2025年高職（資產(chǎn)評估）房地產(chǎn)評估案例期末測試試題及答案

（考試時間：90分鐘滿分100分）班級______姓名______第I卷（選擇題共30分）答題要求：以下每題均有四個選項，其中只有一個選項是正確的，請將正確選項的序號填在括號內(nèi)。(總共10題，每題3分)1.房地產(chǎn)評估中，市場法評估的關(guān)鍵在于（）A.選擇可比實例B.建立價格可比基礎(chǔ)C.進行交易情況修正D.進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整2.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/m2。A.2400B.2500C.2600D.27003.運用成本法評估新建房地產(chǎn)價格時，通常以（）為基礎(chǔ)計算。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.投資利息4.某房地產(chǎn)土地面積為2000m2，土地單價為1000元/m2，建筑面積為8000m2，建筑物重置價格為2000元/m2，成新率為八成，則該房地產(chǎn)的評估價值為（）萬元。A.1600B.1800C.2000D.22005.收益法評估房地產(chǎn)價值時，確定凈收益通常采用（）。A.當(dāng)前實際收益B.客觀收益C.未來預(yù)期收益D.歷史平均收益6.房地產(chǎn)評估中，建筑物的經(jīng)濟壽命是指（）。A.建筑物從建成之日起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時止的時間B.建筑物從建成之日起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻時止的時間C.建筑物從建成之日起至其占用的土地使用權(quán)出讓年限屆滿時止的時間D.建筑物從建成之日起至其被拆除時止的時間7.某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的年凈收益預(yù)測為216萬元，出售時的價格減去銷售稅費后的凈值預(yù)測為5616萬元。資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格估計為（）萬元。A.4858B.5200C.5562D.62648.評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2025年1月1日的價值，預(yù)測該宗土地2028年1月1日開發(fā)完成后的房價（含地價）為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.1502.63B.15l2.26C.1562.89D.1582.039.房地產(chǎn)評估中，區(qū)位因素是指（）。A.房地產(chǎn)所在的位置B.房地產(chǎn)周圍的環(huán)境C.房地產(chǎn)與其他事物的空間關(guān)系D.以上都是10.運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)價值時，開發(fā)經(jīng)營期的起點通常是（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的取得日期B.待開發(fā)房地產(chǎn)開始開發(fā)的日期C.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期D.房地產(chǎn)市場開始銷售的日期第II卷（非選擇題共7分）11.簡答題：簡述市場法評估房地產(chǎn)價值的基本步驟。(10分)12.計算題：某房地產(chǎn)土地面積為3000m2，土地單價為1200元/m2，建筑物建筑面積為12000m2，建筑物重置價格為1500元/m2，成新率為七成。已知該房地產(chǎn)每年凈收益為l80萬元，資本化率為10%。要求：用收益法評估該房地產(chǎn)的價值。(20分)13.案例分析題：某公司擁有一處商業(yè)房地產(chǎn)，現(xiàn)委托評估機構(gòu)對其進行評估。該商業(yè)房地產(chǎn)位于市中心繁華地段，建筑面積為5000m2，土地面積為1000m2。該地區(qū)同類商業(yè)房地產(chǎn)的市場租金為每月每平方米80元，空置率為5%，運營費用率為30%。要求：根據(jù)上述資料，用收益法評估該商業(yè)房地產(chǎn)的價值。(25分)14.材料分析題：閱讀以下材料：某新建住宅小區(qū)，規(guī)劃建筑面積為10萬平方米，土地面積為5萬平方米。該小區(qū)周邊同類住宅小區(qū)的售價為每平方米8000元。已知該小區(qū)的建筑成本為每平方米3000元，土地取得成本為每平方米2000元，管理費用為建筑成本與土地取得成本之和的5%，銷售費用為售價的3%，投資利息為建筑成本、土地取得成本與管理費用之和的10%，銷售稅費為售價的5%。要求：用成本法評估該住宅小區(qū)的價值。(15分)15.綜合論述題：論述房地產(chǎn)評估中不同評估方法的適用范圍及局限性。(20分)答案：1.A2.B3.A4.B5.B6.B7.B8.B9.D10.A11.市場法評估房地產(chǎn)價值的基本步驟：收集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎(chǔ)；進行交易情況修正；進行市場狀況調(diào)整；進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；求取比準價格。12.土地價值=3000×1200=3600000（元）=360萬元建筑物價值=12000×1500×70%=12600000（元）=1260萬元房地產(chǎn)價值=（土地價值+建筑物價值）×資本化率/凈收益=（360+1260）×10%/180=800（萬元）13.年有效毛收入=5000×80×12×（1-5%）=4560000（元）年運營費用=4560000×30%=1368000（元）年凈收益=4560000-1368000=3192000（元）房地產(chǎn)價值=年凈收益/資本化率=3192000/10%=31920000（元）=3192萬元14.建筑成本=100000×3000=300000000（元）=30000萬元土地取得成本=50000×2000=100000000（元）=10000萬元管理費用=（30000+10000）×5%=2000（萬元）銷售費用=100000×8000×3%=24000000（元）=2400萬元投資利息=（30000+10000+2000）×10%=4200（萬元）銷售稅費=100000×8000×5%=40000000（元）=4000萬元住宅小區(qū)價值=建筑成本+土地取得成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費=30000+10000+2000+2400+4200+4000=52600（萬元）15.市場法適用于有大量交易實例的房地產(chǎn)評估，能反