2026年房地產(chǎn)估價(jià)師考試練習(xí)題含答案一、單選題（共10題，每題1分）1.某城市商業(yè)用地出讓?zhuān)捎谩案?jìng)配建”方式招標(biāo)，甲開(kāi)發(fā)商承諾配建10%的公共停車(chē)位，乙開(kāi)發(fā)商承諾配建15%的公共停車(chē)位，最終乙開(kāi)發(fā)商中標(biāo)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，乙開(kāi)發(fā)商的配建承諾A.僅在合同中具有約束力B.對(duì)全體業(yè)主具有強(qiáng)制性C.僅在政府監(jiān)管框架內(nèi)有效D.可由開(kāi)發(fā)商自行調(diào)整2.某住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)按建筑面積計(jì)算，業(yè)主張某的房屋建筑面積為120平方米，但實(shí)際使用面積僅為100平方米。若當(dāng)?shù)匾?guī)定物業(yè)費(fèi)按建筑面積的90%減免，張某應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)是原標(biāo)準(zhǔn)的A.100%B.90%C.81%D.70%3.某在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目，已完成主體工程70%，剩余工程預(yù)計(jì)成本為500萬(wàn)元，工期6個(gè)月。若基準(zhǔn)利率為5%，采用年利率計(jì)算資金成本，該部分工程的資金時(shí)間價(jià)值為A.25萬(wàn)元B.30萬(wàn)元C.35萬(wàn)元D.40萬(wàn)元4.某臨街商鋪出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)年限為40年，已使用5年，剩余年限的土地使用權(quán)價(jià)值比法定最高年限的土地使用權(quán)價(jià)值折現(xiàn)率為12%。若法定最高年限折現(xiàn)率為10%，該商鋪土地使用權(quán)年限修正系數(shù)為A.0.88B.0.92C.0.96D.1.045.某城市某宗工業(yè)用地，規(guī)劃容積率為2.0，出讓價(jià)格為800萬(wàn)元/畝。若該地塊實(shí)際容積率為2.5，根據(jù)《城市用地出讓價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范》，容積率修正系數(shù)為1.2，則該地塊的樓面地價(jià)約為A.800萬(wàn)元/畝B.960萬(wàn)元/畝C.1200萬(wàn)元/畝D.1600萬(wàn)元/畝6.某商住綜合樓，地上部分為商場(chǎng)（層高4米），地下部分為停車(chē)場(chǎng)（層高3米），總建筑面積為20000平方米，其中商場(chǎng)面積5000平方米，停車(chē)場(chǎng)面積3000平方米。若商業(yè)用途與停車(chē)用途的混合價(jià)值系數(shù)為0.8，則該樓的綜合價(jià)值比純商業(yè)用途高A.10%B.15%C.20%D.25%7.某住宅小區(qū)的綠化覆蓋率為35%，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，該小區(qū)的綠地率最低要求為40%。若開(kāi)發(fā)商需補(bǔ)足5%的綠地面積，每平方米綠化成本為300元，則補(bǔ)綠費(fèi)用約為A.18萬(wàn)元B.24萬(wàn)元C.30萬(wàn)元D.36萬(wàn)元8.某公司以名義利率6%向銀行貸款1000萬(wàn)元，按季度復(fù)利計(jì)息，實(shí)際利率為A.6.00%B.6.09%C.6.15%D.6.18%9.某在建房屋的建安成本為2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為500萬(wàn)元，管理費(fèi)用率為2%，銷(xiāo)售費(fèi)用率為3%，土地成本為1500萬(wàn)元，土地增值收益率為20%。若開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為10%，則該房屋的售價(jià)約為A.4800萬(wàn)元B.5200萬(wàn)元C.5500萬(wàn)元D.6000萬(wàn)元10.某城市某宗商辦用地，法定最高出讓年限為50年，出讓年限為40年。若剩余40年土地使用權(quán)的現(xiàn)值為1000萬(wàn)元，剩余50年土地使用權(quán)的現(xiàn)值為1200萬(wàn)元，則土地年限修正系數(shù)為A.0.83B.0.87C.0.92D.0.95二、多選題（共5題，每題2分）1.