估價報告編號：閩正房估字[2025]11027號估價項目名稱：福州市馬尾區(qū)羅星街道濟安支路1號三木謄海大廈(三木中心)共計75套辦公房地產(chǎn)市場價值估價估價委托人:福建三木集團股份有限公司房地產(chǎn)估價機構(gòu)：福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：陳曉光(注冊號：3520150082)陳真真(注冊號：3520190030)估價報告出具日期：2025年11月26日估價報告摘要表閩正房估字[2025]11027號福建三木濱江建設(shè)發(fā)展有限公司福建三木集團股份有限公司福州市馬尾區(qū)羅星街道濟安支路1號三木謄海大廈(三木中心)權(quán)利證書《不動產(chǎn)權(quán)證書》(證號詳見下表2-2)估價目的比較法價值時點2025年11月25日單獨所有辦公建筑結(jié)構(gòu)土地使用權(quán)類型出讓1#樓11層2、3#樓17層估價對象所處樓層第2-4、6-7、11、16層估價結(jié)果市場價值總價6403元/平方米特別事項說明總經(jīng)理董立耀估價人員項目審核人陳曉光陳真真、陳曉光(公章)閩正房估字[2025]11027號福建三木集團股份有限公司：受貴方委托，本估價機構(gòu)委派注冊房地產(chǎn)估價師陳真真(注冊號：3520190030)、陳曉光(注冊號：3520150082)對估價對象進行了估價，有關(guān)內(nèi)容報告如下。估價目的：為委托人整體出售房產(chǎn)提供參考而評估房地產(chǎn)市場價值。估價對象：福州市馬尾區(qū)羅星街道濟安支路1號三木謄海大廈(三木中心)共計75套辦公房地產(chǎn)；財產(chǎn)范圍包括建筑物(含室內(nèi)二次裝修)、分攤的土地使用權(quán)(含土地出讓金)及公共配套設(shè)施，不包括動產(chǎn)、債權(quán)債務、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或權(quán)益；建筑面積合計3765.17平方米；估價對象法定用途為辦公，實際用途為辦公，國有建設(shè)用地使用權(quán)類型為出讓；位于樓幢(總層數(shù)1#樓11層，2、3#樓17層)的第2-4、6-7、11、16層；建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)；權(quán)屬人為福建三木濱江建設(shè)發(fā)展有限公司。價值時點：2025年11月25日。價值類型：市場價值。估價方法：比較法。估價結(jié)果：見下表估價對象房地產(chǎn)市場價值評估結(jié)果表表1估價結(jié)果均價(元/m2)總價或總額(萬元)木謄海大廈(三木中心)共計75套辦公房地產(chǎn)(人民幣貳仟肆佰壹拾萬陸仟捌佰元特別提示：(1)本次估價結(jié)果為整體出售價值。(2)本估價報告使用期限為自本估價報告出具之日起不超過一年。(3)福建三木濱江建設(shè)發(fā)展有限公司(即產(chǎn)權(quán)所有人)為福建三木集團股份有限公司(即估價委托人)的子公司。(4)欲知詳情，請閱讀本估價報告全文。福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司(公章)法定代表人：陳曉光(簽名或蓋章)2025年11月26日估價師聲明 1 3一、估價委托人 3 三、估價目的 3 3五、價值時點 6 6 7 7九、估價方法 8十、估價結(jié)果 8十一、注冊房地產(chǎn)估價師 9 9十三、估價作業(yè)期 9估價技術(shù)報告 三、權(quán)益狀況描述與分析 六、估價方法的適用性分析 七、估價測算過程 八、估價結(jié)果確定 27一、估價對象位置圖二、估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)三、可比實例調(diào)查表、位置圖和外觀圖片福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：一、我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已經(jīng)說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。四、我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。五、我們依照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015)、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》(中華人民共和國國家標準GB/T50899-2013)進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元1福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元2一、本次估價的各項估價假設(shè)1、估價權(quán)利人提供的估價對象權(quán)屬證書復印件已與原件核對，假定估價權(quán)利人提供的所有資料是真實、完整和有效的，且估價對象可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。2、關(guān)注了估價對象的房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素，經(jīng)實地查勘并依常規(guī)判斷，假定房屋質(zhì)量及居住環(huán)境是安全的，在耐用年限或土地使用期限內(nèi)能夠正常使用。(二)未定事項假設(shè)無未定事項假設(shè)。(三)背離事實假設(shè)無背離事實假設(shè)。(四)不相一致假設(shè)無不相一致假設(shè)。