中國北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓1層105、106、108及2層208、209、210、211、212、215深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評估有限公司2025年03月04日房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：中國北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓1層105、106、108及2層208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)之抵押價值估價委托人：北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司房地產(chǎn)估價機構(gòu)：深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：王天會(1420000047)胡京湘(1120130040)估價報告出具日期：二○二五年三月四日估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG致估價委托人函敬啟者北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司承蒙貴司委托，我們根據(jù)為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押擔(dān)保權(quán)已注銷時的抵押價值之估價目的，我們經(jīng)過實地查勘，并查詢、收集評估所需的市場資訊等相關(guān)資料，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和程序，在合理的假設(shè)下，采用比較法和收益法，對北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司擁有的位于中國北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓1層105、106、108及2層208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行了中國北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓1層105、106、108及2層208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)，房屋總建筑面積為2,385.98平方米，于價值時點2025年02月27日在滿足估價假設(shè)和限制條件下，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為人民幣80,020,000元(人民幣捌仟零貳萬元整),折合樓面單價為人民幣33,538元/平方米，抵押擔(dān)保權(quán)已注銷時抵押價值為人民幣80,020,000元(人民幣捌仟零貳萬元整),抵押凈值為72,070,000元(人民幣柒仟貳佰零柒萬元整),詳見下頁《房地產(chǎn)抵押價值評估結(jié)果匯總表》深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人程家龍中國北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓1層105、106、108、2層208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日房地產(chǎn)抵押價值評估結(jié)果匯總表105、106、108、2層208、209、210、總價(元)單價(元/平方米)總額(元)02.1已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額總額(元)萬元，債務(wù)履行期限自2024-03-08至2.2拖欠的建設(shè)工程價款總額(元)02.3其他法定優(yōu)先受償款總額(元)0總價(元)單價(元/平方米)總價(元)備注：估價結(jié)果總價均取整至萬位，單價均中國北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓1層105、106、108及2層208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日分套價值明細(xì)表(元)抵押凈值(元)1層105京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0059348號1層106京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0059353號1層108京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0061238號2層208京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0061240號2層209京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0062039號2層210京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0062056號2層2112層2122層215/頁碼1.估價師聲明 12.估價假設(shè)和限制條件 23.估價結(jié)果報告 53.1估價委托人 53.2房地產(chǎn)估價機構(gòu) 53.3估價目的 5 53.5市場背景與分析 3.6價值時點 3.7價值類型 3.8估價原則 3.9估價依據(jù) 3.10估價方法 3.11估價結(jié)果 233.12注冊房地產(chǎn)估價師 3.13協(xié)助估價的人員 243.14實地查勘期 3.15估價作業(yè)日期 254.1變現(xiàn)能力分析及風(fēng)險提示 254.2估價對象預(yù)計稅費匯總表 4.3委托評估函復(fù)印件 284.4估價對象位置示意圖 294.5估價對象外觀和內(nèi)部狀況照片 304.6估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況 4.7估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件 334.8估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書、估價師注冊證書復(fù)印件 341.估價師聲明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：1.1我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。1.2本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已經(jīng)說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。1.3我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。1.4我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》以及相關(guān)房地產(chǎn)估價專項標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司|1估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司|22.估價假設(shè)和限制條件2.1一般假設(shè)本次估價的假設(shè)前提產(chǎn)權(quán)方[北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司]依法擁有估價對象(北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓1層105、106、108及2層208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn))的合法產(chǎn)權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。