上海2025年度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2026年1月2 32025年年度政策|未出臺(tái)重磅政策，繼續(xù)釋放外環(huán)外購買力，提升住宅產(chǎn)品力2025年2025年上海繼續(xù)以放松限購、優(yōu)化公積金/信貸等刺激性政策來促進(jìn)樓市成交，8月“滬六條”解除外環(huán)外購房套數(shù)限制、提升公積金貸款額度、對(duì)符合條件的非戶籍家庭免征房產(chǎn)稅，9月“好房子”新規(guī)出臺(tái)，鼓勵(lì)提升住房品質(zhì)。 2024年2024年1月31日2024年5月27日2024年9月29日在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）差異化調(diào)整優(yōu)化中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)和比例要求；非戶籍購房社保要求由5年調(diào)整至3年，可在全市內(nèi)購買一套二手房（不含崇明多子女家庭可增購1套住房；取消離異購房限制非戶籍在外環(huán)外購房社保調(diào)整為1年；非滬籍居住證積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、社保/個(gè)稅滿3年，購房套數(shù)享受滬籍家庭待遇；首套比例降至15%，二套25%；臨港職工可在新片區(qū)增購1套住房；増值稅征免年限5年改2年；落實(shí)國(guó)家關(guān)于降低存量房貸利率政策；落實(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。●2025年8月25日外環(huán)外不再限制購房套數(shù)符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)；成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。對(duì)繳存人購買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%?！?025年9月26日使用干掛石材/金屬/陶板等高品質(zhì)建材的外立面不計(jì)容；陽臺(tái)面積最大面積為戶型建面的10%，且不大于16㎡，計(jì)一半面積，同時(shí)適用于封閉式陽臺(tái)。局部地區(qū)，可增加一個(gè)進(jìn)深0.75米寬3米的陽臺(tái)，不計(jì)入容積率和可售面積等4先行政策|裝標(biāo)最高達(dá)7000元/㎡，購買綠建二星以上住宅公積金貸款額度提升土拍方面繼續(xù)實(shí)行“雙高雙競(jìng)”，裝修標(biāo)準(zhǔn)要求最高來到7000元/㎡，限購方面繼續(xù)釋放非戶籍單身/家庭的購買需求，1年社保在外環(huán)外購房已不限制套數(shù)；購買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房，首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元。限制政策具體條款土拍政策靜安區(qū)C050202單元053-b-1地塊、靜安區(qū)C070102單元3保證金20%+資金監(jiān)管90%；土地款1個(gè)月/30工作日支付50%（含保證金）。限購政策限貸政策首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LP二是二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域繼續(xù)實(shí)行差異化政策限價(jià)政策限售政策限簽政策無明確限簽預(yù)售政策公積金政策資金監(jiān)管5信貸政策|商貸利率定價(jià)不再區(qū)分首套和二套，目前LPR已連續(xù)7個(gè)月不變2025年上海信貸環(huán)境持續(xù)寬松，商貸利率定價(jià)不再區(qū)分首套和二套，個(gè)人首套公積金最高可貸184萬，多子女家庭首套可貸216萬，外地戶口買二套房，享60㎡/人免征房產(chǎn)稅面積；目前LPR一年期3.0%、五年以上3.5%，LPR已連續(xù)7個(gè)月按兵不動(dòng)。