為按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入。受新收入準(zhǔn)則的影響，碧桂園2017年上半年調(diào)增收入147.5億元，調(diào)增凈利潤(rùn)33.3億元。會(huì)造成這種現(xiàn)象的主要是碧桂園進(jìn)行的期房銷售。根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)的報(bào)告顯示，期房銷售的比例一直在提高，但期房銷售通常伴隨著很長(zhǎng)的一段時(shí)間來(lái)進(jìn)行處理，而新收入準(zhǔn)則規(guī)定，期房銷售在銷售的預(yù)售過(guò)程中可以提前確認(rèn)收入，這種結(jié)果將在很大程度上提高公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。這樣一來(lái)，房企銷售收入的確認(rèn)顯然是比舊收入準(zhǔn)則提前了。這一點(diǎn)可以在提前采用香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的碧桂園中期報(bào)告中得以印證。財(cái)務(wù)報(bào)表中經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升對(duì)于任何公司而言都意味著該公司的發(fā)展前景是較好的，那么投資者增加的信賴也會(huì)投射出會(huì)投入更多資金。對(duì)應(yīng)措施碧桂園很早就采用了新的收入準(zhǔn)則，并且在很短的時(shí)間內(nèi)就完全適應(yīng)了改變，快速的實(shí)施新的業(yè)務(wù)。作為領(lǐng)頭羊的企業(yè)，碧桂園做的具體相關(guān)策略對(duì)國(guó)內(nèi)還處于困惑時(shí)期的企業(yè)是有很大的借鑒意義。1、完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)和管理系統(tǒng)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)房子的需求越來(lái)越大，作為房地產(chǎn)企業(yè)中領(lǐng)頭羊般的碧桂園，該大型房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模及業(yè)務(wù)非常大，內(nèi)部的信息自動(dòng)化程度也非常高，財(cái)務(wù)系統(tǒng)和管理系統(tǒng)在該企業(yè)內(nèi)部的作用非常大。因?yàn)樾率杖霚?zhǔn)則變化較大，比如收入確認(rèn)金額和時(shí)點(diǎn)發(fā)生了變化，會(huì)計(jì)估計(jì)的范圍也增加了，并且在一定程度上還導(dǎo)致了財(cái)務(wù)報(bào)表披露信息發(fā)生了變化。在這種情況下，碧桂園原來(lái)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)已經(jīng)無(wú)法滿足的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和相關(guān)管理人員的工作需求。因此不僅是碧桂園，其他的房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)更新財(cái)務(wù)系統(tǒng)和管理系統(tǒng)來(lái)適應(yīng)新收入準(zhǔn)則的施行，從而幫助自己的企業(yè)順利適應(yīng)新收入準(zhǔn)則。2、加強(qiáng)對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提升職業(yè)判斷能力新收入準(zhǔn)則中關(guān)于房地產(chǎn)收入確認(rèn)這一方面有很大的差別，而隨著新收入準(zhǔn)則的推行，公司中的相關(guān)財(cái)會(huì)人員所具備的相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)明顯已經(jīng)不適用現(xiàn)有的業(yè)務(wù)。并且收入準(zhǔn)則的改變極度考驗(yàn)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)判斷和專業(yè)素質(zhì)，首先財(cái)務(wù)工作人員本身就要不斷進(jìn)行繼續(xù)教育，嚴(yán)格要求自己學(xué)習(xí)相關(guān)的新知識(shí)，熟練掌握新收入準(zhǔn)則的各項(xiàng)要求，使自己能夠能合理、合法運(yùn)用相關(guān)知識(shí)對(duì)不同的業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)判斷和估計(jì)，及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的賬務(wù)處理方法，優(yōu)化完善相應(yīng)的財(cái)務(wù)流程。同時(shí)碧桂園企業(yè)內(nèi)部也要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的新收入準(zhǔn)則的專業(yè)培訓(xùn)，落實(shí)繼續(xù)教育培訓(xùn)工作，結(jié)合自身業(yè)務(wù)的特點(diǎn)可以針對(duì)性的對(duì)可能遇到的問(wèn)題來(lái)開(kāi)展學(xué)習(xí)。做法有：①邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人士到企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行一段時(shí)間的相關(guān)培訓(xùn)，講解新收入準(zhǔn)則的內(nèi)容及變化，糾正實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題，通過(guò)理論與實(shí)例相結(jié)合使財(cái)務(wù)人員更好的理解、掌握新收入準(zhǔn)則，為房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)收入確認(rèn)工作提供一定保障；②和相關(guān)高校合作，由高校開(kāi)設(shè)相關(guān)課程或組織相關(guān)培訓(xùn)來(lái)提高財(cái)務(wù)人員的能力。五、總結(jié) 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)的交易模式也一直發(fā)生著變化，原有的收入準(zhǔn)則難以為不斷發(fā)生變化的交易提供正確的指引，新準(zhǔn)則的出現(xiàn)是不可避免的。但是重點(diǎn)是企業(yè)如何根據(jù)自身的特點(diǎn)來(lái)適應(yīng)準(zhǔn)則的變化，如何更好的運(yùn)用新準(zhǔn)則。本研究在文獻(xiàn)綜述的基礎(chǔ)上，總結(jié)出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則之間的具體變化，新收入準(zhǔn)則具體內(nèi)容及企業(yè)可能會(huì)受到的影響和如何解決的方法，在文獻(xiàn)分析法基礎(chǔ)上進(jìn)行定性和定量分析，并且通過(guò)案例分析法，深入剖析企業(yè)在收入方面是如何發(fā)生變化。然后根據(jù)該研究結(jié)論，總結(jié)出兩點(diǎn)企業(yè)可以采取的措施，為企業(yè)今后的發(fā)展壯大提供理論基礎(chǔ)。 由于每個(gè)企業(yè)運(yùn)行模式、方法不同，導(dǎo)致某些層面上，研究者不能保證適合每個(gè)企業(yè)，只能通過(guò)研究代表性的企業(yè)來(lái)總