估價對象以合法的方式取得，取得過程中所涉及的各種法律文件、手續(xù)齊全，各種規(guī)費、稅費、費用已全數(shù)繳清。估價對象以合法的方式建設(shè)，建設(shè)過程中所涉及的各種規(guī)劃、施工已得到政府主管部門(如規(guī)劃、建設(shè)、消防、質(zhì)監(jiān)等)的批準(zhǔn)。估價對象以合法的方式利用或使用，利用或使用過程中所涉及的各種法律文件、手續(xù)齊全，各種規(guī)費、稅費、費用已全數(shù)繳清。價值時點為2025年02月27日，查勘日期為2025年02月27日，價值時點與實地查勘日期一致。估價對象在公開市場上轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》及估價對象所在地地方行政法規(guī)的規(guī)定。本次估價中所采用之建筑面積以產(chǎn)權(quán)方提供之《不動產(chǎn)權(quán)證書》【京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0059348、0059353、0061238、0061240、0062039、0062056號】、《房屋所有權(quán)證》【X京房權(quán)證朝字第1224473、1224498、1224463號】及《委托評估函》復(fù)印件所載為準(zhǔn)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查及產(chǎn)權(quán)方介紹，估價對象一層105-108戶、二層208-212、215戶現(xiàn)已相互打通，整體自用經(jīng)營，本次估價未考慮上述情況對估值結(jié)果的影響。特提醒報告使用者注意。根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的《委托評估函》,估價對象的房產(chǎn)原值為56,540,385.82元，若上述金額發(fā)生變化，估值將相應(yīng)調(diào)整。本次評估價值測算中模擬經(jīng)營期間涉及的增值稅及其附加稅費僅是估價人員根據(jù)估價規(guī)范及相關(guān)稅費法規(guī)模擬測算值，估價對象實際發(fā)生稅費以相關(guān)部門核定為準(zhǔn)。估價對象假設(shè)處置過程中預(yù)計稅費包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅等。該數(shù)據(jù)僅為我公司測算值，最終稅費全額以相關(guān)部門核定金額為準(zhǔn)。除另有說明外，我們假定估價對象概無附帶可能影響其價值之他項權(quán)利、限制及其他繁重支銷。208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)我們已獲得估價委托人或產(chǎn)權(quán)方提供給我們的估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件(見附件),但我們并未進(jìn)行該權(quán)屬文件的查證及確認(rèn)，也未核實該權(quán)屬文件所載的相關(guān)內(nèi)容是否已發(fā)生變更。我們僅以該權(quán)屬文件所載的相關(guān)內(nèi)容作為估價的依據(jù)，并不作任何形式的權(quán)屬證我們已獲得估價委托人或產(chǎn)權(quán)方提供給我們的估價對象的包括但不限于規(guī)劃許可、法定通告、地役權(quán)、土地使用年期、土地與建筑物辨識、建筑物竣工日期、地塊面積、建筑面積、占用情況、租賃情況、規(guī)劃方案及其他相關(guān)事項。我們并無理由懷疑這些資料的真實性和準(zhǔn)確性，在估價過程中我們很大程度上接受并依賴于這些資料。同時我們獲知所有相關(guān)可能影響估價的重要事實已提供給我們，并無任何遺漏。我們以估價需要為限對估價對象進(jìn)行了實地查勘，但我們對估價對象的查勘僅限于其外觀和使用狀況，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測量及設(shè)備測試以確認(rèn)估價對象是否存在結(jié)構(gòu)性損壞或其他缺陷，除特別指出外，我們假設(shè)估價對象可以正常使用，我們不承擔(dān)對建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。同時，我們也未進(jìn)行實地丈量以核實估價對象的地塊面積、建筑面積，我們以提供給我們的權(quán)屬證明復(fù)印件所記載之地塊面積、建筑面積作為估價的依據(jù)，估價中未考慮的因素在估價中，我們沒有考慮估價對象已經(jīng)存在或?qū)砜赡艹袚?dān)的市場、擔(dān)保、按揭或其他債項對其價值產(chǎn)生的影響，也沒有考慮估價對象轉(zhuǎn)讓時可能發(fā)生的任何稅項或費在估價中，我們沒有考慮假設(shè)估價對象在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓時，產(chǎn)權(quán)方憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件對其價值產(chǎn)生的影響。在估價中，我們沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力等不可預(yù)見的因素，也沒有考慮特殊的交易方式、特殊的買家偏好、未來的處置風(fēng)險等對估價對象估價中所必需的房地產(chǎn)以及土地用途、建筑面積等事項明確，故無未定事項假設(shè)。2.3背離實際情況假設(shè)根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的《委托評估函》、《關(guān)于法定優(yōu)先受償款和其他權(quán)利的情況說明》及《不動產(chǎn)登記證明》復(fù)印件，截至價值時點，估價對象共設(shè)立3筆抵押權(quán)，權(quán)利人均為北京中關(guān)村科技融資擔(dān)保有限公司，第一筆被擔(dān)保數(shù)額為人民幣1,000萬元，債務(wù)履行期限自2024-03-08至2025-03-08止；第二筆被擔(dān)保數(shù)額為人民幣1,000萬元，債務(wù)履行期限自2024-03-06至2026-03-06止；第三筆最高債權(quán)額為人民幣4,000萬元，債權(quán)確定期間自2024-02-26至2027-08-26止。由于本次評估擬置換上述第一筆抵押權(quán)，雖估價對象存在法定優(yōu)先受償款(即上述已抵押擔(dān)保的債權(quán)),但經(jīng)過溝通，估價委托人并不需要我們在抵押價值中予以扣除，因此我們沒有考慮該部分已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。除此之外，價值時點：2025年02月27日估價對象于價值時點不存在欠付地價款及工程進(jìn)度款等債權(quán)債務(wù)，且未以任何形式對外銷售。若實際情況發(fā)生變化，需對估價結(jié)果做出相應(yīng)調(diào)整，特提請使用者注意。上述已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額是客觀真實存在的，由于上述原因我們沒有考慮，因此我們提醒估價報告的使用者，在使用本估價報告時應(yīng)對上述事項予以關(guān)注。否則，可能會有2.4不相一致假設(shè)本次估價的估價對象不存在不相一致事項，故無不相一致事項假設(shè)。2.5依據(jù)不足假設(shè)由于《房屋所有權(quán)證》及《不動產(chǎn)權(quán)證書》復(fù)印件中未對估價對象建成年代進(jìn)行登記，根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的《委托評估函》,估價對象建成年代為2008年，本次評估以建成年代為2008年為假設(shè)前提，如上述情況發(fā)生變化，則估價結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。