5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%04.30%4.20%3.65%3.55%3.50%3.50%3.50%3.00%3.00%2023.12023.52023.92024.12024.52024.92025.12024.52025.9一年期五年期23-123-223-323-423-523-623-123-223-323-423-523-623-723-823-923-1023-1123-1224-124-224-324-424-524-624-724-824-924-1024-1124-1225-125-225-325-425-525-625-725-825-925-1025-1125-12成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）0商貸貸款套數(shù)利率利率下限首套利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平二套公積金購房套數(shù)貸款額度首套額度184萬僅限購買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房多子女家庭首套216萬二套額度149.5萬新增提取類型：購買新建預(yù)售商品住房，支持提取住房公積金支付購房首付款，且不影響住房公積金貸款額度計(jì)算。房產(chǎn)稅戶籍購房套數(shù)房產(chǎn)稅政策非本市戶籍首套購房持《上海市居住證》連續(xù)滿3年或積分達(dá)120分，免征收房產(chǎn)稅；若無則全額征收二套及以上購房第一套住房符合條件免紅收房產(chǎn)稅時(shí)，第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除；若首套非免征，則二套及以上均全額征收。6重點(diǎn)政策|“好房子”新規(guī)出臺(tái)，引領(lǐng)樓市進(jìn)行產(chǎn)品革新年內(nèi)市規(guī)資局發(fā)布“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在技術(shù)層面、住宅立面、建筑高度、公共空間、陽臺(tái)/設(shè)備平臺(tái)附贈(zèng)等方面，明確了住宅品質(zhì)提升的方向；新規(guī)頒布后，住宅品質(zhì)/得房率提升，新的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)開始沖擊樓市。上海住宅建筑新規(guī)建筑高度與天際線1.高度彈性：重點(diǎn)區(qū)域(道路轉(zhuǎn)角、城市節(jié)點(diǎn))可局部提高高度：50m及以下+≤7m,50部提高面積≤標(biāo)準(zhǔn)層30%);2.天際線：明確"高低錯(cuò)落",需結(jié)合區(qū)域格局統(tǒng)籌設(shè)陽臺(tái)設(shè)計(jì)與計(jì)容規(guī)則1.面積計(jì)算："比例+閾值"雙控：每戶陽臺(tái)≤戶型10%且≤16m22.特殊陽臺(tái)：沿公共綠地/風(fēng)貌街道的開敞陽臺(tái)空調(diào)室外機(jī)座板/設(shè)備平臺(tái)2.計(jì)容規(guī)則：無圍護(hù)+每戶≤2.5m2:不計(jì)容；有圍護(hù)或架空層與共享空間以及地下車庫布局基|2.共享功能：鼓勵(lì)設(shè)置快遞、老幼活動(dòng)等睦鄰空間，倡導(dǎo)"開源社區(qū)"。3.地下車庫布局：結(jié)合土方減量化，小區(qū)內(nèi)部停車庫可設(shè)置在半地下室、底層(僅限一層)筑面積不計(jì)入容積率。在停車庫上層另有公共需要增設(shè)架空層和風(fēng)雨連廊。綠色技術(shù)應(yīng)用2.材料：外立面用干掛石材/金屬等高品質(zhì)飾面層，若提供詳圖并跟測(cè)，飾面層不城市更新相關(guān)政策外立面品質(zhì) ①允許局部突破限高（50米及以下≤7米、50米以上≤11米②架空層、風(fēng)雨連廊、地庫出入口雨棚不計(jì)容。③半地下室/一層架空層車庫不計(jì)容。④使用干掛石材/金屬/陶板等高品質(zhì)建材的外立面⑤屋頂及附屬設(shè)施遮蔽物透空率＞50%的不計(jì)容。⑥陽臺(tái)（含封閉陽臺(tái)）進(jìn)深≤1.8米，面積≤10%，且總面積≤16㎡（80㎡以下戶型≤8㎡）；⑦每戶可設(shè)置一個(gè)開敞式陽臺(tái)（進(jìn)深≤0.75米、寬度≤3米），不計(jì)容、不計(jì)可售、不計(jì)10%陽臺(tái)面積；⑧空調(diào)設(shè)備平臺(tái)≤2.5㎡不計(jì)容。7 第二章土地市場(chǎng)8公開出讓市場(chǎng)|先揚(yáng)后抑，高溢價(jià)地王頻出后，年底土拍市場(chǎng)回歸理性“聚焦優(yōu)質(zhì)板塊核心資產(chǎn)”，上半年整體市場(chǎng)活躍，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)土拍市場(chǎng)高溢價(jià)成交；下半年行情遇冷，多數(shù)土拍零溢價(jià)成交；整體成交規(guī)?