論文題目:梅溪湖壹號房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究摘要隨著人們生活水平的不斷提高和國家宏觀政策的調(diào)控，我國房地產(chǎn)行業(yè)日趨成熟，市場競爭日益激烈，因此對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的可行性研究是非常必要的，本文從梅溪湖壹號四期項(xiàng)目的背景、周邊條件、項(xiàng)目概況概況等進(jìn)行了介紹，通過對全國及長沙市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、長沙房地產(chǎn)市場分析，及對項(xiàng)目進(jìn)行了市場調(diào)查、周邊樓盤競爭分析、SWOT分析及項(xiàng)目的定位并制定出了項(xiàng)目開發(fā)方案。對項(xiàng)目的投資估算、資金籌措、盈利能力分析、風(fēng)險分析等一系列系統(tǒng)的分析來評估了該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性，最終證明該項(xiàng)目可行。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資可行性研究市場定位

目錄TOC\o"1-3"\h\u43481前言 前言房地產(chǎn)項(xiàng)目由于項(xiàng)目周期長、工程量巨大，需要投入的大量人力物力因此具有一定的風(fēng)險性，可行性研究是項(xiàng)目開發(fā)前期為了有效的避開風(fēng)險又要抓住投資開發(fā)項(xiàng)目機(jī)遇的重要手段。項(xiàng)目本身涉及立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、造價預(yù)算、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序，在投資開發(fā)之前對其進(jìn)行可行性研究，能夠保證房地產(chǎn)事業(yè)以最小的成本和風(fēng)險獲得更多的利益，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)取得成功的關(guān)鍵[1]。國外可行性研究在50年代后得到了快速的進(jìn)步，逐漸成為了一門綜合性科學(xué)，它吸收了科學(xué)技術(shù)的最新成果、運(yùn)用了最新經(jīng)濟(jì)理論和現(xiàn)代管理科學(xué)理論，來提高收益降低成本。目前而言國外可行性研究比國內(nèi)成熟的多。在我國，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究比西方晚起步30多年，直到90年代隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國家對其支持力度的不斷增加，使得我國房地產(chǎn)得到快速發(fā)展近年來，國家計(jì)委從全國各地收集建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題，以期規(guī)范和指導(dǎo)項(xiàng)目、國家計(jì)委和建設(shè)部的初步可行性研究?！督ㄔO(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價若干規(guī)定》、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》和《投資項(xiàng)目可行性》已逐步采用。同時也取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。國內(nèi)許多研究者也進(jìn)行了理論上的研究嘗試，但與西方國家相比，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究尚處于起步階段。本項(xiàng)目的可行性研究針對項(xiàng)目的地理位置、政策影響、市場分析和定位、建設(shè)方案、實(shí)施進(jìn)度、財務(wù)評價、風(fēng)險評估等各方面做出詳細(xì)的調(diào)研分析。市場調(diào)查是關(guān)鍵的步驟，我采取資料收集、人員訪談、實(shí)地考察、問卷調(diào)查的方式，主要調(diào)查了目前岳麓區(qū)樓市的供求狀況、相關(guān)競爭樓盤的基本情況、設(shè)施的配備情況以及消費(fèi)人群的特點(diǎn)，以此來更加精準(zhǔn)地了解目前長沙房地產(chǎn)市場的需求。綜合分析該項(xiàng)目市場需求旺盛、周邊環(huán)境及配套設(shè)施完善、政策支持，從社會角度分析，本報告認(rèn)為該項(xiàng)目可行；該項(xiàng)目各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)可行，具有很強(qiáng)的盈利能力和貸款清償能力，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益好。項(xiàng)目概況本項(xiàng)目為梅溪湖壹號四期項(xiàng)目，項(xiàng)目位于長沙市岳麓區(qū)梅溪湖近湖一路與環(huán)湖路交匯處的西北角，項(xiàng)目南為梅溪湖路，中間環(huán)湖路穿過，東鄰城市景觀中央，北臨梅溪湖，另有一條柳堤路從D8路與環(huán)湖路交界處形成十字形路口。梅溪湖壹號全期項(xiàng)目擬由別墅、高層及超高層住宅、公寓、寫字樓等多種物業(yè)類型組成，并包含低層商業(yè)、幼兒園、會所等配套設(shè)施。本期項(xiàng)目為擬建高層和超高層，項(xiàng)目具體位置見圖1如下：圖1項(xiàng)目地理位置周邊的市政配套較完善，能較好地滿足居住者對日常生活的需求。學(xué)校：周邊教育水平極高，啟蒙學(xué)校有國際雙語幼兒園，岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)和博才實(shí)驗(yàn)小學(xué)，長郡中學(xué)和師大附中，湖南大學(xué)、湖南師大等。綜合商場：大型超市有步步高廣場、各類商場和繁華的風(fēng)情商業(yè)街醫(yī)院：湘雅附三醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院、市四醫(yī)院周邊交通：乘坐916區(qū)間、367區(qū)、W107路線、68路、211路到HYPERLINK"/doc/5392604-5629444.html"梅溪湖近湖一路口站下車直達(dá)項(xiàng)目，距離地鐵2號線僅兩個站。其他：風(fēng)景優(yōu)美的桃花嶺、梅溪湖、五大城市公園群和超大面積的72洞高爾夫球場，國際文化藝術(shù)中心、商業(yè)中心、研發(fā)中心。小區(qū)內(nèi)部配套：健身設(shè)施、公共泳池，豪華臨湖雙會所、運(yùn)動場地。梅溪湖壹號項(xiàng)目全期由市政道路劃分為五幅地塊，其中項(xiàng)目南為梅溪湖路，中間環(huán)湖路穿過，另有D7、D8、E1、E2市政路，本期四期b區(qū)工程，位于項(xiàng)目的西南部位，共包含2棟45層高層、2棟46層高層、1棟30層高層、一棟24層高層。四期B區(qū)具體技術(shù)指標(biāo)如下表1所示：表1梅溪湖壹號四期B區(qū)項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目單位指標(biāo)1建筑用地面積m216209.952總建筑面積m2120976.383地上建筑面積m296070.384地下建筑面積m224906.005人防面積m26906.116容積率-5.77綠化率%41市場環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)整體狀況房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策目前政府對房地產(chǎn)長效機(jī)制進(jìn)行分析，推動著市場平穩(wěn)發(fā)展，兩會政府工作報告明確指出將加快建立和完善促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制。3月23日,國務(wù)院辦公廳圍繞促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)確、及時建立統(tǒng)一規(guī)范、定期的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布機(jī)制，做好房地產(chǎn)政策等工作；差別化信貸，因地制宜調(diào)控，做好輿論引導(dǎo)和市場預(yù)期穩(wěn)定工作。政治局會議強(qiáng)調(diào)，要轉(zhuǎn)變和提升傳統(tǒng)動力，發(fā)展新動力，振興中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)，加速形成促使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。“房子是用來住的，不是用來炒的”是“十九大”為房地產(chǎn)業(yè)的定位。2017年由于政府調(diào)控不斷加碼，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)總體出現(xiàn)了向下趨勢，政策、市場和個體經(jīng)營也都發(fā)生了新的變化。展望2018年行業(yè)變革促使房地產(chǎn)項(xiàng)目加快發(fā)展，中國政府繼續(xù)堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，政策的不放松并不會使行業(yè)和企業(yè)進(jìn)入寒冬。全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)項(xiàng)目投資對象具有區(qū)域性和不可移動性，具有競爭性、市場壟斷性、投資技巧性強(qiáng)等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)主要注重于信息、市場、籌劃、風(fēng)險[5]。分析目前全國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r能更好的預(yù)測市場、減少風(fēng)險。目前全國房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)，在省會城市中廣州房價居全國第一，每平高達(dá)30535元，杭州居第二，南寧、福州高達(dá)2.6萬元以上，其他省會城市房價相差不大，但北上廣等一線城市銷售增速發(fā)生了回落，其他二三線城市也在2017年調(diào)控下緩慢平穩(wěn)發(fā)展。具體如圖2：圖22017年全國省會城市房價情況近幾年我國住宅成交樓面均價持續(xù)上升，溢價率平穩(wěn)回落2017年中全國300個城市住宅用地成交均價4069元/平，同比升了22.5%，溢價率平均33.7%，同比下降21.2%.