由于《房屋所有權(quán)證》及《不動產(chǎn)權(quán)證書》復(fù)印件中未對估價對象的土地使用期限進(jìn)行登記，根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單》,估價對象中1層106物業(yè)的土地使用期限為2053年05月25日，本次評估以估價對象土地使用權(quán)終止日期均為2053年05月25日為假設(shè)前提，如上述情況發(fā)生變化，則估價結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。2.6估價報告使用限制本估價報告在房地產(chǎn)市場情況無較大波動時的有效使用期限為一年，自二○二五年三月四日至二○二六年三月三日，若市場情況有較大波動或超過一年時需重新進(jìn)行估價。如未獲得我們的書面許可，本估價報告的全文或任何部分內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明中。估價委托人應(yīng)當(dāng)正確理解估價結(jié)果，估價結(jié)果不等同于估價對象可實現(xiàn)價格，估價結(jié)果本估價報告僅供估價委托人為本次估價目的使用，我們不承擔(dān)對任何第三者對本估價報欲了解估價對象的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀本估價報告全3.估價結(jié)果報告3.1估價委托人單位名稱:北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司住所:北京市海淀區(qū)中關(guān)村南大街32號統(tǒng)一社會信用代碼：91110000700225606B法定代表人：許鐘民3.2房地產(chǎn)估價機構(gòu)機構(gòu)名稱:深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：程家龍地址:深圳市福田區(qū)福田街道福安社區(qū)中心四路1號嘉里建設(shè)廣場T2座503A、證書編號:粵房估備字壹0200022有效期限:至2026年10月11日止聯(lián)系電話:010851982593.3估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押擔(dān)保權(quán)已注銷時的抵押價值。3.4估價對象3.4.1區(qū)域位置估價對象所屬項目「豪成大廈」坐落于北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院，位于北二環(huán)至北三環(huán)之間，緊臨左家莊中街。估價對象所屬項目位置及周邊示意圖如下，估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司|5價值時點：2025年02月27日北京市位于中華人民共和國東部偏北，除東面與天津市毗鄰之外，其余均與河北省相接。為歷史悠久的世界著名古城。位于華北平原西北邊緣，東南距渤海約150公里。北京全市土地面積16,410平方公里。其中平原面積6,338平方公里，占38.6%。山區(qū)面積10,072平方公里，占61.4%。城區(qū)面積87.1平方公里。北京市共管轄16個區(qū)，主城區(qū)包括東城區(qū)(包括原東城區(qū)、崇文區(qū))、西城區(qū)(包括原西城區(qū)、宣武區(qū));近郊區(qū)包括豐臺區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、石景山區(qū)；遠(yuǎn)郊區(qū)包括：門頭溝、房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)。(注：根據(jù)北京市政府的行政區(qū)劃調(diào)整，從2010年07月01日起，西城區(qū)和宣武區(qū)已合并為新的西城區(qū)，東城區(qū)和崇文區(qū)合并為新的東城區(qū)。)截至2023年末，北京市全市常住人口2,185.8萬人，比上年末增加1.5萬人。其中，60周歲及以上常住人口494.8萬人，占比22.6%;65周歲及以上常住人口346.9萬人，占比15.9%。其中，城鎮(zhèn)人口1,919.8萬人，占常住人口的比重為87.8%;常住外來人口824.0萬人，占常住人口的比重為37.7%。常住人口出生率為5.63‰,死亡率為6.13‰,自然增長率為-0.5‰。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)28.1萬人，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率均值為4.4%。戴德梁行208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日估價對象周邊主要以住宅類項目為主，包括力鴻花園、左家莊北里、左家莊南里、瑞福苑等，周邊人流量較大；周邊商業(yè)項目主要有天虹商場、鳳凰匯購物中心、北京朝陽商估價對象所在區(qū)域公共服務(wù)配套設(shè)施完善，自然及人文環(huán)境良好。該區(qū)域內(nèi)教育配套有清華附中朝陽學(xué)校、北京市朝陽實驗小學(xué)左家莊分校、北京市第一七一中學(xué)等；醫(yī)療配套有應(yīng)急總醫(yī)院、北京市朝陽區(qū)香河園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等；休閑娛樂場所有香河園公園、東城區(qū)亮馬河公園、奧運文化廣場等；金融機構(gòu)有中國工商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國銀行等銀行；區(qū)域內(nèi)餐飲品種較豐富，設(shè)有一定數(shù)量中西式餐館。3.4.2物業(yè)之交通條件估價對象交通便捷度較好，自駕和公交、地鐵出行均可較為便利到達(dá)估價對象?！竦罔F線路：距離地鐵17號線北線左家莊站約700米、距離地鐵13號線柳芳站約800米；●公交線路：有110路、104路、515路、966路等線路經(jīng)停。3.4.3地塊資料根據(jù)估價人員的實地查勘，估價對象東臨內(nèi)部道路，南臨左家莊中街，西鄰左家莊北里，北鄰力鴻花園。其所占用地塊近似較規(guī)則形狀，地勢平坦。所在地塊基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到“七通”,包括道路、供水、排水(雨水、污水)、電力、電信(電話、網(wǎng)絡(luò))、燃?xì)?、熱力。西?cè)-左家莊北里北側(cè)-力鴻花園南側(cè)-左家莊中街東側(cè)-內(nèi)部道路3.4.4權(quán)益狀況中華人民共和國土地使用制度根據(jù)《中華人民共和國憲法》(二○○八年修訂案)第十條，我國建立了土地使用權(quán)與土地所有權(quán)兩權(quán)分離制度。自此，有償取得的有限年期的土地使用權(quán)均可在中國轉(zhuǎn)讓、贈予、出租、抵押。市級地方政府可通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式等三種方式將有限年期的土地使用權(quán)出讓給國內(nèi)及國外機構(gòu)。一般情況下，土地使用權(quán)出讓金將按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，可領(lǐng)取《國有土地使用證》。土地使用者同時需要支付其它配套公用設(shè)施費用、開發(fā)費及拆遷補償費用予原居民。物業(yè)建成后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門將頒發(fā)或《房屋所有權(quán)證》,以證明該物業(yè)的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司|8208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日自2015年03月01日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》開始施行，不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，依法將土地、海域以及房屋、林木等定著物權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿，當(dāng)?