；九c24年持平，市區(qū)核心區(qū)宅地供應(yīng)略增，17宗20%溢價(jià)以上(4宗40%封頂)成交地塊引領(lǐng)樓板價(jià)同比上漲18%。02021年0供應(yīng)建面（萬㎡）成交建面（萬㎡）樓面地價(jià)（元/㎡）0700000002025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2規(guī)劃建筑面積（萬㎡）平均溢價(jià)率（%）成交樓面地價(jià)（元/㎡）99市場(chǎng)特征|冷熱分化加劇，優(yōu)質(zhì)地段受追捧，外圍底價(jià)成常態(tài)地塊名稱地塊名稱計(jì)容建面參拍數(shù)量拿地企業(yè)成交總價(jià)成交樓面價(jià)2康111111111北外灘、四川北路、東外灘、大寧等核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊思、曹路、唐鎮(zhèn)等浦東熱點(diǎn)板塊因規(guī)劃利好/市場(chǎng)表現(xiàn)出色延地塊名稱計(jì)容建面數(shù)量拿地企業(yè)成交總價(jià)成交樓面價(jià)溢價(jià)率7477路5茂696城44市場(chǎng)特征|郊區(qū)地價(jià)開始回調(diào)，地王項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)及銷售前景堪憂★碧云北外灘尊邸★碧云北外灘尊邸★★★優(yōu)質(zhì)稀缺地塊價(jià)格繼續(xù)上漲，樓面價(jià)與新房?jī)r(jià)差拉大，但后續(xù)價(jià)格實(shí)現(xiàn)及銷售前景存疑126577元/㎡，對(duì)比外灘瑞府上漲36%，與一徐匯濱江：中海云錦路地塊樓面價(jià)高達(dá)148503元/外圍底價(jià)常態(tài)化，徐涇、奉賢新城等板塊地價(jià)回調(diào)15%-25%，帶動(dòng)房?jī)r(jià)回調(diào)預(yù)期上漲徐涇：寶業(yè)17-05地塊底價(jià)成交，樓面價(jià)31560元/溢價(jià)11.8%成交，樓面價(jià)24595元/㎡，對(duì)協(xié)議出讓市場(chǎng)|城市更新推動(dòng)城央優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)放量25年協(xié)議出讓供地規(guī)?；九c24年持平，全年成交樓面價(jià)較24年提升6%，成交集中在徐匯區(qū)、楊浦區(qū)、浦東新區(qū)中的核心地塊，例如徐匯東安地王及楊浦東外灘(大橋社區(qū))；楊浦，虹口，黃浦主要涉及風(fēng)貌區(qū)域的城市更新，未來地塊主要供應(yīng)為高層+風(fēng)貌別墅。80.070.020000060.040.020.00.060.716241660.79144728.9717355.59144728.9717355.572115718139129127.172115718139129127.1470714972410.5776534972410.5776538.10.09.3374186.2368497.55.706.10.0279610.39.3374186.2368497.55.706.10.0279610.30.1165480001500001000005000002024年成交面積2025年成交面積2024年成交樓面價(jià)80.02024-2025年上海各區(qū)涉宅用地協(xié)議出讓情況60.040.020.00.060.060.038.030.822.022.818.815.112.610.99.1 5.30.42.30.02.4 5.20.02.406.96.97.66.656.838.030.822.022.818.815.112.610.99.1 5.30.42.30.02.4 5.20.02.406.96.97.66.656.8黃浦區(qū)靜安區(qū)徐匯區(qū)虹口區(qū)楊浦區(qū)閔行區(qū)寶山區(qū)浦東新區(qū)嘉定區(qū)松江區(qū)青浦區(qū)奉賢區(qū)數(shù)據(jù)來源：AUR，統(tǒng)計(jì)范圍：非公開市場(chǎng)區(qū)域土地市場(chǎng)|土拍大戶“楊浦區(qū)”，徐匯舊改發(fā)力2025年楊浦成交11宗含宅地，為各區(qū)域之最，徐匯區(qū)則憑借東安新村地王項(xiàng)目，全年總計(jì)成交金額高達(dá)606億元，成為最吸金區(qū)域，此外，浦東、青浦、寶山將繼續(xù)在2026年扮演主力供貨區(qū)域的角色。