2025年房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)實(shí)務(wù)》專項(xiàng)卷考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分。在每小題的備選答案中，只有一個(gè)是符合題意的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的代表字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。）1.房地產(chǎn)估價(jià)的根本目的是為了（）。A.確定房地產(chǎn)的保險(xiǎn)價(jià)值B.確定房地產(chǎn)的課稅價(jià)值C.確定房地產(chǎn)在某個(gè)特定時(shí)間點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值D.為房地產(chǎn)投資決策提供參考2.下列關(guān)于最高最佳使用原則的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，并能產(chǎn)生最大價(jià)值的用途B.對(duì)于估價(jià)對(duì)象而言，可能存在多種使用方式，最高最佳使用是其中價(jià)值最高的那種C.評(píng)估新建商品房的價(jià)值時(shí)，通常假設(shè)其用途為最高最佳使用D.即使現(xiàn)有用途是最高最佳使用，當(dāng)市場(chǎng)條件發(fā)生變化時(shí)，最高最佳使用也可能隨之改變3.估價(jià)程序是估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的（）。A.市場(chǎng)慣例B.行業(yè)規(guī)范C.法律法規(guī)D.專業(yè)道德4.搜集估價(jià)所需資料時(shí)，以下不屬于公共資料來源的是（）。A.政府公布的土地出讓信息B.房地產(chǎn)登記信息C.上市公司年報(bào)中披露的房產(chǎn)信息D.城市規(guī)劃公示信息5.實(shí)地查勘的主要目的是（）。A.核實(shí)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀況B.獲取估價(jià)對(duì)象的照片和錄像C.確定估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況，并與假設(shè)情境進(jìn)行比較D.了解估價(jià)對(duì)象周邊的交通狀況6.市場(chǎng)法估價(jià)中的比較案例修正，主要修正的是（）。A.交易時(shí)間差異對(duì)價(jià)格的影響B(tài).房地產(chǎn)狀況差異對(duì)價(jià)格的影響C.交易稅費(fèi)差異對(duì)價(jià)格的影響D.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境差異對(duì)價(jià)格的影響7.收益法適用的前提條件之一是估價(jià)對(duì)象能夠（）。A.產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的凈收益B.進(jìn)行公開、公正的轉(zhuǎn)讓C.易于進(jìn)入市場(chǎng)D.具有良好的區(qū)位條件8.在收益法中，用于計(jì)算未來收益的預(yù)測(cè)期通常分為（）。A.估算期和收益期B.穩(wěn)定期和衰退期C.短期、中期和長期D.投資期和經(jīng)營期9.成本法估價(jià)中，建筑物重置成本的構(gòu)成不包括（）。A.建筑材料成本B.施工費(fèi)用C.管理費(fèi)用D.貸款利息10.假設(shè)開發(fā)法主要適用于（）。A.土地估價(jià)B.在建工程估價(jià)C.成熟房地產(chǎn)估價(jià)D.特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)11.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，已使用10年，采用直線法折舊，其成新率為（）。A.75%B.80%C.85%D.90%12.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)報(bào)告是估價(jià)師完成估價(jià)工作后提交給委托人的最終成果B.估價(jià)報(bào)告應(yīng)圖文并茂，便于理解C.估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式應(yīng)完全符合估價(jià)師的習(xí)慣D.估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)交易中不可或缺的法律文件13.評(píng)估一宗住宅土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，最適宜采用的估價(jià)方法是（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法14.下列房地產(chǎn)中，最適合采用收益法估價(jià)的是（）。A.充滿活力的商業(yè)綜合體B.位于偏遠(yuǎn)的農(nóng)村宅基地C.閑置多年的工業(yè)廠房D.交通便利的住宅小區(qū)15.在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取的比較案例應(yīng)滿足（）。A.與估價(jià)對(duì)象同區(qū)位B.與估價(jià)對(duì)象同用途C.與估價(jià)對(duì)象同檔次D.A、B和C16.估價(jià)師在確定估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)考慮的因素不包括（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)C.市場(chǎng)條件D.估價(jià)師的個(gè)人偏好17.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)是政府組織的測(cè)定結(jié)果B.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性估價(jià)C.基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格D.基準(zhǔn)地價(jià)是土地二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格18.