2025年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人初級實操技能練習(xí)題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.客戶首次看房后表示“再考慮一下”，經(jīng)紀(jì)人最恰當(dāng)?shù)母M(jìn)話術(shù)是（）A.“您是不是覺得價格高了？我可以再幫您談?！盉.“這套房今天已有兩組客戶復(fù)看，您若猶豫可能錯失?！盋.“考慮很正常，我先把同戶型近一周成交價發(fā)您對比，明晚9點前給您電話，方便嗎？”D.“那您先考慮，有需要隨時聯(lián)系我?！贝鸢福篊2.業(yè)主委托獨家房源，簽約前最需要書面確認(rèn)的是（）A.房屋掛牌價B.鑰匙托管數(shù)量C.委托期限與違約責(zé)任D.房屋照片拍攝角度答案：C3.交易雙方已簽網(wǎng)簽合同，買方貸款審批未過，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)首先（）A.建議買方換銀行重新申請B.協(xié)調(diào)賣方同意延長過戶期限C.查詢買方征信報告具體問題D.提示雙方協(xié)商解約并簽署補(bǔ)充協(xié)議答案：C4.帶看電梯房時，發(fā)現(xiàn)電梯維保公示牌顯示“下次檢驗日期為上周”，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）A.告知客戶屬物業(yè)疏忽，無實質(zhì)影響B(tài).立即聯(lián)系物業(yè)核實并獲取書面安全承諾C.記錄隱患但不告知客戶，避免節(jié)外生枝D.建議客戶放棄該樓盤答案：B5.客戶使用公積金組合貸，經(jīng)紀(jì)人計算首付比例時，必須優(yōu)先調(diào)?。ǎ〢.客戶名下全國住房貸款記錄B.客戶本市公積金繳存基數(shù)C.客戶配偶征信報告D.房屋評估公司預(yù)評報告答案：A6.存量房交易資金監(jiān)管賬戶的開戶主體是（）A.買方B.賣方C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)D.本市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指定銀行答案：D7.業(yè)主口頭答應(yīng)降價5萬元，經(jīng)紀(jì)人下一步合規(guī)做法是（）A.立即通知客戶當(dāng)晚來店簽約B.讓業(yè)主微信文字確認(rèn)降價金額及有效期C.先收買方意向金再補(bǔ)降價條款D.在掛牌系統(tǒng)直接修改價格答案：B8.客戶非本市戶籍，需提供近60個月社保，但中間斷繳3個月，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）A.告知客戶失去購房資格B.指導(dǎo)客戶到社保局申請補(bǔ)繳并開具證明C.建議客戶先簽約，后補(bǔ)資格D.建議客戶離婚以家庭名義購房答案：B9.房屋已設(shè)抵押權(quán)，業(yè)主用買方首付解押，風(fēng)險最低的操作是（）A.買方將首付直接打入業(yè)主還貸卡B.首付存入銀行監(jiān)管賬戶，銀行同步出具解押款劃轉(zhuǎn)授權(quán)C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)墊付解押D.買方陪同業(yè)主到銀行柜臺現(xiàn)金還款答案：B10.客戶看房時詢問“隔壁是不是兇宅”，經(jīng)紀(jì)人不知情，應(yīng)回答（）A.“我從來沒聽說，應(yīng)該不是?！盉.“您放心，本商圈近五年無兇案?！盋.“我立即在系統(tǒng)查詢并到派出所核實，24小時內(nèi)書面答復(fù)您?！盌.“這屬于迷信，不影響房價?！贝鸢福篊11.租賃合同中約定“租金每半年支付，提前15天支付下期”，若租客第1次支付時間為2025年3月1日，第2期最遲支付日為（）A.2025年8月1日B.2025年8月15日C.2025年8月16日D.2025年9月1日答案：B12.