楊浦濱江依然是“香餑餑”本集中在東外灘/楊浦濱江片區(qū)；青浦區(qū)和浦東成交宗數(shù)(宗)楊浦區(qū)青浦區(qū)9浦東新區(qū)9松江區(qū)7寶山區(qū)6徐匯區(qū)6閔行區(qū)5奉賢區(qū)5靜安區(qū)4嘉定區(qū)4虹口區(qū)4黃浦區(qū)3普陀區(qū)2金山區(qū)1徐匯誕生523億元“全球地王”元，其中東安新村三宗地塊直接貢獻(xiàn)523億元成交總價(jià)成交樓面價(jià)徐匯區(qū)606.4482820楊浦區(qū)384.5060396浦東新區(qū)269.0050828虹口區(qū)201.35115911寶山區(qū)176.4628344靜安區(qū)160.7387263閔行區(qū)142.4742633青浦區(qū)114.6817566普陀區(qū)114.5475400松江區(qū)76.7523975黃浦區(qū)62.62117286嘉定區(qū)62.1427408奉賢區(qū)36.2419395金山區(qū)12.6814820浦東、青浦、寶山未來貨量充足此外，楊浦、寶山、浦東的整體出讓規(guī)模也較高，2住宅可售面積徐匯區(qū)73.2247.16青浦區(qū)65.2959.37楊浦區(qū)63.6654.04寶山區(qū)62.2658.99浦東新區(qū)52.9247.92閔行區(qū)33.4232.84松江區(qū)32.0129.65嘉定區(qū)22.6720.78奉賢區(qū)18.6817.14靜安區(qū)18.4213.38虹口區(qū)17.3716.37普陀區(qū)15.1915.12金山區(qū)8.568.50黃浦區(qū)5.344.45數(shù)據(jù)來源：AUR，統(tǒng)計(jì)范圍：公開市場(chǎng)+非公開市場(chǎng)區(qū)域土地市場(chǎng)|楊浦區(qū)-濱江產(chǎn)業(yè)規(guī)劃效應(yīng)持久，國(guó)央企重倉，年末仍有轉(zhuǎn)冷表現(xiàn)楊浦區(qū)2025年成交地塊中，2宗為協(xié)議競(jìng)得，位于新江灣，上海城建拿下江灣地塊，另外8宗均位于東外灘板塊，濱江產(chǎn)業(yè)規(guī)劃效應(yīng)持續(xù)釋放中，保利、中海、中鐵等國(guó)央企重倉，最高溢價(jià)28.09%，年末市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，K8-03地塊（云邸玖章北側(cè)）底價(jià)成交。熱點(diǎn)地塊熱點(diǎn)地塊冷門地塊保利發(fā)展新江灣項(xiàng)目建發(fā)新江灣項(xiàng)目（建發(fā)海宸） 上海城建江灣地塊保利置業(yè)L44-02地塊（譽(yù)濱江）。,中海K8-03地塊中建壹品外灘元境中鐵置業(yè)I4-01地塊中建壹品I10-01地塊保利發(fā)展D1-7地塊中鐵云繡外灘美團(tuán)上?？萍贾行膯袅▎袅óa(chǎn)業(yè)園中節(jié)能上海首座中交集團(tuán)上海總部抖音上海濱江中心嗶哩嗶哩產(chǎn)業(yè)園中節(jié)能上海首座建筑面積：29669㎡建筑面積：29669㎡成交樓面價(jià)：92225元/㎡溢價(jià)率：28.09%容積率：2.28建筑面積：31647㎡參拍房企（9家）：參拍房企（9家）：上海城建、華潤(rùn)、中鐵置業(yè)、招商、中海、保利發(fā)展&上海建工、國(guó)貿(mào)、北京建工、越秀拿地房企：中鐵置業(yè)成交時(shí)間：2025年9月4日溢價(jià)率：0%參拍房企（2家）：中海、溢價(jià)率：0%拿地房企：中海成交時(shí)間：2025年11月24日數(shù)據(jù)來源：AUR，統(tǒng)計(jì)范圍：公開市場(chǎng)+非公開市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：AUR，統(tǒng)計(jì)范圍：公開市場(chǎng)+非公開市場(chǎng)區(qū)域土地市場(chǎng)|徐匯區(qū)-浙江實(shí)業(yè)家搶奪衡復(fù)風(fēng)貌地塊，東安新村地王啟動(dòng)更新2025年徐匯區(qū)以606.44億元的出讓金位列區(qū)域榜首，備受市場(chǎng)關(guān)注的當(dāng)屬衡復(fù)風(fēng)貌單價(jià)地王（20.03元/㎡）以及東安新村總價(jià)地王（523億元），其中東安新村將供應(yīng)近40萬方的住宅，貨值約760億元，徐匯核心地段進(jìn)入密集供應(yīng)期。