物業(yè)管理安全操作規(guī)程指南一、引言為規(guī)范物業(yè)管理活動中的安全操作行為，有效防范各類安全事故，保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)人員生命安全、財產(chǎn)安全及公共設施完好，特制定本操作規(guī)程指南。本指南適用于物業(yè)管理企業(yè)及其從業(yè)人員在物業(yè)項目（含住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)）日常運營、設施維護、應急處置等場景的安全作業(yè)管理。二、設施設備安全操作規(guī)范物業(yè)區(qū)域內(nèi)設施設備（如電梯、配電房、消防系統(tǒng)、給排水設施等）的安全運行是物業(yè)管理的核心保障，操作需遵循“預防為主、規(guī)范操作、定期維護”原則。（一）電梯安全操作1.日常巡檢：每日檢查電梯轎廂內(nèi)照明、通風、報警裝置是否正常，廳門、轎門關閉是否嚴密；每周查看電梯運行日志，記錄運行狀態(tài)（如平層精度、異響、抖動等）。2.故障處置：若遇電梯困人，應立即啟動應急救援程序：通過電梯對講安撫被困人員，通知電梯維保單位到場，現(xiàn)場設置警示標識，禁止非專業(yè)人員擅自撬門施救。3.維保管理：督促維保單位按季度開展電梯維保，作業(yè)時需設置“正在維修”警示，維保人員需持有效證件上崗，作業(yè)后填寫維保記錄并歸檔。（二）配電房安全操作1.值守與巡視：配電房實行專人值守（或定時巡檢），巡檢時需檢查配電柜指示燈、儀表參數(shù)、電纜接頭溫度，記錄電壓、電流、功率因數(shù)等數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常立即上報。2.操作規(guī)范：倒閘操作需雙人在場，一人操作、一人監(jiān)護，嚴格執(zhí)行“停電驗電→掛接地線→懸掛警示標識”流程；非值班人員進入需登記，嚴禁攜帶易燃物品、無關工具入內(nèi)。（三）消防設施安全操作1.消防栓與滅火器：每月檢查消防栓水壓、配件完整性，滅火器壓力、有效期，確保栓箱無遮擋、滅火器擺放醒目；每半年組織一次消防栓出水測試、滅火器噴射演練（模擬場景，避免浪費藥劑）。2.消防泵與噴淋系統(tǒng)：每周啟動消防泵（試水閥）運行5-10分鐘，檢查泵組壓力、管網(wǎng)振動情況；每季度測試噴淋系統(tǒng)末端試水裝置，記錄水流指示器、報警閥響應時間。（四）給排水系統(tǒng)操作1.日常巡檢：每日巡查二次供水水箱（池）、水泵房，檢查水箱蓋鎖閉、水質(zhì)清潔度（定期送檢），水泵運行噪音、振動；雨季前清理排水溝、雨水井，確保排水暢通。2.維修作業(yè)：維修管道時需關閉對應閥門，排空余水后作業(yè)；涉及有限空間（如地下蓄水池）作業(yè)，需提前通風、檢測氣體（氧氣、有害氣體），作業(yè)時配備監(jiān)護人員。三、消防安全管理規(guī)程消防安全是物業(yè)安全管理的重中之重，需構建“預防-管控-應急”三位一體的管理體系。（一）日常消防巡查1.公共區(qū)域：每日檢查消防通道是否暢通（無雜物堆積、門鎖無鎖閉），疏散指示標志、應急照明是否正常；每周抽查商戶/住戶是否違規(guī)存放易燃易爆物品、私拉電線充電。2.消防設施：每月核對消防設施臺賬，確保滅火器、消防栓、應急燈等數(shù)量、位置與臺賬一致，無挪用、損壞情況。（二）動火作業(yè)管理1.作業(yè)審批：商戶/施工單位申請動火作業(yè)時，需提交《動火作業(yè)申請表》，注明作業(yè)時間、地點、內(nèi)容、防護措施，經(jīng)物業(yè)安全主管審批后方可實施。2.現(xiàn)場管控：動火作業(yè)時需配備滅火器材（如ABC類滅火器），設置專人監(jiān)護，作業(yè)后30分鐘內(nèi)留場觀察，確認無火星、余溫后方可撤離。（三）消防演練與培訓1.演練要求：每半年組織一次全員消防演練，模擬火災報警、疏散逃生、初期火災撲救場景；每年聯(lián)合屬地消防部門開展一次實戰(zhàn)化演練（如高層火災云梯救援）。2.培訓內(nèi)容：新員工入職需接受消防知識培訓（含滅火器使用、逃生路線識別）；每季度對保安、工程人員開展專項培訓（如消防泵操作、火災應急預案）。四、治安安全管理規(guī)范通過人防、技防、物防結合，構建物業(yè)區(qū)域治安防控體系，防范盜竊、斗毆、非法入侵等事件。