物業(yè)服務(wù)合同范本與解析物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)公司”）之間確立權(quán)利義務(wù)、規(guī)范服務(wù)與管理行為的核心依據(jù)。一份條款清晰、權(quán)責(zé)對等的合同，既能保障小區(qū)公共事務(wù)有序運轉(zhuǎn)，也能有效防范糾紛。本文結(jié)合《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，對物業(yè)服務(wù)合同的核心條款進行解析，并提供范本框架參考。一、合同主體：資格合法性是效力前提條款示例：“甲方：××小區(qū)業(yè)主大會/業(yè)主委員會（經(jīng)合法備案成立）；乙方：××物業(yè)服務(wù)有限公司（具備[物業(yè)資質(zhì)等級]資質(zhì)）。”解析：1.甲方主體：業(yè)主委員會需經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并在街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）完成備案，否則簽訂的合同可能因主體不適格被認定無效。若小區(qū)尚未成立業(yè)委會，可由建設(shè)單位（開發(fā)商）作為甲方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同（參照《物業(yè)管理條例》第二十一條）。2.乙方資質(zhì)：物業(yè)公司需具備對應(yīng)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)（雖2017年取消資質(zhì)審批，但行業(yè)管理仍要求企業(yè)具備專業(yè)服務(wù)能力），合同中應(yīng)明確其服務(wù)團隊的崗位資質(zhì)（如項目經(jīng)理持證上崗）。二、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準：量化約定避免“模糊糾紛”條款示例：“1.公共區(qū)域保潔：每日8:00-18:00循環(huán)清掃，電梯轎廂每2小時消毒1次（附《保潔服務(wù)量化表》）；2.秩序維護：主出入口24小時值守，園區(qū)每2小時巡邏1次（附《巡邏路線圖》）；3.設(shè)施維護：電梯年檢合格率100%，消防設(shè)施每月巡檢1次……”解析：1.服務(wù)分層：區(qū)分“基礎(chǔ)服務(wù)”（保潔、安保、綠化養(yǎng)護）與“專項服務(wù)”（如代收快遞、家政服務(wù)，需單獨約定費用）?；A(chǔ)服務(wù)是物業(yè)公司的法定義務(wù)，專項服務(wù)需遵循“業(yè)主自愿、單獨計費”原則。2.量化標(biāo)準：避免“及時清理”“妥善維護”等模糊表述，應(yīng)通過頻次、合格率、響應(yīng)時間等量化指標(biāo)明確。例如，水管維修響應(yīng)時間約定為“接到報修后30分鐘到場（緊急情況10分鐘）”，而非“盡快處理”。3.動態(tài)調(diào)整：可約定“服務(wù)標(biāo)準每兩年根據(jù)物價指數(shù)、業(yè)主滿意度調(diào)查調(diào)整一次”，兼顧合理性與靈活性。三、費用與支付：厘清“錢怎么收、怎么用”條款示例：“1.物業(yè)費標(biāo)準：住宅每月[X]元/㎡，商業(yè)用房每月[X]元/㎡（含公共能耗費，不含電梯電費）；2.支付方式：每季度首月5日前支付，逾期按日萬分之[X]計收違約金；3.費用調(diào)整：因政策變動或成本上漲需調(diào)價時，乙方應(yīng)提前90日公示成本測算報告，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行?！苯馕觯?.費用構(gòu)成：明確物業(yè)費是否包含公共能耗（如水、電公攤）、電梯費、垃圾清運費等。若涉及“酬金制”（物業(yè)公司按比例提取酬金，剩余費用用于服務(wù)），需單獨約定酬金比例及收支公示周期（參照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》）。2.抗辯權(quán)行使：業(yè)主不得以“未入住”“服務(wù)瑕疵”為由拒付物業(yè)費，但可通過“書面催告+留存證據(jù)”（如服務(wù)不達標(biāo)的照片、視頻），在訴訟中主張扣減費用（《民法典》第九百四十四條）。3.