PAGE房產(chǎn)鑒定制度規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)一、總則（一）目的為了加強(qiáng)房產(chǎn)鑒定管理，規(guī)范房產(chǎn)鑒定行為，保證房產(chǎn)鑒定質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本制度規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。（二）適用范圍本制度規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)適用于在本地區(qū)范圍內(nèi)從事房產(chǎn)鑒定活動(dòng)的所有機(jī)構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員。包括但不限于房屋安全鑒定、房屋質(zhì)量鑒定、房屋價(jià)值評(píng)估鑒定等各類房產(chǎn)鑒定業(yè)務(wù)。（三）基本原則1.合法性原則：房產(chǎn)鑒定活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法進(jìn)行操作，確保鑒定結(jié)果的合法性和有效性。2.公正性原則：鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人員應(yīng)秉持公正、公平的態(tài)度，不受任何利益關(guān)系的影響，客觀、準(zhǔn)確地出具鑒定報(bào)告。3.科學(xué)性原則：運(yùn)用科學(xué)的方法、技術(shù)和設(shè)備，遵循科學(xué)的鑒定程序，保證鑒定結(jié)果的科學(xué)性和可靠性。4.獨(dú)立性原則：鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立開展鑒定工作，不受其他單位或個(gè)人的非法干涉，鑒定人員應(yīng)獨(dú)立完成鑒定任務(wù)，確保鑒定結(jié)論的獨(dú)立性。二、鑒定機(jī)構(gòu)管理（一）資質(zhì)要求1.設(shè)立條件具有獨(dú)立法人資格。有固定的工作場(chǎng)所，建筑面積不少于[X]平方米。具備與所從事鑒定業(yè)務(wù)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，其中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不少于[X]名，建筑結(jié)構(gòu)工程師不少于[X]名，其他相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員若干。有健全的質(zhì)量管理體系和檔案管理制度。配備必要的檢測(cè)、測(cè)量等設(shè)備，設(shè)備精度和性能應(yīng)滿足鑒定工作要求。2.資質(zhì)申請(qǐng)與審批申請(qǐng)房產(chǎn)鑒定資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門提交書面申請(qǐng)材料，包括機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介、人員資質(zhì)證明、設(shè)備清單、質(zhì)量管理體系文件等。房地產(chǎn)管理部門自收到申請(qǐng)材料之日起[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行初審，初審合格后報(bào)上級(jí)主管部門審批。上級(jí)主管部門應(yīng)在[X]個(gè)工作日內(nèi)完成審批，并頒發(fā)資質(zhì)證書。3.資質(zhì)等級(jí)劃分房產(chǎn)鑒定資質(zhì)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。一級(jí)資質(zhì)可從事各類房產(chǎn)鑒定業(yè)務(wù)；二級(jí)資質(zhì)可從事建筑面積在[X]平方米以下的房產(chǎn)鑒定業(yè)務(wù)；三級(jí)資質(zhì)可從事建筑面積在[X]平方米以下的房產(chǎn)鑒定業(yè)務(wù)。資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每[X]年進(jìn)行一次資質(zhì)復(fù)查。復(fù)查內(nèi)容包括機(jī)構(gòu)人員、設(shè)備、業(yè)績(jī)、質(zhì)量等方面。對(duì)于不符合資質(zhì)條件的機(jī)構(gòu)，責(zé)令其限期整改，整改后仍不符合要求的，降低或取消其資質(zhì)等級(jí)。（二）機(jī)構(gòu)行為規(guī)范1.遵守法律法規(guī)：嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)房產(chǎn)鑒定的法律法規(guī)，依法開展鑒定業(yè)務(wù)，不得從事違法違規(guī)活動(dòng)。2.誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)：誠(chéng)實(shí)守信，履行合同約定，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的鑒定服務(wù)。不得隱瞞或虛報(bào)鑒定情況，不得出具虛假鑒定報(bào)告。3.公平競(jìng)爭(zhēng)：在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中遵循公平、公正、公開的原則，不得采取不正當(dāng)手段排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，擾亂市場(chǎng)秩序。4.保守秘密：對(duì)鑒定過(guò)程中涉及的商業(yè)秘密、個(gè)人隱私等信息予以保密，不得泄露給無(wú)關(guān)人員。5.接受監(jiān)督檢查：主動(dòng)接受房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，如實(shí)提供有關(guān)資料和情況，積極配合整改工作。三、鑒定人員管理（一）資格要求1.