存量房網(wǎng)簽后，買方需辦理“贈與”換名，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)告知（）A.可撤銷網(wǎng)簽后重新贈與簽約B.網(wǎng)簽后無法變更為贈與，需先完成買賣過戶再贈與C.贈與稅費更低，建議直接采用D.贈與不受限購限制答案：B13.客戶使用“接力貸”，借款人年齡70歲，銀行普遍要求（）A.子女年齡不超過50歲B.貸款年限+子女年齡≤70C.首付提高10%D.利率下浮10%答案：B14.帶看時發(fā)現(xiàn)房屋實際格局與房產(chǎn)證附圖不符，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）A.告知客戶屬正常誤差B.提示客戶需重新測繪并申請變更登記C.建議客戶接受現(xiàn)狀D.讓業(yè)主簽署格局無風(fēng)險承諾書答案：B15.客戶購買學(xué)區(qū)房，簽約前最需要業(yè)主書面承諾的是（）A.戶口無占用B.房屋無漏水C.家具家電清單D.物業(yè)費結(jié)清答案：A16.經(jīng)紀(jì)人在朋友圈發(fā)布房源，必須標(biāo)注（）A.房源核驗碼B.本人工牌號C.門店地址D.房源面積答案：A17.客戶通過VR看房后遠(yuǎn)程簽約，按《電子簽名法》，合同生效要件不包括（）A.可靠電子簽名B.第三方時間戳C.紙質(zhì)合同后補(bǔ)D.身份核驗記錄答案：C18.房屋已出租，租約至2025年12月，客戶購買后擬自住，業(yè)主說“租客同意提前搬走”，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）A.讓業(yè)主與租客簽提前解約協(xié)議并賠償B.告知客戶買賣不破租賃C.建議客戶提高購房款讓租客搬走D.讓租客寫放棄優(yōu)先購買權(quán)即可答案：A19.客戶質(zhì)疑“中介費太高”，經(jīng)紀(jì)人最合理的解釋路徑是（）A.公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，無法降低B.對比小中介，強(qiáng)調(diào)品牌安全C.拆解服務(wù)節(jié)點：房源核驗、風(fēng)控、貸款、過戶、售后，折算每環(huán)節(jié)成本D.承諾返還部分傭金答案：C20.業(yè)主委托多家門店，出現(xiàn)“跳單”糾紛，法院判定核心證據(jù)是（）A.帶看確認(rèn)書B.通話錄音C.微信聊天D.客戶書面聲明答案：A21.買方為境外個人，辦理過戶時必須提供（）A.外交部認(rèn)證的護(hù)照譯本B.勞動用工合同C.境外收入證明D.駐華使館擔(dān)保函答案：A22.房屋建成年代1990年，客戶申請市管公積金，貸款年限最長（）A.30年B.40年房齡C.47年房齡D.65年借款人年齡答案：C23.客戶要求“做低”網(wǎng)簽價，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）A.配合節(jié)省稅費B.書面告知風(fēng)險并拒絕C.讓客戶自行決定D.建議評估公司配合答案：B24.交易房屋為夫妻共同財產(chǎn)，簽約時賣方僅一人到場，必須出具（）A.配偶同意出售聲明公證B.結(jié)婚證原件C.戶口本D.離婚協(xié)議答案：A25.客戶購買新房現(xiàn)房，開發(fā)商要求“首付20%，剩余交房前付清”，風(fēng)險提示要點為（）A.現(xiàn)房無風(fēng)險B.需核查開發(fā)商已辦大產(chǎn)權(quán)證C.可拒絕資金監(jiān)管D.可跳過網(wǎng)簽答案：B26.存量房交易過程中，買方貸款銀行評估價低于合同價，差額處理方案首選（）A.買方現(xiàn)金補(bǔ)差額B.重新選擇評估公司C.協(xié)商降低合同價D.延長貸款審批答案：A27.