第一章房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在新興市場(chǎng)的背景與機(jī)遇第二章新興市場(chǎng)REITs的政策環(huán)境分析第三章新興市場(chǎng)REITs的投資者結(jié)構(gòu)分析第四章新興市場(chǎng)REITs的資產(chǎn)類型分析第五章新興市場(chǎng)REITs的估值與定價(jià)分析第六章新興市場(chǎng)REITs的未來(lái)展望與建議101第一章房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在新興市場(chǎng)的背景與機(jī)遇新興市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起全球房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（REITs）市場(chǎng)規(guī)模達(dá)4.5萬(wàn)億美元，其中新興市場(chǎng)占比約15%，預(yù)計(jì)到2026年將增長(zhǎng)至20%。以中國(guó)為例，2023年REITs市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.2萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)35%，成為全球最大的新興市場(chǎng)REITs市場(chǎng)。新興市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是高增長(zhǎng)、高回報(bào)，但同時(shí)也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。例如，東南亞地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率平均為6%，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)市場(chǎng)的3%。新興市場(chǎng)REITs的興起得益于政策支持和市場(chǎng)需求的雙重推動(dòng)。中國(guó)政府2021年推出的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》為市場(chǎng)提供了明確的發(fā)展方向。隨著城市化進(jìn)程的加速和人口紅利的釋放，新興市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，為REITs提供了廣闊的發(fā)展空間。然而，新興市場(chǎng)也面臨著政策不確定性、信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等挑戰(zhàn)，需要投資者謹(jǐn)慎評(píng)估。3新興市場(chǎng)REITs的驅(qū)動(dòng)力分析政策驅(qū)動(dòng)政府政策支持是新興市場(chǎng)REITs發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。例如，中國(guó)政府通過(guò)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》等政策文件，為REITs市場(chǎng)提供了明確的發(fā)展方向和操作指南。這些政策不僅為市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的政策環(huán)境，還通過(guò)稅收優(yōu)惠、資金支持等措施，鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行REITs，盤(pán)活存量資產(chǎn)。市場(chǎng)需求新興市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)為REITs提供了巨大的市場(chǎng)需求。隨著城市化進(jìn)程的加速和人口紅利的釋放，新興市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求持續(xù)增長(zhǎng)。例如，東南亞地區(qū)的城市化率從2020年的約50%預(yù)計(jì)到2030年將超過(guò)60%，這將帶動(dòng)大量房地產(chǎn)投資需求，為REITs提供了廣闊的發(fā)展空間。技術(shù)進(jìn)步技術(shù)進(jìn)步為新興市場(chǎng)REITs的發(fā)展提供了有力支持。區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的應(yīng)用，降低了REITs發(fā)行和管理的成本，提高了市場(chǎng)透明度和效率。例如，馬來(lái)西亞利用區(qū)塊鏈技術(shù)提高了REITs交易的透明度，交易效率提升了30%。這些技術(shù)的應(yīng)用不僅降低了REITs的發(fā)行成本，還提高了市場(chǎng)的流動(dòng)性和投資者信心。4新興市場(chǎng)REITs的類型與分布基礎(chǔ)設(shè)施REITs基礎(chǔ)設(shè)施REITs在新興市場(chǎng)中占比最高，主要投資于交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。例如，中國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)規(guī)模占新興市場(chǎng)總規(guī)模的40%，成為全球最大的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)REITs商業(yè)地產(chǎn)REITs主要投資于購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。