本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值項目(共1冊，第1冊)北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司二○二五年十二月二十七日華源25650法定評估業(yè)務資產(chǎn)評估報告(北京)華源龍?zhí)?2025)(評)字第0286號西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值項目128,910,200.00元2025年12月27日北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司陳小龍韓壯壯(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：11200195正式會員編號：11190123(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認證、認可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2026年01月04日ICP備案號京ICP備2020034749號北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值項目一資產(chǎn)評估報告 1 3資產(chǎn)評估報告正文 一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和委托人以外的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況 5 6三、評估對象和評估范圍 7四、價值類型及其定義 8五、評估基準日 8 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 十一、特別事項說明 十二、評估報告使用限制說明 十三、資產(chǎn)評估報告日 西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第1頁一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師、資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責任。三、資產(chǎn)評估的工作范圍是根據(jù)委托人和其他相關(guān)當事人確定的評估目的、評估對象及評估范圍，對評估對象的價值發(fā)表專業(yè)意見。對評估對象的法律權(quán)屬確認或發(fā)表意見或提供保證不屬于資產(chǎn)評估的工作范圍。四、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及的重要資產(chǎn)進行了現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，通過核對原件、公開的信息渠道查詢、到相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記部門現(xiàn)場查詢等方式對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的情況進行了如實披露。五、評估對象涉及的具體資產(chǎn)、負債清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關(guān)當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。六、本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。七、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師、資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔責任。八、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事人不存在偏見。西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第2頁九、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師、資產(chǎn)評估專業(yè)人員提示資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應當充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明和使用限制及其對評估結(jié)論的影響。西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第3頁北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司接受西藏天路股份有限公司的委托，對西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值進行了評估。評估目的：為西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值提供價值參考依據(jù)。評估對象：林芝毛紡廠有限公司位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值。評估范圍：林芝毛紡廠有限公司位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)。價值類型：市場價值。評估基準日：二○二五年六月三十日。評估方法：成本法和基準地價修正法。評估結(jié)論：林芝毛紡廠有限公司位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁酪22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)于評估基準日含稅評估值12,891.02萬元。評估結(jié)論的使用有效期：自評估基準日至二〇二六年六月二十九日。對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項：1、評估中對房屋建筑物實施了現(xiàn)場勘查，查看了各建筑物的外部狀況，由于條件所限，建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽部分無法實施勘察觀測和技術(shù)檢測，評估人員通過查閱產(chǎn)權(quán)持有人提供的工程圖紙、工程施工合同和預結(jié)算等建設(shè)資料結(jié)合產(chǎn)權(quán)持有人介紹和經(jīng)驗判斷，核實相關(guān)資產(chǎn)存在的真實性及其工程量和價值。2、評估值為含增值稅價格。3、截至評估基準日，產(chǎn)權(quán)持有人納入評估范圍的17,685.35平方米(共2項，計容部分)房產(chǎn)尚未辦理獨立產(chǎn)權(quán)。本次評估中，該2項房屋建筑面積按施工圖紙等資料及企業(yè)資產(chǎn)管理人員現(xiàn)場測量結(jié)果作為評估計算的依據(jù)。