工改保實(shí)施細(xì)則為規(guī)范工業(yè)用地改建保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“工改?！保┬袨?，完善住房保障體系，切實(shí)解決新市民、青年人等群體住房困難，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）《XX省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（X政辦發(fā)〔2021〕XX號(hào)）等文件精神，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。一、適用范圍與基本原則本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已取得合法用地手續(xù)的存量工業(yè)用地（含倉(cāng)儲(chǔ)用地，以下統(tǒng)稱(chēng)工業(yè)用地），通過(guò)改建方式建設(shè)保障性租賃住房的活動(dòng)。改建項(xiàng)目需同時(shí)滿足以下條件：1.符合國(guó)土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及住房保障規(guī)劃要求，不在生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田、歷史文化保護(hù)核心區(qū)等禁止建設(shè)區(qū)域范圍內(nèi)；2.土地權(quán)屬清晰，無(wú)查封、抵押（經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意的除外）或其他權(quán)利限制情形，土地使用權(quán)人（含實(shí)際控制人）無(wú)重大違法違規(guī)記錄；3.原工業(yè)用地已按土地出讓合同或劃撥決定書(shū)約定開(kāi)發(fā)建設(shè)，且土地閑置、低效利用等問(wèn)題已整改到位；4.改建后用地性質(zhì)調(diào)整為居住用地（保障性租賃住房用途），土地使用年限與原工業(yè)用地剩余年限一致，不得分割轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售。工改保項(xiàng)目遵循“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，公益優(yōu)先、保障基本，規(guī)劃統(tǒng)籌、集約高效”原則，優(yōu)先支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊、交通便利區(qū)域的工業(yè)用地改建，重點(diǎn)滿足產(chǎn)業(yè)工人、新就業(yè)大學(xué)生等群體的居住需求。二、申請(qǐng)主體與條件（一）申請(qǐng)主體改建項(xiàng)目申請(qǐng)主體為工業(yè)用地使用權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“申請(qǐng)人”）。土地使用權(quán)人委托第三方企業(yè)運(yùn)營(yíng)的，需提供授權(quán)委托書(shū)及運(yùn)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)證明（包括但不限于營(yíng)業(yè)執(zhí)照、住房租賃企業(yè)備案證明、近三年無(wú)重大違法違規(guī)記錄承諾）。（二）改建條件1.規(guī)劃指標(biāo)要求：改建后容積率不得低于原工業(yè)用地容積率，且不超過(guò)所在區(qū)域居住用地容積率控制上限；建筑密度不超過(guò)35%；綠地率不低于25%。原工業(yè)用地已建廠房、倉(cāng)庫(kù)等建（構(gòu)）筑物可保留利用的，需經(jīng)結(jié)構(gòu)安全鑒定符合居住使用標(biāo)準(zhǔn)；需拆除重建的，應(yīng)按居住用地標(biāo)準(zhǔn)重新設(shè)計(jì)建設(shè)。2.功能配套要求：項(xiàng)目需配建必要的公共服務(wù)設(shè)施，包括但不限于社區(qū)服務(wù)站、文化活動(dòng)室、健身場(chǎng)地、快遞驛站等，配套設(shè)施建筑面積不低于項(xiàng)目總建筑面積的5%。其中，300套（間）以上的項(xiàng)目需單獨(dú)設(shè)置社區(qū)服務(wù)站，建筑面積不小于100平方米；1000套（間）以上的項(xiàng)目需配建小型商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，建筑面積不超過(guò)項(xiàng)目總建筑面積的3%，且僅限用于滿足承租人日常生活需求。3.戶型面積要求：改建后的保障性租賃住房以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，其中45平方米以下的戶型占比不低于60%；單套（間）建筑面積原則上不超過(guò)90平方米，確需設(shè)置大戶型的，需在項(xiàng)目方案中說(shuō)明合理性并經(jīng)區(qū)住房保障部門(mén)審核同意。三、審批流程（一）前期準(zhǔn)備申請(qǐng)人需委托具備相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制《工改保項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《可研報(bào)告》）及《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《設(shè)計(jì)方案》）?！