熱點(diǎn)地塊熱點(diǎn)地塊祺祥旺宇051-11地塊宸嘉127b-23地塊招商＆中海＆中旅東安新村127b-24地塊中海龍華188N-I-21地塊徐房按＆徐匯城投D7C-2、D7D-1地塊招商＆中海＆中旅東安新村125-31地塊衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)051-11地塊：浙商富二代勇奪單價(jià)地王7月25日，上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司以12.25億元總價(jià)競(jìng)得徐匯區(qū)XH-02(TPL)單元051-11地塊，折合樓面價(jià)20.03萬元/㎡，打破了去年8月綠城潮鳴東方13.1萬元/㎡的拿地樓面價(jià)，成為上海涉宅地單價(jià)新地王，同時(shí)也刷新了全國(guó)涉宅地最高單價(jià)紀(jì)錄該地塊由中海、招商&徐房、祺祥旺宇三家公司競(jìng)拍。最終，祺祥旺宇勝出，公司定代表人葉舒祺，為浙江臺(tái)州汽車模具大王葉華彪的女兒，其背后企業(yè)為屹豐集團(tuán)。宸嘉+中企83.5億元126092元/㎡宸嘉+中企83.5億元126092元/㎡9月3日，中海+招商+中旅以協(xié)議出讓方式獲取東安新村兩幅地塊，占地面積超13萬方，總地價(jià)約402億元，為上海歷史上最大的豪宅開發(fā)項(xiàng)目之一；9月25日，中華企業(yè)+宸嘉聯(lián)合體競(jìng)得徐匯東安新村舊改最后1幅地塊，總地價(jià)83.5億元；整個(gè)地塊組團(tuán)住宅貨值達(dá)762億元數(shù)據(jù)來源：AUR，統(tǒng)計(jì)范圍：公開市場(chǎng)+非公開市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：AUR，統(tǒng)計(jì)范圍：公開市場(chǎng)+非公開市場(chǎng)拿地榜單|中海重奪第一，金茂崛起房企名稱拿地金額拿地宗數(shù)計(jì)容建面成交樓面價(jià)溢價(jià)率(%)房企名稱拿地金額拿地宗數(shù)計(jì)容建面成交樓面價(jià)溢價(jià)率(%)1中海185.31423.27988210.2%2金茂122.50320.064861615.1%3上海城建95.72222.02285275.2%4保利發(fā)展95.33424.163945920.7%5綠城93.8829.210208344.3%6招商蛇口84.40316.755690318.0%7象嶼68.61420.633237418.8%8保利置業(yè)68.5729.037595721.6%9大華66.80317.143897210.0%中建八局66.39127.79238921.2%房企名稱拿地金額拿地宗數(shù)計(jì)容建面成交樓面價(jià)溢價(jià)率(%)1招商蛇口143.46450.532839114.56%2華潤(rùn)129.12533.643837911.27%3保利94.74618.964997018.79%4越秀71.87410.117107923.03%5中海68.5829.62712939.32%6象嶼68.41519.58349323.22%7中建二局63.6619.32682800.00%8綠城60.0526.149774124.5%9國(guó)貿(mào)49.02214.36341404.84%金茂48.47215.523122811.17%數(shù)據(jù)來源：AUR，統(tǒng)計(jì)范圍：公開市場(chǎng)房企格局|國(guó)家隊(duì)壟斷、民企復(fù)蘇、外來資金持續(xù)涌入，2026廝殺繼續(xù)招商、保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)等參拍熱情高漲，但斬獲不如預(yù)期，2026土地市場(chǎng)的激烈廝殺還將繼續(xù)；目前土拍市場(chǎng)格局趨于穩(wěn)定，頭部企業(yè)基本形成了對(duì)上海核心土地資源的壟斷，更形成了一些固定聯(lián)盟，外來資金方仍在不斷涌入上海市場(chǎng)。參拍土地?cái)?shù)量3保利發(fā)展44419283金茂736262拿地?zé)崆楦邼q，成功率不如人意：縱觀全年房企的參拍情況，招商參拍16宗、拿地3宗，保利發(fā)展參拍16宗，拿地4宗，中海參拍13宗，拿地4宗，華潤(rùn)參拍10宗，僅拿地1宗，參拍熱情高漲，但與成功率形成明顯反差，頭部企業(yè)對(duì)上海優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渴望度可見一斑，2026廝殺還將繼續(xù)?！半A級(jí)固化”，黑馬頻出：招商、保利發(fā)展、中海、金茂、華潤(rùn)、建發(fā)等深耕型房企持續(xù)布局，形成了對(duì)上海核心土地資源的壟斷，寶行楊行資產(chǎn)、徐匯城投、浦發(fā)、奉賢發(fā)展等區(qū)域型國(guó)企通過聯(lián)合拿地的方式擇機(jī)出手，浙商祺祥旺宇、德清”小綠城“宇城集團(tuán)、鋼結(jié)構(gòu)龍頭長(zhǎng)江精工等外來資金持續(xù)涌入上海。