具體如下圖3：圖32011年-2017年全國成交樓面均價和溢價率近七年分析發(fā)現(xiàn)，我國成交樓面價在不斷的上升，住房上升幅度比商辦的大，住宅溢價率在2017年發(fā)生了回落，價格方面新建住宅均價環(huán)比持續(xù)下降，整體較平穩(wěn)，三四線城市在政策寬松的環(huán)境下，樓市回升，拉動著全國總體水平上漲。政府重點(diǎn)控制的城市，市場降溫。2018年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)方面，政策報告中指出要堅(jiān)決落實(shí)全國工作會議和十九大精神部署，更集中于質(zhì)量效益的提高和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，宏觀政策保持穩(wěn)定性和連續(xù)性。展望2018年，經(jīng)濟(jì)增長向好趨勢發(fā)展，物價存在著一定的上漲壓力，內(nèi)外因素決定著短期內(nèi)貨幣政策不會放松，而國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整需適度的調(diào)控。2018年全國房地產(chǎn)市場預(yù)測指標(biāo)如圖4：圖42018年全國房地產(chǎn)市場預(yù)測然而政府著重建設(shè)長效機(jī)制，市場中短期調(diào)控將不放松穩(wěn)預(yù)期，長期運(yùn)行環(huán)境正在逐步確立。未來樓市政策仍會堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一主線，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，市場發(fā)展趨勢分析：成交回落，價格平穩(wěn)，新開工、投資逐增長。長沙房地產(chǎn)狀況湖南房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長，其中長沙占比巨大，近幾年除2015年同比增長下降外，其余年份都保持著一定速度的增長，2017年湖南總投資高達(dá)3426.13億，比2016年增長15.9%，其中長沙房地產(chǎn)占額巨大，具體情況如下圖5、6。長沙經(jīng)濟(jì)相對湖南其他城市較好，越來越多的人選擇在湖南長沙購房，長沙房地產(chǎn)市場較寬廣。圖52013-2017湖南房地產(chǎn)開發(fā)投資情況圖6湖南各地區(qū)房地產(chǎn)投資情況市場供需分析長沙近五年的供銷比及近一年長沙市住宅供應(yīng)量及住宅供應(yīng)均價情況如下圖7、8所示，目前長沙市五區(qū)內(nèi)供應(yīng)量逐步變小，供不應(yīng)求，供應(yīng)比自2014年開始就大于零，表明2014年起長沙市的商品住宅供量少于市場需求量，本項(xiàng)目在長沙岳麓區(qū)應(yīng)該市場寬廣，住宅均價也在平穩(wěn)的上漲。圖7長沙市住宅供應(yīng)面積及均價情況圖8長沙市住宅供銷比長沙市房價近五年上升幅度小，僅2018年上升幅度相對大些，在國家政策調(diào)控下市場發(fā)展趨向平穩(wěn)。由于在長沙隨著政府的重視，越來越多的中高端消費(fèi)群體將目光投向了梅溪湖地塊，因此長沙梅溪湖地塊均價上漲幅度大，情況對比如下圖9：圖9長沙市住房均價與梅溪湖地塊均價情況圖分析岳麓區(qū)區(qū)域成交可以看出，這與區(qū)域內(nèi)梅溪湖板塊、洋湖垸板塊、濱江新城板塊和金星北板塊2017年成交旺盛有很大關(guān)系，其中梅溪湖板塊更是以成交金額139.08億元，成交面積106.45萬方占據(jù)全市各版塊第一[6]。具體如下圖10：圖10長沙各區(qū)成交情況長沙樓盤現(xiàn)狀，長沙目前的樓市情況是在一系列限購政策后，目前政策稍有放寬趨勢，即2016年下半年長沙樓市顛覆性的暴漲以后，2017年整體樓市呈現(xiàn)出疲態(tài)，新鮮的客戶顯示不足，價格也到了一個瓶頸期，并且由于長沙短時間內(nèi)漲速過快，被點(diǎn)名要求調(diào)控，這個時候出臺的一系列限購政策主要作用有兩點(diǎn)：一是刺激市場，讓客戶有一種緊張感，對長沙房價上調(diào)有信心。二是響應(yīng)國家政策。據(jù)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)長沙的購房人群主要是以下幾類：1、湖南省內(nèi)其他縣、市的。2、在長沙工作的外省籍人口。3、返鄉(xiāng)置業(yè)的湖南人。4、瞄準(zhǔn)長沙市場的投資者。隨著地鐵的修建、開通以及其他利于城市發(fā)展的項(xiàng)目的落成，在北上廣房價的重大壓力下，很多在一線城市奮斗的湖湘子弟，選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，開盤的樓盤甚至都是搶購模式，可謂供不應(yīng)求，大多數(shù)客戶求而不得，因此在長沙房地產(chǎn)市場前景廣闊。市場調(diào)研分析市場調(diào)研目的本項(xiàng)目地處岳麓區(qū)梅溪湖公園附近，針對岳麓區(qū)的市場調(diào)研主要有以下方面：調(diào)研周邊競爭樓盤的經(jīng)濟(jì)情況和戶型情況，目前人們傾向的戶型和面積，分析目前長沙整體市場情況，以此為本項(xiàng)目的整體定位和戶型設(shè)計(jì)等提供一定的依據(jù)。調(diào)研目前欲在長沙購房人群的年齡、職業(yè)、購房計(jì)劃、購房傾向區(qū)域、購房目的、購房主要考慮因素和購房意愿，以此來為定位本項(xiàng)目的客戶群提供一定的依據(jù)。調(diào)研目前欲在長沙梅溪湖地塊購房人士能接受的房價，以此來為本項(xiàng)目的定價提供一定的依據(jù)。市場調(diào)研分析調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，目前的樓盤針對的消費(fèi)客群主要是中高收入群體，長沙中高端小區(qū)市場依舊非常廣闊，隨著岳麓區(qū)梅溪湖及附近地區(qū)的快速發(fā)展，周邊設(shè)施將逐漸完善，地塊升值較快使得高校教授、企業(yè)高管、單位職員等購買梅溪湖地塊的房做為投資或置房，梅溪湖地塊的市場前景非常廣闊。住房面積調(diào)研方面，分析隨機(jī)調(diào)查意向住房面積的結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，由于政策的客觀原因和人民生活水平的提升，二胎政策的全面實(shí)施，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群定位改善型住房，大戶型占比也有所增加。具體調(diào)研統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表2。表2住房面積傾向占比表住房面積80m2以下80-100m2100-120m2120-140m2140m2以上比例（%）633402011隨著國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活品質(zhì)的不斷提高，人們對于戶型的接受能力也在不斷的改變。對于年輕人來說，由于經(jīng)濟(jì)和各方面因素的影響，他們對于戶型的選擇主要是兩室的小戶型。但是對于家庭來說，一居兩居戶型已經(jīng)不能滿足家人的生活質(zhì)量，而對于湖南居民來說，家庭觀念比較重，也由于本項(xiàng)目在梅溪湖地塊升值空間大、地理位置好、開發(fā)商實(shí)力雄厚，定位客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，故在戶型選擇上以三室左右的戶型為主，二胎政策的放開也使得大戶型得到更多消費(fèi)群體的關(guān)注，調(diào)查選取樣本100人，具體調(diào)查結(jié)果如圖11。圖11住房戶型需求調(diào)查統(tǒng)計(jì)圖調(diào)研中意向購房的目標(biāo)客戶群的主要年齡在25-45歲有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的成熟客戶。在隨機(jī)的抽樣調(diào)查分析中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊活動人群主要是企業(yè)的職工、事業(yè)單位的公務(wù)員、高校老師、單位職員和一些個體工商戶。他們的職業(yè)構(gòu)成及各種職業(yè)有購房需求的人數(shù)，客戶群收入普遍偏高且購房意愿較為強(qiáng)烈，這為項(xiàng)目的定位提供了重要的參考，調(diào)查如圖12。圖12購房意向客戶職業(yè)統(tǒng)計(jì)圖根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，愿意買房的人中，其中有36%的人目前居住的住宅不合心意，他們購房的主要目的是改善現(xiàn)在的居住條件。16%的人對自己目前的住房相當(dāng)滿意，他們買房的目的主要是作為投資。另外還有40%的人目前是租房居住，買房主要是來解決居住問題。另有8%的人用作其他用途。具體見圖13。圖13客戶群購房目的統(tǒng)計(jì)圖購房者主要考慮因素，從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)購房者主要考慮，價格因素、交通、位置和配套設(shè)施等因素較為重要。不同的購房者看重的方面不同，針對100個群眾進(jìn)行調(diào)研中，所有選項(xiàng)單選，具體調(diào)研結(jié)果如圖14。圖14購房者主要考慮因素綜合對岳麓區(qū)的市場調(diào)研的結(jié)果，分析當(dāng)前居民的需求現(xiàn)狀，得出下表結(jié)論：附近多中高檔樓盤，在本項(xiàng)目定位方面應(yīng)考慮高檔中戶型為主、大戶型為輔的低密度高綠化生態(tài)小區(qū)；客戶群主要是在長沙周邊城市及單位職員、醫(yī)生、公務(wù)員、白領(lǐng)一族、教師為主，個體工商戶和投資者為輔；價格方面考慮到調(diào)查中居民的普遍家庭收入和心理能接受的房價，定價在8500—14000區(qū)間較為合理。綜上分析表明：本項(xiàng)目有開發(fā)建設(shè)的必要性，具體各項(xiàng)分析如表3。表3居民住房需求現(xiàn)狀調(diào)查表調(diào)研依據(jù)項(xiàng)目調(diào)研結(jié)論項(xiàng)目定位調(diào)研附近競爭樓盤附近多中高檔小區(qū)，市場廣闊。面積80—100m2、100—130m2為主。戶型兩室兩廳和三室兩廳頗受歡迎?？蛻羧憾ㄎ徽{(diào)研年齡25—45歲為主。職業(yè)企事業(yè)機(jī)關(guān)管理人員、企業(yè)職工、高校教師、個體工商戶。人群長沙本地人及湖南省內(nèi)其他城市收入可觀人群為主。購房目的主要為自己或子女、父母購買或者改善住房環(huán)境。購房最關(guān)注因素價格、交通、配套設(shè)施、建筑品質(zhì)、環(huán)境。調(diào)研依據(jù)項(xiàng)目調(diào)研結(jié)論項(xiàng)目價格調(diào)研家庭年均收入10—30萬心理接受房價8500—1000元/m2。