例如，東南亞的商業(yè)地產(chǎn)REITs市場(chǎng)規(guī)模占新興市場(chǎng)總規(guī)模的30%，成為新興市場(chǎng)中增長(zhǎng)最快的REITs類型。物流地產(chǎn)REITs物流地產(chǎn)REITs主要投資于物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心等物流地產(chǎn)項(xiàng)目。例如，東南亞的物流地產(chǎn)REITs市場(chǎng)規(guī)模占新興市場(chǎng)總規(guī)模的20%，隨著跨境電商的快速發(fā)展，物流地產(chǎn)REITs的需求將持續(xù)增長(zhǎng)。5新興市場(chǎng)REITs的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)政策不確定性流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)新興市場(chǎng)的政策環(huán)境變化較快，例如俄羅斯2022年對(duì)REITs征收額外稅，導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)。投資者需要密切關(guān)注各國(guó)政策動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整投資策略。建立政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，及時(shí)識(shí)別政策風(fēng)險(xiǎn)。新興市場(chǎng)REITs的二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性較低，例如印度REITs的換手率僅為發(fā)達(dá)市場(chǎng)的30%。投資者需要考慮退出機(jī)制，避免流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。選擇流動(dòng)性較高的REITs，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。新興市場(chǎng)REITs的發(fā)行主體信用評(píng)級(jí)普遍較低，例如巴西REITs的平均信用評(píng)級(jí)為BBB，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)市場(chǎng)的Aaa。投資者需要加強(qiáng)信用評(píng)估，選擇信用評(píng)級(jí)較高的REITs。參考穆迪、標(biāo)普等機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)，降低信用風(fēng)險(xiǎn)。602第二章新興市場(chǎng)REITs的政策環(huán)境分析政策環(huán)境概述全球范圍內(nèi)，新興市場(chǎng)REITs政策逐步完善。例如，東南亞國(guó)家聯(lián)盟（ASEAN）推出了“東盟REITs框架”，旨在促進(jìn)區(qū)域內(nèi)REITs的跨境流動(dòng)。中國(guó)政策支持力度最大：2023年推出《公募REITs擴(kuò)募指引》，允許REITs進(jìn)行擴(kuò)募，市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。2024年進(jìn)一步放寬了投資門(mén)檻，吸引了更多機(jī)構(gòu)投資者。新興市場(chǎng)REITs的興起得益于政策支持和市場(chǎng)需求的雙重推動(dòng)。中國(guó)政府2021年推出的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》為市場(chǎng)提供了明確的發(fā)展方向。隨著城市化進(jìn)程的加速和人口紅利的釋放，新興市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，為REITs提供了廣闊的發(fā)展空間。然而，新興市場(chǎng)也面臨著政策不確定性、信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等挑戰(zhàn)，需要投資者謹(jǐn)慎評(píng)估。8政策驅(qū)動(dòng)因素分析盤(pán)活存量資產(chǎn)政府通過(guò)REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)利用效率。例如，中國(guó)財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2023年REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)規(guī)模達(dá)8000億元人民幣。吸引社會(huì)資本REITs為社會(huì)資本提供了新的投資渠道，有助于降低政府財(cái)政壓力。例如，巴西通過(guò)REITs吸引了200億美元的社會(huì)資本進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展政策支持有助于REITs市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展，提高市場(chǎng)透明度和投資者信心。例如，馬來(lái)西亞2023年推出《REITs法》，明確了REITs的法律地位。9政策比較分析中國(guó)中國(guó)政策最完善，市場(chǎng)發(fā)展最快。2023年REITs市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.2萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)35%。主要政策包括：《公募REITs擴(kuò)募指引》、《不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)管理辦法》。