資產(chǎn)評估報告北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司掃描全能王3億人都在用的掃描App3億人都在用的掃描App京坤評報字[2025]1172號共1冊，第1冊報告編碼：合同編號：報告類型：法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告報告文號：京坤評報字[2025]1172號報告名稱：吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所持有的房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告評估結(jié)論：25,006,400.00元評估報告日：2025年12月04日北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司簽名人員：汪澤志劉偉(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：22190009正式會員編號：22230008汪澤志、劉偉已實名認(rèn)可(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年12月15日ICP備案號京ICP備2020034749號ddv墅E卵留丑燥Y2E0 早 吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)聲明則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍依法使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及簽字資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。估報告使用人和國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所正常核查程序未能發(fā)現(xiàn)而導(dǎo)致的法律后果應(yīng)由對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)88829567 3億人都在用的掃描App3億人都在用的掃描App性資產(chǎn)內(nèi)部及被遮蓋、隱蔽部分的狀況，除委托人及相關(guān)當(dāng)事人另有說明，或常規(guī)核查能直觀判斷存在質(zhì)量問題外，均假設(shè)其狀態(tài)良好、能正常使用，無嚴(yán)重質(zhì)量問題；已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況和資料履行了一般查驗程序，并對已發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)資料瑕疵等問題進(jìn)行了如實披露，但本資產(chǎn)評估報告并非對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)888295672吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)3億人都在用的掃描App吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所持有的房地產(chǎn)市場價值京坤評報字[2025]1172號北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司接受吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司及吉林森工集團(tuán)泉陽泉飲品有限公司的共同委托，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀、公正原則，按照必要的評估程序，對吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓所涉及其持有的房地產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估報告摘要如下：一、評估目的根據(jù)《關(guān)于吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司開展資產(chǎn)處置工作的請示》、《吉林森工集團(tuán)總經(jīng)理辦公會2025年第二次會議紀(jì)要》,會議通過了《關(guān)于吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式處置資產(chǎn)的方案》。本次評估目的是為吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式將其持有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給吉林森工集團(tuán)泉陽泉飲品有限公司，為該經(jīng)濟(jì)行為涉及的位于長春市辦公用房地產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價值提供參考依據(jù)。二、評估對象和評估范圍本次評估對象為吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司持有的辦公用房地產(chǎn)的市場價值。本次評估范圍為吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司于評估基準(zhǔn)日擁有的27,739,791.50元，賬面凈值7,168,349.20元。(具體內(nèi)容以甲方申報表為準(zhǔn))三、價值類型價值類型為市場價值。四、評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日為2025年10月31日。北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)88829567 截至評估基準(zhǔn)日，吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司申報評估的森工延涉及的森工延安大路辦公樓在平估基準(zhǔn)日2025年10月31日的含稅市場價值評估結(jié)論為2,500.64萬元(大寫行人民幣千伍佰萬陸仟肆佰元整),評估增減變。房屋建筑物面積(m2)1(一)評估程序受限的有關(guān)情況、評估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對評估結(jié)論但我們并未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)測試，我們無法就其內(nèi)部結(jié)構(gòu)有無(二)其他需要特別說明的事項3.本次評估對產(chǎn)權(quán)持有人可能存在的其他行資產(chǎn)評估時產(chǎn)權(quán)持有人未作特別說明而資產(chǎn)有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)8882956743億人都在用的掃描App 享有優(yōu)先購買的權(quán)利。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。因此，若要實現(xiàn)本次評估目的，應(yīng)通知并征得共有人的同意。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細(xì)情況并正確理解和使用評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文。北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)888295675 3億人都在用的掃描App吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所持有的房地產(chǎn)市場價值京坤評報字[2025]1172號吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司及吉林森工集團(tuán)泉陽泉飲品有限公北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司(簡稱“委托人”)的委托，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀、公正原則，按照必要的評估程序，對貴公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓所涉及的位于長春市延安大路15號(現(xiàn)在更名為延安大街1399號)的房地產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了評(一)委托人概況類型：有限責(zé)任公司(國有控股)經(jīng)營范圍：飲料瓶(桶)裝飲用水類(飲用天然礦泉水)、葡萄酒及果酒(加工灌裝)加工、銷售、預(yù)包裝食品、白酒銷售，道路普通貨物運(yùn)輸，貨物進(jìn)出口(國家限制進(jìn)出口貨物除外);倉儲保管、配送服務(wù)；房屋租賃；設(shè)計、制作、代理、發(fā)布廣告；企業(yè)管理咨詢；計算機(jī)軟件開發(fā)、銷售與租賃；食品北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)888295676 