房企聯(lián)盟日益穩(wěn)定經(jīng)過近幾年的市場(chǎng)洗牌，房企之間經(jīng)過近幾年的市場(chǎng)洗牌，房企之間展＆上海建工、象嶼地產(chǎn)＆天安、華潤(rùn)置地＆越秀等固定合作拿地、開發(fā)的聯(lián)合體，其中象嶼和天安堪稱“最佳拍檔”數(shù)據(jù)來源：AUR，統(tǒng)計(jì)范圍：公開市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：AUR，統(tǒng)計(jì)范圍：公開市場(chǎng) 第三章商品住宅市場(chǎng)整體供求|供求兩端持續(xù)收縮，價(jià)格結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)新房市場(chǎng)整體供求回落，創(chuàng)5年來新低，供求比降至0.94，庫存去化成效逐步顯現(xiàn)；受核心區(qū)域豪宅加大入市以及去化較好的影響，成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)，來到8.06萬元/㎡。01024669472021年供應(yīng)面積（萬㎡）住宅成交（萬㎡）002025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月0供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）區(qū)域供求|各區(qū)供求收縮，中心城區(qū)靜安、黃浦、徐匯保持上升勢(shì)頭各區(qū)域整體供求較24年均下降，但供求比平衡；黃浦、徐匯、靜安保持均價(jià)第一梯隊(duì)，浦東、閔行、寶山為新房成交主力區(qū)域，均價(jià)方面，虹口、長(zhǎng)寧、普陀較去年有所下滑，供求關(guān)系上，青浦，寶山，長(zhǎng)寧三區(qū)市場(chǎng)容量同比下滑。01621162118211821222黃浦區(qū)靜安區(qū)徐匯區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)虹口區(qū)普陀區(qū)楊浦區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)寶山區(qū)嘉定區(qū)青浦區(qū)松江區(qū)奉賢區(qū)0供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)2024-2025年各區(qū)商品住宅供應(yīng)對(duì)照2024-2025年各區(qū)商品住宅成交對(duì)照2537253735403540324732474677467713115613115661876187202421248822212023293458345800成交結(jié)構(gòu)分析|主力面積90-110㎡，主力總價(jià)在700萬元以內(nèi)新房成交集中在90-110㎡剛需面積段，總價(jià)段集中在300-700萬元；170㎡、2000萬元以上的房源成交量漲幅明顯，高改產(chǎn)品市2020-2025年上海市區(qū)商品住宅總價(jià)段2020-2025年上海市商品住宅面積段2020-2025年上海市區(qū)商品住宅總價(jià)段7%%%交叉|剛需市場(chǎng)基本盤穩(wěn)固，高改需求持續(xù)釋放2024年上海新房90-110㎡產(chǎn)品成交占主，主力成交總價(jià)集中在300-700萬元以內(nèi)；改善產(chǎn)品面積段集中在160-220㎡，總價(jià)區(qū)間1000-1600萬元，2000-3500萬元；280-400㎡頂豪改善產(chǎn)品因市場(chǎng)客群支撐，成交迎來進(jìn)一步增長(zhǎng)，但過往兩年高端客群消耗，明年大面積產(chǎn)品將遇挑戰(zhàn)。-059100200000000000002600000000000000000000000000000000001000000000100000000020000000100000000000000000000000000000000010581000000036890000000039563000012026769300000140010858200001001012303500000000114039460000000152512061000002010053963780400-500000000100082027231400000000000000101252894989490成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)成交套數(shù)(套)0狹義庫存趨勢(shì)|出清周期升至16個(gè)月，浦東、奉賢、松江、青浦等區(qū)域壓力較大狹義存量波動(dòng)上升，四季度趨穩(wěn)，截至2025年12月底，全市狹義存量747萬方，出清周期16個(gè)月左右，庫存主要集中在浦東、奉賢、松江、金山、青浦，后四區(qū)出清周期超20個(gè)月。