專業(yè)知識(shí)與技能從事房產(chǎn)鑒定的人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，包括房地產(chǎn)估價(jià)、建筑結(jié)構(gòu)、工程測(cè)量、建筑材料等方面的知識(shí)。掌握房產(chǎn)鑒定的基本方法和技術(shù)，熟悉相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，能夠熟練運(yùn)用各類檢測(cè)設(shè)備進(jìn)行鑒定工作。2.職業(yè)資格證書注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)取得國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書》。建筑結(jié)構(gòu)工程師應(yīng)取得相應(yīng)的工程師資格證書，并經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的注冊(cè)登記。其他專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)資格證書。3.職業(yè)道德具有良好的職業(yè)道德，誠(chéng)實(shí)守信，公正廉潔，客觀公正地開展鑒定工作。遵守行業(yè)規(guī)范，保守鑒定秘密，不得利用職務(wù)之便謀取私利。（二）人員培訓(xùn)與考核1.培訓(xùn)計(jì)劃：鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)制定年度人員培訓(xùn)計(jì)劃，定期組織鑒定人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)、技術(shù)交流和職業(yè)道德教育等活動(dòng)。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)、新方法等方面。2.培訓(xùn)方式：培訓(xùn)方式可采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流等多種形式。內(nèi)部培訓(xùn)由機(jī)構(gòu)內(nèi)部專業(yè)人員授課，外部培訓(xùn)可邀請(qǐng)行業(yè)專家、高校教授等進(jìn)行專題講座，學(xué)術(shù)交流可組織人員參加行業(yè)研討會(huì)、學(xué)術(shù)會(huì)議等。3.考核制度：建立鑒定人員考核制度，定期對(duì)鑒定人員的業(yè)務(wù)能力、工作業(yè)績(jī)、職業(yè)道德等方面進(jìn)行考核。考核結(jié)果作為人員晉升、獎(jiǎng)勵(lì)、處罰的依據(jù)。對(duì)于考核不合格的人員，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)考或培訓(xùn)，補(bǔ)考或培訓(xùn)后仍不合格的，予以辭退或調(diào)整崗位。四、鑒定業(yè)務(wù)流程（一）業(yè)務(wù)受理1.客戶咨詢：客戶通過(guò)電話、郵件、現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪等方式向鑒定機(jī)構(gòu)咨詢房產(chǎn)鑒定相關(guān)事宜，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)接待，解答客戶疑問(wèn)。2.委托申請(qǐng)：客戶決定委托鑒定后，應(yīng)向鑒定機(jī)構(gòu)提交書面委托申請(qǐng)，明確鑒定目的、鑒定范圍、鑒定要求等內(nèi)容，并提供相關(guān)資料，如房屋產(chǎn)權(quán)證書、設(shè)計(jì)圖紙、施工資料等。3.受理審查：鑒定機(jī)構(gòu)收到委托申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查。審查內(nèi)容包括委托事項(xiàng)是否明確、資料是否齊全、鑒定要求是否合理等。對(duì)于符合受理?xiàng)l件的，予以受理；對(duì)于不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)及時(shí)告知客戶并說(shuō)明理由。（二）鑒定方案制定1.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確定：受理委托后，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施鑒定工作。2.現(xiàn)場(chǎng)勘查計(jì)劃：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)委托要求和房屋實(shí)際情況，制定現(xiàn)場(chǎng)勘查計(jì)劃?，F(xiàn)場(chǎng)勘查計(jì)劃應(yīng)包括勘查時(shí)間、勘查人員、勘查內(nèi)容、勘查方法等。3.鑒定方法選擇：根據(jù)鑒定目的和房屋特點(diǎn)，選擇合適的鑒定方法。常用的鑒定方法包括觀察法、檢測(cè)法、計(jì)算分析法、模擬試驗(yàn)法等。對(duì)于復(fù)雜的鑒定項(xiàng)目，可采用多種方法相結(jié)合的方式進(jìn)行鑒定。4.鑒定方案審核：鑒定方案制定完成后，應(yīng)提交機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核。審核內(nèi)容包括方案的合理性、可行性、安全性等方面。審核通過(guò)后，方可實(shí)施鑒定工作。（三）現(xiàn)場(chǎng)勘查1.勘查準(zhǔn)備：勘查人員應(yīng)提前熟悉委托資料和鑒定方案，準(zhǔn)備好必要的勘查工具和設(shè)備，如相機(jī)、測(cè)量?jī)x器、檢測(cè)工具等。2.房屋現(xiàn)狀勘查：勘查人員對(duì)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)施等現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)勘查，記錄房屋的損壞情況、變形情況、使用情況等信息。3.