3億人都在用的掃描App用塑料包裝容器工具等制品生產(chǎn)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)(二)產(chǎn)權(quán)持有人概況本次評估的產(chǎn)權(quán)持有人是吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司，截止評估報告日的主要登記事項如下：公司名稱：吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司統(tǒng)一社會信用代碼：91220000740460803G類型：其他有限責(zé)任公司住所：長春市朝陽區(qū)延安大街1399號法定代表人：張紀(jì)軍注冊資本：伍億元整成立日期：2002年07月18日經(jīng)營范圍：1、對成員單位辦理財務(wù)和融資顧問，信用簽證及相關(guān)的咨詢、代理業(yè)務(wù)；2、協(xié)助成員單位實現(xiàn)交易款項的收付；3、經(jīng)批準(zhǔn)的保險代理業(yè)務(wù)；4、對成員單位提供擔(dān)保；5、辦理成員單位之間的委托貸款及委托投資；6、對成員單位辦理票據(jù)承兌和貼現(xiàn)；7、辦理成員單位之間的內(nèi)部轉(zhuǎn)賬結(jié)算及相應(yīng)的結(jié)算、清算方案設(shè)計；8、吸收成員單位的存款；9、對成員單位辦理貸款及融資租賃；10、從事同業(yè)拆借；11、對金融機(jī)構(gòu)的股權(quán)投資；12、有價證券投資***(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)(三)委托人與產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系委托人吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司與產(chǎn)權(quán)持有人為同一單位。委托人吉林森工集團(tuán)泉陽泉飲品有限公司為擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的受讓方。(四)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人根據(jù)與委托人簽署的資產(chǎn)評估委托合同約定，本資產(chǎn)評估報告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的使用人依法使用，未經(jīng)本公司和委托人書面認(rèn)可，其他任何機(jī)構(gòu)或個人不能由于得到本資產(chǎn)評估報告而成為本報告的使用人。根據(jù)《關(guān)于吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司開展資產(chǎn)處置工作的請示》、《吉林森工集團(tuán)總經(jīng)理辦公會2025年第二次會議紀(jì)要》,會議通過了北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)888295677 涉及其持有的房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告3億人都在用的掃描App位于長春市延安大路辦公用房地產(chǎn)(建筑物面積3,018.28m2)。(具體內(nèi)容以甲方申報表為準(zhǔn))1.委估資產(chǎn)物理狀況本次納入評估范圍的房地產(chǎn)位于長春市延安大路15號(現(xiàn)在更名為延安大街1399號),據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的《房屋購買合同》,產(chǎn)權(quán)持有人擁有該房地產(chǎn)的一、二層，房屋建筑面積合計為3,018吊頂；室內(nèi)木門，塑鋼窗，水電暖等設(shè)施齊全。其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積為2.委估資產(chǎn)權(quán)屬狀況委估房地產(chǎn)1項，為位于長春市延安大路15號(現(xiàn)在更名為延安大街1399字第1090002176-1號”)和土地使用權(quán)證(證號為“長國用(2009)第040030437評估對象所在辦公樓主體4層，局部5層，總建筑面積6245.14平方米，宗地使用權(quán)總面積4977.00平方米。根據(jù)“房權(quán)證長房權(quán)字第1090002176-1號”房屋所有權(quán)證所載，該辦公樓所有權(quán)為吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司與吉林森林工業(yè)股份有限公司按份額共有，其中吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司份8 3億人都在用的掃描App額為48.33%,建筑面積3018.28平方米，分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積2405.00平方米；根據(jù)辦公樓產(chǎn)權(quán)持有人提供《房屋購買合同》,評估對象辦公樓位于1-2層。證載權(quán)利人均為吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司，產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬序號產(chǎn)權(quán)證編號結(jié)構(gòu)建筑面積時間1房權(quán)證長房權(quán)字第1號路15號(現(xiàn)在街1399號)辦公截至評估基準(zhǔn)日，上述委估資產(chǎn)無抵押擔(dān)保情況。3.委估資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況截至評估基準(zhǔn)日，委估房地產(chǎn)賬面原值為2,773.98萬元，賬面價值為716.83萬元。評估對象和評估范圍與委托人擬實施的經(jīng)濟(jì)行為所涉及評估對象和評估范圍一致。(一)價值類型及其選取資產(chǎn)評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值類型。在資產(chǎn)評估師根據(jù)本次評估的評估目的、評估對象的具體狀況及評估資料的收集情況等相關(guān)條件、經(jīng)與委托人充分溝通并就本次評估之評估結(jié)論的價值類型選取達(dá)成一致意見的前提下，選定市場價值作為本次評估的評估結(jié)論的價值類型。(二)市場價值的定義本資產(chǎn)評估報告所稱市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五、評估基準(zhǔn)日本次評估的評估基準(zhǔn)日是2025年10月31日。該評估基準(zhǔn)日由委托人選定并與本次評估的《資產(chǎn)評估委托合同》載明的評估基準(zhǔn)日一致。確定評估基準(zhǔn)日時主要考慮了以下因素：北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)888295679 3億人都在用的掃描App(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)吉森財宗字(2025)1號；2.《吉林森工集團(tuán)總經(jīng)理辦公會2025年第二次會議紀(jì)要》(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(中華人民共和國主席令第46號，自2016年12月1日起施行);月1日起施行);2009年5月1日起施行);修正);部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂);10.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國務(wù)院國資委財政部令第32北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)88829567 3億人都在用的掃描App11.《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的通知》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2004]268號);12.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號);13.《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項的通知》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會國資產(chǎn)權(quán)(2009)941號);14.