首佳顧問中估聯(lián)行成員機(jī)構(gòu) ————估價報告編號：北京首佳(2025)估字第FC20250102961號估價項(xiàng)目名稱：家莊中街6號院9號樓3層301、302、303、310、311號房估價委托人：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：估價報告估價報告李秋芳(注冊號：1120190022)陶蘭(注冊號：1120110036)估價報告出具日期：—貸款單位：聯(lián)系電話佳顧問北京首佳(2025)估字第FC20250102961號致估價委托人函中街6號院9號樓3層301、302、303、310、311號房地產(chǎn)【證載規(guī)劃用途為健身中心、商業(yè)用房，房屋建筑面積合計為1747.83平方米】在現(xiàn)狀利用條件下的價值水平進(jìn)行了評估，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》【京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0062521號】、《房屋所有權(quán)證》【X京房權(quán)證朝字第1224447、1224509、1224436、1224459號】及《估價委托書》,本次估價對象具體范圍及坐落、規(guī)模、用途等權(quán)屬情況如下：總樓層(層)(層)結(jié)構(gòu)X京房權(quán)證朝字第1224447號科技發(fā)展(控股)股份有限公司朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓3層3013X京房權(quán)證朝字第1224509號朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓3層302京(2020)朝不動產(chǎn)朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓3層303X京房權(quán)證朝字第1224436號朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓3層310商業(yè)用房X京房權(quán)證朝字第1224459號朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓3層311商業(yè)用房————一價值時點(diǎn)：2025年12月16日價值類型：抵押價值估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的估價程序，經(jīng)過實(shí)地查勘與市場調(diào)查，選用比較法、收益法對估價對象進(jìn)價對象在滿足全部假設(shè)和限制條件下于價值時點(diǎn)2025年12月16日的估價結(jié)果如下：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值總價：5575萬元綜合樓面單價：31894元/平方米法定優(yōu)先受償款總額：0元地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話寫金額：零元整房地產(chǎn)抵押價值總價：5575萬元大寫金額：伍仟伍佰柒拾伍萬元整綜合樓面單價：31894元/平方米說明總價(萬元)—單價(元/m2)—總額(萬元)0總額(萬元)0注銷。因本次評估為產(chǎn)權(quán)人以同一抵押物向同一優(yōu)先受償款予以扣除?？傤~(萬元)0總額(萬元)0總價(萬元)單價(元/m)—建筑面積(M2)房地產(chǎn)總價(萬元)朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓3層301京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0062521號朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓3層311—(一)鑒于目前金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險管理辦法等規(guī)定涉及抵押物變現(xiàn)價值的計算，并考慮到報告使用人按其內(nèi)部規(guī)定將自行判斷將來可能的變現(xiàn)損失，為避免造成重復(fù)扣減，故本次(二)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的《估價委托書》及《法定優(yōu)先受償款調(diào)查表》,估價對象已設(shè)定了抵押他項(xiàng)權(quán)利，至價值時點(diǎn)，此項(xiàng)抵押他項(xiàng)權(quán)利尚未注銷。因本次評估為產(chǎn)權(quán)人以同一抵押物向同一家金融機(jī)構(gòu)申請貸款，抵押權(quán)利人相同，故本次評估未考對估價結(jié)果的影響，在計算房地產(chǎn)抵押價值時未將上述抵押債權(quán)數(shù)額作為(三)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的《估價委托書》及估價人員實(shí)地查勘，估價對象已打通共同使用，本次評估考慮了打通使用對估價對象價值的影響，未考慮(四)本次估價對象產(chǎn)權(quán)人為北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司，借款人為多多藥業(yè)有限公司，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人出具的《同意抵押證明》,產(chǎn)權(quán)人同意借款人以估價對象為抵(五)估價對象《房屋所有權(quán)證》【X京房權(quán)證朝字第1224447、1224509號】、《不動產(chǎn)權(quán)證書》【京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0062521號】證載規(guī)劃用途為健身中心。根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的《估價委托書》及估價人員實(shí)地查勘，估價對象實(shí)際價目的，本次評估估價對象房地產(chǎn)用途以《房屋所有權(quán)證》、《不動產(chǎn)(六)估價對象的《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《房屋所有權(quán)證》未載明估價對象建筑物的建成年份，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的《估價委托書》,建筑物建成于2008年，本次評估以此為估價前提。