評(píng)估一宗在建工程的價(jià)值時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素不包括（）。A.工程進(jìn)度B.工程質(zhì)量C.資金到位情況D.業(yè)主的個(gè)人信用19.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則與經(jīng)濟(jì)學(xué)中的（）原理相對(duì)應(yīng)。A.機(jī)會(huì)成本B.邊際效用C.供求D.效用最大化20.下列行為中，不屬于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德規(guī)范的是（）。A.維護(hù)估價(jià)結(jié)果的客觀公正B.接受委托人的不正當(dāng)利益C.保守委托人的商業(yè)秘密D.遵守國家法律法規(guī)二、多項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題2分，共20分。在每小題的備選答案中，有二個(gè)或二個(gè)以上是符合題意的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的代表字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選或錯(cuò)選均不得分。）21.房地產(chǎn)估價(jià)的特性包括（）。A.空間性B.專業(yè)性C.時(shí)效性D.獨(dú)立性E.社會(huì)性22.下列關(guān)于估價(jià)原則的說法中，正確的有（）。A.代替原則是最高最佳使用原則的基礎(chǔ)B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果必須反映特定時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況C.調(diào)查原則要求估價(jià)師必須全面、客觀地搜集和核實(shí)估價(jià)所需資料D.預(yù)期原則要求估價(jià)師應(yīng)站在理性投資者的角度進(jìn)行分析E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則與估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是同一個(gè)概念23.收益法中的凈收益通常包括（）。A.經(jīng)營收入B.運(yùn)營費(fèi)用C.折舊D.管理費(fèi)用E.利息24.成本法估價(jià)中，建筑物折舊的種類包括（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然折舊E.人為折舊25.假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成價(jià)值可采用（）方法估算。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法E.重置成本法26.撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)包含的內(nèi)容通常有（）。A.估價(jià)假設(shè)和限制條件B.估價(jià)方法說明C.估價(jià)結(jié)果D.估價(jià)人員聲明E.委托人信息27.下列關(guān)于市場(chǎng)法的說法中，正確的有（）。A.市場(chǎng)法是房地產(chǎn)估價(jià)中最基本、最常用的方法之一B.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選取三個(gè)或三個(gè)以上可比案例C.比較案例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格D.市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于可比案例的質(zhì)量E.市場(chǎng)法適用于所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)28.評(píng)估一宗商業(yè)用地價(jià)值時(shí)，可能需要考慮的因素包括（）。A.土地位置B.土地面積C.土地用途D.土地剩余使用年限E.周邊商業(yè)氛圍29.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的說法中，正確的有（）。A.取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書是從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的必備條件B.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行注冊(cè)管理制度C.房地產(chǎn)估價(jià)師享有在執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)簽名、蓋章的權(quán)利D.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)接受繼續(xù)教育E.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)加入房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)30.房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括（）。A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.估價(jià)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)D.估價(jià)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)E.自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)三、案例分析題（本大題共3小題，每小題10分，共30分。請(qǐng)根據(jù)題目要求，結(jié)合所提供的案例信息，進(jìn)行分析計(jì)算和解答。）31.某委托人希望估價(jià)師評(píng)估其位于市中心的一棟辦公樓在2024年10月1日的市場(chǎng)價(jià)值。該辦公樓共10層，每層建筑面積為2000平方米，建筑面積總計(jì)20000平方米。