房產(chǎn)代持法律協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)范本在房地產(chǎn)交易中，因限購(gòu)政策、融資需求、身份限制等原因，“房產(chǎn)代持”成為部分群體實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)持有需求的選擇。然而，代持行為若缺乏規(guī)范的法律協(xié)議約束，極易引發(fā)權(quán)屬糾紛、債務(wù)牽連、代持人違約等風(fēng)險(xiǎn)。一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆慨a(chǎn)代持協(xié)議，是明確實(shí)際出資人與代持人權(quán)利義務(wù)、防范法律風(fēng)險(xiǎn)的核心工具。本文結(jié)合司法實(shí)踐與法律規(guī)范，梳理房產(chǎn)代持協(xié)議的核心條款，并提供標(biāo)準(zhǔn)范本及實(shí)務(wù)建議，供實(shí)務(wù)參考。一、房產(chǎn)代持協(xié)議核心條款解析（一）當(dāng)事人基本信息條款協(xié)議需明確實(shí)際出資人（甲方）與代持人（乙方）的身份信息，包括姓名、身份證號(hào)（需確保準(zhǔn)確，協(xié)議中以“身份證號(hào)：XXX”形式體現(xiàn)）、聯(lián)系地址、聯(lián)系方式。若涉及企業(yè)主體，需注明企業(yè)名稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、法定代表人等信息。該條款是確定權(quán)利義務(wù)主體的基礎(chǔ)，需避免身份信息模糊或錯(cuò)誤。（二）代持標(biāo)的條款需詳細(xì)描述代持房產(chǎn)的具體情況：房產(chǎn)地址：精確到門牌號(hào)（如“XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX小區(qū)X棟X單元XXX室”）；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)（或購(gòu)房合同編號(hào)）：明確房產(chǎn)的權(quán)屬登記憑證；房產(chǎn)現(xiàn)狀：如“已竣工/在建、已辦理產(chǎn)權(quán)登記/未辦理產(chǎn)權(quán)登記”等；購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房?jī)r(jià)格：說(shuō)明房產(chǎn)取得的時(shí)間及成本，為后續(xù)權(quán)益分配提供依據(jù)。（三）代持權(quán)限與限制條款需清晰界定代持人的權(quán)利邊界：管理權(quán)限：代持人可代為辦理房產(chǎn)的日常管理（如出租、維修），但需經(jīng)實(shí)際出資人書面同意方可進(jìn)行重大處置（如出售、抵押、贈(zèng)與）；登記限制：約定代持人不得將房產(chǎn)登記至第三方名下，不得擅自設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利；決策程序：涉及房產(chǎn)的重大事項(xiàng)（如裝修、出租價(jià)格調(diào)整、出售決策），需由實(shí)際出資人決定，代持人僅負(fù)責(zé)執(zhí)行。（四）權(quán)益歸屬條款該條款是協(xié)議的核心，需明確：出資義務(wù)：甲方承擔(dān)全部購(gòu)房款（含首付、貸款本息）、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、維修基金等費(fèi)用，需保留出資憑證（如轉(zhuǎn)賬記錄、發(fā)票）；權(quán)益歸屬：房產(chǎn)的所有權(quán)、增值收益、拆遷補(bǔ)償?shù)葯?quán)益歸甲方所有，乙方僅為名義登記人，無(wú)實(shí)質(zhì)權(quán)益；收益分配：房產(chǎn)出租收益歸甲方，乙方可約定收取一定“代持服務(wù)費(fèi)”（若有），但需明確金額或比例；權(quán)屬轉(zhuǎn)移：約定甲方要求將房產(chǎn)過(guò)戶至自身或指定第三方時(shí)，乙方需無(wú)條件配合，過(guò)戶費(fèi)用由甲方承擔(dān)。（五）費(fèi)用與報(bào)酬條款代持費(fèi)用：若甲方支付代持報(bào)酬，需明確金額、支付方式（如“每月X元，按季度支付”）、支付時(shí)間；其他費(fèi)用：房產(chǎn)持有期間的稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)用等，由甲方承擔(dān)，乙方代為繳納后憑票據(jù)向甲方報(bào)銷。