客戶看房后私下聯(lián)系業(yè)主，經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)后應(yīng)（）A.立即報警B.發(fā)送律師函C.依據(jù)帶看確認(rèn)書協(xié)商傭金D.在朋友圈曝光客戶答案：C28.房屋租賃期間，業(yè)主出售房屋，租客主張優(yōu)先購買權(quán)時限為（）A.收到書面通知后3日B.5個工作日C.15日D.30日答案：C29.客戶購買商住兩用房，貸款首付比例最低（）A.30%B.40%C.50%D.60%答案：C30.經(jīng)紀(jì)人協(xié)助客戶申請“人才購房補(bǔ)貼”，最終審批部門是（）A.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)B.人社局C.公積金中心D.稅務(wù)局答案：B二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.以下哪些情形會導(dǎo)致網(wǎng)簽合同無效（）A.買方無購房資格B.賣方簽字為配偶代簽無公證C.房屋被查封D.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未備案答案：A、B、C32.客戶申請“商轉(zhuǎn)公”貸款必須滿足（）A.原商貸還款滿一年B.房屋已辦抵押登記C.客戶公積金連續(xù)繳存6個月D.商貸銀行同意提前結(jié)清答案：A、B、D33.房屋租賃合同備案所需材料包括（）A.房產(chǎn)證復(fù)印件B.雙方身份證明C.書面租賃合同D.房屋安全鑒定報告答案：A、B、C34.以下屬于學(xué)區(qū)房交易前核查要點（）A.學(xué)區(qū)名額是否被占用B.學(xué)區(qū)劃分年度調(diào)整政策C.業(yè)主戶口是否遷出D.房屋是否滿五唯一答案：A、B、C35.客戶使用“首付貸”產(chǎn)品，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提示風(fēng)險（）A.銀行拒貸B.首付資金來源審查C.利率高于按揭D.影響征信答案：A、B、C、D36.房屋存在“居住權(quán)”登記，對交易影響包括（）A.無法過戶B.需居住權(quán)人書面同意C.不影響產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移D.買方需繼續(xù)履行居住權(quán)答案：B、D37.以下屬于存量房交易資金監(jiān)管范圍（）A.定金B(yǎng).首付C.物業(yè)保證金D.中介費答案：A、B、C38.客戶購買法拍房，需提前核查（）A.房屋查封順序B.拖欠物業(yè)費金額C.原業(yè)主戶口遷出承諾D.法院是否負(fù)責(zé)清退答案：A、B、D39.以下哪些情況可免征增值稅（）A.滿兩年普通住宅B.滿五年唯一住宅C.贈與直系親屬D.非住宅滿五年答案：A、B、C40.經(jīng)紀(jì)人在抖音直播帶看，合規(guī)要求包括（）A.房源核驗碼展示B.實時回答粉絲提問C.禁止夸大學(xué)區(qū)D.保存直播錄像3年答案：A、C、D三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.房屋已公證贈與但未過戶，買方仍可正常購買并過戶。（×）42.客戶征信出現(xiàn)“呆賬”字樣，銀行一律拒貸。（√）43.商住兩用房可使用公積金貸款。（×）44.租賃備案后，租客可憑備案證明辦理居住證。（√）45.業(yè)主為未成年人，可由父母直接代簽買賣合同。（×）46.房屋評估價高于合同價時，銀行按評估價發(fā)放貸款。（×）47.客戶為現(xiàn)役軍人，可提供軍官證作為購房身份證明。（√）48.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可代收定金并打入公司一般賬戶。（×）49.