犊裳袌?bào)告》需包含項(xiàng)目區(qū)位分析、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、改造成本測(cè)算、租金定價(jià)方案（需提供周邊同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房租金水平證明）、運(yùn)營(yíng)模式（自持運(yùn)營(yíng)或委托運(yùn)營(yíng)）、社會(huì)效益分析等內(nèi)容；《設(shè)計(jì)方案》需明確總平面圖、建筑立面圖、戶型分布圖、配套設(shè)施布局及管線綜合設(shè)計(jì)等，同步提交建設(shè)工程結(jié)構(gòu)安全鑒定報(bào)告（涉及保留建筑的）、環(huán)境影響分析報(bào)告（需經(jīng)生態(tài)環(huán)境部門(mén)備案）。（二）申請(qǐng)受理申請(qǐng)人向項(xiàng)目所在地的區(qū)住房保障部門(mén)提交以下材料：1.工改保項(xiàng)目申請(qǐng)表（需由土地使用權(quán)人法定代表人簽字并加蓋公章）；2.土地權(quán)屬證明（國(guó)有土地使用證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)）及土地出讓合同（或劃撥決定書(shū)）復(fù)印件；3.《可研報(bào)告》《設(shè)計(jì)方案》及相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)出具的技術(shù)審查意見(jiàn)（包括結(jié)構(gòu)安全、消防、環(huán)保等）；4.運(yùn)營(yíng)主體資質(zhì)證明（委托運(yùn)營(yíng)的需提供）；5.抵押權(quán)人書(shū)面同意文件（土地已抵押的需提供）；6.其他需要提交的材料（如涉及歷史建筑保護(hù)的需提供文物部門(mén)意見(jiàn)）。區(qū)住房保障部門(mén)自收到完整申請(qǐng)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成形式審查，不符合要求的一次性告知補(bǔ)正；符合要求的，出具受理通知書(shū)并啟動(dòng)聯(lián)合審查程序。（三）聯(lián)合審查區(qū)住房保障部門(mén)牽頭組織自然資源、住建、消防、生態(tài)環(huán)境、城管、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合審查，重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：1.規(guī)劃符合性：是否符合國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃及住房保障專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；2.技術(shù)可行性：建筑結(jié)構(gòu)安全、消防設(shè)計(jì)、環(huán)保措施是否符合居住標(biāo)準(zhǔn)；3.運(yùn)營(yíng)合規(guī)性：租金定價(jià)是否符合“不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房租金的90%”要求，運(yùn)營(yíng)模式是否可持續(xù)；4.配套完整性：公共服務(wù)設(shè)施配置是否滿足承租人需求。聯(lián)合審查應(yīng)在20個(gè)工作日內(nèi)完成，形成《聯(lián)合審查意見(jiàn)》。審查通過(guò)的，由區(qū)住房保障部門(mén)報(bào)市住房保障部門(mén)備案；審查未通過(guò)的，書(shū)面說(shuō)明理由并退回申請(qǐng)材料。（四）公示與備案市住房保障部門(mén)收到備案材料后5個(gè)工作日內(nèi)，通過(guò)政府網(wǎng)站對(duì)項(xiàng)目基本信息（包括位置、建設(shè)規(guī)模、戶型分布、租金標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)主體等）進(jìn)行公示，公示期為10個(gè)工作日。公示無(wú)異議或異議不成立的，由市住房保障部門(mén)出具《工改保項(xiàng)目確認(rèn)書(shū)》；公示期間收到有效異議的，由區(qū)住房保障部門(mén)牽頭復(fù)核，復(fù)核不通過(guò)的終止項(xiàng)目審批。（五）實(shí)施與監(jiān)管申請(qǐng)人憑《工改保項(xiàng)目確認(rèn)書(shū)》辦理規(guī)劃許可、施工許可等手續(xù)，按《設(shè)計(jì)方案》組織建設(shè)。項(xiàng)目竣工后，需經(jīng)住建部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收（包括規(guī)劃核實(shí)、消防驗(yàn)收、工程質(zhì)量驗(yàn)收），驗(yàn)收合格后方可投入使用。驗(yàn)收通過(guò)后30個(gè)工作日內(nèi)，申請(qǐng)人需將項(xiàng)目房源信息（包括房號(hào)、面積、租金）錄入本市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，接受動(dòng)態(tài)監(jiān)管。