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記部門將頒發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》,以證明不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬，已經(jīng)發(fā)放估價對象之權(quán)屬證明復(fù)印件摘錄(摘于估價委托人或產(chǎn)權(quán)方提供的權(quán)屬證明復(fù)印件) 根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》,摘錄部分信息如下：項目內(nèi)容證號*(詳見下方各套詳細(xì)情況表)北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司單獨所有朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓*層*(詳見下方各套詳細(xì)情況表)不動產(chǎn)單元號*(詳見下方各套詳細(xì)情況表)權(quán)利類型國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓/商品房商業(yè)用房面積共有宗地面積8,640.29平方米/房屋(詳見下方各套詳細(xì)情況表)使用期限1房屋結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)專有建筑面積*平方米(詳見下方各套詳細(xì)情況表)分?jǐn)偨ㄖ娣e*平方米(詳見下方各套詳細(xì)情況表)27層房屋所在層*層(詳見下方各套詳細(xì)情況表)登記機構(gòu)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(朝陽)登記時間2020年09月16日、2020年09月22日、2020年09月24日中國北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓1層105、106、108及2層208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日序號積(m2)積(m2)1京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0059348號中街6號院9號1層2京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0059353號中街6號院9號1層3京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0061238號中街6號院9號1層4京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0061240號中街6號院9號5京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0062039號中街6號院9號6京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0062056號中街6號院9號 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件摘錄根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的《房屋所有權(quán)證》,摘錄部分信息如下：項目內(nèi)容證號*(詳見下方各套詳細(xì)情況表)北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司單獨所有朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓2層*(以下對應(yīng)房號均用*號替代)登記時間房屋性質(zhì)商品房商業(yè)用房總層數(shù)建筑面積*平方米(詳見下方各套詳細(xì)情況表)有償(出讓)登記機構(gòu)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司|10208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日結(jié)構(gòu)11224473號9號樓2層2112層21224498號9號樓2層2122層31224463號9號樓2層2152層估價對象的土地性質(zhì)均為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)，使用權(quán)人均為北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司，本次評估設(shè)定其用途均為商業(yè)用地，終止日期均為2053年05月25日。至價值時點2025年02月27日，土地的剩余使用期限均為28.24年。建筑物權(quán)益狀況估價對象權(quán)利人為北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司，共有情況為單獨所有，權(quán)利類型為房屋所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)為商品房，房屋用途為商業(yè)用房。他項權(quán)利狀況根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的《委托評估函》、《關(guān)于法定優(yōu)先受償款和其他權(quán)利的情況說明》及《不動產(chǎn)登記證明》復(fù)印件，截至價值時點，估價對象共設(shè)立3筆抵押權(quán)，權(quán)利人均為北京中關(guān)村科技融資擔(dān)保有限公司，第一筆被擔(dān)保數(shù)額為人民幣1,000萬元，債務(wù)履行期限自2024-03-08至2025-03-08止；第二筆被擔(dān)保數(shù)額為人民幣1,000萬元，債務(wù)履行期限自2024-03-06至2026-03-06止；第三筆最高債權(quán)額為人民幣4,000萬元，債權(quán)確定期間自2024-02-26至2027-08-26止。除此之外，估價對象于價值時點不存在租賃、擔(dān)保等估占用狀況根據(jù)現(xiàn)場勘查及產(chǎn)權(quán)方提供的《委托評估函》,估價對象于價值時點全部自用經(jīng)營，不存在占用情況。拖欠稅費狀況根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的《委托評估函》及《關(guān)于法定優(yōu)先受償款和其他權(quán)利的情況說明》,截至價值時點，估價對象地價款已繳齊，不存在應(yīng)付未付的的工程欠款及其他欠款。3.4.5實物狀況估價對象所屬項目對外推廣名為「豪成大廈」,坐落于北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院，鋼混結(jié)構(gòu)，為1棟地下2層至地上25層的建筑物，建成于2008年。估價對象為該項目1層105號等共計9套商業(yè)用房，分別位于1層及2層，房屋建筑面積共計2,385.98平方米，現(xiàn)208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日1、2層已分別打通，全部自用經(jīng)營。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象具體裝飾裝修、裝飾裝修情況配套設(shè)施于價值時點2025年02月27日，估價對象內(nèi)部有煙感、噴淋、中央空調(diào)、通訊網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施。