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓已使用5年，目前空置率約為30%。市場(chǎng)上類似辦公樓的出租率為70%，月租金水平為每平方米建筑面積100元，運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%。假設(shè)該辦公樓剩余使用年限為40年，采用直線法折舊。請(qǐng)運(yùn)用收益法，說明估算該辦公樓價(jià)值的基本步驟，并計(jì)算其價(jià)值。（無需考慮資本化率，僅作方法說明和計(jì)算過程）32.某估價(jià)師接受委托，評(píng)估一宗位于某市新興開發(fā)區(qū)的土地在2024年11月30日的價(jià)值。該地塊面積為5000平方米，土地用途為商業(yè)，剩余使用年限為40年。估價(jià)師通過市場(chǎng)調(diào)查，選取了三個(gè)可比案例，信息如下表所示：（此處不提供表格，請(qǐng)根據(jù)描述自行構(gòu)思或假設(shè)數(shù)據(jù)）*案例一：與估價(jià)對(duì)象位于同一區(qū)域，面積6000平方米，土地用途為商業(yè)，3年前以8000元/平方米的價(jià)格出讓，剩余使用年限37年。*案例二：與估價(jià)對(duì)象相鄰，面積4500平方米，土地用途為商業(yè)，2年前以7500元/平方米的價(jià)格出讓，剩余使用年限38年。*案例三：與估價(jià)對(duì)象相距5公里，面積5500平方米，土地用途為商業(yè)，1年前以9000元/平方米的價(jià)格出讓，剩余使用年限39年。請(qǐng)運(yùn)用市場(chǎng)法，說明選取可比案例應(yīng)考慮的因素，并對(duì)上述三個(gè)案例進(jìn)行修正，估算該地塊在2024年11月30日的價(jià)值。（修正過程和結(jié)果需說明）33.假設(shè)開發(fā)法是評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)值的重要方法。請(qǐng)簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法的原理和基本步驟。并說明在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估一宗待拆遷改造的舊城區(qū)土地價(jià)值時(shí)，需要特別注意哪些問題？（）四、論述題（本大題共1小題，共10分。請(qǐng)根據(jù)題目要求，結(jié)合所學(xué)知識(shí)，進(jìn)行較為全面的論述。）34.試述房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)如何貫徹客觀公正原則，并分析違反客觀公正原則可能產(chǎn)生的后果。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.C2.D3.B4.C5.C6.B7.A8.A9.D10.B11.B12.C13.A14.A15.D16.D17.D18.D19.D20.B二、多項(xiàng)選擇題21.BCDE22.BCD23.ABD24.ABC25.ABC26.ABCD27.ABD28.ABCDE29.ABCD30.ABCD三、案例分析題31.方法說明：運(yùn)用收益法估算該辦公樓價(jià)值的基本步驟如下：1.確定估價(jià)對(duì)象未來收益。計(jì)算公式為：未來收益=總建筑面積×出租率×單位面積月租金×12個(gè)月-總建筑面積×出租率×單位面積月租金×運(yùn)營費(fèi)用率。2.確定資本化率。本題目未給出，故無法計(jì)算。3.估算未來收益的永續(xù)價(jià)值。計(jì)算公式為：未來收益的永續(xù)價(jià)值=未來收益/資本化率。本題目未給出，故無法計(jì)算。4.確定估價(jià)對(duì)象剩余使用年限。本題目中為40年-已使用年限5年=35年。5.估算估價(jià)對(duì)象價(jià)值。計(jì)算公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)值=未來收益的永續(xù)價(jià)值×[1-1/(1+資本化率)^剩余使用年限]。本題目未給出，故無法計(jì)算。計(jì)算過程：未來收益=20000平方米×70%×100元/平方米/月×12個(gè)月-20000平方米×70%×100元/平方米/月×25%=20000×0.7×100×12-20000×0.7×100×0.25=16800000-4200000=12600000元/年（注：此處未考慮資本化率和永續(xù)價(jià)值計(jì)算）32.選取可比案例應(yīng)考慮的因素：選取可比案例應(yīng)考慮以下因素：1.類似性：可比案例應(yīng)在區(qū)位、用途、規(guī)模、檔次等方面與估價(jià)對(duì)象具有相似性。2.近期性：可比案例的交易時(shí)間應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，通常應(yīng)在1年內(nèi)。3.正常性：可比案例的交易應(yīng)為正常交易，不受特殊因素影響。修正過程和結(jié)果：（假設(shè)修正因素及系數(shù)如下，實(shí)際應(yīng)用中需根據(jù)具體情況進(jìn)行修正）*案例一：區(qū)位因素修正系數(shù)為1.05，交易時(shí)間修正系數(shù)為1.03，面積修正系數(shù)為0.97。*案例二：區(qū)位因素修正系數(shù)為1.05，交易時(shí)間修正系數(shù)為1.04，面積修正系數(shù)為1.02。*案例三：區(qū)位因素修正系數(shù)為1.05，交易時(shí)間修正系數(shù)為1.05，面積修正系數(shù)為0.98。估算價(jià)值：案例一價(jià)值修正后=8000元/平方米×6000平方米×1.05×1.03×0.97案例二價(jià)值修正后=7500元/平方米×4500平方米×1.05×1.04×1.02案例三價(jià)值修正后=9000元/平方米×5500平方米×1.05×1.05×0.98（此處僅列出計(jì)算公式，具體數(shù)值需計(jì)算后取平均值作為估價(jià)結(jié)果）33.假設(shè)開發(fā)法原理和基本步驟：假設(shè)開發(fā)法原理：假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象在開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除其開發(fā)成本、