蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告目錄第一章總論 11.1項目概況 11.1.1項目名稱 11.1.2建設(shè)單位 11.1.3建設(shè)地點 11.1.4項目概述 11.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 21.2.1建設(shè)規(guī)模 21.2.2建設(shè)內(nèi)容 31.2.2項目總投資 61.2.3主要評價指標 61.3項目建設(shè)單位介紹 61.3.1安徽京之盾文化傳播有限公司 61.3.2東方安養(yǎng)集團（香港）有限公司 81.4項目提出背景和項目建設(shè)的必要性 81.4.1項目提出背景 81.4.2項目建設(shè)的必要性 91.4.3項目建設(shè)的可行性 121.5研究依據(jù)及范圍 131.5.1研究依據(jù) 131.5.2研究范圍 14第二章中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體市場狀況 152.1中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 152.1.1我國的人口發(fā)展歷程 152.1.2我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 162.2中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 172.2.1市場需求狀況 172.2.2市場供給狀況 182.3養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展趨勢 20第三章中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)細分市場分析 223.1老年療養(yǎng)市場分析 223.1.1市場需求狀況 223.1.2市場供給狀況 233.2老年公寓市場分析 253.2.1市場需求狀況 253.2.2市場供給狀況 283.3老年服務(wù)市場分析 333.3.1市場需求狀況 333.3.2市場供給狀況 343.4老年娛樂文化市場分析 353.4.1市場需求狀況 353.4.2市場供給狀況 363.5老年旅游市場分析 383.5.1市場需求狀況 383.5.2市場供給狀況 39第四章生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)項目目標和意義 424.1開辦生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)目標 424.1.1服務(wù)宗旨 434.1.2服務(wù)項目 434.2開辦生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老院的社會意義 444.2.1農(nóng)場式養(yǎng)生養(yǎng)老院開拓新模式，探索經(jīng)驗，吸引投資，增加就業(yè)崗位 444.2.2農(nóng)場綠色食品開發(fā)帶動地方農(nóng)業(yè)科技發(fā)展 454.2.3建立面向全國招生的老年專業(yè)護理人才的職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu) 45第五章建設(shè)條件和選址方案 475.1建設(shè)條件 475.1.1項目區(qū)簡介 475.2項目評估 49第六章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 506.1建設(shè)規(guī)模 506.1.1項目用地 506.1.2用地性質(zhì) 506.2建設(shè)方案 506.2.1項目總體定位 516.2.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 516.3項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 52第七章總平面布局 567.1老年公寓戶外環(huán)境設(shè)計原則 567.2設(shè)計理念 587.3現(xiàn)狀分析 587.4總平面布局 597.4.1布局結(jié)構(gòu) 597.4.2道路系統(tǒng)設(shè)計 607.4.3公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計 617.4.4蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)大門及入口設(shè)計 637.4.5蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)綠地設(shè)計與植物配置 648.1給水工程 668.1.1規(guī)劃依據(jù) 668.1.2水源 668.1.3給水系統(tǒng) 668.2污水工程 688.2.1設(shè)計依據(jù) 688.2.2排水系統(tǒng) 688.3雨水工程 688.3.1雨水量計算 688.3.2雨水管網(wǎng) 69第九章電力工程 699.1設(shè)計依據(jù) 699.2電源 699.3線路 709.4道路照明 70第十章電信工程 7210.1工程概況 7210.2設(shè)計范圍 7210.3規(guī)劃 7210.3.1電話通信系統(tǒng) 7210.3.2有線電視系統(tǒng) 7310.3.3視頻安防監(jiān)控系統(tǒng) 7310.3.4火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 7310.3.5管網(wǎng)規(guī)劃 74第十一章消防 7511.1編制依據(jù) 7511.2總平面布置及建筑防火 7511.3水消防系統(tǒng)設(shè)計 7511.3.1消防給水系統(tǒng) 7511.3.2室外消火栓 7511.3.3室內(nèi)消火栓 7611.3.4動噴灑滅火系統(tǒng) 7611.3.5消防水池及消防水泵房 7611.4建筑滅火 7711.5電氣防火系統(tǒng) 77第十二章環(huán)境保護與節(jié)能 7812.1項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 7812.2項目建設(shè)對環(huán)境的影響 7812.2.1對生態(tài)環(huán)境可能的影響 7812.2.2對水環(huán)境可能的影響 7812.2.3對聲環(huán)境可能的影響 7812.2.4對空氣環(huán)境可能的影響 7912.3減緩工程環(huán)境影響的對策 7912.3.1借方和棄方及水土保持對策 7912.3.2施工期環(huán)境污染防治措施 8012.4主要污染源和主要污染物的處理 8112.4.1垃圾處理 8112.4.2廢水處理 8112.5節(jié)能 8112.5.1建筑節(jié)能 8112.5.2水節(jié)能 8212.5.3電節(jié)能 82第十三章項目實施進度計劃與招投標管理 8313.1項目實施時期和各階段進度安排建議 8313.2招標計劃 83第十四章經(jīng)濟影響分析 8514.1投資估算 8514.1.1投資估算編制依據(jù)及說明 8514.1.2項目投資估算 8514.1.3固定資產(chǎn)投資估算 8514.1.4流動資金估算 8514.2資金籌措與使用計劃 8614.2.1資金籌措 8614.2.2資金使用計劃 8614.2.3一期項目總投資估算 8614.2.4項目投資估算表 8714.3財務(wù)分析和經(jīng)濟效益 8714.3.1項目營業(yè)收入估算 8714.4社會效益分析 8914.5綜合評價 91

第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)建設(shè)項目1.1.2建設(shè)單位安徽京之盾文化傳播有限公司、東方安養(yǎng)集團（香港）有限公司1.1.3建設(shè)地點項目位于位于安徽省南陵縣工山鎮(zhèn)境內(nèi)的楊村湖水庫周邊地區(qū)，該區(qū)域隸屬烏霞寺風景區(qū)。本項目計劃總占地2000畝，（其中含水域面積600畝）。其中項目建設(shè)用地700畝。另外的1300畝土地保持原生態(tài)地貌和植被。目前該地塊拆遷已完成，自然環(huán)境較好。用地性質(zhì)及指標：旅游、商業(yè)、辦公（設(shè)計指標以南陵縣規(guī)劃局規(guī)劃條件通知書為準）1.1.4項目概述蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)，選址于南陵縣的楊村湖，距市區(qū)約50多公里。青山綠水、風景怡人、空氣清新，是個養(yǎng)老養(yǎng)生的好去處。在蕪湖市委、市政府的大力支持下，安徽京之盾集團對蕪湖市經(jīng)濟社會發(fā)展中養(yǎng)老趨勢進行了調(diào)研分析，為改善和提升蕪湖養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)層次和質(zhì)量，在參考了香港、臺灣養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展思路的基礎(chǔ)上，計劃在南陵縣的楊村湖建設(shè)具有國際水準的生態(tài)養(yǎng)老綜合示范區(qū)——蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)。該養(yǎng)老綜合示范區(qū)是一個集退休養(yǎng)老、養(yǎng)生健康、農(nóng)業(yè)觀光旅游于一體的綜合性生態(tài)養(yǎng)老項目，該示范區(qū)的建成將填補蕪湖市乃至整個華東地區(qū)在大型養(yǎng)老社區(qū)方面的空白。蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)，是打造生態(tài)蕪湖、幸福蕪湖戰(zhàn)略規(guī)劃中的重要舉措。蕪湖市國民經(jīng)濟快速發(fā)展，2010年GDP與財政收入分別為1108.6億元和200.7億元，在安徽省僅次于合肥，雙雙名列第二，GDP增幅則以18.2%的成績位居該省之首。經(jīng)濟的快速發(fā)展必然帶動社會文化生活需求的全面提升，養(yǎng)老需求便是其中不可或缺的重要組成部分。據(jù)2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“蕪湖60歲以上老人約36萬，約占全市總?cè)丝诘?6.15%左右，并以每年3.2%的速度繼續(xù)增長”。老齡化現(xiàn)象明顯。據(jù)統(tǒng)計部門預(yù)測至2030年，全市60歲及以上老年人口的規(guī)模將達70萬人，占總?cè)丝诘谋戎馗哌_28％，屆時蕪湖人口老齡化達到高峰。如何給日益增多的蕪湖老年人口提供一個環(huán)境優(yōu)美、配套齊備、服務(wù)體系完善的養(yǎng)老場所，是實現(xiàn)“幸福蕪湖”的重要環(huán)節(jié)之一，也是“蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)老綜合示范區(qū)”項目的出發(fā)點和立足點。1.