辦公樓消防設施維護管理規(guī)范辦公樓作為人員密集、功能復雜的公共建筑，消防設施的可靠運行是保障生命財產安全的核心防線?？茖W規(guī)范的維護管理，既能延長設施使用壽命，更能在險情發(fā)生時發(fā)揮關鍵作用。結合行業(yè)實踐與技術標準，現梳理辦公樓消防設施維護管理的核心要點與實操規(guī)范，供相關單位參考執(zhí)行。一、消防設施分類與維護核心要點辦公樓消防設施涵蓋探測預警類、滅火控火類、疏散引導類三大體系，需針對不同設施特性制定差異化維護策略：（一）火災自動報警系統(tǒng)日常需檢查探測器外觀（無積塵、無遮擋），每周測試手動報警按鈕、聲光警報器功能；每月采用專用設備清潔感煙探測器（避免酒精等腐蝕性液體），每季度模擬火警信號測試系統(tǒng)聯動邏輯（如報警后是否觸發(fā)噴淋泵、防排煙風機啟動）。每年需委托專業(yè)機構進行線路絕緣電阻、控制器主備電切換等全項檢測。（二）自動噴水滅火系統(tǒng)每日巡查穩(wěn)壓泵啟泵壓力（確保管網壓力穩(wěn)定在設計值±0.05MPa內），每月檢查末端試水裝置（放水3分鐘，觀察水流指示器、報警閥組動作是否正常）；每季度對室外水泵接合器進行通水測試（確保接口無銹蝕、悶蓋密封良好），每年全面檢查噴頭（重點排查下垂型噴頭是否被油漆、裝飾物覆蓋，邊墻型噴頭距墻面距離是否合規(guī)）。（三）消火栓系統(tǒng)每周檢查消火栓箱內水帶、水槍、接口是否完好（無破損、無纏繞），每月測試消火栓啟泵按鈕（按下后30秒內消防泵應啟動）；每半年對屋頂試驗消火栓進行放水（測量靜壓、動壓是否符合設計要求，靜壓≤0.8MPa、動壓≥0.15MPa），每年檢查管網閥門（確保常開閥門無誤關、常閉閥門無滲漏）。（四）防排煙與通風系統(tǒng)每日檢查風機控制柜電源狀態(tài)（處于自動位），每月測試常閉送風口、排煙口的手動開啟功能（手動拉動執(zhí)行機構，風口應順暢開啟）；每季度遠程啟動風機（運行時間≥30分鐘，檢查軸承溫升、皮帶松緊度），每年對風管進行漏風檢測（漏風率≤8%），并清理排煙口積塵（避免影響排煙效率）。（五）應急照明與疏散指示系統(tǒng)每日巡查燈具外觀（無破損、無遮擋），每月測試應急切換功能（切斷主電后，燈具應在5秒內點亮）；每季度模擬故障（如移除燈具、短路線路），檢驗系統(tǒng)故障報警功能；每年測量應急照明持續(xù)時間（≥90分鐘）、疏散指示標志照度（地面最低水平照度≥1.0lx）。（六）滅火器與應急器材每月檢查滅火器壓力（指針在綠區(qū)）、鉛封完整性，每半年稱重（干粉滅火器失重≥5%需充裝）；每年檢查滅火器筒體腐蝕情況（漆皮脫落面積≤1/3，否則需報廢），并對應急逃生箱（含防毒面具、破窗錘等）進行清點補充。二、全流程維護管理機制（一）日常巡查：形成“點-線-面”覆蓋頻次要求：公共區(qū)域每日1次（上下班高峰期前），機房、配電間等重點部位每日2次（早班、夜班各1次）。巡查內容：采用“看、聽、試”結合——看設施外觀（有無損壞、移位），聽設備運行聲音（風機、水泵有無異響），試關鍵功能（如手動報警按鈕、應急燈切換）。記錄管理：使用《消防設施巡查記錄表》（含設施位置、檢查項、異常情況描述），由巡查人簽字確認，每月歸檔至物業(yè)工程部。（二）定期維護：按“季度-年度”分級實施季度維護：重點檢查易損耗部件（如消火栓水帶、滅火器壓力）、聯動邏輯測試（如報警系統(tǒng)與噴淋泵聯動），形成《季度維護報告》（含問題清單、整改計劃）。