維護(hù)情況根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的資料以及估價人員的實地查勘，估價對象于價值時點2025年02月27日主體結(jié)構(gòu)完好，外觀無明顯破損，樓宇設(shè)備設(shè)施較齊全，總體運行正常，維護(hù)狀況良好。北京市綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展根據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值49,843.1億元，按不變價格計算，比上年增長5.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值116.4億元，增長1.5%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值7,226.8億元，增長5.7%;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值42,499.9億元，增長5.1%。2024年，全市實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值255.7億元，按可比價格計算，比上年增長1.7%。其中，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)(種植業(yè))產(chǎn)值139.6億元，增長2.8%,糧食播種面積141.3萬畝、產(chǎn)量57.6萬噸，分別增長5.3%和20.6%,蔬菜(含食用菌)產(chǎn)量202.0萬噸，下降2.6%,瓜果產(chǎn)量13.4萬噸，增長4.4%;實現(xiàn)林業(yè)產(chǎn)值64.1億元，下降1.6%;實現(xiàn)牧業(yè)產(chǎn)值41.5億元，增長3.0%,生豬存欄28.7萬頭，增長7.6%。全市鄉(xiāng)村休閑旅游接待游客2,286.5萬人次，比上年增長3.5%。2024年，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算，比上年增長6.7%。重點行業(yè)中，計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增長21.4%,汽車制造業(yè)增長16.4%,電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長6.5%,醫(yī)藥制造業(yè)增長1.5%。高端產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)活躍，規(guī)模以上工業(yè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)增加值分別增長14.6%和9.6%(二者有交叉),新能源汽車、工業(yè)機器人、風(fēng)力發(fā)電機組產(chǎn)量分別增長2.8倍、61.0%和27.6%。實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)出口交貨值1,988.0億元，增長12.0%,其中汽車制造業(yè)，醫(yī)藥制造業(yè)，計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)分別增長35.2%、12.1%和9.1%。208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日2024年，全市第三產(chǎn)業(yè)增加值按不變價格計算，比上年增長5.1%。其中，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值11,068.8億元，增長11.0%,金融業(yè)實現(xiàn)增加值8,154.2億元，增長7.6%,二者合計占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的38.6%,貢獻(xiàn)率合計超過6成；交通運輸、倉儲和郵政業(yè)實現(xiàn)增加值1,240.3億元，增長9.5%;租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值2,972.9億元，增長3.8%。2024年，全市固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)比上年增長5.1%。其中，在“兩重”“兩新”政策支持帶動下，設(shè)備購置投資增長32.1%,占固定資產(chǎn)投資比重為20.6%,同比提高4.2個百分點，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長17.7%,房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資增長4.9%;第二產(chǎn)業(yè)投資增長22.8%,其中制造業(yè)投資增長33.8%;第三產(chǎn)業(yè)投資增長2.9%,其中，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)投資分別增長78.4%、73.9%、33.9%和30.4%。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資保持活躍，高技術(shù)制造業(yè)、高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資分別增長50.8%和30.0%。2024年末，全市房屋施工面積11,309.5萬平方米，比上年末下降9.8%,其中，住宅施工面積5,663.6萬平方米，下降9.5%。全年商品房銷售面積1,118.7萬平方米，下降1.2%,其中，住宅銷售面積785.7萬平方米，下降4.0%。2024年，全市市場總消費額比上年增長2.0%。其中，服務(wù)性消費額增長6.5%;實現(xiàn)社會消費品零售總額14,073.6億元，下降2.7%。社會消費品零售總額中，按消費形態(tài)分，商品零售12,799.7億元，下降2.5%,餐飲收入1,273.9億元，下降4.9%;按商品類別分，限額以上批發(fā)和零售業(yè)中，金銀珠寶類、體育娛樂用品類商品零售額分別增長15.9%和3.1%,消費品“以舊換新”政策效果明顯，家用電器和音像器材類商品零售額增長9.5%,高能效等級家電、智能家電銷售增長較快，新能源汽車零售額增長22.6%。限額以上批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)網(wǎng)上零售額5,786.6億元，增長1.7%。2024年，全市居民消費價格比上年上漲0.1%。其中，消費品價格下降0.7%,服務(wù)價格上漲0.9%。八大類商品和服務(wù)項目中，其他用品及服務(wù)類價格上漲4.9%,教育文化娛樂類價格上漲2.9%,衣著類價格上漲0.3%,居住類價格上漲0.2%,生活用品及服務(wù)類價格下降0.1%,醫(yī)療保健類價格下降0.2%,交通通信類價格下降1.1%,食品煙酒類價格下降1.3%。12月份，居民消費價格同比下降0.4%,環(huán)比下降0.1%。2024年，全市工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格比上年下降1.5%,購進(jìn)價格比上年下降0.9%。12月份，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降1.7%,環(huán)比上漲0.4%;購進(jìn)價格同比下降0.8%,環(huán)208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日比上漲1.6%。就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，居民收入穩(wěn)步增加2024年，全市城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率均值為4.1%,比上年下降0.3個百分點；12月份，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為4.1%。