房屋交易完成后，買方發(fā)現(xiàn)墻體漏水，可依據(jù)《房屋質(zhì)量保證書》向開發(fā)商索賠。（×）50.客戶購買新房，開發(fā)商未按期交房，客戶可主張違約金。（√）四、實務(wù)操作題（共40分）51.案例：2025年4月，客戶李雷（已婚，家庭名下無房）看中業(yè)主韓梅梅名下位于本市海淀區(qū)的普通住宅，產(chǎn)權(quán)證登記日期2018年，建筑面積89m2，掛牌價600萬元。李雷計劃市管公積金組合貸，首付預(yù)算200萬元。業(yè)主尚有銀行按揭余額120萬元未結(jié)清，需用李雷首付解押。（1）列出交易流程關(guān)鍵節(jié)點時間表（按先后順序，精確到日，假設(shè)今天為4月6日）。（8分）（2）計算最低首付金額并說明依據(jù)（市管公積金最高貸120萬元，評估價按成交價100%計算）。（4分）（3）設(shè)計一份“解押風(fēng)險防控”操作清單，至少5條，需可落地。（5分）（4）若李雷征信報告顯示2019年有一筆助學(xué)貸款連續(xù)逾期4期，寫出與銀行溝通的“情況說明”模板，不少于150字。（5分）答案：（1）4月7日：簽署居間合同、買方提交資質(zhì)審核資料4月8日：房源核驗、買方購房資格網(wǎng)申4月10日：資格通過，簽正式買賣合約，買方支付定金50萬元入監(jiān)管4月11日：公積金中心初審，評估公司上門4月14日：評估報告出，銀行面簽4月20日：銀行批貸4月21日：用監(jiān)管首付120萬元結(jié)清原按揭，銀行出具解押材料4月25日：注銷抵押登記4月26日：網(wǎng)簽4月28日：繳稅預(yù)審5月6日：過戶5月13日：新證出，銀行放款至監(jiān)管賬戶5月14日：物業(yè)交割，釋放尾款（2）總價600萬元，公積金120萬元，商貸280萬元，首付=600120280=200萬元。因無房無貸，首付比例≥20%，200萬元已滿足。（3）1.定金及首付全部進(jìn)入住建委監(jiān)管賬戶，未過戶前業(yè)主無法動用。2.監(jiān)管銀行、買方、賣方三方簽署《解押款劃轉(zhuǎn)授權(quán)》，銀行見監(jiān)管到賬回執(zhí)后2小時內(nèi)將120萬元直接劃入業(yè)主貸款賬戶，無需經(jīng)業(yè)主手。3.買方陪同業(yè)主到銀行柜臺，現(xiàn)場獲取《貸款結(jié)清證明》原件。4.銀行柜臺出具《解押材料清單》并加蓋公章，經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)場拍照存檔。5.注銷抵押登記完成后，經(jīng)紀(jì)人陪同領(lǐng)取新證，即刻辦理網(wǎng)簽，防止二次抵押。（4）情況說明××銀行：本人李雷（身份證號××××）于2015年9月—2019年6月就讀××大學(xué)，期間辦理國家助學(xué)貸款6000元。因2019年畢業(yè)初期更換手機(jī)號未收到還款提醒，導(dǎo)致2019年7—10月連續(xù)逾期4期，已于2019年11月結(jié)清全部本息并出具結(jié)清證明。逾期系客觀信息不暢，非主觀惡意。此后本人信用卡、房貸均按時還款，信用良好。懇請貴行綜合考量本人還款能力與信用修復(fù)情況，批準(zhǔn)本次住房貸款。特此說明。借款人：李雷2025年4月6日52.租賃糾紛：租客張三于2025年1月與業(yè)主王五簽署一年期租賃合同，月租金8000元，押一付三。3月，王五通知張三因家庭自住需提前收回房屋，愿退押金并賠償一個月租金。張三拒絕，要求繼續(xù)履行合同。（1）指出王五是否構(gòu)成違約，法律依據(jù)。（3分）（2）寫出經(jīng)紀(jì)人協(xié)調(diào)方案，需兼顧雙方利益，步驟不少于4步。（5分）（3）若協(xié)調(diào)失敗，張三主張“繼續(xù)履行”，王五堅持收回，寫出法院可能的判決結(jié)果并說明理由。（5分）答案：（1）構(gòu)成違約?！睹穹ǖ洹返谄甙俣鍡l，租賃期內(nèi)無法定或約定事由，出租