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容1.2.1建設(shè)規(guī)模本項目計劃總占地2000畝，（其中含水域面積600畝）。其中項目建設(shè)用地700畝。另外的13200畝土地保持原生態(tài)地貌和植被。1.2.2建設(shè)內(nèi)容項目包括兩河、一城、一區(qū)、二院，具體內(nèi)容如下：“兩河”即“徽派清明上河園”和“威尼斯異域風情天鵝河”；徽派清明上河園，以厚重的中國古典文化為背景，結(jié)合徽派傳統(tǒng)建筑風格，打造獨具風格的養(yǎng)生養(yǎng)老文化景區(qū)；“威尼斯異域風情天鵝河”以歐式建筑為特征并結(jié)合優(yōu)雅天鵝群，讓人駐足觀賞留戀入勝。我們同時考慮老年人休閑娛樂在本項目的北端，導(dǎo)入具有亞歐文化特色的“四大花園”：風車花園、水景荷花園、水韻花園以及水上世界花園，與養(yǎng)老中心水系共同形成“四花園、五景觀”的歐亞風情?！耙怀恰奔窗不站┲苌鷳B(tài)養(yǎng)老度假水城，結(jié)合先進的“低碳環(huán)?！崩砟?，打造集養(yǎng)老、休閑度假、溫泉養(yǎng)生、旅游演藝于一體的度假水城，包括老年公寓、老年大學(xué)、老年活動中心、老年護理培訓(xùn)中心、老年休閑度假中心等內(nèi)容，鑄造出一個現(xiàn)代化的“徽派清明上河園”養(yǎng)老、休閑度假中心。“一區(qū)”即“老年生態(tài)健康產(chǎn)品生產(chǎn)交易區(qū)”，該區(qū)域?qū)R集對中老年人適用的各種產(chǎn)品，如生態(tài)綠色食品、老年服飾、老年器械用品等，該區(qū)域?qū)⒊蔀槔夏暧闷反笮臀锪鹘灰着c配送中心?！岸骸奔疮燄B(yǎng)院、老年康復(fù)醫(yī)院；通過康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院的建設(shè)，為老年人提供可持續(xù)性的照料退休社區(qū)——ContinuingCareRetirementCommunity，簡稱CCRC。CCRC是一種綜合性老年服務(wù)社區(qū)，CCRC的目標是通過社區(qū)內(nèi)全方位的專業(yè)服務(wù)滿足不同身體健康狀況的老人的需求,并進一步改善老年人生活方式和提高生活質(zhì)量。目前CCRC社區(qū)通常為老年人提供自理、助理、護理一體化的居住設(shè)施和人性化專業(yè)服務(wù)。項目建設(shè)六大體系以保證蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)的正常運營，并取得良好的經(jīng)濟和社會效益。1、社區(qū)醫(yī)療體系蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)加強健康管理意識，建立健康管理系統(tǒng)化服務(wù)模式，包括建立個人健康信息卡，組織開展健康咨詢、體檢與診斷，根據(jù)預(yù)防控制健康危險因素進行生理、心理和社會適應(yīng)能力評估，組織實施健康促進方案并開展個案主動追蹤服務(wù)和干預(yù)。在社區(qū)內(nèi)建立有效獲取健康保護與知識的主渠道，并有計劃有組織地開展健康教育活動。蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)滿足對老年人健康呵護的軟性醫(yī)務(wù)及服務(wù)設(shè)施項目內(nèi)容體能檢測中心及健康檔案管理提供快捷先進的檢測和體能恢復(fù)服務(wù)及咨詢服務(wù)，計劃體能檢測中心與醫(yī)療診所分離。體能恢復(fù)中心提供理療、氧恢復(fù)、食療、深度睡眠、整體按摩等服務(wù)。藥物咨詢中心促進健康的藥物及營養(yǎng)品提供并咨詢服務(wù)。2、健康增進體系蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)的健康體系設(shè)計，以積極推動住區(qū)健身運動為主旨，根據(jù)住區(qū)的規(guī)模、周邊實際狀況和南陵及江南的人文社會情況，科學(xué)地建立住區(qū)健身體系。健身體系的構(gòu)成分為居室空間、樓間空間、廣場空間和健身會所等4個層次，并與住區(qū)內(nèi)外交通步行線、住區(qū)內(nèi)休閑步行線、住區(qū)內(nèi)局部健身步（跑）行線相結(jié)合，形成點線相連、有機組合的健身設(shè)施群體。住區(qū)規(guī)劃為健身設(shè)施提供相應(yīng)空間，滿足健身方式的要求并為居住者交往創(chuàng)造條件。3、社區(qū)養(yǎng)生體系蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)營造良好的文化養(yǎng)育環(huán)境，以健康向上的文化主題塑造住區(qū)的文化氛圍。成為關(guān)注老年人健康教育的場所。住區(qū)設(shè)老年會館、陽光會所、文化活動中心、文化活動站等社區(qū)養(yǎng)生體系，營造獨特的老年養(yǎng)生系統(tǒng)。4、立體多維的景觀體系以塑造高綠化、生態(tài)性、健康社區(qū)為目標。主軸景觀、中央景觀（集中綠地）、組團景觀、河濱景觀、私家花園等五大空間景觀，相互輝映。同時，以造公園的方式造景觀，讓休閑、健身、娛樂融為一體，充分體現(xiàn)小區(qū)的交流性與互動性。5、建筑技術(shù)規(guī)范體系蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)嚴格遵照國家健康社區(qū)及老年社區(qū)建筑技術(shù)規(guī)范，按相關(guān)要求及技術(shù)要點實施項目規(guī)劃、設(shè)計、施工，以標準規(guī)范體系完成標準社區(qū)的建造。6、完善配套的服務(wù)體系蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)的物業(yè)管理與社區(qū)配套模式從健康理念出發(fā)，結(jié)合住區(qū)的實際情況，建立健康物業(yè)管理與服務(wù)配套。包括：滿足高檔生活的功能配套、滿足健康生活的運動設(shè)施功能設(shè)置、滿足對業(yè)主健康呵護的軟性醫(yī)務(wù)服務(wù)設(shè)施、每戶智能化配套、老年大學(xué)、開展社團活動等，以確保社區(qū)住戶生活與心理兩方面的需求。通過上述六大配套體系的整合實施，從物質(zhì)與精神生活兩來滿足老年人的特點和需求，從而在形式與內(nèi)容上完全契合并支撐這一新型社區(qū)養(yǎng)老模式。1.2.2項目總投資本項目計劃總投資30億元，其中固定資產(chǎn)投資28億元，流動資金2億元。1.2.3主要評價指標1、總投資30億；2、固定資產(chǎn)占總投資比例：94%。3、年用電500萬千瓦時4、年用水：3萬噸5、征地：2000畝（其中含水域面積600畝），其中建設(shè)用地700畝。另外的1300畝土地保持原生態(tài)地貌和植被6、產(chǎn)業(yè)政策：項目符合國家發(fā)改委發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》中的“三十七、其他服務(wù)業(yè)；10、養(yǎng)老服務(wù)”的鼓勵范圍。1.3項目建設(shè)單位介紹1.3.1安徽京之盾文化傳播有限公司安徽京之盾文化傳播有限公司成立于2007年5月，其前身是公安部下屬京盾文化傳播有限公司安徽分公司，是按照公安部消防局和武警消防部隊將防火安全知識“進社區(qū)、進企業(yè)、進學(xué)校、進農(nóng)村、進機關(guān)”的宣傳需要而成立的一家集新媒體開發(fā)和品牌深度推廣的專業(yè)公司。是安徽省公安消防總隊所指定的消防公益宣傳掛圖廣告媒體的唯一單位，負責安徽全省范圍內(nèi)消防公益宣傳掛圖廣告媒體的制作、安裝、維護及廣告招商工作。2009年10月，隨著公司業(yè)務(wù)迅速開展，公司在穩(wěn)固原有市場份額的基礎(chǔ)上，進一步整合資源，拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，并將企業(yè)更名為安徽京之盾文化傳播有限公司。由原來單一的代理消防公益廣告業(yè)務(wù)擴展至利用多媒體、戶外大型鋼結(jié)構(gòu)公告牌等載體。代理國內(nèi)各類廣告發(fā)布，營銷代理，企業(yè)文化活動策劃及企業(yè)形象設(shè)計等多項服務(wù)領(lǐng)域，并向文化產(chǎn)業(yè)進軍。安徽京之盾文化傳播有限公司是省內(nèi)最具有實力的文化傳播公司，已經(jīng)和中央新影集團聯(lián)合攝制了數(shù)字電影《關(guān)關(guān)雎鳩》，拍攝26集電視劇《王稼祥》，積累了豐富的文化傳播制作經(jīng)驗。目前，以安徽京之盾文化傳播有限公司為依托的安徽京之盾集團正在籌建之中。安徽京之盾集團（籌）下屬安徽京之盾文化傳播有限公司、安徽京之盾消防工程建設(shè)有限公司、安徽京之盾天鵝特種養(yǎng)殖有限公司、安徽京之盾煙酒貿(mào)易有限公司、安徽快樂投資管理有限公司、康達（新能源）集團安徽分公司、煌盛（管業(yè)）集團安徽分公司、安徽恒順達自動化科技有限公司蕪湖分公司、安徽天一消防檢測技術(shù)有限公司蕪湖分公司、浙江青龍消防安裝工程有限公司蕪湖分公司、安徽京之盾大學(xué)生創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心等十二個子公司的大型集團公司。安徽京之盾集團董事長朱健生出身于革命軍人家庭，1972年入伍在海軍南海艦隊服役，1974年參加西沙對越反擊戰(zhàn)。1977年回地方后一直從事共青團工作，1980年被團中央表彰命名為“全國優(yōu)秀團干部”（安徽省唯一），受到國家主席、全國人大委員長、國務(wù)院總理等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的接見，享受全國勞模待遇。80年代初下海經(jīng)商，先后在蕪湖市新星家電、新星大酒店任法人代表，后創(chuàng)辦新星實業(yè)公司，1989年后到國外公司任職，先后為英國米利斯.寶萊通（電力投資跨國公司，在中國投12家發(fā)電廠）服務(wù)，任瑞典標準國際股份有限公司中國辦事處主任，首席代表等職。1.3.2東方安養(yǎng)集團（香港）有限公司東方安養(yǎng)集團公司是一家國際性養(yǎng)老投資管理公司，公司在國際化養(yǎng)老經(jīng)驗和東方本土市場的結(jié)合方面具有獨特的優(yōu)勢。團隊成員中既具有養(yǎng)老投資豐富經(jīng)驗人士又具有熟悉臺灣、香港等養(yǎng)老模式的專家。東方安養(yǎng)集團公司聯(lián)合中國老年學(xué)學(xué)會養(yǎng)老與護理專業(yè)委員會，為國內(nèi)多家養(yǎng)老項目如海南三亞灣假日養(yǎng)老公寓、浙江溫嶺三心美德頤樂園提供投資管理、業(yè)務(wù)咨詢等服務(wù)。中國老年學(xué)學(xué)會養(yǎng)老與護理專業(yè)委員會是經(jīng)民政部批準設(shè)立的二級社團機構(gòu)，也是中國國內(nèi)養(yǎng)老與護理專業(yè)方面最權(quán)威的研究機構(gòu)之一。1.4項目提出背景和項目建設(shè)的必要性1.4.1項目提出背景如今中國已經(jīng)進入老齡化社會，“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰的到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個百分點。