2024年，全市居民人均可支配收入85,415元，比上年名義增長4.5%,扣除價格因素實際增長4.4%。其中，工資性收入增長5.9%,經(jīng)營凈收入增長4.8%,財產(chǎn)凈收入下降0.6%,轉(zhuǎn)移凈收入增長3.9%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入92,464元，比上年增長4.3%,農(nóng)村居民人均可支配收入39,856元，比上年增長6.7%。2024年，全市居民人均消費支出49,748元，比上年增長4.5%,其中，城鎮(zhèn)居民人均消費支出53,214元，增長4.6%,農(nóng)村居民人均消費支出27,349元，增長4.1%。3.5.2北京市房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場建設(shè)情況2024年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積1,286.9萬平方米，同比增長2.4%。其中，住宅新開工面積762.3萬平方米，增長6.6%;辦公樓58.8萬平方米，下降19.7%;商業(yè)營業(yè)用房65.3萬平方米，增長10.5%。全市房屋竣工面積1,652.5萬平方米，同比下降21.8%。其中，住宅竣工面積912.8萬平方米，下降21.6%;辦公樓82.2萬平方米，下降50.6%;商業(yè)營業(yè)用房62.5萬平方米，下降19.3%。房地產(chǎn)市場銷售情況2024年，全市新建商品房銷售面積1,118.7萬平方米，同比下降1.2%。其中，住宅銷售面積785.7萬平方米，下降4%;辦公樓77.9萬平方米，增長3%;商業(yè)營業(yè)用房65.3萬平方米，增長26.1%。估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司|14中國北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓1層105、106、108及2層208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日02023年2024年1-3月1-4月北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金到位情況2024年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金4,518.6億元，同比下降22.7%。其中，定金及預(yù)收款1,782.2億元，下降37.4%;自籌資金1,191.1億元，下降2.2%;國內(nèi)貸款612.1億元，下降17.4%。單位：%0-20-21.91-4月1-5月1-6月1-7月1-8月19月1-10月1-12月1-2月3.5.3北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場運行情況市場概覽北京市零售市場主要分布在亞奧、CBD、朝外、燕莎、三里屯、王府井、望京、西單、中關(guān)村、十里堡、宣武門等重點商圈。估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司|15估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司|16208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日北京市零售市場主要商圈分布圖低端一中端低端一中端低端-中端中央商務(wù)區(qū)宜武門崇文門中路-高端商圈代表項目亞奧亞奧商圈是以亞運村及奧運村為核心發(fā)展起來的新興核心商圈，成為文化、體育和旅游產(chǎn)業(yè)的活躍區(qū)。該商圈特點：①運動場館資源優(yōu)勢明顯，體育文化氛圍濃厚；②傳統(tǒng)的富人區(qū)，模和檔次明顯不足，消費外流問題嚴(yán)重。以CBD為依托，北京市集金融，文化傳媒以及高端服務(wù)業(yè)的核心商圈。該商圈特點：①商業(yè)供應(yīng)量快速增長，商圈地位逐步升級；②涉外氛圍濃重，外籍人士眾多；③各業(yè)態(tài)經(jīng)營良好，商業(yè)自持比例高；④休閑娛樂業(yè)態(tài)相對匱乏，市場空白點顯現(xiàn)。國貿(mào)商城、僑福芳草地、SKP、朝陽費動力無可限量；②商業(yè)檔次較高，餐飲、娛樂所占比例大；悠唐購物中心、來福士廣場、銀座等務(wù)生活區(qū)之一，以燕莎友誼商城為核心。該商圈特點：①消費難；③特色街區(qū)眾多，消費檔次高；④潛在商業(yè)供應(yīng)量不大，商圈發(fā)展受制約。國際中心、星吧路特估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司|17208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日商圈代表項目三里屯位于CBD、燕莎、東直門、工體等商圈特點：①聚集了北京60%以上的酒吧；②是外國友人、文地影響著時尚人群的生活質(zhì)量及品味。Village、三里屯王府井/東北京唯一一條步行街，歷史悠久，主要消費群體為中外旅游業(yè)態(tài)主導(dǎo)，對本地高端消費吸引正在淡化；衡，正在面臨全面提升。東方新天地、APM、王府中環(huán)、王府井百貨等望京商圈地理位置優(yōu)越，依托于望京高科技園區(qū)和周邊大量的中高檔社區(qū)，是北京新興的富人區(qū)。該商圈特點：①高消費人圈發(fā)展；④五大商業(yè)區(qū)域合力打造商圈。望京國際商業(yè)中心、聯(lián)、嘉茂購物中心、華彩國際中心等西單青春型商店居多，消費者大多在35歲以下，是北京市眾所周知的消費場所，人流量大。該商圈特點：①商業(yè)聚集，定位無差價值日益彰顯。百貨、君太百貨、漢中關(guān)村廈、中關(guān)村E世界、中關(guān)村廣場購物中心、歐美匯購物中心等2024年四季度，北京零售市場迎來年底供應(yīng)小高峰，共有5個優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè)為市場帶來61.52萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，全市購物中心總存量升至1,630萬平方米。入市項目雖均位于非核心商圈，但多為體量較大的品牌開發(fā)商打造，品質(zhì)及開業(yè)率都較高，進(jìn)一步提升了整體市場的商業(yè)環(huán)境。存量項目更新改造仍是北京零售市場提質(zhì)升級的主旋律，在提升整體市場商業(yè)環(huán)境的同時，也豐富了零售市場供應(yīng)的多樣性。本季度入市的亦莊龍玥城由原城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場改造而來，石景山和美匯為原五里坨便民服務(wù)中心項目，有效落地盤活了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)存量資產(chǎn)。另外，位于中關(guān)村商圈的雙安商場，及望京商圈由華彩商業(yè)中心改造的北京望京萬象匯也基本完成，預(yù)計將于年底或明年年初亮相；西單商場南區(qū)也將于年內(nèi)啟動拆除重中國北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓1層105、106、108及2層208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日2020202120222023*平均租金是指商圈內(nèi)主要購物中心最佳位置(一般為地上首層)的租金報價，該租金報價是基于使用面積計算，不包含物業(yè)管理費和推廣費等其他費用。北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-10月北京社會消費品零售總額同比下降1.3%,降幅進(jìn)一步加大。經(jīng)濟(jì)下行壓力帶來的消費降級現(xiàn)象給各項目及品牌帶來較大的運營壓力，本季度各購物中心仍在積極進(jìn)行品牌更新及升級，同時通過沉浸式的場景打造、主題活動及線上線下數(shù)字化服務(wù)等方式吸引客流，提升消費者的粘性。