資料收集與核實(shí)：在現(xiàn)場(chǎng)勘查過(guò)程中，收集與房屋相關(guān)的其他資料，如房屋維修記錄、改造記錄、周邊環(huán)境情況等，并對(duì)收集到的資料進(jìn)行核實(shí)。4.勘查記錄與報(bào)告：勘查人員應(yīng)認(rèn)真填寫現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄，詳細(xì)記錄勘查情況和相關(guān)數(shù)據(jù)。現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)束后，及時(shí)編寫現(xiàn)場(chǎng)勘查報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括勘查概況、勘查結(jié)果、存在問(wèn)題等。（四）檢測(cè)與試驗(yàn)1.檢測(cè)項(xiàng)目確定：根據(jù)鑒定方案和現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，確定需要進(jìn)行的檢測(cè)項(xiàng)目。檢測(cè)項(xiàng)目應(yīng)包括建筑結(jié)構(gòu)材料檢測(cè)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件檢測(cè)、變形檢測(cè)、裂縫檢測(cè)等。2.檢測(cè)方法選擇：根據(jù)檢測(cè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求，選擇合適的檢測(cè)方法。常用的檢測(cè)方法包括無(wú)損檢測(cè)、半破損檢測(cè)、破損檢測(cè)等。對(duì)于重要的檢測(cè)項(xiàng)目，應(yīng)采用多種方法進(jìn)行驗(yàn)證。3.檢測(cè)機(jī)構(gòu)委托：鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)工作。委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)簽訂委托檢測(cè)合同，明確檢測(cè)項(xiàng)目、檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)、檢測(cè)時(shí)間、檢測(cè)費(fèi)用等內(nèi)容。4.檢測(cè)報(bào)告審核：檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具檢測(cè)報(bào)告后，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)檢測(cè)報(bào)告進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括檢測(cè)方法是否正確、檢測(cè)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、檢測(cè)結(jié)論是否合理等。對(duì)于審核通過(guò)的檢測(cè)報(bào)告，作為鑒定依據(jù)之一。（五）數(shù)據(jù)分析與鑒定1.數(shù)據(jù)整理與分析：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄、檢測(cè)報(bào)告等資料進(jìn)行整理和分析，提取與鑒定相關(guān)的數(shù)據(jù)和信息。2.鑒定模型建立：根據(jù)鑒定目的和房屋特點(diǎn)，建立相應(yīng)的鑒定模型。鑒定模型可采用理論計(jì)算模型、經(jīng)驗(yàn)公式模型、數(shù)值模擬模型等。3.鑒定結(jié)果評(píng)定：運(yùn)用鑒定模型和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，對(duì)房屋的安全性、可靠性、適用性等進(jìn)行評(píng)定，得出鑒定結(jié)論。鑒定結(jié)論應(yīng)明確房屋是否存在安全隱患、是否滿足使用要求等。4.鑒定報(bào)告編寫：根據(jù)鑒定結(jié)果，編寫鑒定報(bào)告。鑒定報(bào)告應(yīng)包括封面、目錄、正文、附件等部分。正文內(nèi)容應(yīng)包括委托事項(xiàng)、鑒定目的、鑒定范圍、鑒定依據(jù)、鑒定方法、鑒定過(guò)程、鑒定結(jié)果、鑒定結(jié)論等。附件內(nèi)容應(yīng)包括現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄、檢測(cè)報(bào)告、計(jì)算書、圖紙等。（六）報(bào)告審核與簽發(fā)1.報(bào)告初審：鑒定報(bào)告編寫完成后，先由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行初審。初審內(nèi)容包括報(bào)告內(nèi)容是否完整、數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、結(jié)論是否合理等。2.部門審核：初審?fù)ㄟ^(guò)后，提交機(jī)構(gòu)內(nèi)部相關(guān)部門進(jìn)行審核。審核部門應(yīng)從技術(shù)、質(zhì)量、法律等方面對(duì)報(bào)告進(jìn)行全面審核，提出審核意見。3.終審簽發(fā)：經(jīng)部門審核通過(guò)的鑒定報(bào)告，報(bào)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人進(jìn)行終審簽發(fā)。機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)報(bào)告的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、可靠性負(fù)責(zé)，簽發(fā)后的鑒定報(bào)告具有法律效力。（七）檔案管理1.檔案收集：鑒定業(yè)務(wù)完成后，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)收集與鑒定項(xiàng)目相關(guān)的各類資料，包括委托申請(qǐng)、鑒定方案、現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄、檢測(cè)報(bào)告、鑒定報(bào)告等。