案例研究|認(rèn)籌率從首開232%下降到54%！數(shù)據(jù)揭秘該項(xiàng)目的隱藏短板項(xiàng)目表現(xiàn)：熱度呈現(xiàn)“高開低走”大幅波動(dòng)2025年上海新房市場(chǎng)區(qū)域分化特征顯著，青浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)與上海整體對(duì)比呈現(xiàn)價(jià)格洼地，但又增長(zhǎng)分化的特征。根據(jù)58安居客研究院找房熱度數(shù)據(jù)，2025年1—10月，上海市與青浦區(qū)找房熱度變化整體趨勢(shì)存在相似性，但波動(dòng)差異較大。上海全市熱度在2月上旬、4月下旬、9月下旬都有明顯的回落，在3月上旬、5月中旬上行趨勢(shì)較為明顯，而青浦區(qū)的熱度走勢(shì)在2月上旬和3月上旬的上行和下行情況都好于全城，但在7月和9月的下滑非常明顯。本次要診斷的項(xiàng)目就位于青浦區(qū)的趙巷板塊，該項(xiàng)目由國(guó)企打造，小區(qū)建筑面積約13.5萬(wàn)平方米，容積率2.2。主力戶型為89-129平方米的三室和四室，層高為17-18層的小高層，均價(jià)56000元平方米左右。該項(xiàng)目目前開盤四次：第一次開盤在2023年7月，推出343套房源，認(rèn)籌795組，認(rèn)籌率達(dá)232%；第二次開盤在2023年的9月，推出396套房源，認(rèn)籌404組，認(rèn)籌率下降為102%；第三次開盤在2023年的11月，推出394套房源，認(rèn)籌146組，認(rèn)籌率僅37%；第四次開盤在2024年6月，推出132套房源，認(rèn)籌71組，認(rèn)籌率僅54%；232%境。資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)接下來(lái)我們將嘗試從五個(gè)維度來(lái)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全方位的掃描，試圖找到該項(xiàng)目的成功密碼。我們通過(guò)分析兩個(gè)項(xiàng)目間的客戶重疊情況來(lái)判定競(jìng)品關(guān)系，客戶重疊度越高，意味著兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)客戶的爭(zhēng)奪就越激烈。我們挑選出該項(xiàng)目90天內(nèi)客戶重合度最高的9個(gè)項(xiàng)目，從這9個(gè)項(xiàng)目的位置來(lái)看：華發(fā)虹橋四季距離本案3公里以內(nèi)；保利虹橋和頌·西岸、蟠龍里、綠城·春曉園、國(guó)貿(mào)鷺原距離本案4-10公里以內(nèi)；保利建發(fā)印象青城、聯(lián)發(fā)·時(shí)光新澍、國(guó)貿(mào)海上原墅距離本案11-20公里以內(nèi)；20.0%本盤主要競(jìng)品項(xiàng)目20.0%本盤主要競(jìng)品項(xiàng)目16.0%12.0%8.0%4.0%0.0%資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)我們將該項(xiàng)目與競(jìng)品進(jìn)行對(duì)比分析，總體測(cè)評(píng)顯示，該項(xiàng)目在眾多競(jìng)品中綜合排名第5位，排在中間的位置，綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)分48.6，對(duì)比競(jìng)品平均分50.1略低。80.080.060.040.020.00.0項(xiàng)目AB項(xiàng)目C項(xiàng)目本盤項(xiàng)目E項(xiàng)目F項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目I競(jìng)品項(xiàng)目綜合測(cè)評(píng)得分資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)指標(biāo)說(shuō)明：項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力根據(jù)找房熱度、客戶分流、戶型匹配、配套得分、價(jià)格優(yōu)勢(shì)五個(gè)維度綜合評(píng)分得出。從58安居客樓盤洞察的五個(gè)維度來(lái)看，本案與競(jìng)品對(duì)比起來(lái)，優(yōu)劣勢(shì)較為明顯，其中：戶型匹配明顯高于競(jìng)品平均水平；客戶重疊度明顯低于競(jìng)品平均水平，找房熱度、配套得分、價(jià)格優(yōu)勢(shì)略低于平均水平。