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目位于長沙市岳麓區(qū)梅溪湖地塊，處于梅溪湖近湖一路與環(huán)湖路交匯處西北角，緊挨梅溪湖公園。伴隨著2018新政策調(diào)整公積金借款的利率、鼓勵租賃并舉、農(nóng)戶購房有補(bǔ)貼、居住證新政，大大地拉動了剛需的提升，大多數(shù)中高等收入群體對住房的改善型需求逐漸增長，80平方米以下的居住面積已經(jīng)不能滿足這類人群的需要。梅溪湖壹號四期匹配的長沙中高端消費(fèi)群具有一定的品牌認(rèn)可度，對改善型購房者來說，良好的品牌是居住舒適度的保證。梅溪湖壹號整個項(xiàng)目用地240207.53平方米，品質(zhì)精良，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越，周邊交通發(fā)達(dá)，通過對調(diào)查問卷分析，將本項(xiàng)目定位為：岳麓區(qū)梅溪湖城市生態(tài)中高端住宅小區(qū)。梅溪湖壹號項(xiàng)目戶型產(chǎn)品非常豐富，能夠滿足不同人群的需要，本項(xiàng)目是在近四期A區(qū)別墅高端住宅后開發(fā)的四期B區(qū)中高端小區(qū)，本項(xiàng)目將針對中高收入人群的住房需要而開發(fā)的中高端住宅，戶型在充分考慮環(huán)境、衛(wèi)生、采光通風(fēng)各方面因素，確保戶戶見景、櫥衛(wèi)全明，而且精裝修交房更受到其中多數(shù)人的青睞；項(xiàng)目整體規(guī)劃以歐式風(fēng)格和現(xiàn)代藝術(shù)相結(jié)合，建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品選擇都極具品味；社區(qū)綠化方面營造和諧的生態(tài)環(huán)境。超大面積的觀景湖和綠化，創(chuàng)建公園式生態(tài)小區(qū)。綜合周邊市場分析及項(xiàng)目初步規(guī)劃布局，初步確定本項(xiàng)目產(chǎn)品具體為：單層面積控制在400平方米左右，以兩房、三房為主要戶型，單元產(chǎn)權(quán)建筑面積控制在90～140平方米之間，以120平方米左右為主力面積段，并保證戶型之間可自由組臺，滿足不同客戶層次的需求?？偨ㄖ娣e為120976.38平方米，住宅的樓層設(shè)置為2棟45層、2棟46層、1棟30層、1棟24層，本項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)是精裝修，小區(qū)內(nèi)配套實(shí)施有健身設(shè)施，游泳館，遠(yuǎn)動場地等，樓盤定位如表4所示。表4樓盤定位表總建筑面積（m2)容積率綠化率(%)交房標(biāo)準(zhǔn)120976.385.741精裝修完成主要戶型戶型單元面積（m2)配套設(shè)施兩房、三房90-120健身設(shè)施、公共泳池，豪華臨湖雙會所、運(yùn)動場地等客戶群定位根據(jù)市場調(diào)查分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是以長沙周邊城市收入可觀人群及附近高校教師、醫(yī)生、企業(yè)高層、政府公務(wù)員、私營業(yè)主、市內(nèi)居民等為主，還有如上海、深圳、廣州等一些投資者，他們也是項(xiàng)目的潛在客戶群，客戶群主要是有事業(yè)單位的年輕人、為子女或父母購房的二次購房的中年群體、為改善居住環(huán)境而購房的群體。針對長沙標(biāo)志性全市區(qū)域中高端置業(yè)者，主要是以性價比突出的高層住宅產(chǎn)品吸引客戶的注意力。為改善目前居住環(huán)境或家庭成員較多的群體，主要以中大戶型的高層住宅產(chǎn)品滿足其需求。中高端收入群體傾向于購買精裝住宅，他們追求著高品質(zhì)的生活，向往居住在環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、智能化、管理有序、寧靜和諧的生活住宅社區(qū)。此類人群的消費(fèi)能力強(qiáng)，因而對周邊的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、健身、交通網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施更看重。綜合以上分析，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群特征分析如表5。表5客戶群定位分析表項(xiàng)目客戶群定位分析客戶群年齡25—45歲之間?？蛻羧禾卣髌毡閷W(xué)歷較高、收入偏高、對生活品質(zhì)要求較高。職業(yè)企事業(yè)管理人員、單位職員、高校教師、醫(yī)生、公務(wù)員等。購房目的主要為自己或子女、父母購買或者改善住房環(huán)境。項(xiàng)目客戶群定位分析客戶來源主要是長沙周邊城市收入可觀人群及長沙本地人，還包括一些投資者。購房最關(guān)注因素價格、交通、配套設(shè)施、建筑品質(zhì)、風(fēng)格、環(huán)境配套設(shè)施要求交通、學(xué)校、商場、超市、銀行、醫(yī)院、健身房等。物業(yè)要求管理嚴(yán)格有序，能夠充分讓業(yè)主享受到愉悅的服務(wù)。購房品質(zhì)要求裝修精致精美，品質(zhì)高檔華麗。周邊競爭樓盤分析目前在岳麓區(qū)梅溪湖及附近的在售樓盤較多，現(xiàn)選取四個與本項(xiàng)目具有相似性的樓盤作為樣本來分析附近地區(qū)的住宅市場。具體情況如下：佳兆業(yè).云頂梅溪湖六期（佳兆業(yè)天御）湖南鼎誠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)的高層住宅樓預(yù)測均價14500元/平方米。項(xiàng)目六期占地面積37962平方米，建筑面積221435平方米，容積率4.72，綠化率35%，停車位車位數(shù)：1260個，樓棟總數(shù)32棟，主力戶型建筑面積為106-220m2，物業(yè)費(fèi)2.4元/平方米·月。項(xiàng)目位于梅溪湖國際新城南側(cè)，處于梅溪湖路與環(huán)湖路之間，醫(yī)療配套較多，附近有兩大公園，小區(qū)周邊有博才小學(xué)和周南中學(xué)，送周南中學(xué)學(xué)位，解決業(yè)主子女入學(xué)問題，項(xiàng)目內(nèi)部配套設(shè)施少。不足：交通不方便，周邊配套還不夠完善。天然梅嶺國際開發(fā)商為湖南高瑞房地產(chǎn)開發(fā)的高層住宅預(yù)測均價為11000元/平方米。項(xiàng)目處于岳麓區(qū)梅溪湖國際新城，在映日路與看云路交匯處，屬于梅溪湖國際新城一期北邊靠外圍一點(diǎn)的位置，項(xiàng)目東北背靠著梅嶺公園。天然梅嶺國際小區(qū)分三期開發(fā)，整個小區(qū)呈組團(tuán)式分布，其中一期已交房入住，二期商業(yè)待建，當(dāng)前主要在推三期高層住宅，占地94496.48平米，總建筑面積約33萬平米，建筑形態(tài)以高層住宅為主，另有部分商業(yè)和一座幼兒園，總計(jì)16棟，1514戶；項(xiàng)目容積率為3.0，綠化率高達(dá)50%。優(yōu)點(diǎn)：（1）位于梅溪湖國際新城，周邊配套較豐富。（2）與梅嶺公園為鄰，居住環(huán)境好。（3）房源多、性價比高。缺點(diǎn)：（1）樓棟和戶型選擇不多。（2）公交線路不多，出行不便。長房云時代開發(fā)商為長沙長房恒偉房地產(chǎn)開發(fā)的高層住宅均價預(yù)測為8500元/平方米?？傢?xiàng)目占地面積為208310平方米，建筑面積768552平方米，總戶數(shù)4221，交房為毛坯，綠化率40.08%，容積率2.99，物業(yè)費(fèi)2.5元/平方米.月。項(xiàng)目預(yù)推建筑面積約89-150平新品住宅，11-14棟這4棟住宅正在修建。缺點(diǎn)：周邊設(shè)施，相對不太完善，周邊還在開發(fā)中，目前只有公交車，交通不便。金輝優(yōu)步花園湖南錦達(dá)發(fā)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的高層、花園洋房，預(yù)測均價11800元/平方米，項(xiàng)目占地約88畝，總建筑面積約23萬平方米，容積率3.07，綠化率40.0%，預(yù)推新品高層住宅房源，房源位于8棟、9棟，建筑面積約133平洋房，以及13棟、15棟、16棟，建筑面積約96-128平高層住宅，均為毛坯房。區(qū)域位置：岳麓大道與杜鵑路交匯處西北角。周邊配套：社區(qū)商業(yè)街，王府井商城，兩大廣場，汽車西站商圈。醫(yī)療有省航天醫(yī)院、湘雅三醫(yī)院、中南大學(xué)等，附近風(fēng)景區(qū)有桃花嶺等四大公園，藝術(shù)人文有梅溪湖文化藝術(shù)中心。競爭樓盤如表6。表6競爭樓盤匯總表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開發(fā)商總項(xiàng)目建筑面積（m2）均價(元）佳兆業(yè)天御岳麓區(qū)梅溪湖環(huán)湖路與近湖六路交界處湖南鼎誠達(dá)房地產(chǎn)有限公司22143514500天然梅嶺國際岳麓區(qū)梅溪湖國際新城映日路與看云路交匯處HYPERLINK"/company/2711036220_20111021164215.htm"湖南高瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司33000011000長房云時代岳麓岳麓大道與麓谷大道交匯處東北角HYPERLINK"/company/2710608382_20081105154021.htm"長沙長房恒偉房地產(chǎn)有限公司7658828500金輝優(yōu)步花園岳麓市府岳麓大道與杜鵑路交匯處西北角湖南錦達(dá)發(fā)房地產(chǎn)23000011800價格定位在競爭對手分析中，佳兆業(yè)天御、天然梅嶺國際、金輝優(yōu)步花園、長房云時代他們的銷售價格對定位中高檔小區(qū)的本項(xiàng)目定價具有參考價值。本項(xiàng)目選取上述四個小區(qū)采用權(quán)重定價法對本項(xiàng)目進(jìn)行定價。從開發(fā)商品牌、項(xiàng)目位置、交通、產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、綠化、人文環(huán)境、物業(yè)管理八個方面對項(xiàng)目按照對項(xiàng)目的影響程度分別賦予不同的權(quán)重進(jìn)行評分計(jì)算[7]。具體價格定位計(jì)算如表7。表7樓盤權(quán)重定價參考項(xiàng)目權(quán)重長房云時代金輝優(yōu)步花園天然梅嶺國際佳兆業(yè)天御梅溪湖壹號評分指標(biāo)評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分區(qū)位開發(fā)商品牌10%707757.5757.5808858.5項(xiàng)目位置15%7511.2580128212.39013.58813.2道路交通15%659.758212.38612.99013.59013.5產(chǎn)品品質(zhì)20%70147815.685178817.68517周邊配套10%757.5808858.5909888.8社區(qū)綠化10%737.3888.8858.5888.8858.5人文環(huán)境10%757.5808808909868.6物業(yè)管理10%757.5858.5888.8929.2888.8加權(quán)總和171.880.783.588.686.9銷售均價—8500110001180014500—根據(jù)權(quán)重計(jì)算方法來定價：P=（86.9/71.8×8500+86.9/80.7×11000+86.9/83.5×11800/4+86.9/88.6×14500）/4=12158.74元/m2。