產(chǎn)權(quán)持有人取得房產(chǎn)權(quán)證時，應按證載面積考慮對評估結(jié)果的調(diào)整；產(chǎn)權(quán)持有人納入評估范圍的2,047.31平方米(共8項，非計容部分),該8項房屋建筑面積按施工圖紙等資料與西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值項目一資產(chǎn)評估報告北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第4頁企業(yè)資產(chǎn)管理人員現(xiàn)場測量結(jié)果作為評估計算的依據(jù)。如后期實際建筑面積與本次企業(yè)申報面積存在差異，應按照實際面積對評估結(jié)果的調(diào)整。對上述資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)持有人已經(jīng)出具聲明，權(quán)屬歸其所有，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛。本次評估是以產(chǎn)權(quán)權(quán)屬明確、不存在糾紛的前提下進行的。本次評估未考慮完善產(chǎn)權(quán)所需的各項費用，資產(chǎn)評估報告使用人應注意設(shè)定產(chǎn)權(quán)狀況與實際法律權(quán)屬狀況之間存在的差別。4、評估明細表中的酒店配套用地面積4,400.50平方米，由企業(yè)資產(chǎn)管理人員現(xiàn)場測量結(jié)果作為評估計算的依據(jù)。。如交易過程中實際分宗辦證面積與評估表中的數(shù)據(jù)存在差異，以交易過程中實際測量辦證面積結(jié)果為準，評估結(jié)論應作相應調(diào)整。5、評估明細表中的酒店所占用土地面積8,842.68平方米，根據(jù)項目容積率2.0測算得出。如交易過程中實際測量結(jié)果與評估表中的數(shù)據(jù)存在差異，以交易過程中實際測量結(jié)果為準，評估結(jié)論應作相應調(diào)整。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務的詳細情況和正確理解評估結(jié)論，應當閱讀資產(chǎn)評估報告正文。西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值項目一資產(chǎn)評估報告北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第5頁西藏天路股份有限公司：北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司接受貴單位的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用成本法和基準地價修正法，按照必要的評估程序，對西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)在二○二五年六月三十日的市場價值進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下。人概況本項目委托人為西藏天路股份有限公司，產(chǎn)權(quán)持有人為林芝毛紡廠有限公司。(一)委托人概況名稱：西藏天路股份有限公司(簡稱“西藏天路”)統(tǒng)一社會信用代碼：91540000710905111C住所：拉薩市奪底路14號法定代表人：頓珠朗加注冊資本：136,246.4423萬(元)企業(yè)性質(zhì)(公司類型):股份有限公司(上市、國有控股)經(jīng)營范圍：許可項目：建設(shè)工程施工；第二類醫(yī)療器械生產(chǎn)；國際道路貨物運輸；有毒化學品進出口；公路管理與養(yǎng)護；路基路面養(yǎng)護作業(yè)；施工專業(yè)作業(yè)；住宅室內(nèi)裝飾裝修；建筑勞務分包；輸電、供電、受電電力設(shè)施的安裝、維修和試驗；發(fā)電業(yè)務、輸電業(yè)務、供(配)電業(yè)務(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門許可證為準)一般項目：建筑材料銷售；建筑工程用機械銷售；機動車修理和維護；工程塑料及合成樹脂制造；工程塑料及合成樹脂銷售；第二類醫(yī)療器械銷售；機械電氣設(shè)備銷售；機械電氣設(shè)備制造；電氣設(shè)備銷售；電氣設(shè)備修理；機械設(shè)備銷售；對外承包工程；貨物進出口；交通設(shè)施維修；承接總公司工程建設(shè)業(yè)務；土石方工程施工；合同能源管理；儲能技術(shù)服務；充電樁銷售；蓄電池租賃；電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施運營；充電控制設(shè)備租賃；西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值項目一資產(chǎn)評估報告北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第6頁太陽能熱利用裝備銷售；太陽能熱利用產(chǎn)品銷售(除依法須經(jīng)批準的項目外，自主開展法律法規(guī)未禁止、限制的經(jīng)營活動)經(jīng)營期限：1999-03-29至2049-03-29(二)產(chǎn)權(quán)持有人概況名稱：林芝毛紡廠有限公司(簡稱“林芝毛紡廠”)統(tǒng)一社會信用代碼：91540400219671060X住所：西藏林芝市巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號法定代表人：冉春敏注冊資本：人民幣2,613萬(元)實收資本：人民幣2,613萬(元)公司類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)經(jīng)營范圍：彈毛、花卷、建材銷售；當?shù)孛褡迨止る珰诩庸?；房屋租賃；羊毛被生產(chǎn)、加工；藏墊生產(chǎn)；物業(yè)管理；倉儲、房地產(chǎn)開發(fā)。[依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動]營業(yè)期限：長期有效(三)委托人和產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系委托人擬接受產(chǎn)權(quán)持有人的抵債資產(chǎn)。(四)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況除委托人、委托人上級主管單位、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門、市場監(jiān)督管理部門、產(chǎn)權(quán)交易及登記部門和國家法律法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者外，評估業(yè)務委托合同中未約定其他評估報告使用者。