72存量面積（萬㎡）去化周期（月）/40/40/12嘉定區(qū)/12嘉定區(qū)/12/12楊浦區(qū)普陀區(qū)楊浦區(qū)普陀區(qū)虹口區(qū)靜安區(qū)靜安區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)黃浦區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)黃浦區(qū)徐匯區(qū)/23徐匯區(qū)/23浦東新區(qū)浦東新區(qū)/17/17/9松江區(qū)/9松江區(qū)虹口區(qū)/23 虹口區(qū)/23 奉賢區(qū)/34/34:/31金山區(qū)楊浦區(qū):/31金山區(qū)商品住宅開盤|整體去化率45%，市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，年末行情轉(zhuǎn)冷2025年上海市整體開盤去化率約45%，同比2024年下降2個(gè)pct，開盤走勢(shì)先揚(yáng)后抑，二、三季度表現(xiàn)相對(duì)出色，825新政效應(yīng)見尾后，年末市場(chǎng)急速下滑，11/12月開盤表現(xiàn)明顯弱于24年同期。58.3%61.1%60.0%60.0%58.3%700049.9%51.9%52.0%51.1%700049.9%51.9%52.0%51.1%50.0%40.2%40.3%40.0%44.0%48.0%45.0%45.3%40.2%40.3%40.0%500036.8%38.5%38.5%400027.6%25.3%23.5%年1月年2月年3月年4月年5月年6月年7數(shù)據(jù)來源：AUR市場(chǎng)監(jiān)測(cè)區(qū)域開盤表現(xiàn)|黃浦區(qū)一枝獨(dú)秀，中環(huán)內(nèi)行情走低，積分觸發(fā)頻率繼續(xù)下滑黃浦區(qū)以86%的開盤去化率領(lǐng)跑全市，楊浦、浦東、靜安以及徐匯去化率在及格線左右，虹口和長(zhǎng)寧表現(xiàn)相對(duì)較差，郊區(qū)范圍內(nèi)，寶山區(qū)表現(xiàn)相對(duì)較好；從環(huán)線來看，外環(huán)線以內(nèi)依然相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，但中環(huán)/內(nèi)環(huán)差距正在縮小，核心區(qū)域壓力漸漲。 積分觸發(fā)次數(shù)積分觸發(fā)率最高首開積分100.8574.278.8%66.3推出套數(shù)成交套數(shù)45824915數(shù)據(jù)來源：AUR市場(chǎng)監(jiān)測(cè)中高端市場(chǎng)表現(xiàn)|15萬/㎡以上市場(chǎng)相對(duì)堅(jiān)挺，10-15萬/㎡客戶池容量收縮高端市場(chǎng)未能完全走出獨(dú)立行情，其中單價(jià)15萬元以上強(qiáng)改善市場(chǎng)全年大部分時(shí)間能夠跑贏全市，客戶大量消耗之后，年末有明顯下跌；10-15萬/㎡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，東外灘、大寧、北外灘等高地價(jià)項(xiàng)目加推密集，自三季度開始下滑明顯。開盤時(shí)間區(qū)域項(xiàng)目名稱首開&加推推出套數(shù)認(rèn)籌率去化率銷許備案價(jià)格浦東新區(qū)加推徐匯區(qū)能建西岸譽(yù)府楊浦區(qū)保利外灘啟大華靜安年華加推楊浦區(qū)保利譽(yù)濱江浦東新區(qū)澐啟濱江浦東新區(qū)澐啟濱江加推單價(jià)15萬以上單價(jià)15萬以上開盤時(shí)間區(qū)域項(xiàng)目名稱首開&加推推出套數(shù)認(rèn)籌率去化率銷許備案價(jià)格上海壹號(hào)院加推金陵華庭浦東新區(qū)加推徐匯區(qū)綠城潮鳴東方上海壹號(hào)院加推上海壹號(hào)院加推上海壹號(hào)院加推浦東新區(qū)加推金陵華庭加推高福云境金陵華庭加推數(shù)據(jù)來源：AUR市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來源：AUR市場(chǎng)監(jiān)測(cè)二手房市場(chǎng)|以價(jià)換量趨勢(shì)顯著，議價(jià)空間持續(xù)上揚(yáng)，年末成交強(qiáng)勢(shì)時(shí)間掛牌套數(shù)環(huán)比(%)掛牌均價(jià)(元/㎡)環(huán)比(%)2025-0110.76-4.7%6.04-0.4%2025-0211.607.8%6.00-0.6%2025-0311.41-1.6%5.97-0.5%2025-0412.106.1%5.92-0.9%2025-0511.77-2.8%5.89-0.5%2025-0611.66-0.9%5.84-0.7%2025-0711.56-0.8%5.79-0.9%2025-0811.05-4.4%5.76-0.5%2025-0910.59-4.2%5.74-0.4%2025-1010.41-1.7%5.70-0.6%2025-119.90-4.9%5.67-0.5%2025-129.04-8.7%5.63-0.8%0成交套數(shù)(套)——成交均價(jià)(元/㎡) 