《徐匯萬科中心》銷售手冊

6

7，；

一、環(huán)境篇

1.1區(qū)域概況

1.1.1徐匯區(qū)總述：

徐匯區(qū)在上海市區(qū)西南部，瀕臨黃浦江，東和浦東新區(qū)隔江相望，西臨虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開

發(fā)區(qū)，南靠閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，北枕淮海中路商業(yè)街，和盧灣、長寧、閔行、靜安等行政

區(qū)毗鄰。是進(jìn)出松江、金山、青浦、奉賢等郊縣關(guān)鍵通道，通往江、浙、贛、閩、皖諸省陸

上門戶。境內(nèi)鐵路、航道、立交、高架道路縱橫交錯，上海地鐵一號線貫通全境。（起源：

徐匯區(qū)政府網(wǎng)站）

據(jù)史料記載，明末文淵閣大學(xué)士、著名科學(xué)家徐光啟曾在境內(nèi)肇嘉浜和李從涇兩水會合

處建有農(nóng)莊別業(yè)，從事農(nóng)業(yè)試驗，逝世后歸葬于此，其部分后代在此定居并繁衍成族，所以

習(xí)稱“徐家匯”，區(qū)名由此而得。

徐匯區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會各項事業(yè)發(fā)達(dá)，含有繁榮商業(yè)商貿(mào)區(qū)、舒適高級居住區(qū)、領(lǐng)先科技密

集區(qū)、一流文教優(yōu)勢區(qū)等很多城市功效，是上海西南璀璨明珠。

繁榮商業(yè)中心一徐家聚集中了東方商廈、太平洋百貨?、港匯廣場、匯金百貨、市百六

店等一批著名商廈，商品琳瑯滿目，業(yè)態(tài)錯位競爭，成為上海國際大城市繁榮繁榮標(biāo)志性區(qū)

域。美羅、上實一幢幢商務(wù)樓宇吸引了微軟、?？松梨凇賱俚缺姸嗍澜缰髽I(yè)入駐,

形成了萬商云集之勢。肇嘉浜路商務(wù)大道開發(fā)緊鑼密鼓，IT產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園雛形初

現(xiàn)。流光溢彩衡山路休閑街、綠意盎然徐家匯公園、氣勢恢宏上海體育城、“巨無霸”思索

樂書局和柯達(dá)、永華超級影院成為市民老少皆宜休閑、娛樂、健身、求知場所。

上海高級居住區(qū)一徐匯區(qū)內(nèi)有各式花園洋房、公寓余幢，名列全市之最。丁香花園、

復(fù)興公寓、宋慶齡舊居、淮海大樓、武康大樓等采擷了古今中外建筑流派，描繪了色彩斑斕

建筑歷史風(fēng)情畫卷。同時又是一部部近代上海政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會歷史凝固記憶。多年

來，中國外著名開發(fā)商紛至沓來，投身于這片充滿機(jī)遇“熱土”。中海馨園、萬科華爾茲花

園、愛建園等一批生態(tài)型、智能型新興住宅小區(qū)雨后春筍般拔地而起，增添了住宅文化現(xiàn)代

氣息C“住在徐匯”成為上海房地產(chǎn)市場亮點(diǎn)C

豐富科技資源一徐匯區(qū)內(nèi)有中科院上海分院、上海科學(xué)院等科研院所118所，國家

級新興技術(shù)開發(fā)區(qū)一漕河涇高新技術(shù)開發(fā)區(qū)也座落區(qū)內(nèi)。徐匯區(qū)努力將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)

業(yè)優(yōu)勢，逐步形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料三大新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)。加緊科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)建

設(shè)，形成了“三區(qū)三園”建設(shè)布局，即徐家匯科技密集區(qū)、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、漕河涇高新技術(shù)開

發(fā)區(qū)、光啟園、華涇工業(yè)區(qū)、華東理工大學(xué)產(chǎn)業(yè)園。

高品質(zhì)文化、服務(wù)資源一徐匯區(qū)境內(nèi)共有上海交通大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)楓林校區(qū)、華東理

工大學(xué)、上海師范大學(xué)、上海音樂學(xué)院等高等院校10余所?；A(chǔ)教育事業(yè)發(fā)達(dá)，南洋模范

中學(xué)、上海中學(xué)、位育中學(xué)享譽(yù)海內(nèi)外。區(qū)內(nèi)集中了中山醫(yī)院、兒科醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、五官