根據(jù)西藏天路股份有限公司《總經(jīng)理辦公會議紀要》〔2025〕23號(2025年12月25日)和中共西藏天路股份有限公司委員會《會議紀要》〔2025〕28號(2025年12月26日)文件，西藏天路擬接受抵債，需要對涉及的林芝毛紡廠位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)市場價值進行評估，為上述經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第7頁評估對象：林芝毛紡廠位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)于評估基準日的市場價值。評估范圍：林芝毛紡廠位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)。(一)委估主要資產(chǎn)情況評估范圍依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的評估申報表，主要為商業(yè)用房地產(chǎn)，因尚未竣工決算，產(chǎn)權(quán)持有人未申報賬面價值，該房地產(chǎn)不涉及抵押、租賃等事項，無其他他項權(quán)利，具體如下：商業(yè)用房地產(chǎn)共計1項，位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號，建筑面積合計19,732.66平方米(含2,047.31m2的不計容建筑面積),建成時間為2022年4月，主要包括1-5層的酒店(含商鋪)和負1層的消控室、風井(人防)、地下室樓梯、游泳池、休息區(qū)、水處理設(shè)備用房、配套用房、衛(wèi)生間、盥洗室淋浴間、更衣室、藏藥水療室，均為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，不動產(chǎn)權(quán)證號為藏(2024)林芝市不動產(chǎn)權(quán)第0001554號，證載權(quán)利人為林芝毛紡廠有限公司，房屋證載用途為綜合樓，土地證載使用期限為2007年2月12日至2057年2月12日止。截至目前酒店處于閑置狀態(tài)，有兩間房屋為樣板間，其中室內(nèi)空間：墻面為淺色布藝硬包，搭配木質(zhì)飾面板，地面鋪設(shè)木地板，乳膠漆吊頂；衛(wèi)浴空間：墻面與地面采用灰色大理石紋理的瓷磚，臺盆與柜體采用白色陶瓷臺盆搭配黑色石材臺面，淋浴區(qū)采用透明玻璃隔斷，其余房屋內(nèi)部裝修為毛坯狀態(tài)。土地使用權(quán)共計2項，均位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號，土地證載用途為商住綜合用地，其中1項土地使用權(quán)為酒店所占用土地，面積為8,842.68平方米，地上建筑物為酒店，另1項土地使用權(quán)為酒店配套用地，面積為4,400.50平方米，截至評估基準日，目前為一塊空地，地面無建筑物，且尚未制定具體規(guī)劃，處于待開發(fā)狀態(tài)。(二)企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況企業(yè)申報評估的范圍內(nèi)的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)，目前使用正常。其中土地使用權(quán)一宗，為出讓性質(zhì)，已取得不動產(chǎn)權(quán)證，證載權(quán)利人為林芝毛紡廠有限公司。(三)企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第8頁本次評估企業(yè)未申報表外資產(chǎn)。(四)引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額本次評估未引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金五、評估基準日六、評估依據(jù)(一)經(jīng)濟行為依據(jù)1、西藏天路股份有限公司《總經(jīng)理辦公會議紀要》〔2025〕23號(2025年2、中共西藏天路股份有限公司委員會《會議紀要》〔2025〕28號(2025年(二)法律法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國證券法》(2013年6月29日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第三次會議修訂);2、《關(guān)于規(guī)范上市公司國有股東行為的若干意見》(國務院國資委國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2009]123號);3、《上市公司信息披露管理辦法》(中國證監(jiān)會令第40號，2016年修訂);4、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過);5、《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);6、《中華人民共和國公司法》(2018年10月26日第十三屆全國人民代表大西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值項目-資產(chǎn)評估報告北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第9頁會常務委員會第六次會議修訂);7、《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過);8、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務院第91號令，2020年修訂);9、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》(國資辦發(fā)[1992]第36號);10、《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財政部14號令，2001年);11、《國有資產(chǎn)評估項目核準管理辦法》(財政部財企業(yè)[2001]801號);12、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(2003年5月27日中華人民共和國國務院令第378號公布，根據(jù)2011年1月8日《國務院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》第一次修訂，根據(jù)2019年3月2日《國務院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂);13、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務院國資委第12號令，2005年);14、《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國務院國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號);15、《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項的通知》(國務院國資委16、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引》(國務院國資委國資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕64號);17、