四、運(yùn)營(yíng)管理規(guī)范（一）租賃對(duì)象管理保障性租賃住房承租人需符合以下條件：在本市無(wú)自有住房，且在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定就業(yè)（簽訂1年以上勞動(dòng)合同或繳納6個(gè)月以上社會(huì)保險(xiǎn)）；單身申請(qǐng)人年齡需滿18周歲，家庭申請(qǐng)人需以夫妻為核心，可包含未成年子女。承租人需通過(guò)住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)提交申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)住房保障部門(mén)審核通過(guò)后取得租賃資格，資格有效期為12個(gè)月。（二）租金與合同管理項(xiàng)目租金實(shí)行政府指導(dǎo)下的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由申請(qǐng)人根據(jù)《可研報(bào)告》中的租金定價(jià)方案確定，但不得超過(guò)同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房租金的90%。租金標(biāo)準(zhǔn)需在項(xiàng)目交付前30日向社會(huì)公布，且1年內(nèi)不得上調(diào)。租賃合同需通過(guò)住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽備案，租賃期限原則上不超過(guò)3年，期滿符合條件的可申請(qǐng)續(xù)租1次（不超過(guò)2年）。（三）使用與退出管理承租人應(yīng)按合同約定使用住房，不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或改變住房用途。違反約定的，運(yùn)營(yíng)主體可單方解除合同并收回住房，相關(guān)信息記入承租人信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，5年內(nèi)不得申請(qǐng)本市保障性住房。承租人因工作調(diào)動(dòng)、購(gòu)房等原因需提前退租的，需提前30日書(shū)面通知運(yùn)營(yíng)主體，雙方按合同約定結(jié)算費(fèi)用。（四）服務(wù)與維護(hù)管理運(yùn)營(yíng)主體需建立24小時(shí)值班制度，設(shè)置服務(wù)熱線，及時(shí)處理承租人訴求；每季度至少組織1次公共區(qū)域衛(wèi)生清潔和設(shè)施設(shè)備檢查，每年至少開(kāi)展1次房屋安全排查。項(xiàng)目維修資金由運(yùn)營(yíng)主體按租金收入的5%計(jì)提，專(zhuān)項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，資金使用情況需每半年向承租人公示。五、支持政策與監(jiān)督機(jī)制（一）支持政策1.土地政策：改建項(xiàng)目不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原工業(yè)用地剩余使用年限內(nèi)土地用途調(diào)整為居住用地（保障性租賃住房），土地權(quán)利類(lèi)型保持不變（出讓或劃撥）。2.稅費(fèi)政策：項(xiàng)目取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，比照公共租賃住房享受增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠；用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3.金融政策：支持運(yùn)營(yíng)主體通過(guò)銀行貸款、發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）等方式融資，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期低息貸款，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年。（二）監(jiān)督機(jī)制1.日常監(jiān)管：區(qū)住房保障部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)每季度對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行巡查，重點(diǎn)檢查租金執(zhí)行、租賃對(duì)象合規(guī)性、設(shè)施維護(hù)等情況，巡查結(jié)果記入企業(yè)信用檔案。2.信用管理：建立“紅黑名單”制度，對(duì)嚴(yán)格履行合同、運(yùn)營(yíng)規(guī)范的運(yùn)營(yíng)主體予以信用加分，在后續(xù)項(xiàng)目審批中優(yōu)先支持；對(duì)存在哄抬租金、違規(guī)轉(zhuǎn)租、挪用維修資金等行為的主體，列入失信名單，限制參與本市住房保障項(xiàng)目，并通過(guò)信用平臺(tái)向社會(huì)公示。3.資金監(jiān)管：運(yùn)營(yíng)主體需在銀行設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)賬戶，用于租金收入、維修資金等資金的收支管理，區(qū)住房保障