通過對項(xiàng)目周圍樓盤分析，本區(qū)域的樓盤有以下特點(diǎn)：（1）本區(qū)域?yàn)殚L沙市近年來政府重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，在廣大市民心中已經(jīng)形成了未來黃金地段的印象，在近兩年中發(fā)展迅猛，各項(xiàng)市政配套設(shè)施不斷完善，是當(dāng)前長沙住宅小區(qū)平均價格較高的區(qū)域，地塊升值空間巨大，目前岳麓區(qū)內(nèi)相似檔次樓盤均價在13000元/m2左右。（2）本項(xiàng)目位置優(yōu)勢明顯，環(huán)境優(yōu)美，梅溪湖風(fēng)觀帶。項(xiàng)目周邊交通線路眾多，出行十分便利，配套設(shè)施也相對比較完善，商業(yè)、餐飲業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等日常生活所需場所應(yīng)有盡有?；跈?quán)重計(jì)算和上述項(xiàng)目分析，由于市場分析中發(fā)現(xiàn)購房者對價格比較敏感且本項(xiàng)目是高容積率，為了更具有競爭優(yōu)勢，故本項(xiàng)目售價將低于梅溪湖地塊平均房價，按照平均銷售價格12000元/m2進(jìn)行估算。房地產(chǎn)營銷執(zhí)行能力直接影響著房地產(chǎn)營銷管理運(yùn)營系統(tǒng)的效率，決定了房地產(chǎn)營銷計(jì)劃的最終實(shí)施效果，從而決定了房地產(chǎn)企業(yè)的收益和未來發(fā)展前景[7]，本項(xiàng)目將銷售時間劃分為三個階段：第一階段（2019年6月）：低價入市，銷售價格為11500元/m2，完成本項(xiàng)目銷售計(jì)劃的30%。第二階段（2020年6月）：平穩(wěn)價格出售，銷售價格為12000元/m2，完成本項(xiàng)目銷售計(jì)劃的40%。第三階段（2020年12月）：高價熱銷，銷售價格為12500元/m2，完成本項(xiàng)目銷售計(jì)劃的30%。SWOT分析S-優(yōu)勢（1）總項(xiàng)目七十萬平方米的規(guī)模大盤，高端的生活環(huán)境，榜樣全球的湖居生活。（2）長沙超前的規(guī)劃區(qū)域，完善的學(xué)校醫(yī)療交通商業(yè)購物配套。（3）央企品牌，項(xiàng)目一期二期三期熱銷高端品質(zhì)和口碑建立了基礎(chǔ)。（4）距離長沙西站僅1公里，緊挨梅溪湖湖邊，風(fēng)景優(yōu)美，升值潛力大。（5）項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品較周邊區(qū)域產(chǎn)品總價低，競爭優(yōu)勢明顯。（6）周邊教育水平高，從小學(xué)到大學(xué)附近學(xué)校都是湖南頂尖學(xué)府。W-劣勢（1）梅溪湖地區(qū)的建設(shè)與成熟時間短，是近幾年火速發(fā)展起來的。（2）公交線路不多，出行不便。（3）生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居民生活品質(zhì)收到影響。（4）距離車站和公園很近，噪音較大，治安受影響。O-機(jī)會（1）市政府重點(diǎn)投資的區(qū)域，政策利好明顯。（2）岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，區(qū)域發(fā)展空間大，價值將得到進(jìn)一步提升。（3）區(qū)域外形成價格標(biāo)桿，擴(kuò)大差距，區(qū)域外形成價值差異。（4）區(qū)位優(yōu)勢大，客戶消費(fèi)能力高，本項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Υ?，?qiáng)化品質(zhì)大盤的形象實(shí)現(xiàn)有效溢價。（5）外來人群的需求份額持續(xù)走高，給項(xiàng)目帶來更多的市場空間。（6）隨著區(qū)域的深入開發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸上升。T-威脅（1）區(qū)域競爭異常激烈，還有區(qū)域外濱江板塊的競爭。（2）國家宏觀調(diào)控政策十九大后，對長沙房地產(chǎn)市場有一定影響。（3）對未來消費(fèi)者心理掌控需較大人力物力，會影響區(qū)域價值的提升。（4）外來打工人群的增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對項(xiàng)目形象造成影響。發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅，減小劣勢，避免威脅，不斷加強(qiáng)項(xiàng)目的優(yōu)勢。根據(jù)各階段銷售節(jié)點(diǎn)及賣點(diǎn)舉行相對應(yīng)的主題活動，強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)，提高本項(xiàng)目的收益，進(jìn)一步降低風(fēng)險。項(xiàng)目建設(shè)方案總體規(guī)劃梅溪湖壹號四期房地產(chǎn)項(xiàng)目為高層住宅，總占地16209.95平方米，總建筑面積120976.38平方米；項(xiàng)目擬建6棟，住宅的樓層設(shè)置為2棟45層、2棟46層、1棟30層、1棟24層。每層建筑面積407.07m2；規(guī)劃總戶數(shù)800戶，隨著居民生活水平的提高，對住房的追求也在不斷提升，開發(fā)建設(shè)中就要根據(jù)人性化原則進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)戶型主要推出兩室兩廳和三室兩廳，盡可能進(jìn)行科學(xué)的人性化的戶型配比，使其可以滿足不同購房者的喜好和需要；地下停車場996個停車位，項(xiàng)目戶數(shù)車位比1:1.24；小區(qū)容積率為5.7，綠化率為41％。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目總體規(guī)劃分期建設(shè)銷售。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)追求高品位、綜合性、品牌化和規(guī)?；?，打造高品質(zhì)精致住宅，并融入生態(tài)、環(huán)保、人文、智能理念。社區(qū)北部緊挨梅溪湖，風(fēng)景優(yōu)美，社區(qū)內(nèi)綠化率高達(dá)41%，綠色生態(tài)為基調(diào)，著重強(qiáng)調(diào)環(huán)境保護(hù)、環(huán)境利用和項(xiàng)目建設(shè)的可持續(xù)在。環(huán)境設(shè)計(jì)中，將梅溪湖湖畔植林與精致的人工園林相結(jié)合。項(xiàng)目的建筑規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃相互協(xié)調(diào)、高度的綠化景觀，打造人與自然和諧相處的生態(tài)人居形象。小區(qū)內(nèi)穿過綠色走廊到達(dá)觀景湖，住宅小區(qū)點(diǎn)綴在綠色海洋之旁，歐式建筑住宅穿插其中。設(shè)計(jì)風(fēng)格梅溪湖壹號四期由于緊挨湖畔，設(shè)計(jì)了800平米極具歐洲風(fēng)格的觀景亭臺。宜人的公園風(fēng)景美不勝收，當(dāng)你站在小區(qū)陽臺上，不僅能全景觀看梅溪湖公園美景，還能在觀景臺上感覺到景中有景，設(shè)計(jì)風(fēng)格上給業(yè)主不同的風(fēng)格采用歐洲建筑手法，既有現(xiàn)代主義住宅造型元素，如大面積開窗、飄窗等，又吸收歐洲建筑的基座厚重線腳，著重的豎向線條劃分等手法，并創(chuàng)新引入空中私家花園等設(shè)計(jì)鐫刻出一種歐陸的浪漫高雅情調(diào)。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度2018年1月，市場調(diào)研、收集相關(guān)信息，開始項(xiàng)目選址開發(fā)等初步設(shè)想。2018年2月—2018年5月，編制可行性研究報告并報批。辦理土地的使用權(quán)、開工許可證等手續(xù)，規(guī)劃審批、開工審批。取得施工圖、進(jìn)行項(xiàng)目公開招標(biāo)，確定施工單位和監(jiān)理單位。2018年6月—2020年6月，建筑及主體工程施工。2018年12月—2020年12月，安裝與裝飾工程施工。2018年8月—2020年6月，配套設(shè)施工程。2021年1月—2021年3月，工程驗(yàn)收。2019年1月，完成投資額的25%以上，取得預(yù)售許可證，開始銷售。2019年5月—2019年6月，完成本項(xiàng)目銷售量的30%。2020年6月，完成本項(xiàng)目銷售量的40%。2020年12月，清盤完成本項(xiàng)目銷售量的30%。投資收益及資金來源財務(wù)分析依據(jù)及投資估算范圍房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到竣工驗(yàn)收，需要投入大量資金，在前期階段，為了對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價并作出正確的投資決策，必須進(jìn)行準(zhǔn)確的估算[8]。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施及建設(shè)工程費(fèi)、配套及室外工程費(fèi)、銷售費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)以及不可預(yù)見費(fèi)用等[9]。投資估算本項(xiàng)目投資估算費(fèi)用均按照湖南現(xiàn)行建筑行業(yè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)[10]計(jì)取。土地費(fèi)用：本項(xiàng)目用地是通過土地出讓方式獲得，土地費(fèi)用根據(jù)土地出讓合同計(jì)算，契稅按照土地價格的4%計(jì)取。共計(jì)：14588.95+583.56=15172.51萬元建安工程費(fèi)：本項(xiàng)目住宅為精裝修，建筑為框架高層（有兩層地下車庫），參考長沙本地建筑工程造價，精裝修的建安工程造價預(yù)計(jì)為3630元／平方米，則全部建安工程費(fèi)總43907.47萬元。