（一）門禁與訪客管理1.門禁系統(tǒng)：住宅區(qū)域門禁實行“刷卡/人臉識別+訪客登記”管理，商業(yè)區(qū)域根據(jù)業(yè)態(tài)設置營業(yè)時間門禁權限；禁止無關人員（如推銷、散發(fā)傳單者）進入小區(qū)。2.訪客登記：訪客需持有效證件登記，由業(yè)主確認后發(fā)放臨時通行卡，離開時收回；夜間（22:00-次日6:00）訪客需業(yè)主親自下樓接引。（二）巡邏與安防布控1.巡邏制度：保安人員實行24小時巡邏，住宅區(qū)域每2小時巡查一次（重點檢查單元門、地下室、車庫），商業(yè)區(qū)域按營業(yè)時間加密巡邏頻次；巡邏時需佩戴記錄儀，記錄異常情況（如門窗未鎖、可疑人員）。2.監(jiān)控管理：監(jiān)控室實行專人值守，實時查看公共區(qū)域監(jiān)控畫面，保存錄像資料至少30天；發(fā)現(xiàn)可疑人員、車輛立即通知巡邏崗核實，異常情況及時上報屬地派出所。五、應急處置操作規(guī)程針對火災、停電、設備故障、自然災害等突發(fā)事件，需建立快速響應、科學處置的應急機制。（一）突發(fā)事件分類與響應1.一級事件（如火災、電梯困人、大面積停電）：立即啟動應急預案，通知值班領導、相關作業(yè)人員到場，同時上報屬地應急管理部門（如火災報119、醫(yī)療急救報120）。2.二級事件（如管道漏水、小范圍停電）：值班人員30分鐘內(nèi)到場處置，無法解決時聯(lián)系專業(yè)維修單位，同步向業(yè)主/商戶通報進展。（二）典型場景處置流程1.火災應急：發(fā)現(xiàn)火情后，第一時間撥打119，組織義務消防隊使用滅火器、消防栓撲救初期火災；啟動消防廣播，引導人員沿疏散通道逃生（禁止乘坐電梯），在安全區(qū)域清點人數(shù)。2.停電應急：確認停電原因（市電故障/內(nèi)部故障），市電故障時啟動發(fā)電機（限重要區(qū)域如電梯、消防泵），通過公告、微信群通知業(yè)主；內(nèi)部故障時組織工程人員排查，2小時內(nèi)無法恢復的，聯(lián)系供電部門支援。（三）善后與評估事件處置后，需統(tǒng)計損失、安撫受影響人員，形成《應急處置報告》（含事件經(jīng)過、處置措施、改進建議）；針對暴露的問題，修訂應急預案，開展專項培訓。六、作業(yè)現(xiàn)場安全操作要求物業(yè)維修、改造等作業(yè)現(xiàn)場需落實安全防護措施，防范高空墜落、觸電、機械傷害等事故。（一）高空作業(yè)安全1.防護裝備：作業(yè)人員需佩戴安全帽、安全帶（高掛低用），使用符合標準的登高梯、腳手架，作業(yè)面下方設置警示帶、擺放“高空作業(yè)請勿靠近”標識。2.操作規(guī)范：6級以上大風、雨雪天氣禁止高空作業(yè)；作業(yè)前檢查登高工具穩(wěn)定性，作業(yè)時禁止拋擲工具、材料，隨身工具需系掛防墜繩。（二）動火作業(yè)安全（補充）除前文動火管理外，焊接、切割作業(yè)時需清除周邊易燃物，配備接火盆、滅火毯；氧氣瓶、乙炔瓶間距不小于5米，距明火不小于10米。（三）帶電作業(yè)安全1.斷電操作：作業(yè)前斷開電源，懸掛“禁止合閘”標識，驗電確認無電壓后方可作業(yè)；無法斷電時需穿戴絕緣手套、絕緣鞋，使用絕緣工具。2.雙人監(jiān)護：帶電作業(yè)需雙人在場，一人操作、一人監(jiān)護，監(jiān)護人員需全程關注作業(yè)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常立即斷電。七、安全培訓與考核管理通過常態(tài)化培訓與考核，提升從業(yè)人員安全意識與操作技能，夯實安全管理基礎。（一）培訓內(nèi)容與頻次1.新員工培訓：入職1周內(nèi)完成《安全操作規(guī)程》《應急預案》培訓，考核合格后方可上崗。2.專項培訓：每季度開展一次專項培訓，內(nèi)容包括“設施設備新規(guī)范”“典型事故案例分析”“應急處置技能”等；每年組織一次全員安全知識競賽。（二）考核與激勵1.考核方式：采用理論考試（占60%）+實操考核（占40%）結合，理論考核重點為規(guī)程條款、應急流程，實操考核為滅火器使用、電梯困人救援等。2.結果應用：考核不合格者需補考，補考仍不合格的調(diào)崗或辭退；考核優(yōu)秀者納入“安全標兵