某城市某宗住宅用地，存在以下限制條件：①規(guī)劃容積率上限為3.0；②需配建10%的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；③土地使用權(quán)出讓年限為70年。根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)政策，以下說(shuō)法正確的有A.容積率上限屬于劃撥用地限制條件B.配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施屬于開(kāi)發(fā)強(qiáng)制性要求C.土地出讓年限的縮短會(huì)降低土地價(jià)值D.土地用途變更需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批E.土地使用權(quán)抵押需取得他項(xiàng)權(quán)證2.某商業(yè)綜合體包含零售、餐飲、辦公等業(yè)態(tài)，評(píng)估其價(jià)值時(shí)需考慮以下因素，其中屬于區(qū)位因素的有A.商業(yè)集聚度B.交通可達(dá)性C.周邊配套設(shè)施完善度D.建筑物層高E.消防設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)3.某在建房屋項(xiàng)目，評(píng)估其成本法價(jià)值時(shí)需考慮以下成本，其中屬于直接成本的有A.建安工程費(fèi)B.開(kāi)發(fā)費(fèi)用C.管理費(fèi)用D.銷(xiāo)售費(fèi)用E.土地成本4.某城市某宗工業(yè)用地，評(píng)估其價(jià)值時(shí)采用市場(chǎng)法，需收集以下可比案例，其中可作為可比案例的有A.同區(qū)域同用途的已成交案例B.同區(qū)域不同用途的成交案例C.不同區(qū)域同用途的成交案例D.不同區(qū)域不同用途的成交案例E.本項(xiàng)目同一階段的其他宗地5.某公司以租賃收入法評(píng)估某寫(xiě)字樓價(jià)值，需考慮以下因素，其中屬于影響因素的有A.租賃合同期限B.市場(chǎng)租金水平C.物業(yè)管理費(fèi)率D.建筑物成新率E.貸款利率三、判斷題（共5題，每題1分）1.某城市某宗商辦用地，出讓價(jià)格為800萬(wàn)元/畝，土地面積2畝，土地使用權(quán)年限40年。若折現(xiàn)率為10%，則該地塊的土地使用權(quán)現(xiàn)值約為614萬(wàn)元。（對(duì)/錯(cuò)）2.某住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按建筑面積計(jì)算，業(yè)主可享受不超過(guò)50%的物業(yè)費(fèi)減免。（對(duì)/錯(cuò)）3.某在建房屋項(xiàng)目，已完成主體工程，剩余工程預(yù)計(jì)成本為1000萬(wàn)元，工期6個(gè)月。若資金成本按年利率6%計(jì)算，則資金時(shí)間價(jià)值約為30萬(wàn)元。（對(duì)/錯(cuò)）4.某城市某宗工業(yè)用地，法定最高出讓年限為50年，出讓年限為30年。若剩余30年土地使用權(quán)的現(xiàn)值為800萬(wàn)元，剩余50年土地使用權(quán)的現(xiàn)值為1000萬(wàn)元，則土地年限修正系數(shù)為0.8。（對(duì)/錯(cuò)）5.某商業(yè)綜合體包含零售、餐飲、辦公等業(yè)態(tài)，評(píng)估其價(jià)值時(shí)需考慮業(yè)態(tài)混合效應(yīng)。若商業(yè)與辦公混合，價(jià)值提升系數(shù)為1.1，則該綜合體價(jià)值比純商業(yè)用途高10%。（對(duì)/錯(cuò)）四、計(jì)算題（共2題，每題10分）1.某城市某宗住宅用地，出讓價(jià)格為600萬(wàn)元/畝，土地面積3畝，土地使用權(quán)年限70年。若折現(xiàn)率為8%，法定最高年限土地使用權(quán)的現(xiàn)值為1000萬(wàn)元，剩余40年土地使用權(quán)的現(xiàn)值為800萬(wàn)元。要求：（1）計(jì)算該地塊土地使用權(quán)年限修正系數(shù)；（2）若該地塊規(guī)劃容積率為3.0，樓面地價(jià)為2500元/平方米，則該地塊的地上總建筑規(guī)模為多少平方米？2.某在建房屋項(xiàng)目，建安成本為2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為500萬(wàn)元，管理費(fèi)用率為2%，銷(xiāo)售費(fèi)用率為3%，土地成本為1500萬(wàn)元，土地增值收益率為20%。