(五)依據(jù)不足假設(shè)1、可比實例的規(guī)劃條件、室內(nèi)裝修年份等資料，因調(diào)查難度極大，其有關(guān)描述及調(diào)整只能根據(jù)注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘的經(jīng)驗判斷。2、由于估價權(quán)利人未提供相應的房屋建成年份、容積率資料，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地調(diào)查，房屋建成年份為2022年，本次估價房屋建成年份、容積率以實際調(diào)查為準。二、估價報告使用限制1、本估價報告僅作為本次估價目的之使用，不作其他任何用途使用。2、估價報告使用者為估價委托人(福建三木集團股份有限公司),估價報告使用者在使用本估價報告時，不應斷章取義。3、未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上。4、本估價報告經(jīng)估價機構(gòu)加蓋公章、法定代表人簽名(或蓋章)及估價人員簽字后方可有效。5、估價報告使用期限為自本估價報告出具之日起不超過一年。福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元3類型：股份有限公司(上市)住所：福州市開發(fā)區(qū)君竹路162號法定代表人：陳曉光住所：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元證書編號：352020034(二)估價對象財產(chǎn)范圍估價對象財產(chǎn)范圍包括建筑物(含室內(nèi)二次裝修)、分攤的土地使用權(quán)(含土地出讓金)及公共配套設(shè)施，不包括動產(chǎn)、債權(quán)債務、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或權(quán)益。(二)估價對象基本狀況估價對象坐落于福州市馬尾區(qū)羅星街道濟安支路1號，估價對象為三木謄海大廈 (三木中心)共計75套辦公房地產(chǎn)；所在樓幢為鋼混結(jié)構(gòu)，帶電梯，總層數(shù)1#樓11層，2、3#樓17層；估價對象位于地上第2-4、6-7、11、16層，建筑面積3765.17福建三木濱江建設(shè)發(fā)展有限公司單獨所有福州市馬尾區(qū)羅星街道濟安支路1號三木謄海大廈(三木中心)福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元4權(quán)利類型國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓/商品房商服用地/辦公面積共有宗地面積：18744.9m2使用期限國有土地使用權(quán)使用期限：2015-10-10起2065-10-09止附記取得方式：開發(fā)企業(yè)自留面積(m2)11#2層06辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017813號21#2層22辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017824號31#2層28辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017816號41#2層29辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017815號51#2層36辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017823號61#3層06辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017817號71#3層36辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017821號81#3層37辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017822號91#3層41辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017820號1#7層09辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017814號1#11層11辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017818號2#2層01辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017855號2#2層02辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017848號2#2層03辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017850號2#2層05辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017849號2#2層06辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017852號2#2層07辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017851號2#2層08辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017838號2#2層09辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017837號2#2層10辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017840號2#2層11辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017839號2#2層12辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