物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)范范例物業(yè)管理服務(wù)合同是業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心文件，其內(nèi)容的規(guī)范性、條款的嚴(yán)謹(jǐn)性直接影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與雙方權(quán)益保障。一份合法合規(guī)、權(quán)責(zé)清晰的合同，既能為物業(yè)服務(wù)提供明確指引，也能在糾紛發(fā)生時(shí)成為界定責(zé)任的重要依據(jù)。以下從合同核心要素、撰寫要點(diǎn)及規(guī)范范例等維度，為實(shí)務(wù)操作提供參考。一、合同核心構(gòu)成要素的規(guī)范要求（一）當(dāng)事人信息與合同背景合同首部應(yīng)明確雙方主體信息：業(yè)主方需注明“甲方：××小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（或建設(shè)單位/單個(gè)業(yè)主，根據(jù)實(shí)際簽約主體確定）”，并附負(fù)責(zé)人姓名、聯(lián)系方式；物業(yè)服務(wù)企業(yè)方注明“乙方：××物業(yè)服務(wù)有限公司”，附統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、法定代表人信息、辦公地址。同時(shí)，需簡(jiǎn)要說明合同簽訂背景，如“甲方委托乙方對(duì)××小區(qū)（物業(yè)項(xiàng)目名稱、坐落地址、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型等）提供物業(yè)管理服務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商一致，訂立本合同”，確保合同標(biāo)的清晰。（二）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容需分類細(xì)化、邊界清晰，避免“概括性描述”導(dǎo)致履行爭(zhēng)議。實(shí)務(wù)中可按以下維度拆分：公共區(qū)域管理：包括建筑物共用部位（大堂、樓道、屋面等）的維護(hù)、清潔；共用設(shè)施設(shè)備（電梯、消防、給排水、監(jiān)控系統(tǒng)等）的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修；公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)（明確綠化面積、養(yǎng)護(hù)頻次，如“每月修剪灌木1次，每季度草坪除雜1次”）；公共秩序維護(hù)（門崗值守時(shí)間、巡邏頻次、車輛停放管理規(guī)則等）。專項(xiàng)服務(wù)約定：如是否包含垃圾清運(yùn)（清運(yùn)時(shí)間、方式）、二次供水維護(hù)、電梯維保（需注明乙方委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)資質(zhì)）、智能化系統(tǒng)運(yùn)維等，需單獨(dú)條款明確。服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)量化、可考核，參考《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》或行業(yè)慣例，例如：電梯運(yùn)行：故障報(bào)修后30分鐘內(nèi)響應(yīng)，一般故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，重大故障48小時(shí)內(nèi)出具修復(fù)方案；清潔服務(wù)：樓道每日清掃1次，垃圾桶每日清運(yùn)1次，公共區(qū)域每月消毒2次；安保服務(wù)：門崗24小時(shí)值守，園區(qū)每2小時(shí)巡邏1次，監(jiān)控錄像保存30日以上。（三）服務(wù)費(fèi)用及支付機(jī)制費(fèi)用條款是合同核心，需合規(guī)、透明、無(wú)歧義：1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：明確計(jì)費(fèi)方式（如“按建筑面積每月每平方米××元”），區(qū)分住宅、商業(yè)、車位等不同物業(yè)類型的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；若包含能耗費(fèi)、公攤水電費(fèi)，需說明“物業(yè)費(fèi)包含/不包含公共區(qū)域能耗費(fèi)，公攤水電費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額每月公示后由業(yè)主分?jǐn)偂薄?.支付周期與方式：約定“每季度首月10日前支付本季度費(fèi)用”或“每月5日前支付當(dāng)月費(fèi)用”，支付方式可選擇銀行轉(zhuǎn)賬、線上繳費(fèi)等，并注明乙方收款賬戶信息。3.費(fèi)用調(diào)整機(jī)制：避免“單方面調(diào)價(jià)”條款，可約定“因政策調(diào)整、成本顯著變化（如人工成本漲幅超15%），乙方需提前3個(gè)月向甲方提交成本核算報(bào)告，經(jīng)業(yè)主大會(huì)（或雙過半業(yè)主）表決通過后，可調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”。4.逾期責(zé)任：業(yè)主逾期繳費(fèi)的，按“每日萬(wàn)分之三”支付違約金（違約金比例需合理，避免過高）；乙方未按約提供服務(wù)的，甲方有權(quán)按欠費(fèi)比例扣減物業(yè)費(fèi)。（四）雙方權(quán)利義務(wù)的平衡界定1.