若開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為10%，要求：（1）計(jì)算該房屋的售價(jià)；（2）若該房屋建筑面積為30000平方米，則每平方米的售價(jià)為多少元？答案與解析一、單選題答案與解析1.B解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，配建公共設(shè)施（如停車(chē)位）屬于開(kāi)發(fā)強(qiáng)制性要求，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。競(jìng)配建方式中，承諾配建比例更高的開(kāi)發(fā)商中標(biāo)，但實(shí)際配建要求仍需符合法律法規(guī)。2.C解析：物業(yè)費(fèi)按建筑面積計(jì)算，但業(yè)主可享受實(shí)際使用面積與建筑面積比例的減免。張某應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)為原標(biāo)準(zhǔn)的81%（120×90%/120）。3.B解析：資金時(shí)間價(jià)值=500×5%×（1+5%）^5/12≈30萬(wàn)元。4.C解析：年限修正系數(shù)=剩余40年現(xiàn)值/剩余50年現(xiàn)值=800/1000=0.96。5.B解析：樓面地價(jià)=出讓價(jià)格/容積率×容積率修正系數(shù)=800×2/2.0×1.2=960萬(wàn)元/畝。6.C解析：綜合價(jià)值提升率=混合價(jià)值系數(shù)×（混合部分價(jià)值/總建筑面積）=0.8×（12000/20000）=20%。7.A解析：補(bǔ)綠面積=3000×5%=150平方米，費(fèi)用=150×300=18萬(wàn)元。8.B解析：實(shí)際利率=(1+6%/4)^4-1≈6.09%。9.C解析：總成本=2000+500+2000×2%+2000×3%+1500=4400萬(wàn)元，增值收益=4400×20%=880萬(wàn)元，售價(jià)=4400×（1+10%）+880=5500萬(wàn)元。10.C解析：年限修正系數(shù)=1000/1200=0.83（修正系數(shù)應(yīng)為剩余年限比，此處計(jì)算有誤，正確系數(shù)應(yīng)為1000/1200=0.83，但選項(xiàng)未提供，可能題目設(shè)置有誤）。修正說(shuō)明：原題選項(xiàng)與計(jì)算結(jié)果不符，實(shí)際應(yīng)為0.83，但選項(xiàng)中無(wú)對(duì)應(yīng)答案，建議調(diào)整題目或修正選項(xiàng)。二、多選題答案與解析1.B、C、D解析：容積率上限屬于規(guī)劃控制條件，配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施屬于開(kāi)發(fā)強(qiáng)制性要求，土地出讓年限縮短會(huì)降低價(jià)值，土地用途變更需審批，抵押需他項(xiàng)權(quán)證。2.A、B、C解析：商業(yè)集聚度、交通可達(dá)性、配套設(shè)施屬于區(qū)位因素，層高、消防設(shè)施屬于實(shí)物因素。3.A、E解析：建安工程費(fèi)和土地成本屬于直接成本，開(kāi)發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用屬于間接成本。4.A、C解析：可比案例應(yīng)滿(mǎn)足同區(qū)域、同用途，或區(qū)域相似性高、用途相近。5.A、B、C解析：租賃合同期限、市場(chǎng)租金水平、物業(yè)管理費(fèi)率影響租賃收入，建筑物成新率影響市場(chǎng)價(jià)值，貸款利率與租賃收入法關(guān)聯(lián)性較弱。三、判斷題答案與解析1.對(duì)解析：土地使用權(quán)現(xiàn)值=800×2/3/8%×[1-1/(1+8%)^40]=614萬(wàn)元。2.錯(cuò)解析：物業(yè)費(fèi)減免比例由當(dāng)?shù)卣?guī)定，部分城市為70%-80%，并非統(tǒng)一50%。3.對(duì)解析：資金時(shí)間價(jià)值=1000×6%×6/12=30萬(wàn)元。4.錯(cuò)解析：年限修正系數(shù)=800/1000=0.8，但法定最高年限與剩余年限不同時(shí)，需按比例修正。5.對(duì)解析：價(jià)值提升系數(shù)為1.1，即綜合價(jià)值比純商業(yè)高10%。四、計(jì)算題答案與解析1.（