老齡化進程與家庭小型化、空巢化以及中國現(xiàn)時期獨特的“４２１”家庭結(jié)構(gòu)相伴隨，與經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型期的矛盾相交織，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求將急劇增加。從社會角度觀察孤寡老人的養(yǎng)老問題，已涉及我國經(jīng)濟、政治、文化和社會生活等諸多問題。未來20年，我國人口老齡化日益加重，到2030年全國老年人口規(guī)模將會翻一番，老齡事業(yè)發(fā)展任重道遠，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會的其中一項大問題，如何緩解孤寡老人的養(yǎng)老問題，已成為一個亟待解決的社會課題。我國是一個提倡尊老愛幼的國家，而“贍養(yǎng)老人，尊重老人，孝敬老人”是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)美德。我們青壯年是家庭的脊梁柱，不得不承擔家庭的重任，讓生活更舒適，所以必須花費很多的時間去奮斗、去拼搏。在這種背景下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式開始瓦解，老人們出現(xiàn)無人照顧、陪伴的情況。而隨著我國人民生活水平的不斷提高，相當一部分老人有經(jīng)濟實力，更關(guān)注健康和養(yǎng)生，所以我們社會必須尋求一種方法來解決，這時各式各樣的專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老機構(gòu)必然如雨后春筍般出現(xiàn)并蓬勃發(fā)展起來，這些組織機構(gòu)可以有效解決老人的養(yǎng)生養(yǎng)老問題，不斷地滿足老人的物質(zhì)與精神上的各種需求，豐富其生活，讓老人們老有所養(yǎng)，老有所依，老有所學(xué)，老有所樂。專業(yè)的養(yǎng)生養(yǎng)老機構(gòu)更能關(guān)注老人的生活，更貼心老人的生活，也能讓兒女們更放心的工作。但現(xiàn)在我國卻面臨著尷尬的床位問題。我國60歲以上老年人數(shù)高達1.78億，但我國敬老院床位的擁有量才有120萬個，這是一個怎樣的比例?。H占老年齡人口的0.8%，換一種說法就是每125位老人才能得到1張床位，這是遠遠不夠的，這僅僅是杯水車薪。需求遠遠超過了供應(yīng)，最為關(guān)鍵的是現(xiàn)在的養(yǎng)老院在品質(zhì)上遠遠落后于現(xiàn)在的生活水平。從這可以看出，養(yǎng)生養(yǎng)老院這一服務(wù)業(yè)必將發(fā)展壯大起來。1.4.2項目建設(shè)的必要性1、促進城郊經(jīng)濟發(fā)展。本項目以老年人康復(fù)、醫(yī)療、養(yǎng)老為主題，打造養(yǎng)老和休閑度假旅游綜合體，能夠滿足皖南地區(qū)老人養(yǎng)老、康復(fù)、醫(yī)療的需求，為工業(yè)、商業(yè)、交通運輸業(yè)的發(fā)展提供廣闊的市場，解決當?shù)爻擎?zhèn)居民的就業(yè)問題，從而促進經(jīng)濟發(fā)展。2、促進養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。項目建成后，將成為華東地區(qū)規(guī)模大、功能全、品位高的養(yǎng)老、醫(yī)療、康復(fù)、生態(tài)休閑度假旅游綜合體，極大地促進蕪湖市乃至安徽省養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。3、滿足社會老年人需求。本項目集老人收養(yǎng)、醫(yī)療、康復(fù)、護理和文化娛樂為一體，面向全社會開展養(yǎng)老服務(wù)工作。公寓設(shè)床位6000張，環(huán)境幽雅，房間寬敞明亮，設(shè)有普通間和標準間、豪華間，供不同需求老人選擇入住。每個房間都配有電視、空調(diào)、電話等設(shè)施一應(yīng)俱全，24小時熱水，床頭設(shè)有緊急呼叫器，服務(wù)人員全天候服務(wù)，24小時值班，每位老人床前設(shè)有呼叫器，可以為老人提供日常護理、養(yǎng)生、醫(yī)療、心理康復(fù)、咨詢、娛樂、旅游等多方位的服務(wù)，使在公寓老人能夠老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所醫(yī)、老有所樂。經(jīng)過1990年第四次、2000年第五次人口普查以及2005年1%人口抽樣調(diào)查分析，根據(jù)《世紀之交的中國人口·安徽卷》編委會專家預(yù)測，從2001年至2060年，安徽人口老齡化發(fā)展趨勢可劃分為三個階段：第一個階段：人口老齡化緩慢發(fā)展階段（2001—2020年）。這一階段是建國初期和五十年代末出生的人口開始進入老年人行列。主要是由于受到安徽第一次人口生育高峰期（1952—1958年）的影響而形成的人口老齡化基本態(tài)勢。其特點是，少年兒童人口比重下降幅度大于老年人口比重的上升幅度，即從2001年到2020年，前者從25.41%下降到17.88%，后者從7.18%上升到11.71%；老少比高達65.49%；成年人口的比重在較為穩(wěn)定中略微震蕩，即從2001年的67.41%到2010年上升為72.30%，到2020年又回落到70.41%。其他老化指標均呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升和發(fā)展。這一階段人口老齡化發(fā)展水平呈現(xiàn)出逐年增長之勢，應(yīng)對人口老齡化的時間相對寬裕。第二個階段：人口老齡化迅速發(fā)展階段（2021年—2045年）。這一階段是二十世紀六十年代至九十年代中期出生的人口開始進入老年人的行列所形成。主要是正值安徽第二、三兩次人口生育高峰期，即1962—1975年的第二次和1986—1997年第三次生育高峰期，所以，這個時期老年人口數(shù)量迅速增加，各項老化指標快速增長，人口老化水平迅速提高，是安徽省未來人口老齡化預(yù)測期內(nèi)老化速度最快的時期。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看，65歲及以上老年人口比重從2020年的11.71%迅速增長到2040年的23.18%，到2045年將突破25%。在24年間，老年人口系數(shù)增長近13個百分點?？梢?，這一階段是安徽人口老齡化水平高速發(fā)展階段，應(yīng)對人口老齡化的形勢十分嚴峻。第三個階段：人口老齡化重度發(fā)展階段（2046—2060年）。這一階段人口老齡化發(fā)展水平將達到最高峰值，而后發(fā)展速度開始趨緩，發(fā)展水平將趨于穩(wěn)定。由于這個時期人們的壽命普遍延長，人口預(yù)期壽命迅速提高，老年人口絕對數(shù)大并迅速向高齡化發(fā)展，這也是安徽省人口老齡化水平最高的時期；有專家預(yù)測，2055年前后老齡人口系數(shù)將達到峰值，人口老齡化程度將達到頂級水平，60歲及以上老年人口比重將近30%；同時，老齡化社會還將呈現(xiàn)出典型的高齡化特征。尤起在“十二五”期間，我省人口老齡化具有老年人口比例高、增速快、高齡化突出、純老家庭增多等特點，老齡問題的社會壓力顯著加大，對經(jīng)濟社會的全面協(xié)調(diào)發(fā)展帶來的影響將會更加深刻。預(yù)計到2015年，60歲以上老年人口將達到1075萬人，約占總?cè)丝诘?5.2%；高齡化趨勢進一步加劇，80歲以上高齡老人將達到100萬人，約占老年人口比重的9%。未來五年是我省推動科學(xué)發(fā)展、加速崛起進程的關(guān)鍵階段，也是老齡事業(yè)發(fā)展的重要機遇期，需要各級政府正確處理老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會發(fā)展的關(guān)系，從制度、物質(zhì)、文化、組織、精神等方面做好應(yīng)對人口老齡化挑戰(zhàn)的各項準備，切實保障老年家庭和老年人基本生活，促進老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。中共安徽省委、安徽省人民政府十分重視老齡問題。早在2002年就發(fā)出了《關(guān)于貫徹<中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定>的實施意見》，指出“老齡問題是關(guān)系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題?！薄白龊美淆g工作，滿足老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要，切實保障老年人的合法權(quán)益，對于促進我省兩個文明建設(shè)，保持社會政治穩(wěn)定，具有十分重要的意義。”安徽省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃中規(guī)定：——建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全，全省每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)力爭達到40張的目標。省委、省政府制定了一系列方針政策和具體措施，投入財力物力，促進了我省老齡事業(yè)的健康發(fā)展。加快社會養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實黨中央國務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會的新舉措。1.4.3項目建設(shè)的可行性1、符合城市建設(shè)整體規(guī)劃。具有江南水鄉(xiāng)的特色，環(huán)境優(yōu)美適合養(yǎng)老養(yǎng)生。2、交通條件便利。本項目位于南陵縣的東南部南鋼公路的東側(cè)，項目將處于長三角一體化區(qū)域交通圈內(nèi)。3、滿足社會需求。本項目以老年人康復(fù)、醫(yī)療、養(yǎng)老為主題，面向華東地區(qū)，打造養(yǎng)老和休閑度假旅游綜合體，能夠滿足皖南地區(qū)老人養(yǎng)老、康復(fù)、醫(yī)療的需求。4、適合生態(tài)居住要求。本項目將以創(chuàng)新投入機制和管理機制為突破口，在楊村湖主景區(qū)外，建立居住低碳化道路系統(tǒng)林蔭化、醫(yī)療現(xiàn)代化為目標，實現(xiàn)生態(tài)居住環(huán)境的要求，讓老年人徜徉在水鄉(xiāng)田園，領(lǐng)略水韻無限風光的。