屋所有權(quán)證》未記載估價對象的土地使用權(quán)終止日期，根據(jù)估價人員查詢權(quán)終止日期至2053年5月25日止，即在價值時點(diǎn)土地剩余使用年限為27.4年。本報告估法定代表人：二○二五年十二月十九日地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話ii地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話信聯(lián)布成蒸機(jī)響目錄 1 2 2 3 3 3 4 4 6 6 6 6 6 21 21 21 2 2 北京首佳(2025)估字第FC20250102961號我們鄭重聲明：一、注冊房地產(chǎn)估價師在本估價報告中對事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。三、注冊房地產(chǎn)估價師與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。50291-2015】、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》【GB/T50899-2013】、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定進(jìn)行估價工作，撰寫本估價報告。五、注冊房地產(chǎn)估價師李秋芳已于2025年12月16日對估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、沒有外部專家和單位對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。姓名簽名年2日19日12月19日北京首佳(2025)估字第FC20250102961號(一)在價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。(二)估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。(三)任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。(四)本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。(五)本報告以估價對象在價值時點(diǎn)時的狀況為依據(jù)進(jìn)行的，且以該狀況在估價報告使用期限內(nèi)無重大變化為前提。(六)在估價過程中，我們假定該物業(yè)的所有權(quán)人在公開市場上出售該物業(yè)，且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權(quán)益價值的情況。(七)我們假設(shè)在估價對象土地使用權(quán)法定年期內(nèi)，該物業(yè)所有權(quán)人對該物業(yè)享有自由及不受干預(yù)的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、處分等合法權(quán)益。(八)本次估價未考慮除已披露事項(xiàng)外可能與估價對象產(chǎn)權(quán)人有關(guān)的債權(quán)及債務(wù)情況對估價結(jié)果的影響。(九)報告以產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)勘準(zhǔn)確性為估價前提。(十)本次估價中所依據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的有關(guān)資料和證件，產(chǎn)權(quán)人對其真實(shí)性負(fù)責(zé)，因其失實(shí)造成的后果，估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。(十一)本報告估價結(jié)果沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記、權(quán)利轉(zhuǎn)移相關(guān)費(fèi)用對估價對象房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價值的影響。如上述條件發(fā)生變化，估價結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。(十二)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的資料及介紹，至價值時點(diǎn)，估價對象房地產(chǎn)存在租賃情況，本次評估已考慮上述租賃他項(xiàng)權(quán)利對估價結(jié)果的影響。除此之外，估價對象不存在除抵押、租賃外的其他擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。在此提請報告使用者注意。(十三)注冊房地產(chǎn)估價師李秋芳已于2025年12月16日對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并進(jìn)行了現(xiàn)場拍照(實(shí)地查勘照片見附件)。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)抵押價值時點(diǎn)原則上為完成估價對象實(shí)地查勘之日，故本次估價的價值時點(diǎn)確定為2025年12北京首佳(2025)估字第FC20250102961號北京首佳(2025)估字第FC20250102961號(十四)本次估價對象的房屋權(quán)屬情況以《不動產(chǎn)權(quán)證書》【京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0062521號】、《房屋所有權(quán)證》【X京房權(quán)證朝字第1224447、1224509、1224436、1224459(十五)估價人員已于2025年12月16日對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，估價人員對估價對象的實(shí)地查勘僅限于估價對象的外觀，未能確認(rèn)其使用狀況、內(nèi)部布局、對估價對象做建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)上的測量和實(shí)驗(yàn)，因此無法確認(rèn)其內(nèi)部有結(jié)構(gòu)性損壞。