本季度新店開業(yè)主要以高端時尚零售及餐飲為主，核心商圈標(biāo)桿項目仍是各品牌首店、精品店入駐的首選。如，德國百年制鞋品牌勃肯華北首店在國貿(mào)商城開業(yè)；米其林指南入選餐廳宴遇·福建薈館北京首店入駐北京SKP;波司登北京三里屯登峰概念店在入駐太古里，面積超過600平方米；皮爺咖啡旗下新品牌OraCoffee全國首店在北京財富購物中心開業(yè)；西單大悅城迎來客語華北首店、左庭右院等多個餐飲品牌開業(yè)。市場展望2024年北京零售市場共迎來13個項目的入市，為市場帶來137萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，為近十年來最高。2025年預(yù)計仍將有約105萬平方米的新增供應(yīng)計劃投放市場，整體供應(yīng)仍以遠(yuǎn)郊區(qū)域大體量新建項目及傳統(tǒng)商圈更新改造的存量項目為主。此外，北京提出到2025年各區(qū)至少有一條高品質(zhì)的商業(yè)步行街，北京大屯里特色商業(yè)街預(yù)計2025年上半年開業(yè)，將為消費者帶來更加多元化的消費場景。估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司|18中國北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓1層105、106、108及2層208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日根據(jù)估價人員市場調(diào)研，估價對象所在區(qū)域或可替代區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)根據(jù)所在區(qū)位、樓層、交房狀態(tài)不同呈現(xiàn)一定價格差異，目前周邊首層商業(yè)房地產(chǎn)售價水平普遍在45,000-55,000元/m2之間，租金水平普遍在240-300元/月/建筑平方米，估價對象周邊部分商業(yè)租售水平具體如下表所示：(元/平方米)筑平方米)太陽星城火星園圣中街交叉口1層商業(yè) 市場調(diào)研中冶霄云中心1層商業(yè)市場調(diào)研莊西街6號1層商業(yè) 市場調(diào)研時間國際中心1層商業(yè)—市場調(diào)研新源里西19號1層商業(yè)—市場調(diào)研遠(yuǎn)洋新干線1層商業(yè)—市場調(diào)研價值時點為2025年02月27日，實地查勘日期為2025年02月27日，價值時點與實地查勘日期一致。價值類型本次估價的價值類型為抵押擔(dān)保權(quán)已注銷時的抵押價值。估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司|19208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日抵押擔(dān)保權(quán)已注銷時的抵押價值，即估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額外的法定優(yōu)先受償款后的價值。假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，是指估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)的前提下經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。法定優(yōu)先受償款，是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及營業(yè)稅及附加等費用和稅金。價值內(nèi)涵本次估價的抵押擔(dān)保權(quán)已注銷時的抵押價值，是在價值時點2025年02月27日，基礎(chǔ)設(shè)施條件為“七通”,包括道路、供水、排水(雨水、污水)、電力、電信(電話、網(wǎng)絡(luò))、燃?xì)?、熱力，土地性質(zhì)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用權(quán)終止日期設(shè)定均為2053年05月25日，截至價值時點，土地剩余使用年期為28.24年，規(guī)劃用途為商業(yè)用房，房屋總建筑面積為2,385.98平方米，滿足本估價報告中“估價假設(shè)和限制條件”下的抵押擔(dān)保權(quán)已注銷時的抵押價值。3.8估價原則獨立、客觀、公正原則遵循獨立、客觀、公正原則，要求站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人而言均是客觀公平的價值。合法原則房地產(chǎn)估價遵循合法原則，應(yīng)當(dāng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法交易為前提進(jìn)行。估價對象在價值時點具有合法的產(chǎn)權(quán)且用途合法。估價對象在價值時點交易或處分方式是合法的。根據(jù)《中華人民共和國民法典》和《城市房地產(chǎn)管理法》,估價對象符合設(shè)定抵押的法律規(guī)定。最高最佳利用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為產(chǎn)權(quán)人帶來不同的收益，且房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價格是在法律上可行、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象價值達(dá)到最大、最可能的使用。估價報告編號：粵戴德梁行F/BJX/2503/2009/FG北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司|20208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日替代原則替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場上相同物品具有相同的市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進(jìn)行估價。替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的客觀合理價格或價值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價 格或價值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或者價值的。價值時點原則估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與價值時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為價值時點的現(xiàn)值。估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在價值時點的謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定因素的情況作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估抵押價值，不低估國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)《中華人民共和國民法典》(中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會第三次會議于2020年05月28日通過，2020年中華人民共和國主席令第四十五號公布，2021年01月01日施行);《資產(chǎn)評估法》(2016年07月02日中華人民共和國主席令第46號);《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年08月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修正);《中華人民共和國土地管理法》(2019年08月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修正);《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001年08月15日建設(shè)部令第98號)。