科醫(yī)院等著名醫(yī)療機(jī)構(gòu)，每千人病床數(shù)達(dá)成發(fā)達(dá)國家水平。上海圖書館、上海大舞臺、上海

電影制片廠、上海交響樂不、上海體育場等文化、體育設(shè)施和組織全部座落在徐匯區(qū)。（起

源：徐匯計劃網(wǎng)）

1.1.2徐匯區(qū)及南站板塊商務(wù)綜述：

徐匯屬于上海六大商務(wù)板塊（南京西路CBD、陸家嘴CBD、淮海路CBD、人民廣場

CBD、徐家匯CBD、虹橋CBD）,是四大城市副中心（徐家匯、五角場、真如、花木）之

-o徐匯區(qū)一期工程項目以90年代初東方商廈、六百為代表；二期以97年左右完工港匯

廣場、匯金廣場、上海實業(yè)大廈、建匯大廈、匯銀廣場、嘉匯廣場等為代表。作為上海較后

起關(guān)鍵商務(wù)區(qū)，徐匯區(qū)寫字樓市場處于快速發(fā)展中，其甲級寫字樓百分比不停增加，過去辦

公樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)參差不齊現(xiàn)象有所改觀；伴隨多年嘉華中心、中山萬博、嘉凱城、匯京國際廣

場等多個高品質(zhì)項目標(biāo)入駐，該區(qū)域?qū)懽謽蔷C合品質(zhì)有所提升。（起源：DTZ市場匯報）

上海南站現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，又稱“南徐家匯國際商務(wù)區(qū)”，定位為依靠大型交通樞紐新興現(xiàn)

代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，屬于徐家匯關(guān)鍵腹地，處于內(nèi)中環(huán)區(qū)域。項目周圍徐家匯、田林、長橋等

板塊是徐匯高端居住人口聚集區(qū)域，不一樣于其它新興商務(wù)區(qū)，本區(qū)域內(nèi)有著很成熟人口基

礎(chǔ)。南站為徐家匯區(qū)域延伸，依靠漕河涇、大學(xué)園區(qū)、新興徐匯濱江區(qū)域連接區(qū)域，結(jié)合這

些區(qū)域優(yōu)勢資源，同時結(jié)合南站交通樞紐人流和交通優(yōu)勢，成為整個徐匯區(qū)綜合優(yōu)勢最強(qiáng)區(qū)