對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的房屋結(jié)構(gòu)部分及其內(nèi)部設(shè)施、其無建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題，符合國家有關(guān)技(十六)估價人員已查看了《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《房屋所有權(quán)證》原件，并已拍照留檔，但受不動產(chǎn)登記管理部門對檔案查詢資格的限制，房地料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。本次估價是以產(chǎn)權(quán)人提供的與估價對象有關(guān)的法(十七)由于估價對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分(一)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的《估價委托書》及《法定優(yōu)先受償款調(diào)查表》,估價對象已設(shè)定了抵押他項(xiàng)權(quán)利，至價值時點(diǎn)，此項(xiàng)抵押他項(xiàng)權(quán)利尚未注銷。因本次評估為產(chǎn)權(quán)同一家金融機(jī)構(gòu)申請貸款，抵押權(quán)利人相同，故本次影響，在計算房地產(chǎn)抵押價值時未將上述抵押債權(quán)數(shù)額作為法定優(yōu)先受償(二)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的《估價委托書》及估價人員實(shí)地查勘，估價對象已打通共同使用，本次評估考慮了打通使用對估價對象價值的影響，未考慮將來處置變現(xiàn)時(一)本次估價對象產(chǎn)權(quán)人為北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司，借款人為多多藥業(yè)有限公司，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人出具的《同意抵押證明》,產(chǎn)權(quán)人同意借款人以估價對象為抵押物向黑龍江省鑫正融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司佳木斯分公司申請抵押貸款，并以此(二)估價對象《房屋所有權(quán)證》【X京房權(quán)證朝字第1224447、1224509號】、《不動產(chǎn)權(quán)證書》【京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0062521號】證載規(guī)劃用途為健身中心。根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的《估價委托書》及估價人員實(shí)地查勘，估價對象五、依據(jù)不足假設(shè)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的《估價委托書》,建筑物建成于2008年，本次評估以此為估價前提。如上述(二)估價對象土地使用權(quán)取得方式為出讓，由于產(chǎn)權(quán)人提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《房屋所有權(quán)證》未記載估價對象的土地使用權(quán)終止日期，根據(jù)估價人員查詢的"京通",土地使用權(quán)終止日期至2053年5月25日止，即在價值時點(diǎn)土地剩余使用年限為27.4年。本報告估價結(jié)果已(三)估價人員已要求產(chǎn)權(quán)人提供估價對象的土地出讓合同以確定土地使用屆滿后地上建周邊同類房地產(chǎn)的一般情況，并遵循抵押評估的謹(jǐn)慎原則，評估中以土地(一)估價報告的估價目的具有唯一性。本估價報告書僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參(二)本估價報告僅供估價委托人、估價報告中列明的貸款銀行、委托合同中約定的其他報(三)估價委托人或者其他估價報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本估價報告載明的使用范圍使用本估價報告；估價委托人或者其他(四)本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致可能的損失，本估(五)本次估價結(jié)果受價值時點(diǎn)的限制，且本估價報告使用期限自估價報告出具之日二○二五年十二月十九日起為壹年。若報告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場(六)本報告估價結(jié)果已包含估價對象分?jǐn)倗型恋厥褂脵?quán)價值，該土地使用權(quán)不能再單獨(dú)北京首佳(2025)估字第FC2025010北京首佳(2025)估字第FC20250102961號首佳顧問作為抵押物向銀行另行申請貸款使用。(七)本次估價結(jié)果是指在目前房地產(chǎn)市場狀況下、估價對象在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)市場價值，包括國有出讓土地使用權(quán)價值和與房屋有關(guān)的結(jié)構(gòu)、安裝、裝修工程價值，不包括可移動的家具、電器等物品價值。(八)本報告書由正文和附件兩部分共同組成，不得隨意分割使用。且本報告書應(yīng)與估價對象的合法產(chǎn)權(quán)證明一并使用、經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽字、估價機(jī)構(gòu)蓋章并作為一個整體時有效。對僅使用本報告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致可能的損失，本估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。(九)本報告的最終解釋權(quán)由本估價機(jī)構(gòu)所有。