印度印度政策逐步開(kāi)放，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?023年新增REITs項(xiàng)目60個(gè)，總投資額達(dá)400億美元。主要政策包括：《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》、《醫(yī)療和養(yǎng)老地產(chǎn)REITs試點(diǎn)方案》。東南亞?wèn)|南亞政策協(xié)同發(fā)展，跨境流動(dòng)性強(qiáng)。2023年ASEANREITs市場(chǎng)規(guī)模達(dá)500億美元，同比增長(zhǎng)25%。主要政策包括：《東盟REITs框架》、《跨境REITs投資協(xié)議》。10政策風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管套利風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)新興市場(chǎng)的政策環(huán)境不穩(wěn)定，例如土耳其2023年調(diào)整REITs稅收政策，導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)。投資者需要密切關(guān)注各國(guó)政策動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整投資策略。建立政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，及時(shí)識(shí)別政策風(fēng)險(xiǎn)。部分企業(yè)利用政策漏洞進(jìn)行監(jiān)管套利，例如通過(guò)REITs進(jìn)行不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易。加強(qiáng)信息披露監(jiān)管，提高市場(chǎng)透明度。建立跨境監(jiān)管合作機(jī)制，防止監(jiān)管套利行為。新興市場(chǎng)法律體系不完善，例如阿根廷2022年修改REITs法律，導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。聘請(qǐng)當(dāng)?shù)胤深檰?wèn)，了解當(dāng)?shù)胤森h(huán)境。參與行業(yè)協(xié)會(huì)推動(dòng)法律完善，提高法律透明度。1103第三章新興市場(chǎng)REITs的投資者結(jié)構(gòu)分析投資者結(jié)構(gòu)概述全球REITs投資者結(jié)構(gòu)中，新興市場(chǎng)占比逐漸提高。2023年，新興市場(chǎng)投資者持有全球REITs資產(chǎn)的18%，預(yù)計(jì)到2026年將提高到25%。主要投資者類型包括國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者、國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者。其中，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者占比最高，達(dá)到60%，主要投資于本國(guó)的REITs市場(chǎng)。國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者占比30%，主要投資于新興市場(chǎng)的REITs市場(chǎng)，其中北美和歐洲的機(jī)構(gòu)投資者對(duì)新興市場(chǎng)REITs表現(xiàn)出濃厚興趣。個(gè)人投資者占比10%，主要通過(guò)公募REITs基金間接投資REITs。新興市場(chǎng)REITs的興起得益于政策支持和市場(chǎng)需求的雙重推動(dòng)。中國(guó)政府2021年推出的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》為市場(chǎng)提供了明確的發(fā)展方向。隨著城市化進(jìn)程的加速和人口紅利的釋放，新興市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，為REITs提供了廣闊的發(fā)展空間。然而，新興市場(chǎng)也面臨著政策不確定性、信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等挑戰(zhàn)，需要投資者謹(jǐn)慎評(píng)估。13機(jī)構(gòu)投資者分析公募基金是全球最大的REITs投資者，2023年持有REITs資產(chǎn)1.5萬(wàn)億美元。例如，貝萊德（BlackRock）2023年將REITs納入其核心投資組合，投資金額達(dá)300億美元。私募基金私募基金是新興市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資者，2023年持有REITs資產(chǎn)5000億美元。例如，黑石集團(tuán)（Blackstone）2023年收購(gòu)了東南亞多家商業(yè)地產(chǎn)REITs，投資金額達(dá)200億美元。保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司是新興市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資者，2023年持有REITs資產(chǎn)3000億美元。例如，中國(guó)平安保險(xiǎn)2023年投資了多家中國(guó)REITs，投資金額達(dá)150億美元。公募基金14個(gè)人投資者分析個(gè)人投資者新興市場(chǎng)個(gè)人投資者占比逐漸提高，2023年達(dá)到10%。例如，中國(guó)個(gè)人投資者通過(guò)公募REITs基金間接投資REITs，2023年投資金額達(dá)500億元人民幣。公募REITs基金主要通過(guò)公募REITs基金進(jìn)行投資。例如，中國(guó)2023年推出首批公募REITs基金，為個(gè)人投資者提供了更多投資渠道。