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國務院國資委、財政部第32號令，2016年);18、《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令86號，2017年；2019年財政部令97號修訂);19、《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);20、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007年修訂);21、其他相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第10頁4、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》中評協(xié)[2018]35號；5、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估委托合同》中評協(xié)[2017]33號；6、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》中評協(xié)[2018]37號；7、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號);8、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》中評協(xié)[2017]38號；9、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》中評協(xié)[2017]42號；10、《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務質(zhì)量控制指南》中評協(xié)[2017]46號；11、《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》中評協(xié)[2017]47號；12、《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導意見》中評協(xié)[2017]48號；13、《資產(chǎn)評估專家指引第8號-資產(chǎn)評估中的核查驗證》(中評協(xié)[2019]39號);14、《資產(chǎn)評估準則術(shù)語2020》(中評協(xié)[2020]31號);(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)2、國有土地使用權(quán)出讓合同。(五)取價依據(jù)1、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》;2、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年11月19日第二次修訂);3、《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財政部國稅局財稅〔2018〕32號);4、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政部、稅務總局、海關(guān)總署公告2019年第39號);5、產(chǎn)權(quán)持有人提供的合同、決算書、圖紙等相關(guān)資料；6、建設(shè)工程造價信息、建材市場信息及調(diào)價文件；7、電話詢價和互聯(lián)網(wǎng)收集的有關(guān)資料；8、國家有關(guān)部門頒布的統(tǒng)計資料和技術(shù)標準資料；9、《中華人民共和國增值稅暫行條例》和《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》財稅[2013]106號；10、評估基準日有效的基準地價標準；11、中國城市地價監(jiān)測系統(tǒng)公布的地價增長率；12、北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司價格信息資料庫；13、評估人員現(xiàn)場勘查記錄和收集的相關(guān)資料；西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第11頁(六)其它參考資料1、產(chǎn)權(quán)持有人提供的評估申報表、資產(chǎn)狀況說明等。2、iFind資訊金融終端；3、其他參考資料。4、評估機構(gòu)收集的其他有關(guān)資料。七、評估方法評估方法包括市場法、成本法、收益法三種基本評估方法，進行資產(chǎn)評估，要根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當選擇資產(chǎn)評估方法。市場法，是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。應用市場法的基本前提為：要有一個活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。成本法，是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。應用成本法的基本前提為：被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；被評估資產(chǎn)的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。收益法，是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。應用收益法的基本前提為：被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。(一)具體評估方法1、房屋建筑物的評估在對建筑物勘查核實的基礎(chǔ)上，根據(jù)評估目的、要求及掌握資料的情況選擇評估方法。由于被評估資產(chǎn)周邊缺少類似建筑物的交易案例，無法采用市場法評估。被評估房屋還未正式經(jīng)營，客房數(shù)量、客房單價以及入住率等多項參數(shù)無法確定，且周邊同類房屋出租案例較少，未來收益預測資料不足，所以未采用收益法評由于能夠獲取各項工程預決算及費用指標、定額及文件，因此，本次采用成本西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第12頁計算。重置成本包括建安綜合造價、前期及中應獲得的正常利潤。計算公式為：重置成本=建安綜合造價(含增值稅)+前期及其他費用(含增值稅)+資金成本+合理利潤(B)綜合成新率綜合成新率二理論成新率+現(xiàn)場勘查調(diào)整系數(shù)年限成新率=(經(jīng)濟耐用年限一已使用年限)÷經(jīng)濟耐用年限×100%2、土地使用權(quán)的評估 位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值項目一資產(chǎn)評估報告價格評估。納入本次評估范圍的交易實例較少，又不為新開發(fā)的土地，所以不選因基準地價修正法可用于政府已公布基準地價且具有完備的基準地價修正體經(jīng)實地勘查及分析論證，本次評估選取基準地價修正法對被評估宗地進行評估。