地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話5頁首佳顧問估價委托人名稱：多多藥業(yè)有限公司住所：黑龍江省佳木斯市東風(fēng)區(qū)安慶街555號法定代表人：車德輝產(chǎn)權(quán)人住所：北京市海淀區(qū)中關(guān)村南大街32號法定代表人：許鐘民二、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)住所：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層法定代表人：徐莉娜資質(zhì)等級：一級資質(zhì)證書編號：建房估備字【2013】第089號資質(zhì)證書有效期：2025年8月8日至2028年8月7日營業(yè)執(zhí)照注冊號(統(tǒng)一社會信用代碼):9111010872261133XK聯(lián)系電話、估價目的(一)估價對象范圍及基本狀況根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》【京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0062521號】、《房屋所有權(quán)證》【X京房權(quán)證朝字第1224447、1224509、1224436、1224459號】,估價對象為北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司位于北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓3層301、302、303、310、311號房地產(chǎn)，證載規(guī)劃用途為健身中心、商業(yè)用房，房屋建筑面積合計為1747.83估價對象范圍包含證載面積房地產(chǎn)，包含附著在建筑物上的、與估價對象地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話6頁可移動的設(shè)施設(shè)備(消防、強(qiáng)弱電、電梯等)及公共部位裝修。(二)土地基本狀況估價對象土地所有權(quán)歸國家所有。由于產(chǎn)權(quán)人提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》未記載估價對象的土地使用權(quán)終止日期，根據(jù)估價人員查詢的"京通",土地使用權(quán)終止日期至2053年5月25日止，即在價值時點(diǎn)土地剩余使用年限為27.4年。東：全季酒店(北京國展三元西橋店)西：左家莊北里二小區(qū)北：力鴻花園共有宗地面積(平方米)訊、通上水、通下水、通熱、通燃?xì)夂妥诘丶t線內(nèi)已建成建筑物。(三)建筑物基本狀況有抵押未注銷(具體情況見“他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況”)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的資料及介紹，至價值時點(diǎn)，估價對象存在租賃情況。無房屋性質(zhì)積(M2)(層)(層)結(jié)構(gòu)技發(fā)展(控股)股份有限公司號院9號樓3層301商品房中心3商品房中心3商品房3號院9號樓3層311商品房3積(M2)(層)(層)京(2020)朝0062521號技發(fā)展(控股)股份有限公司國有建設(shè)用地使用權(quán)/中心3首佳顧問間(年)良好(四)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的《估價委托書》及《法定優(yōu)先受償款調(diào)查表》,估價對象已設(shè)定了抵押他(五)區(qū)位狀況描述與分析匯購物中心、北京來福士中心等商業(yè)配套設(shè)施，商業(yè)繁華度一般。估價對象距北京火車站約5.9公里。詳見“建筑物登記狀況一覽表”估價對象區(qū)域內(nèi)有110、515、專26路等公交車通過，距地鐵17號線左家莊站約600米柳芳站約900米，對內(nèi)交通便捷度較優(yōu)。估價對象距北京火車站約5.9公里，對外交通便捷度優(yōu)。交通管制無交通管制。一般。估價對象2公里范圍內(nèi)分布有商業(yè)(鳳凰匯購物中心、北京來福士中心)、金融(中國工行)、醫(yī)療(北京和平中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院)、教育(朝陽區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華大學(xué)附屬中學(xué)朝陽學(xué)校)等公共地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話8頁首佳顧問首佳顧問地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際自然環(huán)境最高處海拔46米，最低處海拔20米。輪廓南北長，最長約28千米；東西窄，最寬約17千米。元代開鑿后河、涼水河、北小河等河流。估價對象周圍綠化率較高、空氣質(zhì)量良好、衛(wèi)生條件較好、截至2024年末，朝陽區(qū)常住人口343.9萬人，比上年末減少0.7萬人。其中，常住外來萬人，減少0.7萬人。常住人口出生率為5.85‰,死亡率為5.67‰,自然增長率為0.18‰。朝陽區(qū)共有幼兒園316所，在園幼兒77717人，教職工16495人。小學(xué)64所，招生26569人，在校生17畢業(yè)生26393人，教職工6517人。普通中學(xué)98所，招生33849人，在校生87143人，教職工16928人。職業(yè)高中4所，招生1838人，在校生4145人，畢業(yè)生824人，教萬人。年末朝陽區(qū)共有醫(yī)院171個，實(shí)有床位2.8萬張，全年總診療人次348館49個，圖書館館藏圖書411.6萬冊，總流通170.9萬人次，書刊外借72.5萬冊次。估價對象周圍有香河園公園、亮馬河公園，綠化率較好、自然環(huán)境資源較好估價對象位于朝陽區(qū)左家莊中街6號院。所在區(qū)域商業(yè)繁華度一般、人口密度較大，交通便捷度較優(yōu)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，公共服務(wù)設(shè)施完善度優(yōu)，周邊環(huán)境狀況較優(yōu)。因此(六)市場背景描述與分析(1)CPI:2025年10月份，北京居民消費(fèi)價格環(huán)比上漲0.4%。其中，食品價格上漲0.9%,非食品價格上漲0.3%;消費(fèi)品價格上漲0.4%,服務(wù)價格上漲0.4%。北京居民消費(fèi)價格同比上漲0.1%。其中，食品價格下降3.2%,非食品價格上漲0.7%;消費(fèi)品價格下降0.2%,服務(wù)價格上漲0.4%。(2)PPI:2025年10月份，北京工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降1.4%、環(huán)比下降0.4%;工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格同比下降2.0%、環(huán)比下降0.5%。