業(yè)主方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：查閱物業(yè)服務(wù)記錄、財(cái)務(wù)收支公示（如“乙方每季度公示物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)，甲方有權(quán)要求乙方解釋費(fèi)用使用情況”）；對(duì)服務(wù)質(zhì)量提出異議并要求整改；選聘/解聘乙方的最終決策權(quán)（需符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》程序）。義務(wù)：按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)；遵守業(yè)主公約、車輛停放規(guī)則等管理規(guī)定；配合乙方開展設(shè)施維護(hù)（如“乙方維修電梯時(shí)，業(yè)主應(yīng)配合暫停使用，無(wú)正當(dāng)理由不得阻撓”）。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)權(quán)利：按約收取物業(yè)費(fèi)；制止業(yè)主違規(guī)行為（如違建、私占公共區(qū)域，需“及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)部門”）；在緊急情況下（如消防故障）采取必要應(yīng)急措施。義務(wù)：建立服務(wù)檔案（如設(shè)施設(shè)備維保記錄、投訴處理臺(tái)賬）；每半年向甲方提交服務(wù)報(bào)告；對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，確保服務(wù)規(guī)范；保守業(yè)主隱私（如業(yè)主信息、房屋結(jié)構(gòu)等）。（五）違約責(zé)任與爭(zhēng)議解決1.違約責(zé)任需具體、對(duì)等，避免“單邊追責(zé)”：乙方服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，“甲方可要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)扣減當(dāng)月物業(yè)費(fèi)的20%；連續(xù)3個(gè)月未達(dá)標(biāo)且拒不整改的，甲方有權(quán)提前解除合同”。甲方逾期繳費(fèi)的，“乙方應(yīng)先書面催告，催告后15日仍未支付的，乙方可暫停部分非必要服務(wù)（如暫停代繳水電費(fèi)，但不得影響電梯、消防等基本運(yùn)行），并按約定收取違約金”。2.爭(zhēng)議解決優(yōu)先選擇協(xié)商或調(diào)解，若無(wú)法解決，約定“向物業(yè)項(xiàng)目所在地人民法院提起訴訟”或“提交××仲裁委員會(huì)仲裁”（二者擇一，需明確仲裁機(jī)構(gòu)名稱）。（六）合同期限與續(xù)約、解除機(jī)制合同期限：一般為3-5年，注明“自×年×月×日起至×年×月×日止”。續(xù)約機(jī)制：合同期滿前3個(gè)月，雙方協(xié)商續(xù)約；若甲方未成立業(yè)主委員會(huì)，建設(shè)單位或原乙方需提前公示續(xù)約意向，征求業(yè)主意見（需符合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理規(guī)定）。解除情形：除法定解除（如不可抗力、一方根本違約）外，可約定“乙方擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)合法依據(jù)的，甲方有權(quán)解除合同”“甲方連續(xù)6個(gè)月以上欠繳物業(yè)費(fèi)且經(jīng)催告仍不支付的，乙方有權(quán)解除合同”，解除需提前30日書面通知對(duì)方。二、規(guī)范合同范例（節(jié)選）××小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同甲方：××小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（負(fù)責(zé)人：×××，聯(lián)系電話：××××××××）乙方：××物業(yè)服務(wù)有限公司（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：××××××××，法定代表人：×××，辦公地址：××××××）第一條物業(yè)基本情況本合同所涉物業(yè)為××小區(qū)，坐落于××市××區(qū)××路××號(hào)，總建筑面積××平方米，其中住宅××平方米、商業(yè)××平方米、地下車位××個(gè)……第二條服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.公共區(qū)域清潔：樓道：每日清掃1次，每周拖洗1次，扶手、門窗每月擦拭2次；垃圾桶：每日清運(yùn)1次，每周消毒1次；公共綠地：每月修剪灌木1次，每季度草坪除雜、施肥1次，及時(shí)清理枯枝落葉。2.設(shè)施設(shè)備維護(hù)：電梯：委托××電梯維保公司（資質(zhì)：××××）每月維保2次，故障報(bào)修后30分鐘內(nèi)響應(yīng)，一般故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，重大故障48小時(shí)內(nèi)出具修復(fù)方案并公示進(jìn)展；消防系統(tǒng)：每月檢查1次，每半年聯(lián)動(dòng)測(cè)試1次，確保消防設(shè)施完好有效?！ㄆ溆喾?wù)內(nèi)容參照前文維度細(xì)化）第三條服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅：按建筑面積每月每平方米××元（含公共區(qū)域能耗費(fèi)）；商業(yè)：按建筑面積每月每平方米××元；地下車位：每月每車位××元（含車位管理費(fèi)，不含停車租賃費(fèi)）。