估價標(biāo)準(zhǔn)價值時點：2025年02月27日《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》(2006年01月13日建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布)。《不動產(chǎn)權(quán)證書》【京(2020)朝不動產(chǎn)權(quán)第0059348、0059353、0061238、0061240、0062039、0062056號】、《房屋所有權(quán)證》【X京房權(quán)證朝字第1224473、1224498、1224463號】復(fù)印件；《營業(yè)執(zhí)照(副本)》復(fù)印件。估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料房地產(chǎn)估價常用的方法主要有比較法、收益法我們深入細(xì)致地分析了項目的特點和實際狀況，并研究了產(chǎn)權(quán)方提供的資料以及我們所掌握的資料，在實地查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，依據(jù)估價原則，結(jié)合估價目的，并綜合考慮估價對象所處區(qū)域、物業(yè)性質(zhì)、特點及影響其市場價值的各類因素，本次估價采用估價對象商業(yè)房地產(chǎn)具有明顯的收益性，因此首先采用收益法。同時估價對象所在同一供求范圍內(nèi)，類似用途房地產(chǎn)的出售(轉(zhuǎn)售)交易較為活躍，交易實例較易獲取，因此還可以采用比較法。估價對象已建成且無明確更新改造規(guī)劃，所以不適宜采用假設(shè)開發(fā)法；同時估價對象已為成熟物業(yè)，考慮到成本價值無法客觀反映估價對象具體運營服務(wù)狀況、室內(nèi)環(huán)境與工作場所質(zhì)量等差異影響，一般也不采用成本法。因此，本次估價對象采用比較法和收益法進(jìn)行估價。(1)比較法比較法的定義：選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象開發(fā)完成后相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕r值時點：2025年02月27日估價對象開發(fā)完成后價值的方法。比較法的思路：搜集交易實例→選取可比實例→建立比較基準(zhǔn)→進(jìn)行交易情況調(diào)整→進(jìn)行市場狀況調(diào)整→進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個別因素)→求出比準(zhǔn)價值。比較法的公式：比較單價=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×(2)收益法收益法的定義：預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率，將未來收益法的思路：搜集有關(guān)收入和費用的資料→確定未來收益期限→求取未來凈收益→選取適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率→選用適宜的收益法公式求出收益價值。A-凈收益r-報酬率g-年凈租金增長率n-收益年限中國北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓1層105、106、108及2層208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)，房屋總建筑面積為2,385.98平方米，于價值時點2025年02月27日在滿足估價假設(shè)和限制條件下，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為人民幣80,020,000元(人民幣捌仟零貳萬元整),折合樓面單價為人民幣33,538元/平方米，抵押擔(dān)保權(quán)已注銷時抵押價值為人民幣80,020,000元(人民幣捌仟零貳萬元整),抵押凈值為72,070,000元(人民幣柒仟貳佰零柒萬元整)。208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日簽名王天會2025年03月04日胡京湘2025年03月04日3.13協(xié)助估價的人員姓名簽名葛佳琪2025年03月04日二○二五年二月二十七日二○二五年二月二十七日至二○二五年三月四日變現(xiàn)能力分析房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。通用性估價對象的規(guī)劃用途及實際用途為商業(yè)用房。根據(jù)實地查勘，其建筑形式符合規(guī)劃用途獨立使用性根據(jù)實地查勘，估價對象擁有獨立出入口，與周邊建筑物界限分明，現(xiàn)狀內(nèi)部已打通并整體使用，分套獨立使用性一般。可分割轉(zhuǎn)讓性故可分割轉(zhuǎn)讓性一般。估價對象位于北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院9號樓，商業(yè)繁華度較好，區(qū)域位置較好。開發(fā)程度估價對象單個價值量及整體價值量適中。假定在價值時點處置估價對象時，因存在短期內(nèi)強制處分、物業(yè)現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況等因素，潛在購買群體受到時間限制及心理狀態(tài)因素影響，最可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低，預(yù)計與估價的抵押擔(dān)保權(quán)已注銷時的抵押價值的差異程度大約在30%-40%左右。變現(xiàn)時間處置估價對象時，其變現(xiàn)的時間長短與處置方式、營銷策略以及物業(yè)類型、所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)政策等因素有關(guān)。本次估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)價值時點當(dāng)?shù)卦擃愇飿I(yè)房地產(chǎn)市場情況，預(yù)計的變現(xiàn)時間大約12個月以上。208、209、210、211、212、215商業(yè)用房房地產(chǎn)價值時點：2025年02月27日變現(xiàn)費用處置估價對象時，變現(xiàn)費用與其變現(xiàn)的時間長短、產(chǎn)權(quán)狀況、稅金的種類、處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般說來，變現(xiàn)時間較短，產(chǎn)權(quán)無瑕疵，物業(yè)無糾紛，僅需支付處置傭金、增值稅附加及部分手續(xù)費等，變現(xiàn)費用較小。反之，變現(xiàn)費用較大。變現(xiàn)能力分析本次估價對象位于北京市朝陽區(qū)左家莊中街6號院，商業(yè)繁華度較高；該區(qū)域公共配套設(shè)施完善，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，道路通達(dá)度較好，公交便捷度較好；房屋規(guī)劃用途和實際用途均較為常見；根據(jù)實地勘查，其建筑形式符合實際用途的需要，通用性較好，價值量適中，但估價對象現(xiàn)狀獨立使用性及可分割轉(zhuǎn)讓一般，受眾人群基本有一定限制，故綜合考慮，市場變現(xiàn)能力一般。風(fēng)險提示估價報告使用者應(yīng)知曉，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化會產(chǎn)生變化，并會對房地產(chǎn)抵押擔(dān)保權(quán)已注銷時的抵押價值可能產(chǎn)生影響。估價報告使用者應(yīng)合理使用評估價值。關(guān)注處置抵押房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)