017847號2#2層13辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017841號2#2層15辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017843號2#2層16辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017842號2#2層17辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017844號2#3層09辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017845號2#3層10辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017846號2#4層05辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017863號2#4層06辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017836號2#4層07辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017865號福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:0591-8公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元52#4層08辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017860號2#4層09辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017861號2#4層10辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017862號2#4層11辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017856號2#4層12辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017857號2#4層13辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017858號2#4層15辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017859號2#4層16辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017866號2#4層17辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017835號3#6層01辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017764號3#6層02辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017762號3#6層03辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017763號3#6層05辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017759號3#6層06辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017768號3#6層07辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017767號3#6層08辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017766號3#6層09辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017765號3#6層10辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017771號3#6層11辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017727號3#6層12辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017728號3#6層13辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017729號3#6層15辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017769號3#6層16辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017770號3#6層17辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017730號3#11層01辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017735號3#11層02辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017734號3#11層03辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017733號3#11層05辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017747號3#11層06辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017746號3#11層07辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017749號3#11層08辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017748號3#11層09辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017743號3#11層10辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017742號3#11層11辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017745號3#16層07辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017755號3#16層08辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017761號3#16層09辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017732號3#16層10辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017736號3#16層11辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017737號3#16層12辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017738號3#16層13辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017739號3#16層15辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017752號3#16層16辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017750號福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元63#16層17辦公閩(2024)福州市馬尾區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第9017751號(四)土地基本狀況2、土地使用權(quán)類型及土地使用期限：國有建設(shè)用地使用權(quán)類型為出讓，土有權(quán)期限2015-10-10起2065-10-09止。4、開發(fā)程度：2022年已開發(fā)完成。(五)建筑物基本狀況2、設(shè)施設(shè)備：配有消防、水電、電梯(1#樓4部電梯、2-3#樓3部電梯)。3、裝飾裝修：外墻面為玻璃幕墻及涂料、鋁合金窗。估價對象室內(nèi)未裝修。入4、建成時間及成新率：2022年，按直線法測算成新率為95%。價值時點為2025年11月25日，即估價人員實地查勘日。(一)價值類型名稱(二)價值定義(三)價值內(nèi)涵的土地使用權(quán)(含土地出讓金)及公共配套設(shè)施，包含室內(nèi)二次裝修，不包括動產(chǎn)、福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元71、獨立、客觀、公正原則。要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直2、合法原則。要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原3、價值時點原則。要求估價結(jié)果是在依據(jù)估價目的確定的某個特定時間的價值4、替代原則。要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價5、最高最佳利用原則。要求估價結(jié)果在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年中華人民共和國主席令第32號，2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂);2、《中華人民共和國土地管理法》(2021年中華人民共和國國務院令第743號，2021年4月21日國務院第132次常務會議修訂);3、《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過，中華人民共和國主席令第四十五號公布，自2021年1月1日起施4、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(中華人民共和國主席令第四十六號，2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過);5、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2007年10月28日，第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會通過，根據(jù)2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會6、《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅的計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號);7、《財政部稅務總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元8部稅務總局海關(guān)總署公告2019年第39號);政部稅務總局公告2021年第11號);9、《國家稅務總局福州市稅務局關(guān)于個人房屋轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的公告》(榕稅公告〔2018〕3號);10、《福州市馬尾區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)福州市馬尾區(qū)2022年城鎮(zhèn)基準地價更新成果的通知》(榕馬政規(guī)〔2025〕1號)。