ESG投資ESG投資逐漸興起，2023年ESG投資占比達(dá)到20%。例如，中國(guó)2023年推出綠色REITs，吸引了大量ESG投資者。15投資者行為分析風(fēng)險(xiǎn)偏好投資策略投資趨勢(shì)新興市場(chǎng)投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好較高，2023年新興市場(chǎng)REITs的平均風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)為2%。例如，東南亞投資者更愿意投資高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的物流地產(chǎn)REITs。投資者需要根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力選擇合適的REITs產(chǎn)品。分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期持有、分散投資、價(jià)值投資。例如，北美投資者更傾向于長(zhǎng)期持有REITs，平均持有期限為5年。投資者可以根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整投資策略。關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整投資組合。ESG投資逐漸興起，2023年ESG投資占比達(dá)到20%。例如，中國(guó)2023年推出綠色REITs，吸引了大量ESG投資者。投資者可以關(guān)注ESG表現(xiàn)良好的REITs。ESG投資將成為未來(lái)REITs市場(chǎng)的重要趨勢(shì)。1604第四章新興市場(chǎng)REITs的資產(chǎn)類型分析資產(chǎn)類型概述全球REITs資產(chǎn)類型中，新興市場(chǎng)以基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)地產(chǎn)為主。2023年，基礎(chǔ)設(shè)施REITs占比40%，商業(yè)地產(chǎn)REITs占比30%。新興市場(chǎng)資產(chǎn)類型特點(diǎn)：高增長(zhǎng)、高回報(bào)，但同時(shí)也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。例如，東南亞地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率平均為6%，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)市場(chǎng)的3%。新興市場(chǎng)REITs的興起得益于政策支持和市場(chǎng)需求的雙重推動(dòng)。中國(guó)政府2021年推出的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》為市場(chǎng)提供了明確的發(fā)展方向。隨著城市化進(jìn)程的加速和人口紅利的釋放，新興市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，為REITs提供了廣闊的發(fā)展空間。然而，新興市場(chǎng)也面臨著政策不確定性、信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等挑戰(zhàn)，需要投資者謹(jǐn)慎評(píng)估。18基礎(chǔ)設(shè)施REITs分析全球基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.8萬(wàn)億美元，其中新興市場(chǎng)占比約25%。例如，中國(guó)2023年推出首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)3000億元人民幣。資產(chǎn)特點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs特點(diǎn)：長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)定現(xiàn)金流、高成長(zhǎng)性。例如，東南亞基礎(chǔ)設(shè)施REITs的平均年化回報(bào)率為8%。市場(chǎng)趨勢(shì)綠色基礎(chǔ)設(shè)施REITs逐漸興起。例如，中國(guó)2023年推出綠色基礎(chǔ)設(shè)施REITs，吸引了大量ESG投資者。市場(chǎng)規(guī)模19商業(yè)地產(chǎn)REITs分析商業(yè)地產(chǎn)REITs全球商業(yè)地產(chǎn)REITs市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.2萬(wàn)億美元，其中新興市場(chǎng)占比約20%。例如，中國(guó)2023年商業(yè)地產(chǎn)REITs市場(chǎng)規(guī)模達(dá)8000億元人民幣。零售地產(chǎn)REITs商業(yè)地產(chǎn)REITs特點(diǎn)：高租金回報(bào)率、高流動(dòng)性、高成長(zhǎng)性。例如，東南亞商業(yè)地產(chǎn)REITs的平均租金回報(bào)率為6%。城市更新REITs城市更新項(xiàng)目逐漸興起。例如，中國(guó)2023年推出城市更新REITs，吸引了大量社會(huì)資本。20物流地產(chǎn)REITs分析市場(chǎng)規(guī)模資產(chǎn)特點(diǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)全球物流地產(chǎn)REITs市場(chǎng)規(guī)模達(dá)7000億美元，其中新興市場(chǎng)占比約15%。例如，東南亞物流地產(chǎn)REITs市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1000億美元。