首佳顧問首佳顧問(3)PMI:2025年10月份，中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)為49%,比上月下降0.8個百分點(diǎn)，低于臨界點(diǎn)，表明制造業(yè)已經(jīng)低于景氣水平；非制造業(yè)商務(wù)活動指數(shù)為50.1%,比上月上升0.1個百分點(diǎn)，高于臨界點(diǎn)，表明非制造業(yè)景氣水平回升速度略有提升；綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)為50%,(4)社會消費(fèi)品零售額：2025年1-10月，北京市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額1.1萬億元，下降3.2%,降幅比1-3季度收窄1.9個百分點(diǎn)，10月當(dāng)月，在消費(fèi)品“以舊換新”政策、節(jié)日促銷及部分領(lǐng)域新品暢銷帶動下，實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額1445.4億元，增長12.6%。社會消費(fèi)品零售總額中，按消費(fèi)形態(tài)分，商品零售10131.5億元，下降3.2%;餐飲收入1117.1億元，下降3.3%。(注：國家統(tǒng)計局根據(jù)第四次全國經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果對全國及各省市2019年社會消費(fèi)品零售總額進(jìn)行了修訂，2020年月度增速按照可比口徑計算。)地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話10頁首佳顧問首佳顧問(5)LPR:2025年10月份，1年期LPR為3.0%,5年期以上LPR為3.5%,均與上月持(6)M2:2025年10月末，廣義貨幣(M2)余額335.13萬億元，同比增長8.2%。前十個月凈投放現(xiàn)金7284億元。(7)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶):2025年1-10月，北京市固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比增長7.8%,大規(guī)模設(shè)備更新政策持續(xù)顯效，反映企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)能力的設(shè)備購置投資增長73.7%,占北京市固定資產(chǎn)投資的比重為30.2%,同比提高11.4個百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降14.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資增長22.3%,第二產(chǎn)業(yè)投資增長7.9%,第三產(chǎn)業(yè)投資增長7.8%。地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話11頁首佳顧問首佳顧問2.相關(guān)政策簡況(1)金融政策時間要點(diǎn)2024年1月24日中國人民銀行并持續(xù)推動社會綜合融資成本穩(wěn)中有降。2024年2月20日中國人民銀行場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.45%,5年期以上LPR為3.95%。2024年5月17日中國人民銀行(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。2024年7月22日中國人民銀行同業(yè)拆借中心公布，2024年7月22日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.35%,5年期以上LPR為3.85%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前接，自2024年7月22日起，將LPR發(fā)布時間由每月20日(遇節(jié)假日順延)上午9:15調(diào)整為9:00。2024年10月21日中國人民銀行場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.1%,5年期(簡稱5年為3.6%,相比上次均下調(diào)25BP。2025年4月21日中國人民銀行場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.1%,5年期以上LPR為LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。2025年5月7日中國人民銀行從2025年5月8日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.50%調(diào)開市場7天期逆回購操作利率上加減點(diǎn)確定，加減點(diǎn)幅度保持不變。金率5個百分點(diǎn)。2025年5月20日中國人民銀行場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.0%,5年期以上LPR為3.LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。2025年11月20日中國人民銀行場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.0%,5年期以上LPR為3.LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。(2)房地產(chǎn)政策時間2024年5月17日地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話12頁首佳顧問首佳顧問時間2024年6月26日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、最低首付款比例不低于35%;所購商品住房位于五環(huán)以外不低于30%。原有政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。2024年6月26日2024年9月30日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、京市分行、國家金融監(jiān)督管理總2.調(diào)整首付款比例：將商業(yè)性個人住房貸款首套房最低20%下調(diào)至不低于15%,二套房最低首付款比例由不低于35%(購買五環(huán)內(nèi)住房)、不低于30%(購買五環(huán)外住房)統(tǒng)一下調(diào)至不低于20%。