(二)估價標準依據(jù)1、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015);2、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》(中華人民共和國國家標準GB/T50899-2013)。(三)估價委托人提供的資料依據(jù)(四)估價機構(gòu)及注冊房地產(chǎn)估價師搜集的資料依據(jù)點(2025年11月25日)的最終估價結(jié)果見下表。估價結(jié)果福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元9單價(元/m2)總價或總額(萬元)辦公房地產(chǎn)(人民幣貳仟肆佰壹拾萬陸仟捌佰元物、分攤的土地使用權(quán)(含土地出讓金)及公共配套設(shè)施，包含室內(nèi)二次裝修，不包姓名注冊號簽名日期陳曉光2025年11月26日陳真真2025年11月26日實地查勘日：2025年11月25日。估價作業(yè)期：2025年11月25日至2025年11月26日。(公章)2025年11月26日福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元10一、區(qū)位狀況描述與分析(一)位置狀況1、坐落：福州市馬尾區(qū)羅星街道濟安支路1號。2、方位：根據(jù)《福州市馬尾區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)福州市馬尾區(qū)2022年城鎮(zhèn)基準地價更新成果的通知》(榕馬政規(guī)〔2025〕1號)劃分，該區(qū)域?qū)儆隈R尾區(qū)馬江片區(qū)一級商服用地，所在位置好。3、與重要場所的距離：距馬尾濱江文化廣場約50米，距福州市馬尾區(qū)圖書館約50米，距重要場所距離近。4、臨街(路)狀況：估價對象臨濟安支路，臨街狀況較好。5、樓幢位置：直接臨街(路),樓幢位置一般。6、朝向：估價對象朝向具體詳見明細表。7、樓層：位于樓宇(總層數(shù)1#樓11層，2、3#樓17層)的第2-4、6-7、11、16層，所在層次較好。8、商務聚集度：周邊有時代廣場、馬尾IDC大樓等寫字樓，聚集度較高。(二)交通狀況1、道路狀況：周邊有濟安路、羅星塔路、羅星西路等城市主次干道，道路通達度較好，線路較通暢，道路狀況較好。路；馬尾快線5號線等多路公交車?？?站點：海軍醫(yī)院),小區(qū)門口即可停靠車租車，出租車流量較好，乘坐出租車較方便，無步行街、車輛限行等交通管制；交通便捷度較好。3、交通管制情況：沒有步行街、單行道、車輛限行等交通管制。4、停車方便程度：小區(qū)有地下停車場和地面停車位，周邊有大型公共停車場，停車方便度較好。(三)外部配套設(shè)施狀況1、基礎(chǔ)設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施已達“五通”(上水、下水、路、電、通訊),水、電供應保證率高，基礎(chǔ)設(shè)施完善。福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元112、公共服務設(shè)施：周邊有福州市馬尾區(qū)文化館、馬江劇院、馬尾濱江文化廣場、福州市馬尾區(qū)圖書館、羅星塔公園、各銀行網(wǎng)點等，公共服務設(shè)施齊全。(四)周圍環(huán)境狀況1、自然環(huán)境：福州地貌屬典型的河口盆地，盆地四周被群山峻嶺所環(huán)抱，其海拔多在600~1000米之間。東有鼓山，西有旗山，南有五虎山，北有蓮花峰。境內(nèi)地勢自西向東傾斜。全市總面積12154平方公里，其中市區(qū)總面積1786平方公里。福州屬典型的亞熱帶季風氣候，氣溫適宜，溫暖濕潤，四季常青，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪，夏長冬短，無霜期達326天。年平均日照數(shù)為1700~1980小時；年平均降水量為900~2100毫米；年平均氣溫為20~25℃。自然環(huán)境較好。2、人文環(huán)境：周邊居住的居民素質(zhì)較好，治安狀況較好，人文環(huán)境較好。3、景觀：區(qū)域內(nèi)臨近馬尾濱江文化廣場，綠化景觀較好。(五)區(qū)位優(yōu)劣度綜合分析估價對象的位置、交通、外部配套、環(huán)境狀況，估價對象的區(qū)位整體較優(yōu)，對估價對象的價值產(chǎn)生有利影響。二、實物狀況描述與分析(一)土地實物狀況描述與分析1、名稱：福州市馬尾區(qū)羅星街道濟安支路1號三木謄海大廈(三木中心)共計75套辦公所屬宗地。2、四至：宗地東臨濟安西路，南臨福州市馬尾區(qū)圖書館，西臨馬尾濱江文化廣場，北臨濟安支路。3、面積：估價對象共有宗地面積為18744.9平方米。4、用途：辦公。5、形狀：基本規(guī)則，較有利于規(guī)劃布局。6、地形：地形為平地，有利于小區(qū)的布局。7、地勢：地勢平坦，小區(qū)路面比小區(qū)外路面略高，自然排水暢通，被洪水淹沒、積水的可能性小，有利于房地產(chǎn)價值的提升。8、土壤及地質(zhì)：土壤未受過污染，地質(zhì)條件好，承載力較強，穩(wěn)定性較好，可節(jié)約建安成本投入。9、開發(fā)程度：2022年已開發(fā)建設(shè)完成。(二)建筑物實物狀況描述與分析1、名稱：福州市馬尾區(qū)羅星街道濟安支路1號三木謄海大廈(三木中心)共計75套辦公。2、規(guī)模：估價對象建筑面積合計3765.17平方米。3、建筑結(jié)構(gòu)：鋼混，結(jié)構(gòu)等級較高，抗震性能較好。