（3）項(xiàng)目前期工程費(fèi)：工程監(jiān)理費(fèi)=（849.8-779）/（50000-45000）×（（43907.47+2661.48+2195.37）-45000）（基價)×1（專業(yè)系數(shù)）×1.15（復(fù)雜系數(shù)）×1（高程系數(shù)）×（1±浮動幅度值）=832×1×1015×1×(1-20%)=765.71萬元（湘發(fā)改價服[2014]1159號）項(xiàng)目建議書費(fèi)及可行性研究費(fèi)=（33.5（編制項(xiàng)目建議書）+11.39（評估項(xiàng)目建議書）+67.84（編制可行性研究報告+14.23（評估可行性研究））×0.8（行業(yè)系數(shù)）×1.15（復(fù)雜系數(shù))×0.8(湘字調(diào)整系數(shù)）=59.8萬元（計(jì)價[1999]1283號、湘價房字[2000]95號、湘發(fā)改價服[2014]1159號）工程設(shè)計(jì)費(fèi)用計(jì)算如下：工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價=（1054.0+（1515.2-1054.0）/（60000-40000）×（（43907.47+2661.48+2195.37）-40000）=1256.10萬元基本設(shè)計(jì)收費(fèi)=工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價×1.15（復(fù)雜系數(shù)）×1（專業(yè)系數(shù)）×1（附加系數(shù))=1444.51萬元其他設(shè)計(jì)收費(fèi)=主體設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)計(jì)費(fèi)的5%）+施工圖預(yù)算編制費(fèi)（基本設(shè)計(jì)發(fā)的10%）=1444.51×5%+1444.51×10%=216.67萬元工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基準(zhǔn)價=基本設(shè)計(jì)收費(fèi)+其他設(shè)計(jì)收費(fèi)=1444.51+216.67=1661.18萬元工程設(shè)計(jì)費(fèi)=工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基準(zhǔn)價×（1±浮動幅度值）=1661.18×（1-20%）=1328.95萬元（湘發(fā)改價服[2014]1159號）勘察費(fèi)=52.9（基價）×（1-20%浮動幅度值）=42.33萬元（計(jì)價[2002]10號）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價按照最新湘價計(jì)算=（20.59（編制環(huán)境影響報告書)+4.89(編制環(huán)境影響報告表）+4.19（編制環(huán)境影響報告書)+1.65(編制環(huán)境影響報告表））×0.6（行業(yè)系數(shù)）×0.8（環(huán)境敏感系數(shù)）=15.04萬元（計(jì)價格[2002]125號）建設(shè)單位管理費(fèi)按照最新標(biāo)準(zhǔn)財建（2016）504號計(jì)算=140（基價)+（43907.47-10000）×1%=479.08萬元(財建[2016]504號）工程造價咨詢費(fèi)=112.52（基價）×1.2（漲幅）×0.6（兩億以上造價調(diào)整系數(shù)）×0.65（湘調(diào)整值）=52.66萬元（湘價服[2009]81號、湘發(fā)改價服[2016]115、張財辦[2016]27號）招投標(biāo)代理費(fèi)=47.50(基價）×0.8(調(diào)整系數(shù)）=38.00萬元（湘價服[2003]147號）建設(shè)工程質(zhì)量及檢測服務(wù)費(fèi)用：3.2（基價)×120976.38=38.71萬元（湘價服[2009]186號）建設(shè)檔案利用技術(shù)服務(wù)費(fèi)：0.5（基價)×120976.38×0.9=5.44萬元(湘價服[2012]86號）國土資源系統(tǒng)服務(wù)型收費(fèi)：500×1.8%+（1000-500）×1.5%+（5000-1000）×1%+（10000-5000）×0.4%+（14588.95-10000）×0.1%=81.08萬元(湘發(fā)改價服[2016]144號）國土資源檔案資料信息服務(wù)費(fèi)：176.70×1（基價）×0.5（下調(diào)系數(shù)）=38.35萬元(湘發(fā)改價服[2016]144號）城鄉(xiāng)規(guī)劃信息技術(shù)服務(wù)費(fèi)：1.1(基價）×120976.38×0.5（下調(diào)系數(shù)）=6.65萬元(湘價服[2013]128號）防雷檢測費(fèi)：0.8（基價)×120976.38=9.68萬元(湘價服[2014]1160號）建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)：10×40%×60%=2.4萬元（湘發(fā)改價服[2016]144號）消費(fèi)檢測技術(shù)服務(wù)費(fèi)，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，取25萬元（湘發(fā)改[2014]1160號）則前期工程費(fèi)用為：3003.34萬元（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：按湘價費(fèi)[2008]143號其費(fèi)用為土地使用面積乘以容積率再乘以長沙市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)住宅用地二級220元/平方米建筑面積，合計(jì)萬元2661.48萬。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：按本項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生，為建安費(fèi)用的5%，即2195.37萬元。（6）開發(fā)期稅費(fèi)：主要考慮與投資相關(guān)的各項(xiàng)稅金和地方政府、有關(guān)部門征收的費(fèi)用，如土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等政府性收費(fèi)。本項(xiàng)目按照建筑安裝工程費(fèi)的1%計(jì)取，即439.07萬元。（7）其他工程費(fèi)用：主要包括臨時用地費(fèi)、臨時建設(shè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)情況，該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的1％計(jì)提，即439.07萬元。（8）銷售費(fèi)用：本項(xiàng)目按照銷售收入的5%計(jì)算，合計(jì)：130224.49×5%=6511.22萬元。管理費(fèi)用：本項(xiàng)目根據(jù)湘發(fā)改價調(diào)[2017]688號（1）—（4）項(xiàng)總和的3%計(jì)取。管理費(fèi)用為1553.03萬元。不可預(yù)見費(fèi)：按照建安工程費(fèi)的3%收取，即1317.22萬元。財務(wù)費(fèi)用：本項(xiàng)目主要是建設(shè)期利息即2573.52萬元。（12）土地增值稅：1）根據(jù)項(xiàng)目收入估算得項(xiàng)目銷售收入為130224.49萬元，取得土地款為15172.51萬元2）該項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)成本=前期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+建筑安裝費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)=3003.34+2661.48+43907.47+2195.37=51767.66萬元。3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）扣除：管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用=1553.03+6511.22+2493.75=10558.00萬元。4）轉(zhuǎn)讓稅金支出為營業(yè)稅金及附加：5268.51萬元。5）其他扣除項(xiàng)目：（15172.51+51767.66）×20%=13388.03萬元6）扣除項(xiàng)目合計(jì)：1）—5）項(xiàng)之和為96154.71萬元。7）增值額：130224.49-96154.71=34069.78萬元。8）34069.78÷96154.71×100%=35.43%<50%，即該項(xiàng)目土地增值稅稅額=34069.78×30%=10220.93萬元建設(shè)投資估算如下表8。表8建設(shè)投資估算表項(xiàng)目合計(jì)2018年2019年2020年土地費(fèi)15172.5115172.510.000.00建安費(fèi)43907.4721953.7413172.248781.49前期工程費(fèi)3003.343003.340.000.00基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2661.481596.89532.30532.30公共配套費(fèi)2195.371097.69658.61439.07不可預(yù)見費(fèi)1317.22658.61263.44395.17管理費(fèi)1553.03776.51465.91310.61銷售費(fèi)6511.220.001953.374557.86其他工程費(fèi)439.07219.54131.7287.81開發(fā)期稅費(fèi)439.07219.54131.7287.81土地增值稅10220.930.003066.287154.65合計(jì)87420.7244698.3520375.5922346.77經(jīng)估算，梅溪湖壹號四期項(xiàng)目建設(shè)投資為87420.72萬元。按總建筑面積計(jì)算，每平方米的成本為7226.26元。項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用（1）財務(wù)費(fèi)用：財務(wù)費(fèi)用主要指為開發(fā)本項(xiàng)目籌集資金所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。利息計(jì)算參照目前長沙市銀行貸款利率4.75%。本項(xiàng)目共向銀行貸款2.5億，2018年貸款1.5億，2019年貸款1億，采用單利計(jì)息，本項(xiàng)目貸款期限為三年，每年到期還款，到期一次還本付息。2018年利息為15000/2×4.75%=356.25萬元。2019年利息為（15000+10000/2）×4.75%=950.00萬元。