域之一。

本項目所在地塊為上海南站商務(wù)區(qū)“地王”項目，背后是三家房企大鱷------萬科、九

龍倉、綠地聯(lián)合拿地共同投資，其中以萬科為主導(dǎo)開發(fā)商。

1.1.3自然條件：

-上海植物園（在項目東南側(cè)，距離本項目約1.4公里）：植物園在徐匯西南部，是中國最大

市級植物園，占地面積81.86公頃。

-桂林公園（在項目北側(cè)，距離本項目約L9公里）：桂林公園在上海西南部徐匯區(qū)桂林路128

號。原址是黃金榮家祠，1933年擴(kuò)充為花園，因園內(nèi)遍植20多個桂花樹，故易名為桂林

公園?；▓@占地60畝，以傳統(tǒng)江南部署為特色

-徐家匯公園（距離本項目約5公里）：公園在徐家匯廣場東側(cè)，北起衡山路、南至肇嘉浜路、

西臨天平路、東近宛平路，占地面積約7.27萬平方米。

-項目內(nèi)部景觀資源：占地近6萬平米綠軸，定位是“開放城市綠地公園”，擁有近1000米

林蔭步道，多個景觀小品組合

以上資料起源：徐X官方網(wǎng)站及其它官方信息）

1.1.4項目介紹：

項目地處徐匯區(qū)漕河涇街道348街坊，四至范圍東至南寧路，四至范圍西至滬閔路，

四至范圍南至柳州南路、南寧路，四至范圍北至賓南路。總占地面積（不含綠軸）107486.2

平米。宗地用途商辦。

1.2周圍市政交通條件

項目由定安路將項目分成東西兩塊，北至賓南路，西鄰滬閔路，南至柳州路，東臨南寧路。

項目所處地段優(yōu)越，“五大交通體系”可快速通達(dá)全市。

1.2.1道路系統(tǒng)（關(guān)鍵交通干道）

?周圍主干道通達(dá)性，滬閔高架、柳州路、中環(huán)路、內(nèi)環(huán)路

?公交線路情況：

滬閔路紅梅南路站：122、166、703、704、712、747、704B、徐閔線、上石線、803、

816、虹橋樞紐1路

虹梅路滬閔路站：757、古美環(huán)線

江安路桂平路站：341、703B、732、804、946、93、梅周線

虹梅路顧戴路站：757、徐梅線

浦北路桂江路站：804

桂平路浦北路站：257、830

虹梅路平南路站：757

桂平路欽州南路站：93、257

桂平路漕寶路站：93

虹梅路漕寶路站：徐梅線、757

漕寶路桂平路站：92、171、735、763、92B、198、186、滬松線

漕寶路虹漕路站：92B、92、171、186、198、764、滬松線

欽州南路虹漕路站：43、93、122、703B、725、723、804、830、909

虹漕南路浦北路站：43、93、122、703B、725、723、804、830、946

虹漕路江安路站：122、43路；131路；166路;224路;303路；703路b線；712路;732

路;763路;830路;909路;946路；上嘉線；上朱線；徐閔夜宵專線

欽州南路桂林路站：703路b線;725路;732路;804路;830路;946路;946路空調(diào)

桂林路桂林東街站：3路;131路；166路;303路；712路；725路；755路；761路;763

路

桂林路桂林西街：43路；131路；166路;303路;341路；755路;761路；763路；梅周

線；_L嘉線；_L朱線；徐閔夜宵專線

漕寶路桂林路：92路b線；120路；122路；186路：186路空調(diào)；198路；滬陳線；滬松

線

漕寶路虹漕路：92b;92路;92路b線；171路；186路；186路空調(diào)；198路;763路；滬

松線

欽州南路虹漕南站43路;93路；122路；703路b線;725路;732路;804路;830路;909

路

虹漕南路浦北路站：93路；122路;703路b線；725路；732路；735路;804路;830

路;946路;946路空調(diào)