《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引>的通知》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2013]64號);15.《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第32號第三次修正，2020年1月1日起施行);16.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主席令第32號第三次修正，2020年1月1日起施行);17.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第691號，自2017年11月19日起公布施行);18.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財政部、國家稅務(wù)總局令第50號，經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局令第65號修訂);19.《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財政部、國家稅務(wù)總20.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第14號，自2019年4月1日起施行);21.《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(2017年財政部令第86號公布2019年1月2日財政部97號令修正);(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)[203.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)[2018]35號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號);7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號);8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號);北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)888295673億人都在用的掃描App9.《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);10.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]47號);11.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]48號)。(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)1.產(chǎn)權(quán)持有人提供的營業(yè)執(zhí)照等(復(fù)印件);(五)評估取價依據(jù)(六)其他參考依據(jù)1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015)(建設(shè)部公告第797號);2.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2014)(國土資廳發(fā)[2015]12號);3.《資產(chǎn)評估專家指引第8號——資產(chǎn)評估中的核查驗證》(中評協(xié)[2019]39號);七、評估方法(一)評估方法簡介評估方法是指評定估算資產(chǎn)價值所采用的途徑、程序和技術(shù)手段的總和。市場法又稱市場比較法，是根據(jù)與評估對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取評估對象價值價格的方法。通過選取一定數(shù)量的可比交易實例，將它們與評估對象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比交易實例成交價格進(jìn)行處理后得到評估對象價值價格。收益法是根據(jù)評估對象的預(yù)期未來收益來求取評估對象價值價格的方法。通過預(yù)測評估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到評估對象價值價格。北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)88829567 3億人都在用的掃描App成本法是根據(jù)評估對象的重置成本或重建成本來求取評估對象價值價格的方法。通過測算評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置成本或重建成本和貶值，將重置成本或重建成本扣除貶值得到評估對象價值價格。(二)評估方法的選擇資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法及其衍生方法的適用性，選擇評估方法。(1)市場法市場比較法適用于同類數(shù)量較多、有較多交易、相互間具有一定可比性的房地產(chǎn)。評估對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用市場比較法。委估房地產(chǎn)用途為企業(yè)辦公，在委估房地產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)該類房地產(chǎn)的交易市場發(fā)育較成熟且存在大量可比的房地產(chǎn)成交案例，結(jié)合本次評估目的及價值類型，故可采用市場法對委估房地產(chǎn)進(jìn)行評估。(2)收益法收益法適用于收益性房地產(chǎn)評估。評估對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等委估房地產(chǎn)所在地區(qū)同類型房地產(chǎn)價格主要受市場供求影響，根據(jù)租金計算的收益價格不能真實反映市場價格，因此不宜采用收益(3)成本法以下房地產(chǎn)都可以采用成本法評估：①新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)；②可假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的既有房地產(chǎn)；③正在開發(fā)建設(shè)或停建、緩建而尚未建成的在建房地產(chǎn)；④計劃開發(fā)建設(shè)或正在開發(fā)建設(shè)而尚未產(chǎn)生的未來房地產(chǎn)。評估對象可假定為獨立的開發(fā)建設(shè)項目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法；當(dāng)評估對象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且評估對象或其同類房地產(chǎn)沒有租委估資產(chǎn)為辦公用房地產(chǎn)，市場交易較為活躍，其價值主要受市場而非成本影響，采用成本法難以反映其真正的價值，北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)88829567 吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)3億人都在用的掃描App根據(jù)本次評估的評估目的、評估對象、價值類型、委托人與產(chǎn)權(quán)持有人提供的相關(guān)資料和現(xiàn)場勘查與其他途徑收集的資料以及評估對象的具體情況等相關(guān)條件，結(jié)合前述評估方法的適用性分析等綜合判斷，本次采用市場法對委估房地產(chǎn)進(jìn)行評估。(三)本次評估技術(shù)思路及重要評估參數(shù)的確定市場法是以替代原理為基礎(chǔ)，通過選擇與評估對象可比的交易實例并建立比較基準(zhǔn)，然后將可比實例與評估對象的交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況等各方面進(jìn)行比較修正，從而確定評估對象價值。基本公式式中：V—評估對象價格C—區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)E—權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)本評估機(jī)構(gòu)接受委托后，即選派資產(chǎn)評估師了解與本次評估相關(guān)的基本情況、制定評估工作計劃，并布置和協(xié)助產(chǎn)權(quán)持有人進(jìn)行資產(chǎn)清查工作；隨后評估小組進(jìn)駐現(xiàn)場，對評估對象及其所包含的資產(chǎn)實施現(xiàn)場調(diào)查，收集并分析評估所需的全部資料，選擇評估方法并確定評估模型，進(jìn)而估算評估對象的價值。