物業(yè)保潔服務(wù)合同與操作規(guī)范物業(yè)保潔服務(wù)作為物業(yè)管理體系的核心環(huán)節(jié)，其質(zhì)量直接影響業(yè)主體驗(yàn)與物業(yè)資產(chǎn)維護(hù)。一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆?wù)合同與清晰的操作規(guī)范，既是厘清甲乙雙方權(quán)責(zé)的法律依據(jù)，也是保障服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化落地的實(shí)操指南。本文從合同核心要素與操作規(guī)范要點(diǎn)雙維度，為物業(yè)企業(yè)與保潔服務(wù)方提供專業(yè)參考。一、物業(yè)保潔服務(wù)合同的核心要素解析（一）合同主體與服務(wù)范圍的精準(zhǔn)界定合同需明確甲乙雙方主體信息：甲方通常為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需具備合法物業(yè)管理資質(zhì)；乙方為保潔服務(wù)提供商，需提供營業(yè)執(zhí)照、服務(wù)資質(zhì)（如清潔服務(wù)企業(yè)等級證書）及從業(yè)人員健康證明等文件。服務(wù)范圍應(yīng)采用“清單式”約定，涵蓋公共區(qū)域（如樓道、電梯廳、園區(qū)道路）、設(shè)施設(shè)備（如垃圾桶、健身器材、地下車庫）、特殊區(qū)域（如景觀水池、消防通道）的清潔作業(yè)，同時(shí)明確除外責(zé)任（如業(yè)主室內(nèi)保潔、私人物品清潔等非約定服務(wù)）。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的量化與可視化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是合同履行的核心依據(jù)，應(yīng)避免模糊表述?？蓞⒖肌段飿I(yè)管理清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（DB4403/T____）等地方標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際細(xì)化指標(biāo)：清潔頻率：如電梯轎廂每日消毒2次、樓道地面每日清掃1次、垃圾桶每日清運(yùn)2次；質(zhì)量指標(biāo)：如地面無明顯積水、污漬，玻璃門窗潔凈透亮（以“四指觸摸無灰塵”為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），垃圾清運(yùn)后容器內(nèi)外無殘留；特殊要求：如疫情期間公共區(qū)域消毒頻次、雨雪天氣的防滑處理時(shí)限等。（三）費(fèi)用支付與權(quán)責(zé)邊界1.費(fèi)用構(gòu)成：明確服務(wù)費(fèi)包含人工成本、清潔耗材、設(shè)備折舊、稅費(fèi)等，避免后期爭議。如需甲方提供清潔設(shè)備（如洗地機(jī)、吸塵器），應(yīng)約定設(shè)備歸屬、維護(hù)責(zé)任及損耗賠償方式。2.支付方式：采用“月度/季度結(jié)算+尾款留存”模式，如每月10日前支付上月服務(wù)費(fèi)的90%，剩余10%作為質(zhì)量保證金，服務(wù)期滿無重大質(zhì)量問題后無息退還。3.雙方權(quán)責(zé)：甲方：提供作業(yè)場地、水電接駁點(diǎn)，及時(shí)反饋業(yè)主投訴；有權(quán)監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，但不得非法干預(yù)乙方人員管理。乙方：自行承擔(dān)人員工資、社保及工傷責(zé)任，作業(yè)時(shí)需采取降噪、防滑等措施，避免影響業(yè)主正常生活。（四）違約責(zé)任與合同終止1.違約情形：約定乙方服務(wù)未達(dá)標(biāo)（如連續(xù)3次月度檢查合格率低于90%）、甲方逾期付款（超過約定期限15日）的責(zé)任。2.賠償機(jī)制：乙方違約時(shí)，甲方可按“單次違約扣減服務(wù)費(fèi)的5%-10%”執(zhí)行；甲方違約時(shí)，需按未支付金額的同期LPR支付違約金。3.