虹漕南路江安路站：43路；122路;257路；712路;725路;731路;735路；755路;803

路

虹梅南路：326路；731路；804路

梅隴路龍州路站：50路；157路;326路;720路;729路；326路；957路

華東理工大學(xué)（梅隴路）：326路；957路；50路

華東理工大學(xué)：50路；111路；157路;326路;720路;729路;973路

華東理工大學(xué)（老滬為路）：56路；157路;729路;867路

滬閔路桂林路：50路;50路空調(diào)；166路;218路;324路;704路;704路b線;729Sg;747

路;763路;816路；虹橋樞紐1路空調(diào)；徐閔線。

滬閔路虹漕南路：0路、122路、166路、703路、704路、704路b線、7】2路、

725路、747路、803路、816路、虹橋樞紐1路空調(diào)、上石線、徐閔線、徐閔夜

宵專線、111路、156路、157路、729路、761路

浦北路柳州路站725、761、755、111路、156路、157路、729路、761路

華東理工大學(xué)站：111、156、157、729、867、973、326

石龍路站

164路上海南站——南碼頭昌里路

761路浦北路柳州路——懿行路和炯路

111路長橋新村一上海體育館

114路上海南站一南浦大橋

龍吳路站

957路外環(huán)地鐵站——平江路楓林路

958路滬閔路海川路——廣元西路華山路

733路長峰新村一盧浦大橋

770路長華路華涇路——天鑰橋路辛耕路

824路長橋新村——忻康里

932路濱江路臨江路一城隍廟

56路凌云路羅秀路一南丹東路

720路蓮花路——上海體育館

714路曹行——華容路雙峰路

178路劍川路通海路——龍華

1.2.2其它交通情況：

?軌道交通：地處南站樞紐，無縫對接1號線、3號線、15（計劃）、22號線（計劃），

快速通達(dá)全市。地鐵換乘通道出入口和本項目連接。

?城市快線：機(jī)場快線（計劃）

?鐵路：距離上海南站步行距離15分鐘，鐵路交通快速通達(dá)全國

?客運(yùn)：緊鄰南站長途汽車站，快速通達(dá)長二角各個區(qū)市

?機(jī)場：距離虹橋機(jī)場直線距離9.2公里，距離浦東機(jī)場直線距離35公里。距虹橋機(jī)場

車程僅15分鐘。

?*（以上資料起源：DTZ市場調(diào)研）

1.3區(qū)域市場發(fā)展

1.3.1長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展

?長三角作為世界六大城市圈，能級并肩于倫敦、巴黎、東京等發(fā)達(dá)國家，顯示出其巨大

經(jīng)濟(jì)能級，上海作為長三角關(guān)鍵城市，發(fā)揮著心臟和引擎作用。

長三角-世界第六大城市圈

?長三角城市圈是世界六大城市圈之一，長三角GDP總量達(dá)成11萬億元，占全國21%。

?以上海為中心長江三甬洲城市圈，由蘇州、無錫、常州、揚(yáng)州、南京、南通、鎮(zhèn)江、杭

州、嘉興、寧波、紹興、舟山、湖州等城市和上海一起組成?？傉嫉孛娣e近10萬平方

公里，人口超出7240萬。

其它五個城市圈分別為：

?1.紐約大城市圈。該城市圈從波士頓到華盛頓，包含波士頓、紐約、費(fèi)城、巴爾摩、

華盛頓多個大城市，共40個城市。該城市圈占地面積13.8萬平方公里，占美國面積

1.5%o經(jīng)濟(jì)總量占美國GDP30%。

?2.北美五大湖大城市圈。該城市圈分布于五大湖沿岸，從芝加哥向東到底特律、克利

夫蘭、匹茲堡，并一直延伸到加拿大多倫多和蒙特利爾。它和紐約城市圈共同組成了北

美制造業(yè)帶。經(jīng)濟(jì)總量占美國GDP20%。

?3.東京大城市圈。通常指從千葉向西，經(jīng)過東京、橫濱、靜岡、名古屋，到京全部、

大阪、神戶范圍。這個區(qū)域面積3.5萬平方公里，占日本全國6%。經(jīng)濟(jì)總量占日本

GDP60%o

?4.巴黎大城市圈。關(guān)鍵城市有巴黎、阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、安特衛(wèi)普、布魯塞

爾、科隆等。這個城市帶10萬人口以上城市有40座，總面積14.5萬平方公里。經(jīng)

濟(jì)總量占?xì)W洲GDP30%o

?5.倫敦大城市圈。以倫敦-利物浦為軸線，包含大倫敦地域、伯明翰、謝菲爾德、

利物浦、曼徹斯特等大城市，和眾多小城鎮(zhèn)。這是產(chǎn)業(yè)革命后英國關(guān)鍵生產(chǎn)基地。經(jīng)濟(jì)

總量占英國50%。

上海一長三角龍頭

?GDP總量占長三角16個關(guān)鍵城市23%,上海對整個長三角有著絕正確輻射力和影響

力。

?,長三角關(guān)鍵區(qū)16城市GDP總量迫近9萬億元。

?上海以2萬億元位居榜首，蘇州突破1萬億元，杭州、無錫、南京、寧波等4個城市

經(jīng)濟(jì)總量均已超出6000億元。

?長江三角洲關(guān)鍵區(qū)16城市GDP占比

■上海?蘇州

■杭州■無愎

■南京■寧波

■南M-京州

■的火■場用

■臺州，嘉興

研M江

lAniii

wTTI

132發(fā)展前景，區(qū)域現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況及區(qū)域發(fā)展前景和目標(biāo)

徐匯宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)實狀況：

?經(jīng)過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方法，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)濟(jì)效益，堅持將現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為區(qū)域產(chǎn)

業(yè)發(fā)展主攻方向，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不停優(yōu)化?！笆晃濉逼谀瑢崿F(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)年營業(yè)收入900.8

億元，年均增加21.5%;現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值占全區(qū)生產(chǎn)總值比重超出35%,年均增速

快于總體經(jīng)濟(jì)增速。工業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步上升，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速。商貿(mào)

業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，徐家匯商圈發(fā)展能級不停提升。房地產(chǎn)市場規(guī)范性深入增強(qiáng)，對區(qū)域

經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)保持穩(wěn)定。

徐匯區(qū)十二五經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)