內(nèi)商品住房的，社?；騻€稅繳納年限由5年調(diào)減為3年；購買五環(huán)外商品住房的，社保或個稅繳納年限調(diào)減為1年。新政自2024年10月1日起施行，原有政策與新政不一致的，以新政為準(zhǔn)。2024年11月13日公告》2.對個人購買家庭第二套住房，面積140平方米及以下的收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。關(guān)于有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)首佳顧問首佳顧問時間要點(diǎn)征增值稅。本公告自2024年12月1日起執(zhí)行。2024年11月13日本公告自2024年12月1日起施行。《國家稅務(wù)總局關(guān)于管工作的通知》(國稅法[2010]53號)第二條第二款規(guī)2024年11月18日進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》(財政部鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、本市享受契稅優(yōu)惠政策的具體操作辦法仍按現(xiàn)2025年3月31日規(guī)范將于今年5月1日起施行，要求住宅項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)以安全、舒適、綠色、智色低碳，科技賦能、智慧便利”的原則。規(guī)范規(guī)定了新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯；提高了室外機(jī)安裝在專用平臺；規(guī)定了不同氣候區(qū)2025年8月8日的通知《通知》明確，自2025年8月9日起，符合本市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房(含新建商品住房和二手還加大了對住房公積金貸款支持力度，包括由每繳存公積金一提高至可貸15萬元、二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元，以及二套房最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%,不再區(qū)分3.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況2025年1-10月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積938.3萬平方米，同比下降9%;北京市房屋竣工面積841.4萬平方米，同比下降5.7%。北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金3592億元，同比增長8.3%。其中，定金及預(yù)收款1356.2億元，增長3.8%;自籌資金958億元，增長15%;國內(nèi)貸款566.6億元，增長14.3%。地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話14頁首佳顧問首佳顧問新開工面積(%)--竣工面積(%)-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金(%)—定金及預(yù)收款(%)2022年2023根據(jù)《不動產(chǎn)權(quán)證書》【京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0062521號】、《房屋所有權(quán)證》【X京房權(quán)證朝字第1224447、1224509、1224436、1224459號】,證載規(guī)劃用途為健身中心、商業(yè)用房，故在此對北京市2025年10月份商業(yè)房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析。2025年10月份，北京市商業(yè)物業(yè)成交面積為4.9萬m2,環(huán)比上升276.9%,同比上升145%。北京市商業(yè)物業(yè)成交面積趨勢北京市商業(yè)物業(yè)成交面積趨勢銷售面積(萬m)……平均銷售面積(萬m/月)估價對象位于北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院，區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁華度一般、人口密度較大據(jù)估價人員的市場調(diào)查，目前該項(xiàng)目周邊同類物業(yè)(平方米)方米)——地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話15頁首佳顧問首佳顧問(平方米)方米)西營房胡同東城區(qū)西營房胡同9號院————度較優(yōu)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，公共服務(wù)設(shè)施完善度優(yōu)，周邊環(huán)境狀況較優(yōu)。因該區(qū)域同用途土地具有一定的稀缺性和有限性，隨著估價對象周邊區(qū)域可開發(fā)利用土地的逐漸減少，估價對象房地產(chǎn)存在著一定的保值空間。五、價值時點(diǎn)2025年12月16日(實(shí)地查勘之日)。六、價值類型本報告的估價結(jié)果是指估價對象在價值時點(diǎn)正常使用的條件下、土地開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣、供熱，宗地紅線內(nèi)通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣、供熱和宗地紅線內(nèi)有已建成建筑物，土地使用權(quán)剩余年限為27.4年、出讓條件下的商業(yè)用途房地產(chǎn)抵押價值。其中：(一)房地產(chǎn)抵押價值是指估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。(二)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值是遵循謹(jǐn)慎原則評估出的價值。(三)法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。七、估價原則我們在本次估價時遵循了以下原則：(一)獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實(shí)事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。