年度維護：委托具備資質的消防技術服務機構，對所有設施進行全項檢測（如報警系統(tǒng)線路檢測、噴淋管網水壓試驗），出具《年度檢測報告》，作為消防驗收備案依據。（三）故障處置：建立“報修-維修-驗收”閉環(huán)報修響應：發(fā)現故障（如報警控制器誤報、噴淋頭漏水），巡查人立即通過“消防設施報修小程序”或書面單上報，2小時內由設施主管確認故障等級（一般故障≤24小時修復，重大故障（如噴淋泵無法啟動）立即啟動應急預案）。維修管理：維修人員需持《消防設施維修作業(yè)單》作業(yè)，更換部件需采用原廠同規(guī)格產品（如報警探測器需與原系統(tǒng)兼容），維修后填寫《維修驗收單》（含故障原因、維修措施、測試結果），由使用部門、物業(yè)、維保單位三方簽字確認。三、責任體系與協(xié)同機制（一）三級責任架構1.消防安全責任人（通常為辦公樓產權人或主要管理人）：審批年度維護預算，每季度聽取消防設施運行報告，對重大隱患整改負總責。2.消防安全管理人（物業(yè)項目經理或安全主管）：制定維護計劃，監(jiān)督日常巡查與維修，組織消防演練，每月向責任人匯報工作。3.設施管理崗（物業(yè)工程部專員）：執(zhí)行日常巡查、定期維護，填寫記錄，對接維保單位，是設施維護的直接責任人。（二）部門協(xié)同要求使用部門（如企業(yè)辦公室、商鋪）：不得遮擋、挪用消防設施（如在消火栓前堆放雜物），發(fā)現設施異常立即上報，配合維護作業(yè)（如臨時斷電、移動物品）。維保單位：需具備消防設施維護保養(yǎng)資質，派駐專人駐場或按合同響應時間（≤4小時）到場維修，每季度提交《維保服務報告》。四、應急管理與實戰(zhàn)檢驗（一）應急預案編制針對“消防設施故障”“火災突發(fā)”兩類場景，明確：故障應急：如噴淋泵故障時，立即啟動穩(wěn)壓泵維持管網壓力，同步聯系維保單位搶修，必要時啟用移動滅火設備（如推車式滅火器）?；馂膽保簣缶螅涝O施應自動啟動（如排煙風機、應急照明），人員按疏散預案撤離，微型消防站人員使用消火栓、滅火器撲救初期火災。（二）演練與復盤演練頻次：每半年組織1次綜合演練（含設施聯動測試、人員疏散），每季度開展1次桌面推演（模擬故障處置流程）。復盤改進：演練后48小時內召開復盤會，分析設施響應漏洞（如報警系統(tǒng)聯動延遲）、人員操作失誤（如滅火器使用不熟練），形成《改進措施清單》并跟蹤落實。五、監(jiān)督考核與持續(xù)優(yōu)化（一）內部監(jiān)督日常自查：設施管理崗每日抽查30%的設施，重點檢查巡查記錄真實性、故障整改完成情況。專項檢查：每季度由消防安全管理人帶隊，對機房、地下室等薄弱區(qū)域開展“拉網式”檢查，形成《隱患整改通知書》（明確整改責任人、時限）。（二）考核機制量化指標：設施完好率（≥98%）、故障處理及時率（≥95%）、演練參與率（≥90%）。獎懲措施：將維護管理納入物業(yè)人員績效考核（占比≥20%），對年度無事故、設施維護優(yōu)秀的團隊給予獎金；對未完成整改、虛報記錄的責任人扣減績效，情節(jié)嚴重者調崗或辭退。（三）持續(xù)優(yōu)化每年結合消防部門檢查意見、設施老化情況，修訂《維護管理規(guī)范》（如新增新型消防設施的維護要