2.支付方式：業(yè)主應(yīng)于每月5日前，通過銀行轉(zhuǎn)賬（乙方賬戶：××銀行××支行，賬號(hào)：××××××）或線上平臺(tái)繳納當(dāng)月物業(yè)費(fèi)。3.費(fèi)用調(diào)整：因政策調(diào)整或成本變化（人工、耗材漲幅超15%），乙方需提前3個(gè)月提交成本核算報(bào)告，經(jīng)業(yè)主大會(huì)（雙過半業(yè)主同意）后調(diào)整收費(fèi)，調(diào)整后提前1個(gè)月公示。第四條雙方權(quán)利義務(wù)（略，參照前文“雙方權(quán)利義務(wù)”部分細(xì)化，確保權(quán)責(zé)對(duì)等）第五條違約責(zé)任1.乙方服務(wù)未達(dá)本合同第二條標(biāo)準(zhǔn)的，甲方書面催告后10日內(nèi)仍未整改的，甲方有權(quán)扣減當(dāng)月物業(yè)費(fèi)的20%；連續(xù)3個(gè)月未達(dá)標(biāo)且無(wú)合理說明的，甲方有權(quán)提前30日書面通知解除合同，乙方應(yīng)退還甲方已支付的未服務(wù)期間物業(yè)費(fèi)（按實(shí)際服務(wù)天數(shù)折算）。2.甲方逾期繳費(fèi)的，乙方應(yīng)于逾期15日內(nèi)向甲方發(fā)送書面催告函；催告后30日仍未支付的，乙方可暫停代繳水電費(fèi)（但不得影響電梯、消防等基本運(yùn)行），并按每日萬(wàn)分之三收取違約金。第六條爭(zhēng)議解決本合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向物業(yè)項(xiàng)目所在地人民法院提起訴訟。第七條合同期限與解除本合同期限自202×年×月×日起至202×年×月×日止。合同期滿前3個(gè)月，雙方協(xié)商續(xù)約；若甲方未成立業(yè)主委員會(huì)，乙方需提前60日公示續(xù)約意向，征求業(yè)主意見，經(jīng)雙過半業(yè)主同意后可續(xù)約。（合同尾部：雙方簽字蓋章、簽訂日期）三、撰寫與審查要點(diǎn)（一）合法性審查合同條款需符合《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)，例如：物業(yè)費(fèi)調(diào)整需經(jīng)業(yè)主共同決定（《民法典》第278條）；乙方不得將全部物業(yè)服務(wù)委托給第三方（可約定“專項(xiàng)服務(wù)可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)，但乙方承擔(dān)連帶責(zé)任”）。（二）條款清晰性與可操作性避免使用“及時(shí)”“適當(dāng)”等模糊表述，改為量化、可驗(yàn)證的標(biāo)準(zhǔn)（如“24小時(shí)內(nèi)”“每月2次”）；對(duì)容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的內(nèi)容（如“公共區(qū)域”范圍），需附圖或文字明確界定（如“公共區(qū)域指小區(qū)圍墻內(nèi)、業(yè)主專有部分外的全部區(qū)域，含大堂、樓道、電梯廳、地下車庫(kù)公共區(qū)域等”）。（三）風(fēng)險(xiǎn)防控與權(quán)益平衡業(yè)主方：明確乙方的服務(wù)邊界（如“乙方不承擔(dān)業(yè)主室內(nèi)設(shè)施維修責(zé)任，除非乙方過錯(cuò)導(dǎo)致?lián)p壞”），避免乙方擴(kuò)大責(zé)任；約定“乙方需購(gòu)買公眾責(zé)任保險(xiǎn)，保額不低于××萬(wàn)元”，轉(zhuǎn)移意外風(fēng)險(xiǎn)。乙方：明確業(yè)主的配合義務(wù)（如“業(yè)主裝修需提前申報(bào)，遵守裝修時(shí)間、垃圾清運(yùn)規(guī)定，否則乙方有權(quán)制止并要求恢復(fù)原狀”），避免因業(yè)主違規(guī)導(dǎo)致的損失由乙方承擔(dān)。（四）格式條款的合規(guī)性若合同包含格式條款（如乙方提供的模板），需以顯著方式提示業(yè)主注意“免責(zé)、限責(zé)、費(fèi)用調(diào)整”等條款，并按照業(yè)主要求予以說明，避免因格式條款無(wú)效導(dǎo)致合同爭(zhēng)議。四、常見問題與規(guī)范建議（一）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊導(dǎo)致糾紛問題：合同僅約定“提供優(yōu)質(zhì)保潔服務(wù)”，未明確頻次、范圍，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)不達(dá)標(biāo)，乙方主張已按“優(yōu)質(zhì)”履行。建議：將“優(yōu)質(zhì)”轉(zhuǎn)化為量化標(biāo)準(zhǔn)（如前文“清潔服務(wù)”的細(xì)化約定），參考行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或地方規(guī)定（如地方《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》）制定服務(wù)清單。（二）物業(yè)費(fèi)調(diào)整爭(zhēng)議問題：乙方單方面漲價(jià)，業(yè)主以“未經(jīng)協(xié)商”拒繳，引發(fā)群體糾紛。建議：在合同中明確調(diào)整觸發(fā)條件（如成本漲幅、政策變化）、協(xié)商程序（業(yè)主大會(huì)表決）、公示期限，確保調(diào)整合法合規(guī)。（三）解約條款失衡問題：合同約定“業(yè)主逾期繳費(fèi)30日，乙方有權(quán)解除合同”，但未約定乙方服務(wù)不達(dá)標(biāo)的解約條件，導(dǎo)致權(quán)責(zé)不對(duì)等。