?至八將徐匯區(qū)建成表現(xiàn)上海“四個中心”基礎(chǔ)功效，含有突出綜合經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢和科技創(chuàng)新

優(yōu)勢、含有獨(dú)特文化影響力、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、公共服務(wù)居民普遍滿意現(xiàn)代化國際大城市

一流中心城區(qū)，為上海發(fā)展作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

?“十二五”時期，突出“高端產(chǎn)業(yè)、低碳發(fā)展”理念，創(chuàng)新驅(qū)動，轉(zhuǎn)型發(fā)展，把徐匯區(qū)

建設(shè)成為服務(wù)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)、科技創(chuàng)新引領(lǐng)、教育文化繁榮、公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)、低碳友好宜居

現(xiàn)代化國際大城市一流中心城區(qū)。

關(guān)鍵實現(xiàn)以下經(jīng)濟(jì)社會目標(biāo):

經(jīng)濟(jì)連續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。提升區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實力，地域生產(chǎn)總值年均增加8%左右;

區(qū)級財政收入年均增加9%左右。

?——加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，顯著提升區(qū)域創(chuàng)新能力，基礎(chǔ)形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)區(qū)域

產(chǎn)業(yè)格局和創(chuàng)新驅(qū)動區(qū)域發(fā)展模式?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)收入年均增加14%;全社會研發(fā)

投入相當(dāng)于生產(chǎn)總值百分比達(dá)成6%以上。

1.3.3徐匯&南站片區(qū)十二五計劃利好

一核多中心”城市公共活動中心布局

?徐匯區(qū)根據(jù)人口分布及城區(qū)功效布局，逐步形成

以徐家匯為城區(qū)關(guān)鍵，以淮海路一衡山路、南站

商務(wù)區(qū)、龍華綜合改造地域、濱江地域、田林地

域、長橋地域、華涇地域為地域中心，形成“一

核多中心”徐匯區(qū)公共活動中心布局。

?結(jié)合關(guān)鍵區(qū)域建設(shè)，主動推進(jìn)產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)項目，

穩(wěn)步推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，加緊存量資源置換改造,

絳過高端商務(wù)樓宇深入開發(fā)建設(shè)，和商務(wù)樓宇存

量資源高效利用和品質(zhì)提升，助推現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和

現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展。

?徐匯十二五關(guān)鍵發(fā)展項目

區(qū)域序號項目名稱關(guān)鍵功效

1徐家匯中心商業(yè)、商辦、酒店、文化休閑

2光啟城（宜山路425號地塊）*商辦

徐

家3筑園（宜山路407號）商辦

匯

地

域4宛平南路88號地決辦公樓.商辦

5小閘鎮(zhèn)項目商辦

6輕魴市場地塊商辦樓商辦、酒店

7上海國際金融中心（淮海路3號地塊）.商辦

淮海

-衡山地8上海至尊衡山酒店（衡山路12號地塊）?酒店

域

9外高橋俱樂部（衡山路85號地塊）?商辦

.

商辦樓

地塊

W19

店

'酒

商辦

10

漕

11

商辦

）*

寶路

路漕

（桂平

中心

商務(wù)

國際

河涇

河新漕

涇

開

12

科研

期“

目二

地項

產(chǎn)ik基

科技

普天

發(fā)上海

區(qū)

團(tuán)地塊

儀電集

13

科研

14

科研

塊

航天地

商辦

項目'

大中心

民航四

15

塊

3號地

、2、

機(jī)場1

龍華

16

商辦

17

化

、文

商辦

改造.

域綜合

龍華地

18

商辦

辦樓

葉苑商

濱東航金

江

地

19

廈

湖南大

域商辦

.

地塊

路1960

龍華

20

商辦

21

科研

塊

久事地

*

坊）

07街

街道1

（斜土

中心

綠地

上海

22

商辦

酒店

酒店

美奐大

23

24

.

心二期

研有中

藥臨床

卜海醫(yī)

科研

:或

楓林地

25

基地

床研究

中醫(yī)臨

院國家

龍華醫(yī)

科研

26

店

、酒

商辦

.

商辦樓

匯國際

南徐家

南

站

地

27

店

、酒

商辦

路）?

路浦北

（柳州

地塊

域中星