物流地產(chǎn)REITs特點(diǎn)：高增長(zhǎng)、高回報(bào)、高流動(dòng)性。例如，東南亞物流地產(chǎn)REITs的平均年化回報(bào)率為9%。跨境電商帶動(dòng)需求增長(zhǎng)。例如，東南亞跨境電商的快速發(fā)展帶動(dòng)了物流地產(chǎn)需求，2023年新增物流地產(chǎn)REITs項(xiàng)目占比達(dá)到20%。2105第五章新興市場(chǎng)REITs的估值與定價(jià)分析估值方法概述全球REITs估值方法主要有三種：現(xiàn)金流折現(xiàn)法（DCF）、可比公司分析法、可比交易分析法。其中，DCF法應(yīng)用最廣泛，2023年占比達(dá)到60%。新興市場(chǎng)REITs估值特點(diǎn)：估值水平較高，但波動(dòng)較大。例如，東南亞REITs的平均市凈率為2.5倍，高于發(fā)達(dá)市場(chǎng)的1.5倍。新興市場(chǎng)REITs的興起得益于政策支持和市場(chǎng)需求的雙重推動(dòng)。中國(guó)政府2021年推出的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》為市場(chǎng)提供了明確的發(fā)展方向。隨著城市化進(jìn)程的加速和人口紅利的釋放，新興市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，為REITs提供了廣闊的發(fā)展空間。然而，新興市場(chǎng)也面臨著政策不確定性、信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等挑戰(zhàn)，需要投資者謹(jǐn)慎評(píng)估。23現(xiàn)金流折現(xiàn)法（DCF）分析方法原理DCF法原理：通過(guò)將未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)到當(dāng)前價(jià)值，計(jì)算REITs的內(nèi)在價(jià)值。例如，中國(guó)REITs的DCF估值普遍高于市凈率估值。應(yīng)用場(chǎng)景DCF法主要用于基礎(chǔ)設(shè)施REITs和商業(yè)地產(chǎn)REITs。例如，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的DCF估值普遍高于商業(yè)地產(chǎn)REITs。局限性DCF法對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)依賴較大，預(yù)測(cè)誤差可能導(dǎo)致估值偏差。例如，2023年?yáng)|南亞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩導(dǎo)致REITs現(xiàn)金流預(yù)測(cè)下調(diào)，DCF估值下降。24可比公司分析法分析可比公司分析法可比公司分析法原理：通過(guò)比較同行業(yè)REITs的估值水平，推斷目標(biāo)REITs的估值水平。例如，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)REITs的市凈率普遍高于東南亞商業(yè)地產(chǎn)REITs?？杀冉灰追治龇杀冉灰追治龇ㄔ恚和ㄟ^(guò)比較同行業(yè)REITs的成交價(jià)格，推斷目標(biāo)REITs的成交價(jià)格。例如，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的成交價(jià)格普遍高于東南亞基礎(chǔ)設(shè)施REITs。估值局限性可比公司分析法局限性：可比公司選擇不當(dāng)可能導(dǎo)致估值偏差。例如，2023年?yáng)|南亞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩導(dǎo)致可比公司估值下降，目標(biāo)REITs估值也受到影響。25可比交易分析法分析市場(chǎng)應(yīng)用應(yīng)用場(chǎng)景局限性可比交易分析法主要用于基礎(chǔ)設(shè)施REITs和醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)REITs。例如，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的成交價(jià)格普遍高于醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)REITs。投資者可以通過(guò)可比交易分析法快速了解市場(chǎng)估值水平。選擇合適的可比交易，提高估值準(zhǔn)確性?？杀冉灰追治龇ㄖ饕糜诨A(chǔ)設(shè)施REITs和醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)REITs。例如，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的成交價(jià)格普遍高于醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)REITs。投資者可以通過(guò)可比交易分析法快速了解市場(chǎng)估值水平。選擇合適的可比交易，提高估值準(zhǔn)確性?？杀冉灰追治龇ň窒扌裕航灰装咐^少可能導(dǎo)致估值偏差。例如，2023年?yáng)|南亞醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)REITs交易案例較少，可比交易分析法難以應(yīng)用。2606第六章新興市場(chǎng)REITs的未來(lái)展望與建議未來(lái)展望概述全球REITs市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)到2026年將達(dá)到5萬(wàn)億美元，其中新興市場(chǎng)占比將達(dá)到25%。例如，中國(guó)REI