計算公式為：宗地評估值=宗地評估單價×宗地面積基準地價系數(shù)修正法是利用政府公示的城鎮(zhèn)基準地價及其地價修正系數(shù)表等成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與基準地價的條件相比較，進而通過修正求取待估宗地在評估基準日價格的方法。計算公式為：P=Pi×(1+∑Kli)×∑K2i×式中：P一標準宗地地價；Pi—標準宗地所在級別的基準地價；∑Kli—區(qū)域因素修正系數(shù)之和；∑K2i—個別因素修正系數(shù)之積；K1—期日修正系數(shù)；K3—容積率修正系數(shù)；a—開發(fā)程度修正值； 位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值項目一資產(chǎn)評估報告整個評估工作分四個階段進行：(一)接受委托及前期準備北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司于二○二五年九月接受西藏天路股份有限公司委托，確定了評估目的、評估估所需的資料清單。(二)現(xiàn)場調(diào)查和收集整理評估資料查核實。函證、復核等方式核查驗證。實物類資產(chǎn)通過查閱原始憑證、合同、發(fā)票、權(quán)證(不動產(chǎn)證)等文件和現(xiàn)場勘查盤點，了解核實資產(chǎn)的名稱、數(shù)量、賬面觀、結(jié)構(gòu)、功能、性能等現(xiàn)狀，向資產(chǎn)管理行狀況，作詳細的勘查記錄。(三)選擇評估方法、收集市場信息和評定估算被評估資產(chǎn)的特點和實際使用情況、技術(shù)狀況及尚可使用年限等資料進行評定估(四)評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析、撰寫報告和內(nèi)部審核內(nèi)部審核后向委托人提交報告征求意見稿，對評估報告進行完善后提交正式報告。評估過程自接受委托日開始，至評估報告日結(jié)束。西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值項目一資產(chǎn)評估報告北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第15頁1、繼續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)將原地按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用。2、公開市場假設(shè)：進行資產(chǎn)交易的雙方地位平等，雙方都有獲得足夠市場信息的機會和時間，可以對資產(chǎn)的功能、用途及交易價格等做出理智的判斷。3、交易假設(shè)：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行評估。1、假設(shè)委托評估建筑物建筑工程質(zhì)量符合國家有關(guān)規(guī)范和標準的規(guī)定，其隱蔽部分實際狀況與年限成新率基本一致，可繼續(xù)有效使用至經(jīng)濟壽命年限。2、假設(shè)未完工程質(zhì)量符合國家有關(guān)規(guī)范和標準的規(guī)定、未來能夠通過工程驗收并取得相關(guān)權(quán)證。3、有關(guān)各方提供的資料及對資產(chǎn)狀況的描述真實、完整、有效。4、根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人的說明和相關(guān)人員的介紹，假設(shè)被評估資產(chǎn)在評估基準日正常使用，實際狀況與理論成新率一致。以上假設(shè)是本評估結(jié)論成立的重要條件，如上述假設(shè)發(fā)生改變，則本評估結(jié)論發(fā)生改變。(一)評估結(jié)果在實施了上述評估程序和方法后，得出林芝毛紡廠有限公司評估基準日位于巴宜區(qū)八一鎮(zhèn)雙擁路22號的商業(yè)用房地產(chǎn)和土地使用權(quán)含稅評信價值為12,891.02萬元。具體評估結(jié)果如下：項目商業(yè)用房地產(chǎn)西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司 北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第16頁評估結(jié)論的使用有效期自評估基準日至二○二六年六月二十九日。(一)引用其他機構(gòu)出具報告結(jié)論的情況本次評估未引用其他機構(gòu)出具報告結(jié)論的情況。截至本資產(chǎn)評估報告出具日，尚未發(fā)現(xiàn)林芝毛紡廠權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形。(三)評估程序受限的有關(guān)情況、評估機構(gòu)采取的彌補措施及對評估結(jié)論影響的情況截至本資產(chǎn)評估報告出具日，無評估程序受限制情形。(四)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況截至本資產(chǎn)評估報告出具日，未發(fā)現(xiàn)其他主要評估資料不完整及未提供的情(五)未決事項、法律糾紛等不確定因素本報告未發(fā)現(xiàn)未決事項、法律糾紛等不確定因素。(六)擔保、租賃及其或有負債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供資料，尚未發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)持有人評估基準日存在法律、經(jīng)濟等未決事項。(七)重要利用專家工作情況(八)評估基準日至資產(chǎn)評估報告日之間可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項評估基準日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變化，對評估結(jié)論造成影響時，不能直接使用本評估結(jié)論，須對評估結(jié)論進行調(diào)整或重新評估。資產(chǎn)評估機構(gòu)對評估基準日后的資產(chǎn)、負債以及市場情況的變化不承擔任何責任，亦沒有義務就評估基西藏天路股份有限公司擬接受抵債涉及的林芝毛紡廠有限公司北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第17頁準日后發(fā)生的事項或情況修正資產(chǎn)評估報告。自評估基準日至資產(chǎn)評估報告出具日之間，未發(fā)現(xiàn)其他影響評估前提和評估結(jié)論而需要對評估結(jié)論進行調(diào)整的重大期后事項。(九)其他需要說明的事項1、評估中對房屋建筑物實施了現(xiàn)場勘查，查看了各建筑物的外部狀況，由于條件所限，建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽部分無法實施勘查觀測和技術(shù)檢測，評估人員通過查閱產(chǎn)權(quán)持有人提供的工程圖紙、工程施工合同和預結(jié)算等建設(shè)資料結(jié)合產(chǎn)權(quán)持有人介紹和經(jīng)驗判斷，核實相關(guān)資產(chǎn)存在的真實性及其工