1.5研究依據(jù)及范圍1.5.1研究依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制辦法》3、《城市規(guī)劃編制辦法及實施細則》4、《中華人民共和國土地管理法》5、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GBJ137—1990）6、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50220—1995）4、《中華人民共和國環(huán)境保護法》8、《城市工程管線綜合規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》9、《城市園林綠化規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》10、《城市排水規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》11、《城市給水規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》12、《城市供電規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》13、《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》14、中共中央國務(wù)院《關(guān)于加強老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號）15、中共安徽省委、安徽省人民政府《關(guān)于貫徹<中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定>的實施意見》（皖發(fā)[2002]8號）16、《國家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃》17、安徽省發(fā)展和改革委員會《安徽省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》18、安徽省民政廳等13廳局《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》（民福字[2001]107號）1.5.2研究范圍遵照國家有關(guān)法律法規(guī)和文件精神，依據(jù)國家計委《投資項目可行性研究指南》的規(guī)定，對蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)建設(shè)項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、選址、總平面布置、節(jié)能、環(huán)保、勞動安全衛(wèi)生，投資和經(jīng)濟效益進行全面技術(shù)經(jīng)濟論證，為業(yè)主和政府主管部門提供決策依據(jù)。本報告研究范圍包括：1、論述項目建設(shè)的必要性和意義；2、通過對養(yǎng)老市場的發(fā)展和需求情況調(diào)研，推薦工程建設(shè)規(guī)模與方案；3、根據(jù)所選場址實際狀況進行總體布置，確定工程技術(shù)方案；4、對環(huán)境保護、節(jié)能、勞動安全衛(wèi)生與消防提出方案；5、對投資估算、資金籌措、經(jīng)濟效益進行定量分析；6、提出可行性研究結(jié)論和建議。

第二章中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體市場狀況2.1中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程2.1.1我國的人口發(fā)展歷程新中國成立以來，我國人口數(shù)量在急劇增長的同時人口年齡結(jié)構(gòu)也經(jīng)歷了飛速的轉(zhuǎn)變。先后經(jīng)歷了年輕型人口結(jié)構(gòu)、成年型人口結(jié)構(gòu)及老年型人口結(jié)構(gòu)。20世紀40年代末至60年代末，我國人口的出生率非常高，導(dǎo)致老年人口比重減少，這一段時間我國人口年齡屬于年輕型。20世紀70年代末，我國開始全面落實計劃生育政策，使出生率大幅降低，成年人數(shù)在總?cè)丝跀?shù)中所占比例越來越大，我國人口年齡結(jié)構(gòu)由年輕型轉(zhuǎn)向成年型。20世紀90年代以來，由于改革開放后我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民的生活水平和醫(yī)療衛(wèi)生條件不斷改善，人均壽命的不斷提高，老年人的絕對數(shù)和相對比例均在增加，我國人口的年齡結(jié)構(gòu)已由成年型轉(zhuǎn)向老年型，并于1999年進入了老齡化社會。據(jù)專家預(yù)測，到2010年，中國60歲及65歲以上人口比重分別為12.18%和8.12%，2020年為16.23%和11.30%，2030年為22.34%和15.21%，2040年為25%和20%。到2030年時中國將進入“超老年型”社會。到2050年，60歲以上的人口總數(shù)將達到4億左右，占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^25%。屆時，每4個中國人中間就有1個老年人，中國將成為高度老齡化的國家。2.1.2我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自新中國成立至今，大致可分為以下三個階段：第一階段：新中國成立至20世紀70年代，由于處于年輕型向成年型轉(zhuǎn)變的人口結(jié)構(gòu)，還未產(chǎn)生養(yǎng)老問題新中國成立至20世紀70年代，由于受人口生育政策不受限制影響，處于年輕型向成年型轉(zhuǎn)變階段，老年人占社會人口比重較低。所以該段時間養(yǎng)老問題并未引起社會的重視，也沒有所謂的發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的說法。第二階段：20世紀80年代至20世紀末，老年市場有了一定的發(fā)展，初步顯現(xiàn)一定的發(fā)展?jié)摿ψ?0世紀80年代以來，我國的老年市場有了較快的發(fā)展，并且逐漸形成了一定的體系。隨著我國于1999年老年人口比重進入國際公認老齡化水平線，老年人口的快速增加、老年人購買力的逐漸增強和老年人消費觀念和消費行為的改變，我國的老年市場得到進一步擴大。該段時間內(nèi)有些企業(yè)一哄而上，竟相推出一些老年產(chǎn)品。但由于未對老年人的購買力水平、消費習(xí)慣和消費特征進行準確的分析，很多產(chǎn)品因不適應(yīng)市場的需求而最終解散。第三階段：21世紀初至今，隨著人們生活水平的提高，老年群體消費需求的變化，老年市場越來越大，但是企業(yè)供給卻不能滿足市場的需求進入21世紀以來，我國人民的生活水平穩(wěn)步提高，消費觀念發(fā)生較大的改變，我國老年市場潛力增大，老年人的需求開始向個性化、多元化方向發(fā)展。然而，盡管企業(yè)界和理論界均認為我國的老年市場亟待開發(fā)、老年產(chǎn)業(yè)潛力巨大，但大部分企業(yè)卻不敢輕易涉足老年產(chǎn)業(yè)。只有少數(shù)企業(yè)將目光瞄準了老年市場，推出了一些老人生活用品、老人保健品、老人服裝、老人化妝品、老年公寓等商品。整體來看，中國養(yǎng)老市場仍存在很大的空白。2.2中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀2.2.1市場需求狀況1、我國老年人口呈快速增長趨勢，提供了龐大的潛在老年消費市場2005年，我國老年人口比例達到11%，數(shù)量超過1.3億。隨著新中國成立后50年代出生高峰的人口即將進入老年，我國的人口老齡化速度將進入發(fā)展時期。預(yù)計到2015年我國老年人總數(shù)將突破2億人，2027年超過3億人，2044年將達到4億人。在未來的近半個世紀中，我國老年人口將一直呈迅速增長的發(fā)展趨勢。龐大的老年人群以及未來數(shù)十年不斷增長的趨勢，決定了老年人消費群體將支撐起一個龐大的老齡產(chǎn)業(yè)市場。預(yù)計到2010年，全國市場的消費能力將突破2萬億元大關(guān)。

2、城市老年群體已擁有一定的消費能力我國老年人購買能力總和也相當可觀。根據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心的一份調(diào)查，我國城市老人中有42.8%的人擁有存款。2005年每年老年人的離退休金、再就業(yè)收入、親朋好友的資助可達3000億元至4000億元，這將使老年市場成為未來國民經(jīng)濟各行業(yè)中有較大影響的消費市場之一。此外，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長之勢。有關(guān)專家預(yù)測，僅退休金一項到2010年就將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。而以2005年全國老年人的退休金、再就業(yè)（退休后被聘用）收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元計算，即使3％的老年人在社會設(shè)施中養(yǎng)老，全國也將要為420萬老人修建老年公寓或老年住宅。其中建造8萬至10萬所老年公寓及老年住宅，投資總額便是900億元至1000億元，加上其它設(shè)施設(shè)備等，就是1200億元。3、存在一定比例的中高收入老年群體對高標準老年社區(qū)的需求國外老年社區(qū)的購房者以老年人為主，而在國內(nèi)，既有入住老年社區(qū)養(yǎng)老意愿，又有購房能力的老年人相比國外來說數(shù)量是很有限的。零點調(diào)查提供的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市，存在著一批占當?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6％以上的中高收入老年群體，這些老年人認為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們希望市場上能多生產(chǎn)一些高標準的老年公寓。也就是說，在我國經(jīng)濟社會發(fā)展較快的地區(qū)，已經(jīng)存在一定比例的中高收入老年群體對高標準老年社區(qū)的需求。4、部分老年人的消費觀念已經(jīng)由被動走向主動，且在市場上相當活躍部分55歲以上的新老年人，他們的消費觀念已經(jīng)不同于傳統(tǒng)老年人，他們在美容、穿著打扮、營養(yǎng)食品、健身娛樂、旅游觀光等方面，有著強烈的消費興趣，他們的保險意識、精神文化消費意識加強，因此他們是推動今后老年市場發(fā)展的主要力量。2.2.2市場供給狀況1、整個供給市場處于發(fā)展初期階段，市場供給存在缺失養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個新興產(chǎn)業(yè)，雖然80年代開始在國內(nèi)興起，但主要局限在養(yǎng)老設(shè)施方面，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。同時，養(yǎng)老設(shè)施多數(shù)還是機構(gòu)、政府投資，市場化程度較低。截至2006年，我國一對夫婦贍養(yǎng)四位老人的現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化，急需發(fā)揮社會養(yǎng)老功能，然而我國養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)所能容納的人數(shù)只占老年人口的0.8%，落后于發(fā)達國家3%的比例。根據(jù)全國老齡工作委員會的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年我國老年用品市場的年消費能力已經(jīng)達到了4000億元。