價(jià)格優(yōu)勢(shì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)83.1 戶型匹配44.753.649.8本盤競(jìng)品平均36.6配套得分46.241.9512.5客戶重疊55.1五大競(jìng)爭(zhēng)力雷達(dá)圖找房熱度資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)找房熱度：當(dāng)前項(xiàng)目需繼續(xù)加強(qiáng)線上宣傳和曝光度。當(dāng)前熱度指數(shù)46.290天內(nèi)線上看房人數(shù)約183人，最近30天看房人數(shù)僅49人。可見該項(xiàng)目近期找房熱度非常低，需加強(qiáng)項(xiàng)目的線上曝光度和宣傳力度。10月本盤及競(jìng)品項(xiàng)目找房熱度指數(shù)10月本盤及競(jìng)品項(xiàng)目找房熱度指數(shù)100.080.060.040.020.00.0資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)客戶分流：分流壓力較小壓力值為32.59本盤及競(jìng)品項(xiàng)目分流壓力100本盤及競(jìng)品項(xiàng)目分流壓力100806040200資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)171G503公里內(nèi)只有AED，33戶型匹配：面積段契合市場(chǎng)需求，戶型設(shè)計(jì)方面優(yōu)缺點(diǎn)明顯，90-120-0.17120-140-0.08。數(shù)據(jù)說(shuō)明：通過(guò)對(duì)比目標(biāo)項(xiàng)目和所在板塊在產(chǎn)品類型（戶型+面積）上的供需差異，匯總所有產(chǎn)品類型匹配值得出的綜合評(píng)分。數(shù)值為正，表示項(xiàng)目產(chǎn)品與市場(chǎng)需求缺口不匹配，數(shù)值越大則供大于求的情況越嚴(yán)重；數(shù)值為負(fù)，表示項(xiàng)目產(chǎn)品契合市場(chǎng)需求缺口，數(shù)值越小則反映該產(chǎn)品類型供不應(yīng)求。資料來(lái)源：安居客研究院【樓盤洞察】產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)另外從戶型設(shè)計(jì)方面來(lái)看，本項(xiàng)目主推的戶型為89、105平米的三室，129平方米的4室。面積段種類較少，但每個(gè)面積段都做出了兩種完全不同的戶型設(shè)計(jì)可供選擇。8932（客廳+2）2其次，再看105平方米的3室2衛(wèi)，這個(gè)面積段也有兩個(gè)不同戶型設(shè)計(jì)。其中一個(gè)戶型是豎廳風(fēng)格，三開間朝南（客廳+2臥室）。房間分列客餐廳兩側(cè)，互不干擾，各有各的隱私空間。2臥室86最后，再看129平方米的4室23（34（+3。4本案所在的趙巷板塊是10月青浦區(qū)找房熱度的第5位，熱度較低。當(dāng)前，該板塊商品住宅銷售均價(jià)約5.7萬(wàn)元/㎡，本盤單價(jià)約5.6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，與板塊均價(jià)接近。簡(jiǎn)析8個(gè)競(jìng)品的價(jià)格，可分為三個(gè)梯隊(duì)：第一梯隊(duì)（約6萬(wàn)元/平方米左右）：蟠龍里、綠城?春曉園、保利?海上臻悅、華發(fā)虹橋四季，屬于大虹橋板塊區(qū)域定位偏高端的項(xiàng)目；第二梯隊(duì)（約5–6萬(wàn)元/平方米）：本案、國(guó)貿(mào)海上原墅處于中高端區(qū)間；第三梯隊(duì)（約4萬(wàn)元/平方米左右）：國(guó)貿(mào)鷺原、保利建發(fā)印象青城、保利虹橋和頌?西岸，定位相對(duì)剛需。），35.8/平而第三梯隊(duì)的下限（保利虹橋和頌·西岸），距離本案4公里左右的，均價(jià)約4萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目周邊有工廠，城市界面待提升，商業(yè)能級(jí)不足，區(qū)域配套成熟需5～8年培育期，短期內(nèi)生活便利度不如本案，因此本來(lái)的定價(jià)高于該項(xiàng)目理所應(yīng)當(dāng)。綜合來(lái)看，本案在產(chǎn)品力（戶型設(shè)計(jì)等）、地段價(jià)值（交通、配套）、品牌溢價(jià)（國(guó)企）上具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力，既匹配了自身的價(jià)值定位，又在價(jià)格上形成差異化，避免與第一梯隊(duì)項(xiàng)目直接“紅海競(jìng)爭(zhēng)”，所以該定價(jià)是合理的。資料來(lái)源