4、設(shè)施設(shè)備：配有消防、水電、電梯(1#樓4部電梯、2-3#樓3部電梯)。5、裝飾裝修：建筑物外墻面為玻璃幕墻及涂料、窗為鋁合金；樓梯間普通裝修；估價對象室內(nèi)毛坯。6、層高：估價對象層高1號樓2、3層3.4米，其余5.7米。7、空間布局：地下一、二層為車位，地上一層為商業(yè)，二層及以上各層均為辦公，垂直交通為步行樓梯。平面為套房布局。建筑物總層數(shù)1#樓11層，2、3#樓178、建筑功能：主要為辦公，功能配套、使用舒適，得房率、空間利用率較高；防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照都較好。9、工程質(zhì)量：未見有工程質(zhì)量問題，工程質(zhì)量較好。10、外觀：樓宇外觀好。11、新舊程度：建成年份為2022年，按直線法測算成新率為95%;基本無功能性折舊及外部性折舊。12、物業(yè)管理：半封閉式物業(yè)管理，物業(yè)管理略好。14、特殊景觀：部分可看閩江。1、用途：辦公。2、規(guī)劃條件：規(guī)劃條件符合城市規(guī)劃要求。3、所有權(quán)：土地所有權(quán)為國家所有，房屋所有權(quán)人為福建三木濱江建設(shè)發(fā)展有限公司。12福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元134、土地使用權(quán)：土地使用權(quán)人為福建三木濱江建設(shè)發(fā)展有限公司。5、共有權(quán)情況：單獨所有。6、用益物權(quán)設(shè)立情況：國有建設(shè)用地使用權(quán)類型為出讓。7、擔保物權(quán)設(shè)立情況：價值時點估價對象未設(shè)立擔保物權(quán)。8、租賃或占用情況：無租賃；無占用情況。9、拖欠工程款情況：無。10、查封等形式限制權(quán)利情況：無。11、權(quán)屬清晰情況：權(quán)屬清晰。四、市場背景描述與分析(一)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展狀況福州別稱榕城、三山、左海、冶城、閩都，簡稱“榕”,福建省省會，位于福建東部、閩江下游沿岸，是東南沿海重要都市，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、科研中心以及現(xiàn)代金融服務業(yè)中心，首批14個對外開放的沿海港口城市之一，全國綜合實力五十強城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、全國環(huán)保模范城市、全國雙擁模范城市、國家歷史文化名城、全國文明城市、全國宜居城市、福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市百強城市。轄鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾、長樂6個區(qū)，閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭6個縣，以及縣級市福清。全市陸地總面積11968平方公里，其中市區(qū)面積1786平方公里，建成區(qū)面積260平方公里。全市海域總面積11.09萬平方公里，海岸線長1137公里。2025年上半年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)6556.13億元，增長5.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值298.53億元，增長8.24%;第二產(chǎn)業(yè)增加值2323.66億元，增長6.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值3933.94億元，增長5.5%。(二)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況根據(jù)福州市不動產(chǎn)登記和交易中心數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，福州市五城區(qū)新建商品房(含住宅商業(yè)辦公車位等)銷售15811套、面積108.45萬平方米；其中住宅7310套、面積77.34萬平方米。二手房交易17563套、面積146.18萬平方米；其中住宅14376套、面積135.29萬平方米。在土地供應方面，2025年1-6月，福州市共推出土地規(guī)劃建面57.98萬m2,成交35.48萬m2,成交樓面均價4430元/m2。2025年上半年總成交額13.88億元，與全年福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:0公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元14450億目標還有距離。其中金山區(qū)域競拍達到39輪溢價16.7%,左海等龍頭國企你追交”,均都由本土國企兜底。且不難發(fā)現(xiàn)，福州市屬國企從兜底安商房、外圍地塊，(三)同類房地產(chǎn)市場狀況2025年三季度馬尾區(qū)供應面積為2.15萬平方米，同比下降14.00%,成交面積為1.05萬平方米，環(huán)比下降22.22%,同比下降64.41%。2025年三季度馬尾區(qū)新建商品住宅成交均價為11,720元/平方米，環(huán)比上漲0.7%,同比下降9.72%。從供應量來看，福州市2025年三季度商業(yè)房地產(chǎn)供應面積為7.65萬平方米，環(huán)比上漲290.31%,同比上漲311.29%;從成交量開看，福州市三季度商業(yè)房地產(chǎn)成交面積為2.12萬平方米，環(huán)比上漲109.90%,同比下跌42.23%;從成交價格來看，福州市三季度商業(yè)房地產(chǎn)成交均價為23,052元/平方米，成交均價大幅回落，環(huán)比下降34.39%,同比下降30.81%。