（六）風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任條款代持人違約：若乙方擅自處置房產(chǎn)、拒絕配合過(guò)戶、泄露甲方隱私等，需向甲方支付違約金（如房產(chǎn)現(xiàn)值的20%），并賠償全部損失；債務(wù)牽連：乙方的個(gè)人債務(wù)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封、執(zhí)行的，乙方需在30日內(nèi)解決糾紛，否則以代持房產(chǎn)價(jià)值為限賠償甲方損失；政策風(fēng)險(xiǎn)：因限購(gòu)、稅收政策變化導(dǎo)致過(guò)戶受阻的，雙方應(yīng)協(xié)商解決方案（如延長(zhǎng)代持期限、變更代持主體），協(xié)商不成可解除協(xié)議。（七）協(xié)議解除與終止條款解除情形：甲方可隨時(shí)要求解除協(xié)議并過(guò)戶房產(chǎn)；乙方因重大疾病、債務(wù)危機(jī)等原因無(wú)法繼續(xù)代持的，需提前6個(gè)月書面通知甲方；終止后果：協(xié)議終止后，乙方需配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶，過(guò)戶前仍需履行代持義務(wù)。（八）爭(zhēng)議解決條款約定糾紛解決方式，如“因本協(xié)議產(chǎn)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交房產(chǎn)所在地有管轄權(quán)的人民法院訴訟解決”，或選擇仲裁（需明確仲裁機(jī)構(gòu)）。二、實(shí)務(wù)注意事項(xiàng)（一）合規(guī)性審查代持協(xié)議不得違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，如：規(guī)避限購(gòu)政策的代持協(xié)議，若被認(rèn)定為“以合法形式掩蓋非法目的”，可能被法院認(rèn)定無(wú)效；公務(wù)員、國(guó)企人員代持經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，可能違反廉潔紀(jì)律或單位規(guī)定，協(xié)議效力存疑。建議在協(xié)議中注明：“本協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，且不規(guī)避公序良俗?！保ǘ┳C據(jù)留存體系出資憑證：保留購(gòu)房款、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的轉(zhuǎn)賬記錄（備注“代持房產(chǎn)出資”）、發(fā)票、收據(jù)；溝通記錄：通過(guò)書面郵件、微信聊天記錄（需保留原始載體）確認(rèn)代持意愿、房產(chǎn)決策等；補(bǔ)充協(xié)議：若房產(chǎn)情況變化（如加名、貸款調(diào)整），需簽訂補(bǔ)充協(xié)議并簽字確認(rèn)。（三）登記與公示措施抵押權(quán)登記：甲方可要求乙方將房產(chǎn)抵押給甲方（辦理抵押登記），確保房產(chǎn)不被乙方擅自處置；居住權(quán)登記：若甲方實(shí)際居住，可辦理居住權(quán)登記，對(duì)抗第三方執(zhí)行（需注意居住權(quán)期限與代持期限匹配）。（四）稅務(wù)與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)戶稅費(fèi)：協(xié)議中需明確未來(lái)過(guò)戶時(shí)的稅費(fèi)承擔(dān)方（如增值稅、個(gè)稅、契稅）；代持人債務(wù)：建議甲方定期查詢房產(chǎn)是否被查封（通過(guò)“不動(dòng)產(chǎn)登記中心”官網(wǎng)或線下查詢），發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)要求乙方提供擔(dān)保或提前過(guò)戶。三、房產(chǎn)代持協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)范本（以下為協(xié)議文本示例，需根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整，建議簽署前由律師審核）房產(chǎn)代持協(xié)議甲方（實(shí)際出資人）：姓名：__________，身份證號(hào)：__________，聯(lián)系地址：__________，電話：__________乙方（代持人）：姓名：__________，身份證號(hào)：__________，聯(lián)系地址：__________，電話：__________第一條代持標(biāo)的乙方代甲方持有位于__________（房產(chǎn)地址）的房產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：__________，以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)的房產(chǎn)”）。