(一)評估項目洽談及接受委托階段本評估機(jī)構(gòu)通過洽談、評估項目風(fēng)險評價等前期工作程序并決定接受委托后，即與委托人進(jìn)行充分溝通、了解本評估項目的基本事項——評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日等，擬定評估工作方案和制定評估計劃，并與(二)現(xiàn)場調(diào)查和收集資料階段北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)88829567 3億人都在用的掃描App該階段的主要工作內(nèi)容是：提交《資產(chǎn)評估須提供資料清單》;指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料；收集并驗證評估資料；盡職調(diào)查訪談、現(xiàn)場核查資產(chǎn)與驗證評估資料、市場調(diào)查及收集市場信息和相關(guān)資料等。1.提交《資產(chǎn)評估須提供資料清單》根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點，提交有針對性的《資產(chǎn)評估須提供資料清單》、《資產(chǎn)評估申報明細(xì)表》等，要求委托人和產(chǎn)權(quán)持有人積極進(jìn)行評估資料準(zhǔn)備工作。2.指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料與委托人和產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)工作人員聯(lián)系，布置并輔導(dǎo)其按照資產(chǎn)評估的要求填列《資產(chǎn)評估申報明細(xì)表》和準(zhǔn)備評估所需要的相關(guān)資料。3.收集并驗證委托人、產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料對委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料進(jìn)行驗證、核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同其對評估對象所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行核實、進(jìn)行詳細(xì)勘查、并編制《現(xiàn)場勘查工作底稿》。根據(jù)評估對象的具體情況、委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料，與產(chǎn)權(quán)持有人通過電話訪談等形式，就與評估對象相關(guān)的事項等方面的理解達(dá)成共識。在收集委托人和產(chǎn)權(quán)持有人根據(jù)《資產(chǎn)評估須提供資料清單》提供的資料的基礎(chǔ)上進(jìn)一步收集市場信息、行業(yè)資料、宏觀資料和地區(qū)資料等，以滿足評定估算的需要。(三)評定估算階段該階段的主要工作內(nèi)容是：根據(jù)評估對象的實際狀況和具體特點以及資料收集情況，確定選擇的評估方法、具體評估模型。2.評定估算 3億人都在用的掃描App根據(jù)選擇的評估方法及具體模型，合理確定評估模型所需評估參數(shù)，測算評估對象的初步評估結(jié)果，形成資產(chǎn)評估明細(xì)表和資產(chǎn)評估說明以及相關(guān)評估工作底稿。(四)匯總評估結(jié)果及撰寫初步資產(chǎn)評估報告階段對初步的評估結(jié)果進(jìn)行分析、匯總，對評估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修正和完善，確定初步的匯總評估結(jié)果，并起草初步資產(chǎn)評估報告并連同資產(chǎn)評估明細(xì)表、資產(chǎn)評估說明和評估工作底稿提交本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核。(五)出具資產(chǎn)評估報告經(jīng)本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核通過后的資產(chǎn)評估報告，在不影響對評估結(jié)論進(jìn)行獨立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評估報告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，并對溝通情況進(jìn)行獨立分析，按本公司質(zhì)量控制制度和程序，并決定是否對資產(chǎn)評估報告進(jìn)行調(diào)整，在對需要調(diào)整的內(nèi)容修改完善資產(chǎn)評估報告后，由本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具并提交正式資產(chǎn)評估報告。(一)前提條件假設(shè)公平交易假設(shè)是假定評估對象已處于交易過程中，評估師根據(jù)評估對象的公開市場假設(shè)是假定評估對象處于充分競爭與完善的市場(區(qū)域性的、全國性的或國際性的市場)之中，在該市場中，擬交易雙方的市場地位彼此平等，彼此都有獲得足夠市場信息的能力、機(jī)會和時間；交易雙方的交易行為均是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受限制的條件下進(jìn)行的，以便于交易雙方對交易標(biāo)的之功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。在充分競爭的市場條件下，交易標(biāo)的之交換價值受市場機(jī)制的制約并由市場行情決定，而并非由個別交易價格決定。資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是假定委估資產(chǎn)按其證載用途的使用方式、規(guī)模、頻率、環(huán)境等持續(xù)使用。該假設(shè)不僅設(shè)定了委估資產(chǎn)的未來使用方式和狀態(tài)，還設(shè)定了評估對象所面臨的市場條件或市場環(huán)境。北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)88829567 3億人都在用的掃描App(二)一般條件假設(shè)1.假設(shè)委估資產(chǎn)所在國家和地方現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等較評估基準(zhǔn)日無重大變化；委估資產(chǎn)所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境無重大變化。2.假設(shè)委估資產(chǎn)所在國家和地區(qū)的財政和貨幣政策以及所執(zhí)行的有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。3.假設(shè)無其他人力不可抗拒因素和不可預(yù)見因素對委估資產(chǎn)的持續(xù)使用形成重大不利影響。(三)特殊條件假設(shè)1.假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有人在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，委托評估資產(chǎn)的經(jīng)營方式與目前基本保持一致。2.假設(shè)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料(基礎(chǔ)資料、財務(wù)資料等)均真實、準(zhǔn)確、完整，有關(guān)重大事項披露充分。(四)上述評估假設(shè)對評估結(jié)果的影響上述評估假設(shè)設(shè)定了評估對象所包含資產(chǎn)的使用條件、市場條件等，對評估值有較大影響。根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，資產(chǎn)評估師認(rèn)定這些假設(shè)條件在評估基準(zhǔn)日成立且合理；當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽名資產(chǎn)評估師不承擔(dān)由于上述假設(shè)條件的改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)果的責(zé)任。當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化或者上述評估假設(shè)不復(fù)完全成立時，評估結(jié)論即截至評估基準(zhǔn)日，吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司申報評估的森工延經(jīng)采用市場法評估，委估資產(chǎn)森工延安大路辦公樓于評估基準(zhǔn)日2025年10即吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所涉及的森工延安大路辦公樓在評估基準(zhǔn)日2025年10月31日的含稅市場價值評估結(jié)北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)88829567 3億人都在用的掃描App吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)論為2,500.64萬元(大寫為人民重仟伍佰歷臨仟肆佰元整)。