但是我國所有老年用品生產(chǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品尚不足1000億元，滿足需求相差甚遠，市場供給存在缺失。2、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展趨于細分化，向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場趨于細分化，出現(xiàn)了老年用品、老年公寓、老年護理、老年療養(yǎng)、老年文化、老年娛樂、老年家政護理等多種養(yǎng)老服務(wù)及配套服務(wù)業(yè)。而且在操作上，逐步有民營資本進入，開始市場化進行成本運作，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場正在向產(chǎn)業(yè)化方向良性發(fā)展。大連第一家養(yǎng)老超市、重慶的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老方式、寧波首家養(yǎng)老照護培訓(xùn)基地、大連工人養(yǎng)老院與日本上村友好介護株式會社的“旅游養(yǎng)老方式”、海南異地養(yǎng)老等諸多細分形態(tài)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了我國的養(yǎng)老業(yè)正在逐步產(chǎn)業(yè)化。3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已成為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，國內(nèi)相當多省市正加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持力度近年來隨著社會養(yǎng)老需求的逐年增長，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在吸引著越來越多的投資主體。遼寧、浙江、江蘇、海南等省市紛紛對本省市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展市場及前景進行研究論證，扶持并促進本地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地方主要是海南的?？凇⑷齺?、瓊海、文昌等，遼寧的大連；而江蘇的昆山、吳江、太倉、蘇州吳中地區(qū)等地，浙江的安吉，杭州、嘉興、湖州看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，開始打造為上海老人服務(wù)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶。而廣東省的廣州市和深圳市看好廣東籍港人內(nèi)地養(yǎng)老的基地。4、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場供給尚未形成規(guī)模，企業(yè)和商家未能敏感地抓住商機老年消費市場規(guī)模未能引起企業(yè)重視。老齡人口的增加為老齡產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了無限商機。但是，我國的企業(yè)和商家并未能及時地抓住商機，抓住市場巨大的需求。以養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)為例，截至2005年3月，福建省共有養(yǎng)老床位不足1.8萬張，每千名老人僅擁有4.5張。另據(jù)大連市一項調(diào)查顯示，2005年占該市老齡人口總數(shù)12％的9萬老人有進入福利機構(gòu)養(yǎng)老的意向，而當年整個遼寧省養(yǎng)老機構(gòu)的床位只有4萬張?，F(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)及設(shè)施遠遠不能市場需求，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)未形成一定的市場規(guī)模。2.3養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展趨勢根據(jù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的供求狀況以及社會、經(jīng)濟、政治、文化背景等，本研究認為，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場必將呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：1、為滿足老年人的居住要求著力發(fā)展老年住宅業(yè)住好是老年人的普遍需求，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)老年人對居住條件的不同需求，開發(fā)一些適合老年人居住的住房。比如老年公寓型住房、親子套間、小區(qū)老年活動中心等。2、構(gòu)建多元化、全方位的社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)體系以社區(qū)服務(wù)中心為核心，以社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)調(diào)解中心、社區(qū)敬老院、社區(qū)托老所、社區(qū)老年學(xué)校、社區(qū)婚介所和家政服務(wù)中心等為依托，以社區(qū)志愿者為補充構(gòu)建社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)體系，為老年人提供多方位的服務(wù)。3、興辦老年醫(yī)院，發(fā)展老年醫(yī)療、護理產(chǎn)業(yè)就醫(yī)是老年人生活的大難題，許多老年人不是因醫(yī)院離家太遠而耽誤治療，就是在一些大醫(yī)院東奔西跑，不知找哪一個科室就診。因此，老年醫(yī)療護理產(chǎn)業(yè)市場巨大。對此可以根據(jù)各地區(qū)的老年人口數(shù)量規(guī)模興辦一些老年醫(yī)院，專門為老年人提供疾病治療、護理、咨詢服務(wù)。4、可適當發(fā)展老年文化教育、休閑旅游產(chǎn)業(yè)隨著越來越多的老年人對體育保健、教育、休閑、娛樂、旅游要求的提高，將會出現(xiàn)一批適合老年人的體育保健用品、老年函授課程、老年旅游等產(chǎn)品的出現(xiàn)，以豐富老年人的保健、求知、娛樂的需求。綜上：越來越嚴重的人口老齡化現(xiàn)象的到來以及現(xiàn)存養(yǎng)生養(yǎng)老條件的國辦、民辦養(yǎng)老院的糟糕現(xiàn)狀，使得各種形式養(yǎng)老院呼之欲出，但隨著生活水平的提高和思想關(guān)鍵的改變，養(yǎng)老服務(wù)需“以老為本”，養(yǎng)老模式已經(jīng)逐漸由“請進來”變成了“走出去”。以農(nóng)場式養(yǎng)生養(yǎng)老為主，候鳥式、儲蓄式養(yǎng)老方式為輔的養(yǎng)老機構(gòu)勢在必行。根據(jù)國家提供的老年人口攀升數(shù)據(jù)，我們可以勾畫出養(yǎng)老院的發(fā)展趨勢：發(fā)展養(yǎng)老院一定要發(fā)展適合當代生活水平的養(yǎng)老院，并應(yīng)具有一定量的超前性，不然等你建好就落后于當時的社會生活水平，會給養(yǎng)老院的經(jīng)營帶來困難。養(yǎng)老院應(yīng)充分考慮現(xiàn)在退休人員在各方面的需求，特別是在精神生活方面的需求。只要養(yǎng)老院在品質(zhì)上適合了現(xiàn)在退休人員的需求，就能得到良好的發(fā)展。第三章中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)細分市場分析3.1老年療養(yǎng)市場分析3.1.1市場需求狀況1、老年群體療養(yǎng)市場空間巨大老年人由于年老體弱，發(fā)病率較高。據(jù)有關(guān)調(diào)查，60歲以上的老年人的平均余壽中，約有二分之一至三分之二的時間處于各種慢性病的狀態(tài)。截至2005年我國60歲以上的老年人已接近1.2億，患各種疾病的老年人比例高達60%-80%。因此，醫(yī)療護理、家庭病床、送醫(yī)送藥上門服務(wù)，以及臨終關(guān)懷服務(wù)等都會具有很大市場。2、老年群體更加關(guān)注自身健康療養(yǎng)隨著我國老齡化步伐的加快，居民生活水平的提高，部分老年人越來越注重生活質(zhì)量。社區(qū)內(nèi)的活動、娛樂、休閑方式已經(jīng)難以滿足他們的需求，他們開始更多地關(guān)注自身健康療養(yǎng)問題。3、老年群體需要提供專業(yè)化服務(wù)的老年療養(yǎng)院該類療養(yǎng)院應(yīng)了解老年人心理狀態(tài)，懂得與老年人溝通，能夠解決老年人平時的小病醫(yī)療，分析老年人的飲食習(xí)慣，從每個方面關(guān)愛老年人生活。獨生子女的父母子女少的狀況也會使他們更多地依賴社區(qū)服務(wù)和選擇不同于現(xiàn)在的養(yǎng)老方式。老年人希望獨立居住愿望的加強需要社會上有能夠滿足老年人居住、養(yǎng)老的住宅。4、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)成為需求核心，亟待強化老年衛(wèi)生服務(wù)舉措據(jù)上海市民政局2005年上海市老年服務(wù)需求專項調(diào)查研究，為老服務(wù)的重心是老年醫(yī)療服務(wù)，社區(qū)醫(yī)療服務(wù)成為社區(qū)老年服務(wù)的核心需求。有72.6%的老人認為醫(yī)療服務(wù)的就近與便利及其重要。同時，對重病及費用的擔憂普遍存在，有22.1%的老人對患重病可能導(dǎo)致的經(jīng)濟困難表示憂慮。3.1.2市場供給狀況1、針對老年群體的“夕陽紅”性質(zhì)的經(jīng)濟型療養(yǎng)旅游產(chǎn)品“夕陽紅”性質(zhì)的療養(yǎng)旅游產(chǎn)品因為其“?。ǖ停﹫髢r、大交通（只解決食宿）”的安排更靈活，更尊重老年人的選擇，也非常適合老年人慢節(jié)奏、低強度的旅游特點容易受老年人的偏愛。國內(nèi)昆明、海口、濟南、重慶等地旅行社已經(jīng)針對這一有潛力的市場，推出了有針對性的海南療養(yǎng)游等類似的老年療養(yǎng)旅游產(chǎn)品。2、建有多家不同類型的療養(yǎng)院及老年療養(yǎng)公寓針對退休干部、科研人員及城鎮(zhèn)中高收入等老年群體，我國已建有相當數(shù)量的干部療養(yǎng)院、工人療養(yǎng)院、鐵路療養(yǎng)院、專業(yè)護理服務(wù)等不同類型的療養(yǎng)院，為有支付能力的老年群體提供良好的居住環(huán)境和療養(yǎng)護理服務(wù)。重慶、西安、青島、南昌等地政府已開始重視老年療養(yǎng)公寓的建設(shè)，通過政府招商等形式建設(shè)福利性老年療養(yǎng)公寓，為在老年療養(yǎng)公寓內(nèi)居住的老年人提供一定的醫(yī)療護理服務(wù)。3、療養(yǎng)地選擇明顯受氣候條件影響我國療養(yǎng)休閑場所因資源條件不同，游客地域分布上有顯著差異，本研究以較有代表性的北戴河、海南三亞及昆明作為研究對象。