2020年利息為25000×4.75%=1187.5萬元。利息合計(jì)為2493.75萬元。建設(shè)期利息為2493.75萬元。（2）本項(xiàng)目所需籌措的總資金共計(jì)為：87420.72+2493.75=89914.47萬元（3）項(xiàng)目的資金來源由自有資金、銀行貸款、銷售回籠組成，各部分計(jì)劃資金占比及資金來源與運(yùn)用見表9。表9資金來源與運(yùn)用表序號項(xiàng)目合計(jì)2018年2019年2020年1總投資89914.4745054.6021325.5923534.271.1建設(shè)投資87420.7244698.3520375.5922346.771.2應(yīng)還建設(shè)利息2493.75356.25950.001187.502資金籌措87420.7244698.3520375.5922346.772.1自有資金40073.9529698.3510375.590.002.2銀行貸款25000.0015000.0010000.000.002.3銷售回籠22346.770.000.0022346.77項(xiàng)目收入估算根據(jù)房地產(chǎn)市場分析，確定各類銷售產(chǎn)品的價格，各類銷售產(chǎn)品分類計(jì)算匯總。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，銷售收入按兩年計(jì)算，分三期銷售。第一期為2019年第二季度、第二期為2020年第二季度、第三期為2020年第四季度。該項(xiàng)目采取“低開高走”的銷售模式，前期銷售價格偏低，低價入市住宅售價11500元/m2，銷售比例30%；之后以12000元/m2的價格平穩(wěn)銷售；在達(dá)到銷售總量的70%以后，由于配套設(shè)施完善，人氣上漲，以12500元/m2的價格全部售出。由于項(xiàng)目在繁華地帶地皮昂貴，業(yè)主經(jīng)濟(jì)水平高，項(xiàng)目戶數(shù)比1：1.24，按位置、大小、配套設(shè)施價格從12-20萬不等，有996個車位平均售價15萬/個，銷售比例同步同期住宅銷售比例。銷售情況如下表。表10各銷售年度銷售收入估算表年份項(xiàng)目合計(jì)2019年2020年6月2020年12月住房銷售面積（m2）96070.3828821.1138428.1528821.14銷售收入115284.4933144.2846113.7836026.43停車位（個）996.00299.00398.00299.00停車位收入14940.004485.005970.004485.00總銷售收入130224.4937629.2852083.7840511.43財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算與參數(shù)選取工程技術(shù)方案的選擇、施工方案的確定都必須考慮經(jīng)濟(jì)問題，而工程進(jìn)度安排、融資方投、投資計(jì)劃、建設(shè)規(guī)模等，更會影響工程后期的經(jīng)濟(jì)效益。一般情況下，工程中的技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)等問題通常交織在一起，相互影響、相互制約，而現(xiàn)代工程對經(jīng)濟(jì)性要求越來越高，資金限制也越來越嚴(yán)格，經(jīng)濟(jì)性和資金問題已成為現(xiàn)代工程能否立項(xiàng)、能否取得成功的關(guān)鍵[11]。參數(shù)選?。海?）財務(wù)評價是對擬建項(xiàng)目未來的經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測價格。（2）稅費(fèi)主要包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)及附加費(fèi)、所得稅和土地增值稅。（3）財務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定為12%。（4）財務(wù)評價項(xiàng)目計(jì)算期設(shè)定為3年，基準(zhǔn)投資回收期設(shè)定3年。（5）借款利率按銀行中長期貸款基準(zhǔn)利率4.75%估算。項(xiàng)目盈利能力分析增值稅采用一般計(jì)稅法，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》和《房地產(chǎn)項(xiàng)目一般征收增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣目錄》來計(jì)算增值稅，稅率為10%，計(jì)算公式，計(jì)算過程如表11。增值稅=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-抵扣稅項(xiàng)銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+稅率）當(dāng)期允許扣除的土地價款=當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積×支付土地價款/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積可供出售的面積為120976.38平米，可以從銷售額中扣除的土地價款支付為土地出讓金，本項(xiàng)目土地取得為出讓方式，土地出讓金為14588.95萬元表11銷售稅額計(jì)算表序號項(xiàng)目合計(jì)2019年2020年1當(dāng)期允許扣除的土地價款14588.954376.6910212.271.1當(dāng)期銷售建筑面積/m2120976.3836292.9184683.471.2可供銷售建筑面積/m20.00120976.38120976.381.3支付的土地價款0.0014588.9514588.952全面價款和價外費(fèi)用130224.4937629.2892595.213銷售額105123.2230229.6374893.584銷項(xiàng)稅額10512.323022.967489.36抵扣稅項(xiàng)=前期工程費(fèi)抵扣額+建安工程進(jìn)度款抵扣額+基礎(chǔ)設(shè)施抵扣費(fèi)+公共設(shè)施抵扣費(fèi)管+管理費(fèi)用抵扣額=43907.47×11%+3003.34×6%+2661.48×0.11+2195.37×11%+1553.03×17%=180.20+4829.82+292.76+144.89+304.84=5808.29萬元增值稅為：10512.32-5808.29=4704.03萬元根據(jù)財稅[2016]36號附件《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》計(jì)算如下：應(yīng)預(yù)交稅款=預(yù)收款/（1+使用稅率）×3%=130224.49/（1+10%）×3%=3511.58萬元。將增值稅作為計(jì)稅依據(jù)，按照2%、3%、7%的稅率計(jì)算項(xiàng)目應(yīng)該繳納的地方教育費(fèi)附加、教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)。則城市維護(hù)建設(shè)稅為：4704.03×0.07=329.28萬元教育費(fèi)附加：4704.03×0.03=141.12萬元地方教育費(fèi)附加：4704.03×0.02=94.08萬元稅金及附加：4704.03+329.28+141.12+94.08=5268.51萬元表12項(xiàng)目損益表序號項(xiàng)目合計(jì)2018年2019年2020年1銷售收入130224.490.0037629.2892595.211.1商品房收入115284.450.0033144.2882140.211.2車位收入14940.000.004485.0010455.002建設(shè)成本95182.9845054.6022906.1427222.232.1建設(shè)投資87420.7244698.3520375.5922346.77續(xù)表12序號項(xiàng)目合計(jì)2018年2019年2020年2.2建設(shè)期利息2493.75356.25950.001187.502.3稅金及附加5268.510.001580.553687.963利潤總額35041.51-45054.6014723.1465372.984累計(jì)利潤總額35041.51-45054.60-30331.4735041.515所得稅8760.380.000.008760.386稅后利潤26281.13-45054.6014723.1456612.607累計(jì)稅后利潤26281.13-45054.60-30331.4726281.13貸款清償能力分析本項(xiàng)目共貸款25000萬元，建設(shè)期本息和共計(jì)27493.75萬元。國內(nèi)借款償還期的計(jì)算是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用可用作還款的利潤等資金償還借款本息所需的時間。分析該項(xiàng)目的借款清償能力時，首先要分析其收益，分析表12數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目還本付息后計(jì)算利潤總額仍然高達(dá)35041.52萬元，稅后利潤也有26281.14萬元，項(xiàng)目的相對利潤較高，具有比較強(qiáng)的貸款清償能力。財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目財務(wù)狀況是通過一系列的財務(wù)評價指標(biāo)反映出來的，經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)是指將投資項(xiàng)目的效益和所涉及的費(fèi)用量化和比較來確定后來分析其可行性。這些指標(biāo)可以分為價值型指標(biāo)，如NPV（凈現(xiàn)值）；效率型指標(biāo)，如IRR（內(nèi)部收益率）；期限型指標(biāo)，如投資回收期。計(jì)算這些經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的基礎(chǔ)是項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，計(jì)算該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表如表13，自有資金現(xiàn)金流量表14。