終止條件：服務(wù)期內(nèi)若乙方出現(xiàn)“重大安全事故”“服務(wù)質(zhì)量持續(xù)不達(dá)標(biāo)且拒不整改”等情形，甲方可提前30日書面通知解除合同；因政策調(diào)整、物業(yè)移交等不可抗力需終止合同的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)結(jié)清已發(fā)生的費(fèi)用。二、物業(yè)保潔操作規(guī)范的實(shí)操要點(diǎn)（一）人員管理：從培訓(xùn)到履職的全流程管控崗前培訓(xùn)：乙方需對保潔員開展“作業(yè)技能+安全規(guī)范+服務(wù)禮儀”培訓(xùn)，內(nèi)容包括不同材質(zhì)地面的清潔方法（如大理石地面禁用酸性清潔劑）、電梯消毒的操作流程、與業(yè)主溝通的禮貌用語等。日常管理：保潔員需統(tǒng)一著裝、佩戴工牌，遵守“作業(yè)時(shí)間避讓業(yè)主高峰”（如早7:00前完成樓道清掃）、“工具定點(diǎn)存放”（如清潔車不得占用消防通道）等制度?？己藱C(jī)制：采用“日檢+周評+月考核”，日檢由現(xiàn)場主管記錄作業(yè)完成情況，月考核結(jié)合業(yè)主滿意度調(diào)查（如通過物業(yè)APP發(fā)起“樓道清潔滿意度”投票），考核結(jié)果與保潔員績效掛鉤。（二）作業(yè)流程：分區(qū)域、分場景的標(biāo)準(zhǔn)化操作1.公共區(qū)域清潔樓道：先用掃帚清掃地面雜物，再用半干拖把拖拭（避免水漬導(dǎo)致業(yè)主滑倒），樓梯扶手每日用消毒濕巾擦拭；墻面污漬需用專用清潔劑（如中性全能水）配合軟布清理，禁止使用鋼絲球等硬物。電梯廳：電梯轎廂內(nèi)壁、按鈕每日用75%酒精消毒，轎廂地面每日拖拭2次；電梯廳地面采用“掃-拖-推塵”三步法，每周用洗地機(jī)深度清潔1次。園區(qū)道路：每日清掃落葉、煙頭，雨后2小時(shí)內(nèi)清理積水；垃圾桶周邊需鋪設(shè)防污地墊，每日清洗垃圾桶并噴灑除臭劑。2.設(shè)施設(shè)備清潔垃圾桶：每日清運(yùn)垃圾后，用高壓水槍沖洗桶身及內(nèi)膽，每周用消毒劑浸泡消毒；廢棄口罩專用垃圾桶需單獨(dú)清運(yùn)、消毒，避免交叉污染。健身器材：每日用消毒毛巾擦拭把手、座椅等接觸面，雨后及時(shí)擦干金屬部件（防止生銹）。地下車庫：每月用洗地機(jī)清潔地面1次，墻面污漬用長柄刷子配合清潔劑清理，排水溝每周疏通1次。（三）安全管理：從作業(yè)到設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)防控作業(yè)安全：保潔員需穿防滑鞋、戴手套，使用梯子時(shí)需有人扶穩(wěn)；高空作業(yè)（如清潔3米以上玻璃）需持證上崗，系好安全帶并設(shè)置警示標(biāo)識。設(shè)備安全：清潔設(shè)備（如洗地機(jī)、吸塵器）需每日檢查電源線、刷頭磨損情況，使用后及時(shí)充電、清理垃圾倉；化學(xué)藥劑需分類存放（如酸性、堿性清潔劑分開），并張貼“腐蝕性”“易燃”等警示標(biāo)簽。人員安全：乙方應(yīng)為保潔員購買意外險(xiǎn)，作業(yè)時(shí)配備口罩、護(hù)目鏡等防護(hù)用品；高溫天氣需調(diào)整作業(yè)時(shí)間（如11:00-15:00暫停戶外作業(yè)），并提供防暑物資。（四）質(zhì)量管控與應(yīng)急處理質(zhì)量管控：建立“三級檢查”制度——保潔員自檢（作業(yè)后自查）、主管巡檢（每日抽查30%區(qū)域）、甲方聯(lián)檢（每月全區(qū)域檢查）。發(fā)現(xiàn)問題后，乙方需在24小時(shí)內(nèi)整改，整改完成后提交《問題整改回執(zhí)單》。應(yīng)急處理：突發(fā)污染（如管道破裂導(dǎo)致污水漫溢）：30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，用沙袋封堵、抽水泵排水，同步通知甲方及維修單位；設(shè)備故障（如洗地機(jī)電機(jī)損壞）：立即啟用備用設(shè)備，24小時(shí)內(nèi)完成維修或更換；極端天氣（如暴雪、臺風(fēng)）：提前儲(chǔ)備融雪劑、防風(fēng)繩，作業(yè)時(shí)設(shè)置“小心地滑”“禁止靠近”等警示標(biāo)識。結(jié)語：合同與規(guī)范的協(xié)同價(jià)值物業(yè)保潔服務(wù)的品質(zhì)，源于“合同權(quán)責(zé)的清晰界定”與“操作規(guī)范的嚴(yán)格執(zhí)行”的雙向賦能。合同為合作