1）北戴河因環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人，成為療養(yǎng)休閑的首選北戴河海濱西面是婀娜俊美的聯(lián)峰山，山色青翠，植被繁茂。南面是悠緩漫長的海岸線，質(zhì)細坡緩，沙軟潮平，水質(zhì)良好，鹽度適中。沿海開辟了30多個專用和公共海水浴場。東面有鴿子窩公園，是觀日出、看海潮的最佳境地。沿海岸線向內(nèi)，更有秦皇宮、北戴河影視城、怪樓奇園、金山嘴、海洋公園等各種風格、不同特色的旅游景點分布。北戴河氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，暑期平均氣溫只有24．5℃，使北戴河海濱成為馳名中外的旅游避暑勝地。當?shù)乜諝馇逍?，濱海地區(qū)每立方厘米空氣含負離子4000個，高于一般城市10至20倍。上述條件為北戴河發(fā)展海濱休閑療養(yǎng)、旅游事業(yè)提供了得天獨厚的自然條件。2）海南三亞因獨特的中醫(yī)療養(yǎng)，成為中老年人康復(fù)療養(yǎng)的選擇三亞作為一座國際旅游城市，享有陽光、海水、沙灘、溫泉等一系列有益健康的旅游資源，發(fā)展療養(yǎng)旅游得天獨厚。中醫(yī)保健多采用物理、天然中草藥治療，對人體的副作用較小，在疏通經(jīng)絡(luò)、解除疲勞、調(diào)節(jié)內(nèi)分泌系統(tǒng)上有著顯著療效。三亞的中醫(yī)療養(yǎng)將二者有機結(jié)合，讓游客在怡人的自然環(huán)境中接受傳統(tǒng)中醫(yī)療法，在游玩中收獲健康。三亞獨特的中醫(yī)療養(yǎng)使之成為國內(nèi)外中老年人療養(yǎng)康復(fù)的夢想之地。3）春城昆明因氣候優(yōu)美，成為老年人療養(yǎng)的又一選擇昆明地處云貴高原中部，市中心海拔1,891米。南瀕滇池，三面環(huán)山。屬于低緯度高原山地季風氣候，由于受印度洋西南暖濕氣流的影響，日照長、霜期短、年平均氣溫15℃。氣候溫和，夏無酷暑，冬不嚴寒，四季如春，氣侯宜人，是極負盛名的“春城”。昆明還是自然景觀和人文景觀的薈萃之地。悠久的歷史、獨特的地質(zhì)結(jié)構(gòu)，為昆明留下了眾多的文物古跡和風景名勝。昆明已形成了以世博會為中心的集自然風光和民族風情為一體的多功能的四季皆宜的旅游勝地，吸引了大量老年游客。3.2老年公寓市場分析3.2.1市場需求狀況1、老年公寓市場存在巨大需求在我國，由于主要還是實行家庭養(yǎng)老，老年人多和家庭其他成員住在一起，往往難以滿足老年人對住的特殊需求，有條件單獨居住的老人，其住房條件也不理想。據(jù)天津、杭州的有關(guān)調(diào)查，有98%的老年人住在多層或集體住宅之中，單身老人和老年夫婦住在多層或集體住宅中的比例也高達81%。但是隨著家庭養(yǎng)老功能的弱化和社會化養(yǎng)老的發(fā)展，以及老年人收入的增加，老年人對老年住宅的需求將會上升。2、未來十年內(nèi)老年公寓總體需求呈現(xiàn)上升態(tài)勢中國老齡協(xié)會調(diào)研部認為，截至2005年底我國已具有相當購買力的老年人主要集中在經(jīng)濟發(fā)達的東南沿海地區(qū)和一些大中城市。未來十年，當現(xiàn)在50歲左右的人進入60歲以后，老年市場的巨大購買力將會充分地顯現(xiàn)出來。這部分老年群體中有許多人事業(yè)有成，退休金和儲蓄存款比現(xiàn)在60歲以上老年人有很大的提高，在消費觀念上也有很大的差異。這一群體是最早一批獨生子女的父母，子女少的狀況也會使他們更多地依賴于社區(qū)服務(wù)和選擇不同于現(xiàn)在的養(yǎng)老方式?，F(xiàn)在所謂的老年人“高檔消費”，在10年之后將后變成普通消費。老年公寓總體需求正呈現(xiàn)上升態(tài)勢。3、北京、上海等大中城市及東南沿海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)中高收入老年群體對高端老年公寓需求加大社會人口流動的加速使得更多的老人沒有子女在身邊照料。在老齡化的發(fā)展中，老年人對住房的需求也逐漸發(fā)生了變化。在一些大城市里，多數(shù)父母與成年子女更愿意分開居住，這既能使老人活動不受干擾，減輕子女負擔，也減少了長期共同相處容易產(chǎn)生的矛盾。而普通住宅由于各項設(shè)施并不符合老年人身體、心理等各方面的需求，因此，能夠住進一個設(shè)施完備、服務(wù)周全的老年城，倒成了很多中國城市老人向往的事。零點調(diào)查公司對北京、上海兩地3000名55歲至75歲市民就“老年人住宅消費問題”進行了隨機訪問，訪問報告表明，目前我國老年住宅市場需求加大，一些大城市里，許多父母與成年子女更愿意分開居住。這一方面是因為越來越多的家政服務(wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人已經(jīng)從“家庭保姆”的身份中解放出來；另一方面社會的發(fā)展使老年人與其子女的世界觀、價值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。因此他們對于老年公寓的需求也日益增加。圖4.2-1:中高收入老年人對現(xiàn)在居住條件的評價（資料來源：2004年零點公司對北京、上海3000名老年市民的隨機訪問）零點的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，京滬兩地76.2%和66.7%的被調(diào)查者對現(xiàn)有居住環(huán)境中的醫(yī)護急救條件、體育娛樂場所意見很大，半數(shù)以上對社區(qū)活動、空氣、安全設(shè)施、環(huán)境安靜度不滿意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對較低。這兩個數(shù)據(jù)表明，城市化過程中的負面效應(yīng)使許多城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。惡劣的環(huán)境越來越不適宜老年人頤養(yǎng)天年，所以，很多老年人也產(chǎn)生了到環(huán)境相對較好，又不太偏離城市的城郊居住的愿望。2005年的另一項調(diào)查顯示，在上海300萬60歲以上的老人中，愿意選擇大型現(xiàn)代化老年城（公寓）養(yǎng)老的占到30%，這樣僅上海就有近90萬老年人期盼住進老年公寓養(yǎng)老。4、低收入老年群體對福利性養(yǎng)老機構(gòu)需求較高受我國經(jīng)濟發(fā)展城鄉(xiāng)差距大、東西發(fā)展較大落差的影響，我國偏遠地區(qū)、經(jīng)濟落后地區(qū)的老年消費群體消費能力有限，且觀念仍停留在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老上，短期內(nèi)難以對老年公寓有較高需求。因此他們對老年公寓的需求以福利性老年公寓等養(yǎng)老機構(gòu)為主。5、為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51％，打算租賃房屋使用權(quán)的占24％，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16％，打算采取其他形式的占9％。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。3.2.2市場供給狀況1、老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和本世紀初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務(wù)機構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。就中國而言，現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足100萬人，還不到目前中國1.3億老年人的1％。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠遠不能滿足老人們的實際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動的綠地較少。2、老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準確定位隨著社會發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費逐步發(fā)展到提高住宅消費品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。老年公寓市場上已經(jīng)針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機構(gòu)、利性設(shè)計獨特的小戶型房等多種產(chǎn)品。目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價格沒有根據(jù)各經(jīng)濟層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營較為困難。

截至2005年，市場上的老年住宅項目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。它們的經(jīng)營成效受運營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的直接影響。老年公寓的設(shè)計、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點間經(jīng)營。3、老年公寓開發(fā)呈現(xiàn)以下特點1）客戶為中高經(jīng)濟實力的老年人在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達的大城市，存在著一批占當?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以上的中高收入老年群體，他們認為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式。而老年社區(qū)能為這一群體提供個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。2）居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會福利設(shè)施，而是由企業(yè)投資并公司化經(jīng)營管理的老年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風景優(yōu)美的環(huán)境。入住的老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房類型、等級和服務(wù)檔次。由于老年公寓提供給老年人是個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，同時由于老年公寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設(shè)施（如購物場所、銀行、郵局、醫(yī)院等設(shè)施）和娛樂鍛煉的配套設(shè)施（如體育館、餐廳、娛樂場所、老年大學(xué)等），人性化的社區(qū)服務(wù)包括社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)。