表13全部投資現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)2018年2019年2020年1現(xiàn)金流入130224.490.0037629.2892595.212現(xiàn)金流出101449.6144698.3521956.1434795.112.1建設(shè)投資87420.7244698.3520375.5922346.772.2稅金及附加5268.510.001580.553687.962.3所得稅8760.380.000.008760.383凈現(xiàn)金流量28774.88-44698.3515673.1457800.104累計(jì)凈現(xiàn)金流量28774.88-44698.35-29025.2228774.885所得稅前凈現(xiàn)金流量37535.26-44698.3515673.1466560.486累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量37535.26-44698.35-29025.2237535.26續(xù)表13序號項(xiàng)目合計(jì)2018年2019年2020年7凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值15373.40-44698.3513993.8746077.898累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值15373.40-44698.35-30704.4815373.409所得稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值22357.12-44698.3513993.8753061.6110累計(jì)所得稅凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值22357.12-44698.35-30704.4822357.12表14自有資金現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)2018年2019年2020年1現(xiàn)金流入155224.4915000.0047629.2892595.211.1銷售收入130224.490.0037629.2892595.211.2銀行借款25000.0015000.0010000.000.002現(xiàn)金流出103943.3630054.6012906.1460982.612.1項(xiàng)目資本金62420.7229698.3510375.5922346.772.2借款本金償還25000.000.000.0025000.002.3建設(shè)期利息2493.75356.25950.001187.502.4稅金及附加5268.510.001580.553687.962.5所得稅8760.380.000.008760.383凈現(xiàn)金流量51281.13-15054.6034723.1431612.604累計(jì)凈現(xiàn)金流量51281.13-15054.6019668.5351281.135所得稅前凈現(xiàn)金流量60041.51-15054.6034723.1440372.986累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量60041.51-15054.6019668.5360041.517凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值41149.57-15054.6031002.8025201.378累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值41149.57-15054.6015948.2041149.579所得稅前凈現(xiàn)金流量相值48133.29-15054.6031002.8032185.0910累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值48133.29-15054.6015948.2048133.29主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算的表達(dá)式：凈現(xiàn)值表達(dá)式：（2）內(nèi)部收益率公式： （3）靜態(tài)投資回收期：累計(jì)法計(jì)算，靜態(tài)投資回收期＝累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份數(shù)－1＋（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量)。（4）動態(tài)投資回收期：項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期。當(dāng)方案每年的凈收益不相等時，采用累計(jì)法。計(jì)算表達(dá)式為：動態(tài)投資回收期＝累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù)－1＋（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值)。（5）所得稅前凈現(xiàn)值：NPV=-44698.35+15673.14×（P/F，12%，1）+66560.48×（P/F，12%，2）=22357.12（萬元）＞0（6）所得稅前內(nèi)部收益率：取i=40%：NPV=-44698.35+15673.14×（P/F，40%，1）+66560.48×（P/F，40%，2）=456.18（萬元）＞0取i=45%：NPV=-44698.35+15673.14×（P/F，45%，1）+66560.48×（P/F，45%，2）=-2231.50（萬元）＞0IRR=40%+456.18/(456.18+2231.5)×(45%-40%)=40.84%（7）所得稅后凈現(xiàn)值：NPV=-44698.35+15673.14×（P/F，12%，1）+57800.1×（P/F，12%，2）=15373.4（萬元）＞0（8）所得稅后內(nèi)部收益率：取i=30%：NPV(30%)=-44698.35+15673.14×（P/F，30%，1）+57800.1×（P/F，30%，2）=1559.15（萬元）＞0取i=35%：NPV（35%）=-38213.76+12714.99×（P/F，35%，1）+53674.68×（P/F，35%，2）=-1373.88萬元）＜0IRR=30%+1559.15/(1559.15+1373.88)×(35%-30%)=32.65%根據(jù)公式計(jì)算靜態(tài)投資回收期如下：所得稅前：Pt=3-1+（29025.22÷57800.10）=2.50年所得稅后：Pt=3-1+（29025.22÷66560.48）=2.43年（10）根據(jù)公式計(jì)算動態(tài)投資回收期如下：所得稅前：PD=3-1+（30704.48÷53061.61）=2.58年所得稅后：PD=3-1+（30704.48÷46077.89）=2.66年由上可知:PD<Pc,故此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效果上可以接受，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表15。表15全部投資財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)匯總表序號計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后1財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)22357.12萬元15373.40萬元2內(nèi)部收益率（FIRR）40.8%32.65%3靜態(tài)投資回收期(年)2.43年2.50年4動態(tài)投資回收期（年）2.58年2.66年從上表可以發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目稅后凈現(xiàn)值NPV=15373.40>0，所以該項(xiàng)目在達(dá)到預(yù)期收益率標(biāo)準(zhǔn)后，尚有追加收益；內(nèi)部收益率該項(xiàng)目所得稅后IRR=32.65%>12%，故該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可以接受的；靜態(tài)投資回收期稅后Pt=2.5<Pc，動態(tài)投資回收期稅后PD=2.66<Pc，投資回收期較短，因而該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行，其盈利能力和抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)財務(wù)評價結(jié)論梅溪湖壹號項(xiàng)目具有良好的社會經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目的開發(fā)有助于促進(jìn)整個岳麓區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，能極大地推進(jìn)城市區(qū)域化進(jìn)程；隨著項(xiàng)目的建成，周邊配套設(shè)施不斷完善，餐飲，娛樂，購物，家政等多個產(chǎn)業(yè)得到帶動，這對于提供更多就業(yè)機(jī)會緩解市場就業(yè)壓力、提升周邊土地開發(fā)價值具有非常大的積極作用。通過對本項(xiàng)目的盈利能力、貸款償還能力和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的分析可知，在不考慮公共配套設(shè)施經(jīng)營情況的情況下，本項(xiàng)目貸款償還能力很強(qiáng)，靜態(tài)投資回收期（2.50年）＜基準(zhǔn)投資回收期（3年），內(nèi)部收益率（32.65%）＞基準(zhǔn)收益率（12%），動態(tài)投資回收期（2.66年）＜基準(zhǔn)動態(tài)回收期（3年），該項(xiàng)目稅后凈現(xiàn)值NPV=15373.40萬元＞0，各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)均處于行業(yè)較高水平，具有較強(qiáng)的貸款償還能力和盈利能力，項(xiàng)目財務(wù)效益良好。不確定性分析盈虧平衡分析（1）固定成本CF=前期工程費(fèi)+土地費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)+財務(wù)費(fèi)用+開發(fā)期的稅金及政府的收費(fèi)+管理費(fèi)用+其他費(fèi)用=3003.34+15172.51+1317.22+2493.75+439.07+1553.03+439.07=24417.99（萬元）（2）變動成本=銷售費(fèi)用+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=6511.32+43907.47+2195.37+2661.48=55275.54（萬元）單位產(chǎn)品變動成本CV=55275.54/120976.38=4569.12（元）（3）總成本=24417.99+55275.54=79693.53（萬元）（4）單位產(chǎn)品售價p，本項(xiàng)目高層住宅產(chǎn)品的的平均售價為12000元/m2，車位單價為15萬元/個。銷售總收入=130224.49萬元。單位產(chǎn)品售價p=10764.45元。