標(biāo)的房產(chǎn)系甲方以乙方名義購(gòu)買，購(gòu)房款、稅費(fèi)及后續(xù)費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。第二條代持權(quán)限1.乙方作為標(biāo)的房產(chǎn)的名義登記人，僅負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)的權(quán)屬登記、日常管理（如收租、維修）等事務(wù)，無(wú)實(shí)質(zhì)所有權(quán)；2.涉及標(biāo)的房產(chǎn)的出售、抵押、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎卮髾?quán)益處置，需經(jīng)甲方書面同意后方可實(shí)施，乙方不得擅自決策；3.甲方有權(quán)隨時(shí)查詢標(biāo)的房產(chǎn)的登記狀態(tài)、收支明細(xì)，乙方需配合提供相關(guān)材料。第三條權(quán)益歸屬1.出資義務(wù)：標(biāo)的房產(chǎn)的購(gòu)房款（含首付、貸款本息）、契稅、物業(yè)費(fèi)、維修基金等所有費(fèi)用，均由甲方以轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金方式支付（甲方需保留付款憑證）；2.收益歸屬：標(biāo)的房產(chǎn)的租金收益、增值收益、拆遷補(bǔ)償款等權(quán)益歸甲方所有，乙方應(yīng)在收到相關(guān)款項(xiàng)后3個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)付甲方；3.權(quán)屬轉(zhuǎn)移：甲方有權(quán)要求乙方將標(biāo)的房產(chǎn)過(guò)戶至甲方或甲方指定的第三方名下，乙方需在甲方提出過(guò)戶要求后30日內(nèi)配合辦理，過(guò)戶費(fèi)用由甲方承擔(dān)。第四條費(fèi)用與報(bào)酬1.甲方每年向乙方支付代持服務(wù)費(fèi)人民幣_(tái)_________元（大寫：__________），于每年____月____日前支付至乙方指定賬戶；2.標(biāo)的房產(chǎn)持有期間的稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)用等，由甲方承擔(dān)，乙方代為繳納后憑票據(jù)向甲方報(bào)銷。第五條風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任1.若乙方擅自處置標(biāo)的房產(chǎn)、拒絕配合過(guò)戶或泄露甲方隱私，需向甲方支付違約金人民幣_(tái)_________元（大寫：__________），并賠償甲方因此遭受的全部損失（含房產(chǎn)現(xiàn)值、維權(quán)費(fèi)用等）；2.因乙方個(gè)人債務(wù)導(dǎo)致標(biāo)的房產(chǎn)被查封、執(zhí)行的，乙方應(yīng)在7日內(nèi)解決糾紛，否則需以標(biāo)的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為限賠償甲方損失；3.因政策變化導(dǎo)致過(guò)戶受阻的，雙方應(yīng)協(xié)商延長(zhǎng)代持期限或變更代持主體；協(xié)商不成的，甲方有權(quán)解除協(xié)議，乙方需退還甲方全部出資并賠償增值損失。第六條協(xié)議解除與終止1.甲方可隨時(shí)書面通知乙方解除本協(xié)議，乙方需在收到通知后30日內(nèi)配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶；2.乙方因重大疾病、債務(wù)危機(jī)等原因無(wú)法繼續(xù)代持的，需提前6個(gè)月書面通知甲方，并協(xié)助甲方辦理過(guò)戶或變更代持主體；3.協(xié)議終止后，乙方仍需履行保密義務(wù)，不得泄露甲方的代持安排及個(gè)人信息。第七條爭(zhēng)議解決本協(xié)議履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交標(biāo)的房產(chǎn)所在地有管轄權(quán)的人民法院訴訟解決。第八條其他約定1.本協(xié)議自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力；2.本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。甲方（簽字/蓋章）：__________乙方（簽字/蓋章）：