房地產中介合同范本指導在房地產交易中，中介合同是規(guī)范委托方（買賣/租賃雙方）與中介服務方權利義務的核心文件，其條款嚴謹性直接影響交易安全與糾紛風險。一份完善的中介合同不僅能明確服務邊界，更能在爭議發(fā)生時提供法律依據(jù)。本文結合《民法典》合同編相關規(guī)定，從核心條款設計、風險防范維度，為讀者提供中介合同范本的實務指導。一、合同主體與基礎信息：精準錨定交易參與方（一）主體信息的完整性合同首部需明確委托方（買方/賣方/承租方/出租方）與中介方的核心信息：自然人需填寫姓名、身份證號（注：可簡化為“身份證號：XXX”，避免全文展示完整號碼）、聯(lián)系地址及電話；企業(yè)/中介機構需填寫全稱、統(tǒng)一社會信用代碼、法定代表人、注冊地址及聯(lián)系電話。實務提示：若涉及“共有房屋”交易，需要求共有人全部簽署同意書（或在合同中附共有人授權委托書），避免因權屬瑕疵導致合同無效。（二）房屋基本信息的規(guī)范性需逐項明確房屋標的：地址：精確至門牌號（如“XX市XX區(qū)XX路XX號XX棟XX單元XX室”）；權屬：標注房產證號（或不動產權證號，簡化為“權證號：XXX”）、產權性質（商品房、經濟適用房、公房等）、是否存在抵押/查封；面積：以產權證登記面積為準，附“最終面積差異不影響中介費計算”或“按實際測繪面積多退少補”的約定。二、服務內容與費用：厘清權責與對價邊界（一）中介服務的“清單式”約定需明確中介的核心服務范疇，避免模糊表述：買賣中介：“提供房源信息、帶看房屋、協(xié)助簽訂買賣合同、代辦網簽備案、協(xié)助辦理貸款/過戶/繳稅手續(xù)”；租賃中介：“提供房源信息、帶看房屋、協(xié)助簽訂租賃合同、辦理租賃備案（如需）”。風險規(guī)避：避免使用“全程服務”等籠統(tǒng)表述，需細化服務節(jié)點（如“于XX年XX月XX日前完成網簽備案”），防止中介消極履職。（二）費用條款的“雙軌制”設計1.中介費：金額：按房屋成交價/租金的比例（如“成交價的1.5%”“月租金的50%”）或固定金額約定；支付節(jié)點：區(qū)分“服務階段”（如“簽訂買賣合同后支付50%，過戶完成后支付剩余50%”），避免“交易未完成仍全額收費”的霸王條款。2.其他費用：明確“代辦貸款服務費”“評估費”“公證費”等由哪方承擔，若由中介代收，需約定“憑票據(jù)實結算，多退少補”，防止中介虛報費用。三、權利義務與違約責任：平衡公平與約束性（一）雙方權利義務的“對等性”中介方義務：需約定“如實披露房屋瑕疵（如漏水、違建、產權糾紛）”“對交易資料保密”“不得賺取差價”等，違反則需“退還已收費用并賠償損失”。委托方義務：需約定“配合提供真實材料”“按時簽約/付款”“不得繞開中介私下交易（即‘跳單’）”，違約需“支付雙倍中介費”或“賠償中介合理損失”。法律依據(jù)：《民法典》第965條明確“跳單”需支付報酬，合同中可援引該條款強化約束力。（二）違約責任的“梯度化”約定避免單一違約金比例，可按違約場景分層：輕微違約（如延遲付款10日以內）：按日支付萬分之三的違約金；根本違約（如拒絕簽約、隱瞞重大瑕疵）：支付中介費的20%作為違約金，同時賠償直接損失。實務技巧：違約金約定需“合理且可預見”，過高（如超過損失的30%）可能被法院酌減，需結合交易金額調整。四、特殊條款與風險防范：應對交易中的“灰色地帶”（一）獨家委托條款的“限權設計”若約定“獨家委托中介銷售/租賃”，需明確：委托期限（如“自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日”）；免責情形（如“委托期內委托方自行成交的，無需支付中介費”）；中介義務（如“每周提供帶看記錄”“每月更新推廣進度”），防止中介“獨占委托卻消極服務”。（二）交易風險的“前置性約定”針對常見糾紛場景，提前約定解決方案：貸款審批失?。骸叭粢蛸I方征信問題導致貸款未通過，雙方協(xié)商解除合同，中介退還已收中介費的80%”；房屋權屬糾紛：“若因賣方隱瞞抵押/查封導致交易終止，中介需退還全部中介費，并協(xié)助買方追究賣方責任”；租賃備案爭議：“若因出租方未提供備案材料導致合同無效，中介需退還中介費并賠償承租方搬家費”。五、范本使用與實操建議（一）范本的“適配性”選擇買賣交易：優(yōu)先使用當?shù)刈〗ú块T發(fā)布的《存量房買賣合同（中介版）》，補充“服務細則”“違約責任”等個性化條款；租賃交易：區(qū)分“住宅租賃”與“商業(yè)租賃”，后者需增加“裝修免租期”“業(yè)態(tài)限制”“稅費承擔”等條款。（二）簽約前的“三重核查”1.主體核查：要求中介出示營業(yè)執(zhí)照、經紀人備案證書，委托方核查房屋產權證、共有人身份證明；2.條款核查：重點核對“費用支付”“違約責任”“解約條件”，刪除“本合同最終解釋權歸中介所有”等無效條款；3.證據(jù)留存：對溝通記錄（如微信聊天、郵件）、房屋瑕疵照片、費用票據(jù)等，全程留痕作為糾紛證據(jù)。房地產中介合同的本質是“服務契約