所謂“獨(dú)立”,就是要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價中不受包括估價委托人在內(nèi)的任何單位和個人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價。所謂“客觀”,就是要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價。所謂“公正”,就是要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在估價中不偏袒估價利害關(guān)系人中的任地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話16頁(二)合法原則解釋，還要依據(jù)估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)(民族自治地方應(yīng)同時依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例),國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產(chǎn)登記簿(房屋登記簿、土地登記簿)、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等(如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等)。(三)價值時點(diǎn)原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時價值時點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。估價時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生動，同一估價對象在不同時點(diǎn)會具不同的市場價(四)替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)的原根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。因?yàn)槿魏卫砥分岸紩谑袌錾纤褜げⅰ柏洷热摇?然后購買其中效用最大(或質(zhì)量、性能最好)而價格最低的，即購買“性價比”高或“物美價廉”的。賣者為了使房地產(chǎn)價格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。這種地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話17頁地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話18頁(五)最高最佳利用原則最高最佳利用狀況，應(yīng)包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，并應(yīng)按象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利。當(dāng)兩者的開發(fā)利用權(quán)利不相同時，應(yīng)根據(jù)估(1)以維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇該前提進(jìn)行估價；(2)以更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇該前提進(jìn)行估價；(3)以改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇該前提進(jìn)行估價；(4)以改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇該前提進(jìn)行估價；(5)以重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇該前提進(jìn)行估價；(6)其他情況，應(yīng)采用上述前提的組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價。(六)謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)當(dāng)遵守的原則，它要求在影響估價對素存在不確定性的情況下對其作出判斷，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估八、估價依據(jù)(一)法律、法規(guī)和政策性文件(1)《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過，2021年1月1日起施行);(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過，2020年1月1日起施行);(3)《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過，2020年1月1日起施行);(4)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(中華人民共和國主席令第46號、2016年12月1日起(5)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第256號，1999年1月1日起施行、2014年7月29日第二次修正、2021年7月2日第三次修訂);(6)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令第56號，自2001年8月15日起施行)。(二)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范(1)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》(建住房(2006)第8號、2006年1月13日頒布、2006中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局2013年6月26日聯(lián)合發(fā)布、2014年2月1日實(shí)共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布、2015年4月8日發(fā)布、2015年12月1日實(shí)施)。(三)產(chǎn)權(quán)人提供的資料4.《不動產(chǎn)權(quán)證書》【京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0062521號】復(fù)印件；5.