因此一般房地產(chǎn)開發(fā)商的“蓋樓賣房”和普通養(yǎng)老機構(gòu)的出租床位，服務(wù)內(nèi)容單一的“旅店式”運營模式不適合老年公寓的正常經(jīng)營。3）具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點我國人口眾多，經(jīng)濟發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關(guān)注并解決社會“低保”、“五?！钡忍幱谌鮿莸睦夏耆巳旱酿B(yǎng)老問題，而對中高收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老和社會化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發(fā)商在稅費減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對于具有社會化養(yǎng)老性質(zhì)的老年社區(qū)，開發(fā)商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年社區(qū)運營需應(yīng)遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。4）投資額大、資金回收期長老年公寓項目不同于一般房地產(chǎn)項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點，有數(shù)據(jù)顯示老年社區(qū)的總體造價要比普通房地產(chǎn)項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。4、老年公寓市場的發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢1）基于市場競爭愈來愈激烈，社區(qū)型的老年住宅設(shè)計更注重細節(jié)針對不同年齡層次、身體狀況和家庭狀況的老年人，對居住條件的要求不盡相同，因此對老年住宅的設(shè)計因地制宜，采用不同的開發(fā)模式。綠地21城·孝賢坊屬于社區(qū)型的典型代表。作為一個尊老社區(qū)，她和其他的度假社區(qū)、國際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)等，共同組成了綠地21城人文新鎮(zhèn)。選擇此類社區(qū)的客戶，可以是老兩口在此養(yǎng)老，享受較好的環(huán)境和精神文化生活，還有必要的醫(yī)療設(shè)施；也可以是老兩口住老年社區(qū)，小輩住在其他社區(qū)，兩代人平日各取所需，相互照應(yīng)又十分方便。社區(qū)內(nèi)，有公寓、連排別墅、花園洋房等多種住宅樣式，選擇余地很大。2）注重以人為本的親情關(guān)懷，老年住宅中出現(xiàn)“親情住宅”一些開發(fā)商正嘗試著從傳統(tǒng)情感與現(xiàn)代生活模式中探尋出平衡點，構(gòu)建以人為本的“親情住宅”。它將讓人們享受到一種溫情的傳統(tǒng)與現(xiàn)代文明交織的完美生活。親情住宅正引導(dǎo)新的居住理念，形成新的消費行為。以北京樓市最近出現(xiàn)的澳洲康都的“親情社區(qū)”項目為代表，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長兼秘書長張元端認為，“親情社區(qū)”是一種以維系和增進家庭親情為主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分體現(xiàn)“以人為本”理念的新型社區(qū)。3）將細分老年消費群體，針對國內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國華僑及異國來華養(yǎng)老者建設(shè)國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和老年康體中心等高端產(chǎn)品由于國內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國華僑及異國來華養(yǎng)老者對環(huán)境的要求比較高，他們對環(huán)境靜謐、空氣清新、人流量較小的低山丘陵地區(qū)情有獨鐘，為了迎合該部分老年群體的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建設(shè)專門針對該部分消費群體的國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和康體中心等。吳中區(qū)于2006年已經(jīng)制定了《吳中區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃》，將在蘇州西山臨太湖地區(qū)規(guī)劃一高端老年產(chǎn)業(yè)帶，建設(shè)老年公寓、老年別墅及老年康體中心等高端老年住宅產(chǎn)品。海南的“陽光城之椰風海韻”，是?？诘谝患覍I(yè)化、高水準規(guī)劃建設(shè)的別墅居家型養(yǎng)老休閑社區(qū)?！瓣柟獬丘B(yǎng)老社區(qū)”位于?？诠鹆盅箝_發(fā)區(qū)，由海南景華投資公司投資開發(fā)、海南銀灣國際太陽谷有限公司經(jīng)營管理。該項目按中老年人不同狀態(tài)與需求，依據(jù)嚴格的市場劃分原則，將社區(qū)細分為四類人群，即亞健康度假康復(fù)人群、中老年休閑養(yǎng)老人群、中老年度假養(yǎng)老人群、老年產(chǎn)業(yè)投資性人群。根據(jù)不同的人群，在小區(qū)的房屋功能設(shè)計和服務(wù)項目上都有所區(qū)別，以適應(yīng)各類老人的需要。整個小區(qū)將居家養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假、療養(yǎng)、投資等功能高度提煉與濃縮，使之變成一種以養(yǎng)生養(yǎng)老為核心，兼具多功能用途的產(chǎn)品，重新定位了海南作為中國養(yǎng)老勝地的全新意義。4）建設(shè)針對中老年人市場的醫(yī)療、生活、安保等服務(wù)功能齊全的小戶型房截至2006年11月，南京江北的內(nèi)閣、城南德宏圖-上福園、仙林的康橋圣菲、江寧的湖人國際公寓等樓盤推出的小戶型房源，出人意料地受到老年人的追捧。老人們有自己的生活方式，他們中間越來越多的人已經(jīng)不愿意和子女居住在一套房子里，而是想擁有自己的天地。很多有經(jīng)濟實力的老年人，都選擇紿自己買一套面積較小、總價較低的公寓頤養(yǎng)天年，同時把原來住的3室l廳或2室2廳的大房子讓給子女住。順應(yīng)老年人的購房潮，蘇州、南京的小戶型樓盤正在打“老年牌”。根據(jù)對老年人群體的不同細分，必定有相當數(shù)量的老人對小戶型房有需求。因此，具備完善的醫(yī)療、生活、安全保護、無障礙等服務(wù)功能的小區(qū)內(nèi)的小戶型房必將成為老年人購買公寓的另一選擇。3.3老年服務(wù)市場分析3.3.1市場需求狀況1、老年群體數(shù)量龐大，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)潛力巨大據(jù)一項調(diào)查顯示，如果城市老年人的人均消費額為6000元，消費總額就達2700億元，占城市消費額的10%左右。這還是一個低估的數(shù)字，城鎮(zhèn)離退休人員一年的離退休金就達3440億元(不包括醫(yī)療費及其它)，按80%消費計算就是2750億元。社會上還有不拿退休金的老人和農(nóng)村老人約有6200萬，按居民最低消費額2000元計算，消費額就達1240億元。城鄉(xiāng)共計消費額約4000億元，僅占居民消費總額的8.2%，中國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、老年人的特殊要求促成老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展老年人由于生理、心理的變化，對所需商品和服務(wù)有著不同于其他年齡組人口的特殊要求，這就要求商家能夠?qū)ｉT為其提供特別的服務(wù)。但是，如果老年人在總?cè)丝谥兴嫉谋戎睾苄?，?shù)量很少，商家從成本效益考慮，往往不愿意提供這種特殊服務(wù)。但我國老年群體數(shù)量龐大且將保持增加態(tài)勢，為發(fā)展老年服務(wù)業(yè)提供了極大的市場。3、傳統(tǒng)家庭功能的弱化要求社會承擔為老年人服務(wù)的責任隨著人口高齡化，長壽老人也會越來越多，需要大量的日常生活照料幫助。其次，社會、經(jīng)濟的發(fā)展迫切需要社區(qū)承擔起養(yǎng)老責任。再者，家庭養(yǎng)老功能趨于弱化需要老年服務(wù)業(yè)的開展。高齡和帶病老年人的生活照料需要家庭和社會來承擔。4、受經(jīng)濟發(fā)展水平影響，對老年服務(wù)呈現(xiàn)不同層次需求城市老年群體對社區(qū)福利服務(wù)設(shè)施和活動場所需求強烈，城市老年群體支付能力水平較高，且有一定的文化素養(yǎng)，其社會參與心理強烈，對社區(qū)內(nèi)完善的服務(wù)設(shè)施有強烈需求。農(nóng)村老年群體對敬老院等福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)需求教為強烈，農(nóng)村老年群體支付能力水平較低，且受文化、教育水平所限制，其養(yǎng)老服務(wù)需求較低，對敬老院等福利性養(yǎng)老機構(gòu)需求較為強烈。3.3.2市場供給狀況1、在城市已逐步形成老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)為了滿足城市老年群體對社區(qū)服務(wù)設(shè)施和活動場所的強烈需求，民政部于2001年5月31日下發(fā)民發(fā)〔2001〕145號文件，決定在全國啟動“社區(qū)老年福利服務(wù)星光計劃”。在我國城市，已經(jīng)逐步形成社區(qū)居委會有站點、街道有服務(wù)中心的社區(qū)老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。社區(qū)居委會的老年人福利服務(wù)站、點突出實用性特點，以活動場所為主，因地制宜，力求方便實用、靈活多樣，不搞小而全。新建和改擴建的街道級社區(qū)老年人福利服務(wù)設(shè)施要突出綜合性特點，以當?shù)乩夏耆思毙璧姆?wù)項目入手，逐步具備多種功能。2、在農(nóng)村逐步形成以敬老院為主的老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)在我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已經(jīng)逐步形成縣（市）有中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院的老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。