房地產(chǎn)基礎(chǔ)法律知識及考試題庫（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的具體體現(xiàn)，核心圍繞所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)展開：1.所有權(quán)：房屋所有權(quán)人對房屋享有占有、使用、收益、處分的完整權(quán)能。需注意：房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)“捆綁”，土地使用權(quán)期限屆滿后，住宅建設(shè)用地自動(dòng)續(xù)期（《民法典》第359條），非住宅需依約或依法辦理。共有產(chǎn)權(quán)（按份共有、共同共有）的處分規(guī)則：按份共有人可轉(zhuǎn)讓份額，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)；共同共有處分需全體共有人同意（《民法典》第301條）。2.用益物權(quán)：以“利用他人不動(dòng)產(chǎn)”為核心，房地產(chǎn)領(lǐng)域主要是建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)：可通過出讓（招拍掛、協(xié)議）、劃撥（公益事業(yè)等特殊用途）取得，出讓年限住宅為70年，商服40年，工業(yè)50年（《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）。地役權(quán)：需役地權(quán)利人通過合同約定，利用供役地提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益（如通行、采光），自合同生效時(shí)設(shè)立（《民法典》第374條）。3.擔(dān)保物權(quán)：房地產(chǎn)作為抵押物的規(guī)則：抵押人需對抵押物有處分權(quán)，共同共有的房產(chǎn)抵押需全體共有人同意（《民法典》第399條排除“權(quán)屬有爭議”“查封扣押”等財(cái)產(chǎn)抵押）。抵押權(quán)設(shè)立：不動(dòng)產(chǎn)抵押需登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；動(dòng)產(chǎn)抵押（如在建工程）自合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人（《民法典》第402、403條）。（二）房地產(chǎn)交易法律規(guī)范房地產(chǎn)交易包括買賣、租賃、抵押、贈與等，核心法律規(guī)則集中于《民法典》合同編、《城市房地產(chǎn)管理法》：1.房屋買賣合同：生效要件：主體適格（無行為能力人簽訂的合同無效）、意思表示真實(shí)、不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。需注意“無權(quán)處分”的合同效力：無權(quán)處分人簽訂的買賣合同，不因無權(quán)處分而無效（《民法典》第597條），但物權(quán)變動(dòng)需有權(quán)處分+登記。預(yù)售與現(xiàn)售：預(yù)售需取得《商品房預(yù)售許可證》，現(xiàn)售需“已通過竣工驗(yàn)收”“權(quán)屬清晰”等（《城市房地產(chǎn)管理法》第45、46條）。2.房屋租賃合同：租賃期限：超過20年的，超過部分無效（《民法典》第705條）；不定期租賃雙方可隨時(shí)解除，但應(yīng)在合理期限前通知。買賣不破租賃：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同效力（《民法典》第725條），但“先抵押后租賃”且已登記的，抵押權(quán)人可破除租賃。3.房地產(chǎn)抵押：禁止抵押的情形：權(quán)屬有爭議、列入征收范圍、學(xué)校醫(yī)院等公益設(shè)施（《民法典》第399條）。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可與抵押人協(xié)議折價(jià)、拍賣、變賣，協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可請求法院撤銷（《民法典》第410條）。（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)法律制度開發(fā)建設(shè)需遵循規(guī)劃管理、建設(shè)施工、預(yù)售許可等規(guī)范：1.城鄉(xiāng)規(guī)劃管理：建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是土地出讓、劃撥的前提，未經(jīng)許可不得擅自改變土地用途（《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第37、38條）。建設(shè)工程規(guī)劃許可證：房屋建設(shè)需符合規(guī)劃條件，擅自變更規(guī)劃的，可責(zé)令停止建設(shè)、限期改正（《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43、64條）。2.建設(shè)工程施工：施工許可證：工程投資額≥30萬元或建筑面積≥300㎡的，需申領(lǐng)施工許可證（《建筑法》第7條），但搶險(xiǎn)救災(zāi)等工程除外。質(zhì)量與安全：建設(shè)單位、施工單位對工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)，主體結(jié)構(gòu)保修期限為設(shè)計(jì)使用年限（《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40、41條）。3.商品房預(yù)售：預(yù)售條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)工程總投資25%以上；已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；取得預(yù)售許可證（《城市房地產(chǎn)管理法》第45條）。（四）物業(yè)管理法律體系物業(yè)管理圍繞業(yè)主權(quán)利、物業(yè)服務(wù)合同、維修資金展開：1.