《房屋所有權(quán)證》【X京房權(quán)證朝字第1224447、1224509、1224436、1224459號】(四)估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料九、估價方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015),通行的估價方法有比較法、收益法、成(一)估價方法選用分析根據(jù)估價人員掌握的資料，依據(jù)估價技術(shù)要求，選取比較法、收益法作為法，并對以上方法測算的價格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價對象的價值比較法價對象相似的銷售可比案例(同一供需圈內(nèi)、用途一致、價對象價值或價格的方法。了解租金水平，故本次評估選取收益法進(jìn)行估價。假設(shè)開發(fā)法是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出到估價對象價值或價格的方法。故不選取成本法進(jìn)行評估。十、估價結(jié)果滿足全部假設(shè)和限制條件下于價值時點(diǎn)2025年12月16日的估價結(jié)果如下：(幣種：人民幣)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值總價：5575萬元綜合樓面單價：31894元/平方米法定優(yōu)先受償款總額：0元房地產(chǎn)抵押價值總價：5575萬元地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話20頁首佳顧問EQ\*jc3\*hps12\o\al(\s\up13(h),s)EQ\*jc3\*hps12\o\al(\s\up5(s),結(jié))EQ\*jc3\*hps12\o\al(\s\up13(n),o)EQ\*jc3\*hps12\o\al(\s\up13(raisa),資機(jī))首佳顧問綜合樓面單價：31894元/平方米總價(萬元)—單價(元/m2) 一總額(萬元)0總額(萬元)0以扣除?？傤~(萬元)總額(萬元)0總價(萬元)單價(元/m2)—姓名簽名(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)12日19日陶氣012月1參加本次估價的其他估價人員為：姓名簽名簽名日期年月1日2025年12月16日。2025年12月16日至2025年12月19日。地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心B座7層聯(lián)系電話21頁等影響其變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響，假定在價值時點(diǎn)拍賣或者變(一)影響估價對象變現(xiàn)能力的因素及分析指估價對象可否獨(dú)立使用，或獨(dú)立使用所受的限制程度。估價對象房屋已打通重新分割使用，單套獨(dú)立指估價對象在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以區(qū)位條件的影響程度。估價對象位于朝陽區(qū)左家莊中街6號院，所在區(qū)域內(nèi)指估價對象所處狀態(tài)、狀況，及對使用的限制程度。產(chǎn)市場交易量偏低，對估價對象的變現(xiàn)有一定(二)變現(xiàn)價格與市場價值差異程度分析(三)變現(xiàn)時間長短分析通過上述對影響估價對象變現(xiàn)能力因素的分析，本次估價對象通用性一般量較大，整體處置時，購買群體有限，變現(xiàn)時間可能會較長。估價對首佳顧問中怙聯(lián)布員吼構(gòu)(四)變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類和清償順序1.變現(xiàn)費(fèi)用及稅金種類：訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)用、評估費(fèi)、拍賣傭金、營業(yè)稅及附加、印花稅、土地增值稅等。2.變現(xiàn)過程中的清償順序根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令第98號)第47條規(guī)定，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：①支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；②扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；③支付優(yōu)先于抵押權(quán)人債權(quán)法定優(yōu)先受償款；④償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付的違約金；⑤賠償因債務(wù)人違法合同而對抵押權(quán)人造成的損失；⑥剩余金額交還抵押人。二、風(fēng)險提示(一)報告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險本次抵押評估是評估設(shè)定抵押時的房地產(chǎn)價值，但抵押期限是一年或多年，還有還款的寬限期，若期間房地產(chǎn)市場變動造成的房地產(chǎn)價值下降就會形成預(yù)期風(fēng)險。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比國家市場環(huán)境條件變化影響大得多。調(diào)控政策變化會影響房地產(chǎn)市場的變化，形成預(yù)期的風(fēng)險。根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的相關(guān)證明材料及估價人員經(jīng)驗(yàn)，其抵押價值還受以下幾個方面的影響或限1.抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款三類情況。2.經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價值整體下跌。3.人為使用不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值。4.經(jīng)營方經(jīng)營不當(dāng)，會導(dǎo)致估價對象的市場價格降低。5.市場上出現(xiàn)配套設(shè)施更完善、功能更先進(jìn)的替代品造成抵押物功能折舊，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下降。6.環(huán)境因素或區(qū)位條件惡化、小區(qū)品質(zhì)下降等情