詳細(xì)情況見下了原值13,心!28(一)引用其他機(jī)構(gòu)出具報告結(jié)論的情況(六)重大期后事項(八)抵押、擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)888295673億人都在用的掃描App吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)(九)本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形(十)其他需要特別說明的事項2.委估房屋建筑物的評估結(jié)果包含其相應(yīng)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)之價值。3.本次評估對產(chǎn)權(quán)持有人可能存在的其他影響評估結(jié)論的瑕疵事項，在進(jìn)行資產(chǎn)評估時產(chǎn)權(quán)持有人未作特別說明而資產(chǎn)評估師根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估師不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。4.本次委估房地產(chǎn)為按份額共有，依據(jù)《中華人民共和國民法典》,按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。因此，若要實現(xiàn)本次評估目的，應(yīng)通知并征得共有人的同意。十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明(一)使用范圍：本資產(chǎn)評估報告僅供委托人或報告列明的其他資產(chǎn)評估報告使用人在實施本報告載明的評估目的之經(jīng)濟(jì)行為時使用，不得用于其他任何目的。(二)本資產(chǎn)評估報告的評估結(jié)論是在本次評估假設(shè)和限制條件前提下，為報告載明的評估目的而出具的評估對象于評估基準(zhǔn)日的市場價值參考意見，該評估結(jié)論沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式等情況的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力的影響。當(dāng)評估假設(shè)和限制條件發(fā)生變化時，評估結(jié)論一般會失效。本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由于這些情況變化而導(dǎo)致評估結(jié)論失效的相關(guān)法律責(zé)任。(三)委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用本資產(chǎn)評估報告；如未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及本報告簽名資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)88829567吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)(四)除委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。(五)資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論。評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。(六)若未征得本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)書面許可，任何單位和個人不得復(fù)印、摘抄、引用本資產(chǎn)評估報告的全部或部分內(nèi)容或?qū)⑵淙炕虿糠謨?nèi)容披露于任何媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事人另有約定的除外。十三、資產(chǎn)評估報告日本資產(chǎn)評估報告日為2025年12月4日。資產(chǎn)評估師：拿志北京坤無至誠資產(chǎn)碎估有限公司資產(chǎn)評估師：拿志法定代表人：北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)88829567 吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限貴任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及其所持有的房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估說明北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司涉及其持有的房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估說明第一部分關(guān)于評估說明使用范圍的聲明 3第二部分資產(chǎn)評估說明正文 4 4 6 北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)8882956723億人都在用的掃描App相關(guān)的評估項目，《評估說明》還供國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)(含所出資企業(yè))、相關(guān)供給其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。三0二五年十二月四日北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)888295673億人都在用的掃描App一、評估對象與評估范圍說明(一)評估對象與評估范圍內(nèi)容1.委托評估的評估對象與評估范圍本次評估對象為吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司持有的辦公用房地產(chǎn)的市場價值。本次評估范圍為吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司于評估基準(zhǔn)日擁有的位于長春市延安大路辦公用房地產(chǎn)(建筑物面積3,018.28m2)。(具體內(nèi)容以甲方申報表為準(zhǔn))評估對象和評估范圍與委托人實施的經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評估對象和評估范圍一致。2.委托評估的資產(chǎn)類型和賬面金額(地址)建成時間面積(m2)(萬元)(萬元)1磚混3.委托評估的資產(chǎn)權(quán)屬狀況委估房地產(chǎn)1項，為位于長春市延安大路15號(現(xiàn)在更名為延安大街1399號)森工延安大路辦公樓，截至評估基準(zhǔn)日，其取得了房屋所有權(quán)證(證號為“房權(quán)證長房權(quán)字第1090002176-1號”)和土地使用權(quán)證(證號為“長國用(2009)第040030437號”),但尚未換取不動產(chǎn)證。本次評估房屋相關(guān)數(shù)據(jù)以產(chǎn)權(quán)持有人提供的上述產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)持有人申報為準(zhǔn)。該辦公樓所有權(quán)為吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司與吉林森林工業(yè)股份有限公司按份額共有，其中吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司份額為48.33%,建筑面積3018.28平方米，分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積2405.00平方米；根據(jù)辦公樓持有人提供《房屋購買合同》及持有人現(xiàn)場指認(rèn)，評估對象辦公樓位于1-2層。房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證證載權(quán)利人均為吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司，產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議問題。北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)8882956743億人都在用的掃描App (二)實物資產(chǎn)的分布情況及特點位于長春市延安大路15號(現(xiàn)在更名為延安大街1399號)的建筑主體為4層，局結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，裝修情況為簡單裝修。其緊臨延安大路(現(xiàn)更名為延安大街),與長春市南湖公園一街之隔，處于紅旗街商圈邊緣。