違約金合理性：逾期繳費違約金不宜過高（一般不超過LPR的4倍），避免被法院認定為“顯失公平”。四、雙方權(quán)利義務(wù)：平衡“管理”與“自治”（一）業(yè)主方權(quán)利義務(wù)條款示例：“甲方權(quán)利：查閱乙方財務(wù)收支報表、監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量；甲方義務(wù)：遵守管理規(guī)約、配合設(shè)施改造（如電梯加裝需三分之二業(yè)主同意）?！苯馕觯簶I(yè)主對公共事務(wù)的“知情權(quán)”需通過合同明確：物業(yè)公司應(yīng)每月公示物業(yè)費收支、公共收益（如電梯廣告、停車費）使用情況（《民法典》第二百八十二條）。若物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域經(jīng)營，業(yè)主可主張收益歸全體業(yè)主共有。（二）物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)條款示例：“乙方權(quán)利：制止業(yè)主違規(guī)裝修、收取物業(yè)費；乙方義務(wù)：建立應(yīng)急機制（如火災(zāi)、疫情）、每半年公布公共收益明細?！苯馕觯何飿I(yè)公司的“安全保障義務(wù)”需量化：如小區(qū)發(fā)生盜竊，若物業(yè)公司未按合同約定巡邏、維護監(jiān)控，需承擔(dān)補充賠償責(zé)任（參考司法判例：物業(yè)公司未履行巡邏義務(wù)，被判承擔(dān)30%損失）。五、違約責(zé)任：“違約后果”需可追溯、可執(zhí)行條款示例：“1.乙方服務(wù)不達標(biāo)：甲方有權(quán)書面催告，逾期15日未整改的，按季度物業(yè)費的[X]%扣減費用；累計3次整改不力的，甲方可解除合同。2.甲方逾期繳費：乙方可發(fā)函催告，催告后30日仍未支付的，乙方可暫停服務(wù)（但不得影響業(yè)主基本生活）?！苯馕觯?.解約條件：約定“根本違約”情形（如物業(yè)公司挪用公共收益、服務(wù)標(biāo)準長期不達標(biāo)），避免“任意解除”導(dǎo)致糾紛。解除合同需提前30日書面通知，并配合完成資料移交（如業(yè)主檔案、設(shè)施圖紙）。2.損失賠償：明確違約方需賠償?shù)姆秶缥飿I(yè)公司未及時維修導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)損失，需賠償直接損失（如家具泡水）及合理間接損失（如租房費用）。六、合同終止與解除：善后事宜需“無縫銜接”條款示例：“1.合同期限：自[起始日]至[終止日]，期滿前3個月雙方協(xié)商續(xù)約；2.提前解除：任何一方需提前90日書面通知，乙方應(yīng)在解除后15日內(nèi)移交全部物業(yè)資料、結(jié)清費用。”解析：合同終止后，物業(yè)公司需履行“交接義務(wù)”：移交業(yè)主檔案、設(shè)施設(shè)備臺賬、預(yù)收物業(yè)費及公共收益余額等。若新物業(yè)公司未入駐，原物業(yè)公司需維持基本服務(wù)（如保潔、安保）至交接完成，否則需承擔(dān)違約責(zé)任。七、爭議解決：“定分止?fàn)帯钡淖詈蠓谰€條款示例：“因本合同發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交[××仲裁委員會]仲裁（或向[××法院]提起訴訟）?！苯馕觯哼x擇仲裁需注意“一裁終局”，且仲裁機構(gòu)需明確（如“北京仲裁委員會”）；選擇訴訟則需約定管轄法院（如合同簽訂地、被告住所地）。實務(wù)中，建議優(yōu)先通過“物業(yè)糾紛調(diào)解委員會”（街道辦或居委會設(shè)立）調(diào)解，成本更低、效率更高。簽訂合同的實用建議1.主體審查：要求物業(yè)公司提供營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明（或?qū)I(yè)人員證書），業(yè)委會需出示備案回執(zhí)。2.條款細化：對“服務(wù)標(biāo)準”“違約責(zé)任”等模糊條款，通過“附件”（如《服務(wù)標(biāo)準細則》《應(yīng)急方案》）補充約定。3.證據(jù)留存：簽訂后掃描存檔，日常服務(wù)中保留物業(yè)公司違約的證據(jù)（如照片、整改通知書），維權(quán)時可作為關(guān)鍵依據(jù)。物業(yè)服務(wù)合同的本質(zhì)是“服務(wù)契約”，其核心價