統(tǒng)計，面積在90平方米以下區(qū)間范圍內(nèi)的成交套數(shù)占總量的80%,與去年同期相比上升40個百分點。從成交價格來看，低價位的商業(yè)房地產(chǎn)同樣反而占據(jù)大頭，其中成福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元15交總價在200萬以下的占總量的68%,與去年同期相比上升45個百分點。從供應量來看，福州市2025年三季度辦公房地產(chǎn)供應面積11.08萬平方米，環(huán)比上升22.94%;從成交量來看，福州市三季度辦公房地產(chǎn)成交面積為3.64萬平方米，環(huán)比上漲58.95%,同比上漲65.45%;從成交價格來看，福州市三季度辦公房地產(chǎn)成交價格為15,007元/平方米，環(huán)比下降15.78%,同比下降19.01%。面積在50平方米以下區(qū)間范圍內(nèi)的成交套數(shù)占總量的57%,與去年同期相比上升2個百分點。而從成交價格來看，辦公房地產(chǎn)成交總價在100萬以下的占總量的78%,與去年同期相比上漲12個百分點。(一)不選用的估價方法及理由2、不選用假設(shè)開發(fā)法的理由3、未選用收益法理由(二)選用的估價方法及理由(三)估價技術(shù)路線設(shè)定一基準辦公：位于馬尾區(qū)羅星街道濟安支路1號三木謄海大廈(三木中心)3#6層01辦公，建筑面積44.4平方米，位于6/17層，層高5.7米，朝東朝向，不可(1)選用直接比較法；(2)搜集交易實例；(3)選取3個可比實例；(4)對可比實例的實際成交價格進行適當處理；(5)求取比較價值(單價)。(1)其余辦公在基準辦公的基礎(chǔ)上進行面積、層高等因素的修正，求取單價。(2)根據(jù)單價及建筑面積，求取估價對象的市場價值基準辦公：位于馬尾區(qū)羅星街道濟安支路1號三木謄海大廈(三木中心)3#6層01辦公，建筑面積44.4平方米，位于6/17層，層高5.7米，朝東朝向，不可看江景。(一)比較法測算過程1、選取可比實例估價人員選取近期買賣的以下三個可比實例?？杀葘嵗鼵江濱東大道68-1號藍波灣2#樓18層13公寓式辦公房產(chǎn)福州市馬尾區(qū)儒江東SOH018層辦公與岐路交叉口東150米馬尾正榮財富中心15層辦公土地使用權(quán)類型出讓出讓出讓辦公辦公辦公福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元17建筑結(jié)構(gòu)所處樓層建成年份(年)成交總價(萬元)建筑面積(平方米)成交單價(元/平方米)成交日期2024年9月6日2025年5月18日2025年7月1日成交價格內(nèi)涵各稅各稅各稅資料來源司法拍賣市場調(diào)查市場調(diào)查2、建立比較基礎(chǔ)①統(tǒng)一稅費負擔：可比實例A、B、C均為買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，與估價對象已一致。②統(tǒng)一財產(chǎn)范圍：主要指含有非房地產(chǎn)成分，帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)?？杀葘嵗鼳、B、C室內(nèi)裝修分別為普通裝修、毛坯、毛坯，而估價對象室內(nèi)裝修為毛坯，故應將可比實例中所含裝修的價值修正。參考當?shù)匮b修市場情況，經(jīng)分析，室內(nèi)二次裝修價值考慮折舊后(包含物質(zhì)折舊與功能折舊);室內(nèi)裝修為普通裝修；調(diào)整為-300元/平方米；該價格僅在本次測算中參考使用，不做他用，則各可比實例統(tǒng)一財產(chǎn)范圍后的單價為：可比實例A為：7313-300=7013(元/平方米)可比實例B為：6316-0=6316(元/平方米)可比實例C為：8043-0=8043(元/平方米)土地出讓金等其他方面財產(chǎn)范圍，已滿足建立比較基礎(chǔ)條件。③統(tǒng)一付款方式：可比實例付款方式均為一次性付款，與估價對象已一致。④統(tǒng)一計價單位：可比實例計價單位均為人民幣、建筑面積，與估價對象已一致。⑤統(tǒng)一融資條件：可比實例融資條件與估價對象已一致。3、各可比實例與估價對象因素比較分析各可比實例分別與估價對象進行比較，得出下表中的“比較結(jié)果”?？杀葘嵗然鶞兽k公好的，“比較結(jié)果”中依程度不同表述為：好、較好、略好；可比實例比基準辦公差的，“比較結(jié)果”中依程度不同表述為：差、較差、略差；可福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:0591-公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元18比實例與估價對象相同或相當?shù)?，“比較結(jié)果”中表述為：相似。因素名稱基準辦公區(qū)位狀況朝向基準(朝東朝向(南北不通透))不通透)不通透)不通透)辦公聚集度聚集度較高)商務廣場、華亨國際商務中心、大德廣場等辦公，聚集度較高廣場、EFC東部金融中心等寫字周邊有馬尾城市中心廣場、海峽高新雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園等寫字樓，商務聚集度好層次/總層數(shù)基準(6/17)交通狀況安路、羅星塔路、羅星西路等城市主次干道，在羅路；116路；180路；M2路；M5路；馬尾快線5號線等多路公交車?？?站點：海軍口即可停靠車租車，出租車流量較好，乘坐出租車較方便，無步行街、車輛限行等交通管制；交通便捷度較好)區(qū)域內(nèi)有周邊有魁歧路、雙協(xié)路、葆禎路、儒江西岐路上有179路；m3路等路公交車?？啃^(qū)入口(站點：濱海星商務中心),小區(qū)門口即可?？寇囎廛嚕鲎廛嚵髁枯^好，乘便，無步行街、車輛限行等交通管制；交通便捷周邊有儒江東市主次干道，在路；179路；530路；532路路等多路公交車?？?站點：馬尾區(qū)檢察院),小區(qū)門口即可停靠車量較好，乘坐出步行街、車輛限行等交通管制；交通便捷度較好周邊有星達路、建星路等城市主次干道，在建星路上58路區(qū)間；530路；532路星上岐路口),小區(qū)門口即可?？