(一)資產(chǎn)核實人員組織、實施時間和過程本次資產(chǎn)清查工作，評估機(jī)構(gòu)成立了現(xiàn)場清查小組，截至評估現(xiàn)場勘查日，在公司的相關(guān)人員配合下，評估人員于2025年11月10日對委估的資產(chǎn)進(jìn)行了實地清查，其主要過程包括：首先指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)與收集準(zhǔn)備資料，然后檢查核實資產(chǎn)與驗證資料；主要方法有實地勘查、觀察、檢查、訪談、查詢等。2.清查主要步驟(1)指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)人員清查資產(chǎn)與收集準(zhǔn)備資料先期評估人員指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)人員按照評估機(jī)構(gòu)提供的《資產(chǎn)評估申報明細(xì)表》、《資產(chǎn)狀況調(diào)查表》及其填寫要求、資料清單，細(xì)致準(zhǔn)確地登記填報，對(2)初步審查產(chǎn)權(quán)持有人提供的資產(chǎn)評估申報明細(xì)表評估人員通過翻閱有關(guān)資料，了解各自評估具體范圍及對象。然后仔細(xì)閱讀資產(chǎn)評估申報明細(xì)表，初步檢查有無填項不全、資產(chǎn)項目不明確，并根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評估申報明細(xì)表有無漏項等。(3)核實依據(jù)資產(chǎn)評估申報明細(xì)表，對申報資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場狀態(tài)核實。評估人員首先了解項目背景和相關(guān)情況，對委估資產(chǎn)的地理位置、區(qū)域狀況、市場狀況等情況進(jìn)行調(diào)查了解。然后根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)評估申報表，對房屋用途、結(jié)構(gòu)、面積、權(quán)屬狀況等進(jìn)行核對，向產(chǎn)權(quán)人及管理人員了解房地產(chǎn)的特點、使用狀況和存在的缺陷等。(4)補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評估申報明細(xì)表符，并對修改完善部分與產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)人員溝通達(dá)成認(rèn)后作為評估作價的依據(jù)。(5)核實產(chǎn)權(quán)證明文件北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)888295675對評估范圍資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行調(diào)查核實，以做到評估范圍內(nèi)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰。3.清查的主要方法主要方法有檢查有關(guān)合同協(xié)議、實地勘查、觀察、訪談、查詢等。(二)影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法無。(三)核實結(jié)論評估人員依據(jù)客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)實際狀況進(jìn)行了認(rèn)真、詳細(xì)的清查，我們認(rèn)為上述清查在所有重要的方面反映了委托評估資產(chǎn)的真實狀況，資產(chǎn)清查的結(jié)果有助于對資產(chǎn)的市場價值進(jìn)行公允的評定估算。1.資產(chǎn)狀況的核實結(jié)論經(jīng)清查，委估房地產(chǎn)實物和權(quán)益相符，賬、實、表相符，不存在錯報、漏報的情況。2.資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的清查結(jié)論委估房地產(chǎn)共1項，位于長春市延安大路15號(現(xiàn)在更名為延安大街1399號),面積為3018.28平方米，用途為企業(yè)辦公，建成于1965年，結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，裝修情況為簡單裝修。三、評估技術(shù)說明(一)資產(chǎn)概況1.房地產(chǎn)概況委估房地產(chǎn)共1項，位于長春市延安大路15號(現(xiàn)在更名為延安大街1399號),面積為3018.28平方米，用途為企業(yè)辦公，建成于1965年，結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，層高3.5米。裝修情況為簡單裝修：內(nèi)外墻涂料；室內(nèi)公共部分地面為地面磚，辦公室內(nèi)鋪地板；石膏板及吸音板吊頂；室內(nèi)木門，塑鋼窗，水電暖等設(shè)施齊全。其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積為2405.00平方米，用途為其他商服，類型為出讓，終止日期為2038年10月22日。房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證證載權(quán)利人均為吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司，至本次評估基準(zhǔn)日，但尚未換取不動產(chǎn)證。具體情況如下：時間1街1399號)辦公1965年北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)8882956763億人都在用的掃描App3億人都在用的掃描App(二)評估依據(jù)(1)《關(guān)于吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司開展資產(chǎn)處置工作的請示》吉森財宗字(2025)1號；(2)《吉林森工集團(tuán)總經(jīng)理辦公會2025年第二次會議紀(jì)要》吉森總辦(2025)2(1)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(中華人民共和國主席令第46號，2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);(2)《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人大三次會議表決通過);(3)《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日主席令第15號);(4)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過);(5)《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(2019年3月2日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂);(6)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(2020年國務(wù)院令第732號);(7)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號，2005年8月25日);(8)《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財政部第14號令);(9)《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》(國資委、財政部令第3號);(10)《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國務(wù)院國資委財政部令第32號);(11)《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的通知》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2004]268號);(12)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號);(13)《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項的通知》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會國資產(chǎn)權(quán)(2009)941號);(14)《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引>的通知》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2013]64號);(15)《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第32號第