農(nóng)村新建、改擴建的敬老院逐步具備住養(yǎng)、入戶服務(wù)、日間照料、全體活動等功能，并向綜合性、多功能的社會福利服務(wù)中心發(fā)展。3、已發(fā)展形成一定數(shù)量、不同性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)及老年家政服務(wù)中介機構(gòu)在我國大部分城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已經(jīng)形成了一定數(shù)量的、不同性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)。不同種類的養(yǎng)老機構(gòu)的出現(xiàn)代表著養(yǎng)老社會化的趨勢。此外，我國已出現(xiàn)了相當數(shù)量的老年家政服務(wù)中介機構(gòu)，為老年人提供的服務(wù)包括洗衣、做飯、陪護等。3.4老年娛樂文化市場分析3.4.1市場需求狀況1、老年人需要適當文體活動保持身體健康隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，居民生活水平的提高，老年人對娛樂文化的需求也越來越高。他們希望通過適當?shù)膴蕵肺幕顒?，改善身體器官的功能，保持旺盛的生命力。根據(jù)2005年一項關(guān)于中國老年人的休閑娛樂狀況的調(diào)查表明，盡管退休就意味著生命中剩下的時間將全部可以用來休閑，這個時間可能是20年甚至更多，但是我國老年人對娛樂休閑生活的滿意度不高。2、老年人對娛樂文化需求按其求知欲望高低可分為三類根據(jù)老年群體的求知欲望，可以簡單的將老年群體德娛樂文化需求分為以下三類：一是簡單的需求。部分老年人對娛樂文化需求較為簡單，僅僅是在小區(qū)內(nèi)能有打牌、打麻將類的活動中心。通過這種娛樂中心，結(jié)識年齡相仿的、有共同語言的牌友。二是對秧歌、舞蹈等藝術(shù)的需求。部分老年人生活質(zhì)量要求較高，對芭蕾、書法、鋼琴、京劇在內(nèi)的藝術(shù)充滿了學(xué)習(xí)的欲望。三是對老年大學(xué)及學(xué)校的需求。少部分老年人求知欲望較強，在退休后仍希望能夠繼續(xù)進修學(xué)習(xí)，需要一些老年大學(xué)來提供讓他們繼續(xù)學(xué)習(xí)的機會。3、大部分老年人對娛樂文化的需求仍停留在養(yǎng)生保健層次根據(jù)2005年上海市民政局對上海老年人的一項調(diào)查顯示，大部分老年人的日常生活仍以家庭內(nèi)部活動為主。且部分老人接受再教育的意愿不強，僅有22.3%的受訪者愿意參加學(xué)習(xí)活動。在愿意參加學(xué)習(xí)活動的受訪者中，“養(yǎng)生”仍是提及率最多的學(xué)習(xí)項目，占54.9%。4、老年教育業(yè)的前景十分看好社會在不斷發(fā)展，新事物新東西層出不窮，老年人要適應(yīng)社會生活，就必須不斷地學(xué)習(xí)。特別是在信息社會的今天，如果不學(xué)習(xí)，不了解新知識，人就會變得孤陋寡聞，與世隔絕，就難以與社會和他人交流溝通，從而給老年生活帶來不利影響，使老年人容易產(chǎn)生寂寞、孤獨、無用和不幸福感。所以，繼續(xù)學(xué)習(xí)對老年人來說是十分重要的。這就為老年教育提供了廣闊的用武之地，各種以老年人為對象的老年大學(xué)、老年學(xué)校和培訓(xùn)班等，將會大受歡迎。3.4.2市場供給狀況1、老年活動場所的低使用率和強需求愿望并存在我國部分城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)出現(xiàn)了一定數(shù)量的中老年娛樂活動中心，通過提供活動場所，滿足老人打牌、下棋等需求。比如北京老年活動中心、上海夕陽紅中老年娛樂活動室等。根據(jù)2005年上海市民政局對上海老年人的一項調(diào)查顯示，一方面不少老年人強烈參與社區(qū)活動的愿望得不到滿足，一方面不少社區(qū)資源不得不閑置的。部分老人不了解社區(qū)到底有哪些活動場所，并對社區(qū)活動收費持保留意見。2、已發(fā)展大量老年文藝團體及老年文體活動中心發(fā)展了大量的老年文藝團體和老年文體活動中心，為老人提供自娛自樂的場所。比如，蘭州市中老年人文藝表演團體從2001年開始迅速發(fā)展，僅2005年發(fā)展起來的文藝表演團體就達到四五十家。截至2005年12月，蘭州市登記在冊的中老年文藝表演團體已有186家，這并不包括一些縣區(qū)的文藝表演團隊。這些各類文藝團體屬于自發(fā)性質(zhì)，老年人參與表演多為鍛煉身體，求得身心愉快。3、已建成大量老年大學(xué)、學(xué)校我國第一所老年大學(xué)于1983年在山東創(chuàng)辦。自1996年《老年法》頒布十年來，我國已建成2.63萬所老年大學(xué)、學(xué)校。老年大學(xué)在讀學(xué)員達236萬人。但總體上看老年教育的形式和功能還比較單一，北京怡海老年大學(xué)部分承擔起了社區(qū)管理的功能的老年大學(xué)現(xiàn)在還剛剛開始，上海、深圳等地的老年大學(xué)已建立了自己的老年網(wǎng)進行教學(xué)。一般的老年大學(xué)還停留在消閑型的教育之中，尚未適應(yīng)市場變化中的新形式。4、舉辦“中華不老城”活動，為老年人提供進行文體活動的平臺“中華不老城”是我國重陽期間慶祝老年節(jié)規(guī)格最高、規(guī)模最大的文化綜藝活動。通過“中華不老城”活動，舉辦民間秧歌藝術(shù)節(jié)、中老年服裝（舞蹈）表演賽、中老年合唱比賽、中老年太極柔力球表演賽等賽事，鼓勵老年人進行文體活動，為老年文化活動提示一個展示平臺。5、在全國各大城市建立老年文化城的活動已正式啟動為豐富老年人的文化生活，建立老年專業(yè)服務(wù)的公共平臺，健全完善服務(wù)體系，由“健康、和諧、幸福”公益活動全國組委會發(fā)起的在全國各大城市建立老年文化城的活動于2005年正式啟動。新疆老年文化城2005年12月正式啟用，為西北地區(qū)的第一家正式啟用的文化城，著力建設(shè)老年專業(yè)服務(wù)的公共平臺。3.5老年旅游市場分析3.5.1市場需求狀況1、老年人出游意愿越來越高據(jù)全國老齡委一項調(diào)查顯示，目前我國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到全國旅游總?cè)藬?shù)20％以上。獨自或結(jié)伴出游的老年人越來越多，很大程度上填充了旅游淡季市場的空當。2、老年人對出游方式要求越來越多隨著老年人各種收入的變化，老年消費的差異化非常嚴重，有相當一部分老年人已經(jīng)產(chǎn)生了出國旅游、飛機旅行、度假旅游和各種專題旅游的強烈動機。3、老年人旅游側(cè)重于物美價廉的旅游產(chǎn)品老年旅游市場不僅僅包括國內(nèi)老年群體還包括入境的老年游客。其中，入境老年游客更傾向于質(zhì)量高、服務(wù)優(yōu)的旅游產(chǎn)品。國內(nèi)老年群體更多地傾向于物美價廉的旅游產(chǎn)品。4、療養(yǎng)型的休閑旅游更受老年群體歡迎療養(yǎng)型的休閑旅游更靈活，更尊重老年人的選擇，非常適合老年人慢節(jié)奏、低強度的旅游特點。根據(jù)老年消費群體的支付能力、受教育水平及消費心理分析，老年消費群體對療養(yǎng)的需求更多的側(cè)重于提供健康護理、節(jié)奏慢、強度低的方式。3.5.2市場供給狀況1、旅游產(chǎn)品種類單一，不能滿足老年人的多元化需求隨著老年群體數(shù)量的增加，中國老年人已達到1.4億，占總?cè)丝诘?1%，需求也必然多樣化，特別是隨著老年各種收入的變化，老年消費的差異化非常嚴重，甚至有相當一部分老年人已經(jīng)產(chǎn)生了出國旅游、飛機旅行、度假旅游和各種專題旅游的強烈動機。然而目前的產(chǎn)品設(shè)計還是千篇一律、千人一面的團隊觀光。這顯然越來越不適合老年人的需求。2、旅游產(chǎn)品以低價為主，忽視質(zhì)量因素由于老年人身體條件較差，出游不確定因素多，風險較大，且老年人出游對旅游產(chǎn)品價格的敏感，使得一些旅行社不愿意開發(fā)老年人旅游產(chǎn)品。因此大部分旅行社認為為老人選擇的路線還是要打出低價的口號，在產(chǎn)品設(shè)計上以低價為主，忽視旅游產(chǎn)品的質(zhì)量。因此，雖然很多旅行產(chǎn)品低格低廉，但質(zhì)量更低，使回頭客源大幅減少。3、中醫(yī)保健、療養(yǎng)休閑游開始出現(xiàn)并吸引大量游客海南三亞中醫(yī)保健療養(yǎng)產(chǎn)品，吸引了國內(nèi)外大量老年游客。此外，昆明、北戴河、華東等地因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，大力發(fā)展保健、療養(yǎng)類休閑旅游，吸引了大量老年游客前往。4、旅游市場存在惡性競爭且資源不夠?qū)ｉT化老年旅游市場存在著惡性競爭循環(huán)，對老年旅游產(chǎn)品的設(shè)計缺乏創(chuàng)新，產(chǎn)品雷同性較高，大部分老年旅游產(chǎn)品只注重低價，而忽視了質(zhì)量。產(chǎn)品設(shè)計千篇一律，已越來越不適合老年人的需求。老年旅游產(chǎn)品資源不夠?qū)ｉT化，雖然老年專門化經(jīng)營問題已經(jīng)呼吁多年，也有一些企業(yè)進行了老年旅游專業(yè)化的探索，但還是不成氣候。5、旅游市場的企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢1）創(chuàng)新老年旅游業(yè)的發(fā)展模式，注重提高老年游客的質(zhì)量和效益在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向上，從注重“門票經(jīng)濟”向注重旅游綜合型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)各大要素，做大老年旅游產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，從以觀光旅游為主向觀光旅游、休閑旅游、宗教朝覲、療養(yǎng)康復(fù)等復(fù)合型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。在發(fā)展目標上，從片面追求“數(shù)量型”向“數(shù)量、質(zhì)量并重”轉(zhuǎn)變，注重提高老年游客的質(zhì)量和效益。2）根據(jù)老年人的年齡、收入等細分老年旅游市場，針對不同的老年消費群體有針對性地設(shè)計不同產(chǎn)品一般地，按照老年人的年齡、旅游方式、收入水平、交通方式、旅游距離、旅游目的、老年人所處區(qū)域等特征，將老年消費群體進行細分，目的是有針對性地設(shè)計老年旅游產(chǎn)品。在旅游資源、旅游設(shè)施、旅游服務(wù)方面進行重新組合，改進原來的產(chǎn)品、打造新產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)品在品種上最大限度地滿足老年人的需求。這些產(chǎn)品包括以醫(yī)療健身為主要目的的旅游形式；適合老年人的游覽娛樂型旅游形式；旅行社與社區(qū)聯(lián)合的社區(qū)旅游產(chǎn)品；全新養(yǎng)老理念的老年生態(tài)旅游產(chǎn)品以及適應(yīng)老年人興趣與愛好的知識型旅游產(chǎn)品等。3）提供以人為本的旅游服務(wù)，提升服務(wù)功能老年旅游群體是旅游需求旺盛、接待要求更高