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)：業(yè)主對專有部分（如套內(nèi)房屋）享有所有權(quán)，對共有部分（如電梯、樓道）享有共有和共同管理的權(quán)利（《民法典》第271條）。業(yè)主共同決定事項(xiàng)：籌集維修資金、改建重建建筑物、選聘解聘物業(yè)公司等，需“雙三分之二參與+雙四分之三同意”（《民法典》第278條）。2.物業(yè)服務(wù)合同：合同期限：一般為3年以內(nèi)，期滿前業(yè)主大會可決定續(xù)聘或選聘新物業(yè)，原物業(yè)應(yīng)配合交接（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26、38條）。物業(yè)費(fèi)繳納：業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)（《民法典》第944條），但物業(yè)未按約定履行義務(wù)的，業(yè)主可依法抗辯。3.住宅專項(xiàng)維修資金：交存主體：業(yè)主在辦理入住手續(xù)前交存，首期資金按建筑面積×當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)計(jì)算（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第6、7條）。使用條件：用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新，需列支范圍內(nèi)專有部分占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)三分之二以上同意（《民法典》第278條）。二、房地產(chǎn)法律知識考試題庫（一）單項(xiàng)選擇題（每題1分，共10分）1.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，依法自動(dòng)續(xù)期的依據(jù)是（）。A.《土地管理法》B.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》C.《民法典》D.《城市房地產(chǎn)管理法》*知識點(diǎn)：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)-建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期（答案：C）*2.房屋租賃合同期限最長不得超過（）。A.10年B.20年C.30年D.無限制*知識點(diǎn)：房地產(chǎn)交易-租賃合同期限（答案：B）*3.商品房預(yù)售的核心前提是取得（）。A.建設(shè)工程規(guī)劃許可證B.施工許可證C.預(yù)售許可證D.土地使用權(quán)證書*知識點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)-預(yù)售條件（答案：C）*（二）多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押的有（）。A.權(quán)屬有爭議的房屋B.已出租的商鋪C.學(xué)校的教學(xué)樓D.被法院查封的住宅*知識點(diǎn)：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)-抵押禁止情形（答案：ACD）*2.業(yè)主共同決定的事項(xiàng)包括（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.占用共有道路增設(shè)車位*知識點(diǎn)：物業(yè)管理-業(yè)主共同決定（答案：ABD）*（三）判斷題（每題1分，共10分）1.無權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同一律無效。（×）*知識點(diǎn)：房地產(chǎn)交易-無權(quán)處分合同效力（解析：合同效力不受無權(quán)處分影響，物權(quán)變動(dòng)需有權(quán)處分+登記）*2.建設(shè)工程施工許可證是所有房屋建設(shè)項(xiàng)目的必備文件。（×）*知識點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)-施工許可證例外（解析：工程投資額＜30萬元或建筑面積＜300㎡的，可免于申領(lǐng)）*（四）案例分析題（每題15分，共30分）案例1：房屋買賣糾紛甲將登記在自己名下的房屋（夫妻共同共有）出賣給乙，簽訂合同并收取定金5萬元，但未辦理過戶。后甲妻丙以“不知情”為由主張合同無效，乙訴至法院。*問題：（1）合同效力如何認(rèn)定？（2）乙的權(quán)益如何保障？**解析：（1）合同有效。甲作為登記權(quán)利人簽訂合同，丙以“不知情”抗辯不影響合同效力（《民法典》第597條，無權(quán)處分不導(dǎo)致合同無效）。（2）若甲、丙拒絕配合過戶，乙可主張解除合同，要求甲返還定金并賠償損失（如房價(jià)上漲的差價(jià)）；若甲、丙同意過戶，需丙簽字確認(rèn)，共同辦理轉(zhuǎn)移登記。*案例2：物業(yè)糾紛某小區(qū)業(yè)主以“物業(yè)服務(wù)差、公共區(qū)域衛(wèi)生無人清理”為由，集體拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司催告無果后起訴業(yè)主。*問題：（1）業(yè)主能否以服務(wù)瑕疵拒交物業(yè)費(fèi)？（2）如何平衡雙方權(quán)益？**解析：（1）一般不能。業(yè)主不得以未接受或無需接受服務(wù)拒交，但物業(yè)未按約定履行義務(wù)（如衛(wèi)生長期不清理），業(yè)主可舉證要求減免物業(yè)費(fèi)（《民法典》第944條）。（2）業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會督促物業(yè)整改，或依法解聘物業(yè)；物業(yè)應(yīng)提升服務(wù)質(zhì)量，對服務(wù)瑕疵承擔(dān)舉證責(zé)任（如保潔記錄），協(xié)商物業(yè)費(fèi)調(diào)整或服務(wù)內(nèi)容優(yōu)化。*三、備考建議1.知識串聯(lián)：將產(chǎn)權(quán)、交易、開發(fā)、物業(yè)的法律規(guī)則與實(shí)際