（5）總生產(chǎn)量Q為總建筑面積120976.38m2，即12.0976萬m2。其中住宅96070.38m2，車位996個。（6）銷售收入=單位售價p×銷售量Q（7）稅金主要包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)及附加、土地增值稅。稅金=4704.03+329.28+141.12+94.08+10220.93=5268.51+10220.93=15489.44萬元。單位產(chǎn)品稅金t=154894400/120976.38=1280.37元。綜上計(jì)算得到各項(xiàng)指標(biāo)匯總見表16。表16盈虧平衡分析指標(biāo)匯總表序號指標(biāo)代表字母數(shù)值單位1固定成本CF24417.99萬元2單位產(chǎn)品變動成本CV4569.12元3單位產(chǎn)品售價p10764.45元4生產(chǎn)量/銷量Q120976.38m25單位產(chǎn)品稅金t1280.37元（1）最大利潤B=10764.45×120976.38-4569.12×120976.38-244179900-1280.37×120976.38=35041.52萬元。（2）產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)=244179900/(10764.45-4569.12-1280.37)=49680.95m2（3）生產(chǎn)能力利用率盈虧平衡點(diǎn)=244179900/（10764.45×120976.38-4569.12×120976.38-1280.37×120976.38）=41.07%（4）銷售額盈虧平衡點(diǎn)=10764.45×24417.99/（10764.45-4569.12-1280.37）=53478.81萬元（5）銷售單價盈虧平衡點(diǎn)（8）=24417.99/120976.38+4569.12+1280.37=7867.89元（6）經(jīng)營安全率（9）=（120976.38-49680.95）/120976.38=58.93%盈虧平衡分析主要是找出投資項(xiàng)目的盈虧臨界點(diǎn)，以判斷不確定因素對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，闡述了項(xiàng)目的風(fēng)險大小及承擔(dān)風(fēng)險的能力，本項(xiàng)目＞25%，＜70%，表明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險能力非常強(qiáng)。敏感性分析本項(xiàng)目投資巨大、工程量巨大，所以必須對項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。影響項(xiàng)目可行性的不確定因素眾多，而敏感性分析的主要是從許多不確定因素中找出對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)影響最大的因素，進(jìn)而來判斷這個項(xiàng)目能夠承受風(fēng)險的能力大小。主要步驟有：確定分析指標(biāo)；計(jì)算目標(biāo)值；選擇需分析的不確定因素；計(jì)算不確定因素對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度；最后確定對項(xiàng)目影響最大的敏感性因素?？紤]單因素時首先其他因素不變，將投資成本提高或降低10%-30%，然后保證其他因素不變，將銷售收入提高或降低10%-30%，分析其內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的變動程度。根據(jù)兩者的變動對凈現(xiàn)值的影響程度，找出對項(xiàng)目更為敏感的因素。并通過敏感性分析計(jì)算NPV等于零時的建設(shè)投資上漲百分比和NPV等于零時的銷售價格下降百分比，從而來確定臨界值的位置，判斷項(xiàng)目抗風(fēng)險的能力。首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，單因素考慮將建設(shè)投資、銷售價格在±10%—±30%的范圍內(nèi)上下變動，得到每個區(qū)間的現(xiàn)金流量表如表17、18、19。表17建設(shè)投資變動現(xiàn)金流量表建設(shè)投資變動幅度NPV2018年2019年2020年-10%23443.96-40228.5215813.1247859.36-20%31514.52-35758.6817632.3749640.83-30%39585.07-31288.8519451.6251422.30015373.40-44698.3513993.8746077.89+10%7302.85-49168.1912174.6244296.41+20%-767.71-53638.0310355.3742514.94+30%-8838.26-58107.868536.1340733.47銷售價格變動幅度NPV2018年2019年2020年-10%4632.01-44698.3510634.1238696.25-20%-6109.38-44698.357274.3631314.62-30%-12652.15-44698.358113.2223932.99015373.40-44698.3513993.8746077.89+10%26114.79-44698.3517353.6353459.52+20%36856.19-44698.3520713.3960841.15+30%47597.58-44698.3524073.1468222.79表19單因素敏感性分析表變動幅度-30%-20%-10%0+10%+20%+30%銷售價格-12652.15-6109.384632.0115373.4026114.7936856.1947597.58建設(shè)投資39585.0731514.5223443.9615373.407302.85-767.71-8838.26可以發(fā)現(xiàn)：建設(shè)投資上下波動10%對凈現(xiàn)值的影響在52.50%左右，通過圖14可以看出，在項(xiàng)目成本上升19.05%的時候，凈現(xiàn)值=0，項(xiàng)目到達(dá)臨界值；銷售價格上下波動10%對凈現(xiàn)值的影響在70%左右，通過圖14可以看出，在項(xiàng)目銷售價格下降14.3%的時候，凈現(xiàn)值=0，項(xiàng)目到達(dá)臨界值。圖14單因素敏感分析圖分析發(fā)現(xiàn)，與投資成本相比，銷售價格的敏感性程度更高，由此可見，在經(jīng)濟(jì)方案決策的過程中，要加強(qiáng)對銷售價格的測算、制定和把控，確保銷售價格的變化幅度，從而保證整個項(xiàng)目的可行性。相反，如果未來產(chǎn)品的銷售價格出現(xiàn)較大的波動，意味著該項(xiàng)目的風(fēng)險也會隨之變大。通過對項(xiàng)目的敏感性分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)經(jīng)營成本、銷售價格在±10％范圍內(nèi)變動時，項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍基本保持著較高的收益率水平，這表明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險能力非常強(qiáng)。風(fēng)險分析風(fēng)險分析是通過將風(fēng)險量化來評估項(xiàng)目風(fēng)險的大小，從而為決策者提供參考。主要的分析估計(jì)方法有離散概率分布、決策樹分析法和蒙特卡洛法等。本文采取離散概率分析法對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險概率分析，定性分析項(xiàng)目的風(fēng)險大小[12]。決策樹分析的一般步驟是：列出要考慮的各種風(fēng)險因素，本項(xiàng)目的風(fēng)險因素即經(jīng)營成本和銷售價格；估計(jì)各種風(fēng)險因素未來可能發(fā)生的狀態(tài)并確定概率；計(jì)算各種狀態(tài)發(fā)生的時候其凈現(xiàn)值NPV；求出方案凈現(xiàn)值的期望值；求出方案非負(fù)凈現(xiàn)值的累計(jì)概率；最后分析概率結(jié)果。該項(xiàng)目因素變化主要考慮投資成本和銷售價格兩個方面，具體變動概率表如表20。表20因素變化及概率表項(xiàng)目-10%0+10%建設(shè)投資A1(0.2)A2(0.5)A3(0.3)銷售價格B1(0.4)B2(0.4)B3(0.2)將經(jīng)營成本和銷售價格分別上下波動10%，分別計(jì)算下面凈現(xiàn)金流量9種狀態(tài)下的概率如下表21。表21概率表價格/投資變動價格-10%價格不變價格+10%投資-10%投資不變投資+10%投資-10%投資不變投資+10%投資-10%投資不變投資+10%序號A1B1A2B1A3B1A1B2A2B2A3B2A1B3A2B3A3B3概率0.040.10.06各種狀態(tài)下現(xiàn)金流量變動情況見表22。表22現(xiàn)金流量變動表投資/價格變動合計(jì)2018年2019年2020年投資-10%12702.57-40228.5212453.3640477.72價格-10%投資不變4632.01-44698.3510634.1238696.25投資+10%-3438.54-49168.198814.8736914.78投資-10%23443.96-40228.5215813.1247859.36價格不變投資不變15373.40-44698.3513993.8746077.89投資+10%7302.85-49168.1912174.6244296.41投資-10%34185.35-40228.5219172.8855240.99價格+10%投資不變26114.79-44698.3517353.6353459.52投資+10%18044.24-49168.1915534.3851678.05凈現(xiàn)值計(jì)算公式：，得到各種狀態(tài)概率下的凈現(xiàn)值表，如表23所示。表23凈現(xiàn)值表可能狀態(tài)（j)狀態(tài)概率（AjBi）NPV(ji)AjBi.NPV(ji)A1B10.0812702.571016.21A2B10.204632.01926.40A3B10.12-3438.54-412.63A1B20.0823443.961875.52A2B20.2015373.4015373.60A3B20.127302.85876.34A1B30.0434185.351367.41A2B30.1026114.792611.48A3B30.0618044.241082.65合計(jì)1.00138360.6424716.99計(jì)算項(xiàng)目凈現(xiàn)值的期望值=AjBi×NPV(ji)=24716.99萬元。凈現(xiàn)值大于等于零的概率：P(NPV≥0)=1-P（NPV＜0）=1-0.12=0.88結(jié)論：該項(xiàng)目凈現(xiàn)值的期望值大于零，表明可行；又因?yàn)镻(NPV≥0)=0.88，說明該項(xiàng)目具有較高的可靠性。國民經(jīng)濟(jì)評價房地產(chǎn)業(yè)