2.檔案整理：對(duì)收集到的資料進(jìn)行整理，按照檔案管理的要求進(jìn)行分類、編號(hào)、裝訂等。3.檔案保管：將整理好的檔案妥善保管，檔案保管期限應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。檔案保管應(yīng)做到防火、防潮、防蟲、防盜等，確保檔案的安全和完整。4.檔案查閱：建立檔案查閱制度，嚴(yán)格控制檔案查閱范圍。因工作需要查閱檔案的，應(yīng)填寫查閱申請(qǐng)表，經(jīng)批準(zhǔn)后方可查閱。查閱檔案時(shí)，應(yīng)在指定地點(diǎn)進(jìn)行，不得擅自復(fù)制、涂改、損毀檔案。五、鑒定收費(fèi)管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定1.收費(fèi)原則：房產(chǎn)鑒定收費(fèi)應(yīng)遵循公平、合理、公開的原則，根據(jù)鑒定項(xiàng)目的難易程度、工作量大小、市場(chǎng)行情等因素制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.收費(fèi)方式：收費(fèi)方式可分為按件收費(fèi)、按面積收費(fèi)、按標(biāo)的額比例收費(fèi)等。具體收費(fèi)方式由鑒定機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商確定，并在委托合同中明確約定。3.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示：鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在機(jī)構(gòu)顯著位置進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，如需調(diào)整，應(yīng)提前向社會(huì)公布。（二）收費(fèi)行為規(guī)范1.明碼標(biāo)價(jià)：鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)在收費(fèi)場(chǎng)所顯著位置公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)等內(nèi)容，做到明碼標(biāo)價(jià)，不得收取任何未公示的費(fèi)用。2.不得違規(guī)收費(fèi)：嚴(yán)禁鑒定機(jī)構(gòu)以任何名義向客戶收取額外費(fèi)用，不得巧立名目亂收費(fèi)。不得利用行業(yè)優(yōu)勢(shì)地位強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)。3.收費(fèi)票據(jù)開具：鑒定機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用后，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定開具合法有效的收費(fèi)票據(jù)。收費(fèi)票據(jù)應(yīng)如實(shí)填寫收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)金額、客戶名稱等內(nèi)容。六、監(jiān)督管理與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.部門職責(zé)：房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對(duì)本地區(qū)房產(chǎn)鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人員的執(zhí)業(yè)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法對(duì)房產(chǎn)鑒定活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。2.檢查內(nèi)容：監(jiān)督檢查內(nèi)容包括機(jī)構(gòu)資質(zhì)、人員資格、業(yè)務(wù)開展情況、鑒定質(zhì)量、收費(fèi)行為等方面。檢查方式可采用定期檢查、不定期抽查、專項(xiàng)檢查等。3.檢查結(jié)果處理：對(duì)于監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)責(zé)令相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員限期整改。整改后仍不符合要求的，依法予以處罰，包括警告、罰款、降低資質(zhì)等級(jí)、吊銷資質(zhì)證書等。（二）投訴處理1.投訴渠道設(shè)立：鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)立投訴舉報(bào)電話、郵箱等投訴渠道，接受客戶和社會(huì)公眾的投訴舉報(bào)。2.投訴處理程序：接到投訴后，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。對(duì)于投訴屬實(shí)的，應(yīng)依法依規(guī)處理，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給投訴人。對(duì)于投訴不屬實(shí)的，應(yīng)向投訴人說(shuō)明情況，消除誤解。3.投訴處理記錄：鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)建立投訴處理記錄檔案，記錄投訴內(nèi)容、處理過(guò)程、處理結(jié)果等信息。投訴處理記錄檔案應(yīng)妥善保管，以備查閱。（三）法律責(zé)任1.鑒定機(jī)構(gòu)責(zé)任：鑒定機(jī)構(gòu)違反本制度規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，出具虛假鑒定報(bào)告或有其他