寇囎廛嚕鲎廛嚵髁枯^好，乘便，無步行街、車輛限行等交通管制；交通便捷外部配套設(shè)施州市馬尾區(qū)文化館、馬江劇院、馬尾濱江文化廣場、福州市馬尾區(qū)圖書館、羅星塔公園、各銀行網(wǎng)點等，公共服務設(shè)施齊全)園、馬尾體育館、中國銀行(中建海峽廣場支行)、東江濱公園、福州江濱中學、雙外部配套設(shè)施較周邊有福州市和平中心小學、陽本部)、福州市馬院、馬尾區(qū)馬尾周邊有永輝超市(馬尾店)、君西局)、中環(huán)廣場、兒童學園等，公基準(景觀較好)實物基準(44.4)福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:059公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元19狀況建筑結(jié)構(gòu)基準(鋼混)新舊程度基準(5.7)外觀及涂料)設(shè)施設(shè)備基準(帶電梯)帶電梯帶電梯帶電梯寫字樓類型寫字樓檔次基準(中檔)中檔中檔中檔門前廣場基準(門前廣場適中)門前廣場適中門前廣場適中門前廣場適中較好)半封閉式物業(yè)管半封閉式物業(yè)管半封閉式物業(yè)管基準(無)無無無權(quán)益狀況基準(符合城市殊規(guī)劃限制)符合城市規(guī)劃限制，無特殊規(guī)劃限制符合城市規(guī)劃限制，無特殊規(guī)劃限制符合城市規(guī)劃限制，無特殊規(guī)劃限制土地使用權(quán)類型基準(出讓)出讓出讓出讓基準(無)無無無(1)交易情況修正本次交易情況修正如下交易情況修正系數(shù)均取100/90?？杀葘嵗鼴、C屬正常交易，不必進行修正，交易情況修正系數(shù)均取100/100。(2)市場狀況調(diào)整查，近期辦公房地產(chǎn)價格整體保持平穩(wěn)，故市場狀況調(diào)整系數(shù)均取100/100。(3)區(qū)位、實物及權(quán)益狀況調(diào)整以基準辦公條件為基準100,各可比實例分別與估價對象的區(qū)位、實物及權(quán)益狀福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元20況中的每個子項因素進行比較，比估價對象好的，調(diào)整值為“+”,反之為“一”,相似(相同)為“0”。得出各可比實例的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況的調(diào)整系數(shù)。項目名稱區(qū)位狀況朝向505辦公聚集度00略好3層次/總層數(shù)44略好3交通狀況000外部配套設(shè)施略差略差0000區(qū)位狀況調(diào)整值小計72區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實物狀況建筑面積(平方米)000建筑結(jié)構(gòu)000新舊程度略差外觀00略差設(shè)施設(shè)備000寫字樓類型000寫字樓檔次000門前廣場000000000實物狀況調(diào)整系數(shù)福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元21權(quán)益狀況000土地使用權(quán)類型000000000(注：以上各子項調(diào)整值中均已考慮了該子項因素對價值的影響權(quán)重)比較單價=可比實例建立比較基準后的單價×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)項目建立比較基礎(chǔ)后的單價(元/m2)交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實物狀況調(diào)整系數(shù)比較單價(元/m2)各可比實例的比較單價較接近，故采用簡單算術(shù)平均數(shù)求取估價對象的比較單基準辦公比較單價=(7916+6731+7791)/3≈7479(元/平方米)。(一)估價對象市場價值福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元22詳見下表：朝向朝向是否 ()萬11#2層06辦公米2朝向0否021#2層22辦公米2朝向否031#2層28辦公米2朝向否041#2層29辦公米2朝向否051#2層36辦公米2東南朝向否061#3層06辦公米3朝向0否071#3層36辦公米3朝向否81#3層37辦公米3朝向否091#3層41辦公米3東南朝向否01#7層09辦公米17朝向是1#11層11辦公米1朝向是2#2層01辦公米12朝向是2#2層02辦公米12朝向是2#2層03辦公米12朝向是2#2層05辦公米12朝向是2#2層06辦公米12朝向是2#2層07辦公米12朝向是2#2層08辦公米12朝向是2#2層09辦公米12朝向是2#2層1012西南是福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元23朝向朝向是否 ()萬辦公米朝向2#2層11辦公米12朝西朝向0否02#2層12辦公米12朝西朝向0否02#2層13辦公米12朝西朝向0否02#2層15辦公米12朝西朝向0否02#2層16辦公米12朝西朝向0否02#2層17辦公米12朝西朝向0否02#3層09辦公米13朝向是2#3層10辦公米13西南朝向是2#4層05辦公米14朝向是2#4層06辦公米14朝向是2#4層07辦公米14朝向是2#4層08辦公米14朝向是2#4層09辦公米14朝向是2#4層10辦公米14西南朝向是2#4層11辦公米14朝西朝向0否02#4層12辦公米14朝西朝向0否02#4層13辦公米14朝西朝向0否02#4層15辦公米14朝西朝向0否02#4層16辦公米14朝西朝向0否02#4層1714朝西0否0公司地址：福州市鼓樓區(qū)五一北路129號榕城商貿(mào)中心2102單元24福建正德資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司