三次修北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)8882956773億人都在用的掃描App正，2020年1月1日起施行);三次修正，2020年1月1日起施行);(17)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第691號，自2017年11月19日起公布施行);第50號，經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局令第65號修訂);號，自2019年4月1日起施行);1月2日財政部97號令修正);(1)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》(財政部財資[2017]43號);(2)《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)[2017]30號);(3)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);(4)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)[2018]35號);(5)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);(6)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號)(7)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號);(8)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號);(9)《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);(10)《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]47號);(11)《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]48號)。(1)產(chǎn)權(quán)持有人的營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);(2)產(chǎn)權(quán)持有人提供的不動產(chǎn)權(quán)證書(復(fù)印件)等。北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)888295678 3億人都在用的掃描App(2)資產(chǎn)評估專業(yè)人員調(diào)查收集的相關(guān)估價信息資料；(3)產(chǎn)權(quán)持有人提供的商品房買賣合同復(fù)印件；(4)其他相關(guān)資料。(1)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015)(建設(shè)部公告第797號);(2)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2014)(國土資廳發(fā)[2015]12號);(3)《資產(chǎn)評估專家指引第8號——資產(chǎn)評估中的核查驗證》(中評協(xié)[2019]39號);(4)其他相關(guān)資料。(三)評估過程對房地產(chǎn)的評估，評估人員按以下步驟進(jìn)行：1.核查原始資料評定完好分值。同時了解周圍環(huán)境及周圍房地產(chǎn)市場狀況。實地勘查發(fā)現(xiàn)問題時，按下述方法處理：(1)申報表與實物不符的，以實物為準(zhǔn)。(2)工程項目、面積、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、層高與申報表不符的與公司共同核實并記錄，以實測結(jié)果為準(zhǔn)。收集當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格信息資料、市場案例資料等。4.評估方法的選擇本次評估范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，根據(jù)其特點及其所處市場狀況選取適當(dāng)?shù)脑u估方法進(jìn)行評估。5.計算資產(chǎn)評估值。6.整理匯總、編寫房屋建筑物評估技術(shù)說明。(四)評估方法1.評估方法的選擇9吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)3億人都在用的掃描App根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》規(guī)定：執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法及衍生方法的適用性，選擇評估方法。(1)收益法①收益法應(yīng)用的前提條件：I.評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計量；II.預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險能夠度量；Ⅲ.收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。②收益法的適用性分析委估房地產(chǎn)所在地區(qū)同類型房地產(chǎn)價格主要受市場供求影響，根據(jù)租金計算的收益價格不能真實反映市場價格，因此不宜采用收益法。(2)市場法①市場法應(yīng)用的前提條件：②市場法的適用性分析委估房地產(chǎn)用途為企業(yè)辦公，在委估房地產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)該類房地產(chǎn)的交易市場發(fā)育較成熟且存在大量可比的房地產(chǎn)成交案例，結(jié)合本次評估目的及價值類型，故可采用市場法對委估房地產(chǎn)進(jìn)行評估。(3)成本法①成本法應(yīng)用的前提條件：I.評估對象涉及的相關(guān)資產(chǎn)能正常使用或者在用；Ⅲ.評估對象涉及的相關(guān)資產(chǎn)的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。②成本法的適用性分析委估資產(chǎn)為房地產(chǎn)，目前我國房地產(chǎn)市場交易較為活躍，其價值主要受市場而非成本影響，采用成本法難以反映其真正的價值，故不宜采用成本法評估。綜上所述，本次采用市場法對委估房地產(chǎn)進(jìn)行評估。(1)市場法：市場法是以替代原理為基礎(chǔ)，通過選擇與評估對象可比的交易實例并建立比較北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)88829567基準(zhǔn)，然后將可比實例與評估對象的交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況等各方面進(jìn)行比較修正，從而確定評估對象價值?；竟饺缦拢築一市場狀況調(diào)整系數(shù)C一區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)(五)測算過程(1)建筑物狀況：委估房地產(chǎn)1項，為位于長春市延安大路15號(現(xiàn)在更名為延安大街1399號)辦為地面磚，辦公室內(nèi)鋪地板；石膏板及吸音板吊頂；室終止日期為2038年10月22日。至本次評估基準(zhǔn)日，但下：時間1街1399號)(2)產(chǎn)權(quán)狀況：委估房地產(chǎn)1項，為位于長春市延安大路15號(現(xiàn)在更名為延安大街1399號)辦公樓，截至評估基準(zhǔn)日，其取得了房屋所有權(quán)證(證號為“房權(quán)證長房權(quán)字第1090002176-1號”)和土地使用權(quán)證(證號為“長國用(2009)第040030437號”),但尚未換取不動產(chǎn)證。本次評估房屋相關(guān)數(shù)據(jù)以產(chǎn)權(quán)持有人提北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)888295673億人都在用的掃描App吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)3億人都在用的掃描App評估對象所在辦公樓主體4層，局部5層。根據(jù)“房權(quán)證長房權(quán)字第109號”房屋所有權(quán)證所載，該辦公樓所有權(quán)為吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司與吉林森林工業(yè)股份有限公司(現(xiàn)更名為：吉林泉陽泉股份有限公司)按份額共有，其中吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司份額為48.33%;根據(jù)辦公樓產(chǎn)權(quán)持有人提供《房屋購買合同》,評估對象辦公樓位于1-2層。證載權(quán)利人均為吉林森林工業(yè)集團(tuán)財務(wù)有限責(zé)任公司，產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議2.區(qū)域因素分析長春市位于北緯43°10′～45°15′、東經(jīng)124°01′～127°05′,居北半球中緯度北溫帶，地處中華人民共和國東北地區(qū)中部、京哈與琿烏2條交通線交會處，是吉林省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。長春市西北與松原市毗鄰，西南和四平市相連，東南與吉林市相依，東北同黑龍江省哈爾濱市接壤。據(jù)全國第二次土地調(diào)查成果顯示，全市總面積24744平方公里。其中主城區(qū)位于松遼平原腹地的伊通河臺地之上。長春市轄7個區(qū)、3個縣級市、1個縣(朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)、寬城區(qū)、二道區(qū)、綠園區(qū)、雙陽區(qū)、九臺區(qū)、公主嶺市、榆樹市、德惠市、農(nóng)安縣),其中包括長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長春汽車經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等4個國家級開發(fā)區(qū)，1個生態(tài)旅游度假區(qū)-蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)。代管1個國家級新區(qū)，即長春新區(qū)。據(jù)吉林省第七次全國人口普查公報，長春市人口數(shù)為9066906。2024年全市建筑業(yè)增加值495.22億元，比上年增長4.6%。2024年全市道路新建和擴(kuò)建長度229.03公里，道路總長度5380.11公里，道路面積10509.39萬平方公里。2024年公共水廠綜合生產(chǎn)能力為161萬立方米/日，用水人數(shù)596.09萬人，城區(qū)天然氣年供氣總量10.77億立方米；長春市城區(qū)液化石油氣年供氣總量51546.85噸；城區(qū)集中供熱面積34007.2萬平方米。2024年末全市共有文化(文物)事業(yè)機(jī)構(gòu)296家。其中，藝術(shù)表演團(tuán)體9家，藝術(shù)表演場館5家，公共圖書館13家，藝術(shù)館、文化館13家，文化站203家，文化藝術(shù)科研、科技機(jī)構(gòu)1家，文物保護(hù)研究機(jī)構(gòu)1家，文物保護(hù)管理機(jī)構(gòu)5家，其他文化事業(yè)10家，博物館29家，文化市場管理機(jī)構(gòu)7家。2024年末全市擁有各類文化經(jīng)營場所1236家。其中，互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所619家，文化娛樂場所289家，演出場所73家，藝術(shù)品經(jīng)營店255家。市區(qū)(含北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)88829567掃描全能王3億人都在用的掃描App開發(fā)區(qū))文化經(jīng)營場所916家，其中，互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所412家，文化娛樂場所203家，演出場所47家，古玩(美術(shù)品)經(jīng)營店254家。2024年末全市共有衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)8980個，比上年增長3.2%。其中，醫(yī)院、衛(wèi)生院436所，增長1.6%。擁有醫(yī)療床位6.84萬張，降低4.1%。衛(wèi)生技術(shù)人員9.87萬人，增長4.3%。市轄區(qū)建成社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心94家。2024年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7632.19億元，按可比價格計算，比上年增長4.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值507.3億元，增長4.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值2699.15億元，增長4.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值4425.74億元，增長5.1%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為6.6%,第二產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為35.4%,第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為58.0%。全年人均地區(qū)生產(chǎn)總值83930元，增長4.6%。森工延安大路辦公樓位于長春市延安大路15號(現(xiàn)在更名為延安大街1399號),與長春市南湖公園一路之隔。(2)商服繁華度企事業(yè)辦公用房及大學(xué)校園，其余為住宅及公園。(3)道路通達(dá)度(4)交通便捷度(5)基礎(chǔ)設(shè)施完善程度(6)公共設(shè)施完善程度森工延安大路辦公樓公共配套設(shè)施完備，附近有長春中林省人民醫(yī)院、萬達(dá)廣場、歐亞商都、亞細(xì)亞百貨大夏、(7)環(huán)境質(zhì)量：森工延安大路辦公樓環(huán)境較好，與長春市南湖公園一路之隔。北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司電話：(010)888295673億人都在用的掃描App4.評估測算過程-森工延安大路辦公樓-市場法(1)選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)的三個同類用途項目的成交案例進(jìn)行比較求出委估對象房地產(chǎn)價值。通過調(diào)查分析，我們選擇了與委估對象條件類似的三個比較案例，具體選擇原則和案例條件描述如下：選擇案例原則：II成交日期與評估基準(zhǔn)日相近，不宜超過一年；ⅢI成交價格為正常價格或可修正為正常價格。表一：案例情況說明表比較案例項目名稱交易單價詢價日期案例一寫字樓2025年10月案例二君子大廈寫字樓2025年10月臨河街繁榮東路交匯處寫字樓2025年10月(2)比較因素的選擇根據(jù)委估對象的條件，影響委估對象房地產(chǎn)價值的主要因素有：①交易日期：確定房地產(chǎn)價格指數(shù)；②交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易；③區(qū)域因素：主要有商服繁華度、道路通達(dá)度、交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、公共服務(wù)設(shè)施完備度、環(huán)境質(zhì)量；④權(quán)益狀況：主要有權(quán)益完整度、剩余土地使用年限、城市規(guī)劃限制、是否設(shè)立他項權(quán)利；⑤個別因素：所在層數(shù)、房屋建筑物年代、建筑結(jié)構(gòu)、面積、室內(nèi)裝修、臨街狀況、房屋形狀、公共部分裝修、設(shè)施設(shè)備情況。(3)比較因素條件說明委估對象與比較案例的比較因素條件詳述見表二。項目案例一案例二樓君子大廈北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司2電話：(010)88829567< 涉及其持有的房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估說明3億人都在用的掃描App自由大路與人民臨河街繁榮東路交易價格(元/平方米)交易日期正常商服繁華度區(qū)區(qū)好好好好域交通便捷度好好好好說明公共配套設(shè)施完備好城市規(guī)劃限制辦公辦公辦公辦公是否設(shè)立他項權(quán)利未設(shè)定他項權(quán)利未設(shè)定他項權(quán)利未設(shè)定他項權(quán)利未設(shè)定他項權(quán)利1-2/4(低區(qū))18/26(高區(qū))2/5(低區(qū))14/17(高區(qū))9成新9成新建筑結(jié)構(gòu)面積因簡裝簡裝簡裝簡裝臨街狀況一面臨主街(延安大路)二面臨街(人民大街、西康路)路、立信街)二面臨街(臨河街、繁榮東路)規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則公共部分裝修簡裝簡裝簡裝簡裝(4)編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)委估對象與比較案例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：①交易日期：委估對象的評估基準(zhǔn)日為2025年10月31日，案例的掛牌日期為2025年10月，時間相隔較短，市場波動不大，故對該因素不作修正。②交易情況：委估對象交易情況設(shè)定為正常，案例均為掛牌交易，案例價格為