0..2025年，90㎡以下剛需產(chǎn)品占比近七成，其中50㎡以下產(chǎn)品（以老公房為主）成交占比16.9%，較2024年繼續(xù)提升；總價(jià)方面，300萬元以下低總價(jià)產(chǎn)品為絕對(duì)主力，占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的半壁江山。2024/2025年上海二手住宅成交面積段情況2024/2025年上海二手住宅成交總價(jià)段情況..0.9%1.3%2.1%1.6%二手房市場(chǎng)|次新標(biāo)桿價(jià)格體系出現(xiàn)崩塌，部分已超跌以價(jià)換量背景下，部分板塊的標(biāo)桿二手社區(qū)出現(xiàn)明顯下滑，以靜安府為例，近期成交房源基本在9萬/㎡以下，與此前一直穩(wěn)定在10.5-靜安府（西區(qū)）二手房成交對(duì)比2025年10月后VS2025年10月前6420成交套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)0成交時(shí)間成交面積成交均價(jià)成交金額掛牌總價(jià)寶華城市之星二手房成交對(duì)比6420122279115419115740111811114419122279962700成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)成交時(shí)間成交面積成交均價(jià)成交金額掛牌總價(jià)項(xiàng)目榜單|高端項(xiàng)目霸占金額榜單，郊區(qū)品質(zhì)紅盤持銷表現(xiàn)亮眼排名項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊銷售面積排名項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊銷售面積銷售金額簽約套數(shù)成交均價(jià)1上海壹號(hào)院黃浦區(qū)豫園11.88221.383561863702金陵華庭黃浦區(qū)豫園10.88214.073111967973時(shí)代之城嘉定區(qū)南翔9.9958.01851580744翡雲(yún)悅府浦東新區(qū)楊思9.19104.96901141435前灘公館浦東新區(qū)前灘南9.11110.47481212056中環(huán)置地中心·望雲(yún)寶山區(qū)祁連9.0461.4706678937四季隱秀寶山區(qū)楊行7.843.62654559478金茂棠前寶山區(qū)楊行7.6739.66682517099大華星曜閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)6.9529.8165042860建發(fā)朗玥金山區(qū)金山新城6.9520.9159330099排名項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊銷售金額銷售面積簽約套數(shù)成交均價(jià)1上海壹號(hào)院黃浦區(qū)豫園221.3811.883561863702金陵華庭黃浦區(qū)豫園214.0710.883111967973前灘公館浦東新區(qū)前灘南110.49.117481212054保利世博天悅浦東新區(qū)世博108.456.413181690805翡雲(yún)悅府浦東新區(qū)楊思104.99.196901141436海上清和璽徐匯區(qū)長(zhǎng)橋70.546.164811144277綠城潮鳴東方徐匯區(qū)龍華69.963.581952228高福云境黃浦區(qū)淮海路69.113.25862129479陸家嘴太古源浦東新區(qū)源深洋涇68.74171726招商康定壹拾玖靜安區(qū)靜安北塊65.953.89260169538典型案例|金陵華庭項(xiàng)目位于黃浦豫園板塊核心，是外灘街道20多年來首個(gè)超級(jí)豪宅，主打稀缺性；2025年3月首開158套超高層，均4棟44F超高層+3F風(fēng)貌別墅精裝5000元/㎡93典型案例|高福云境），物業(yè)類型精裝10000元./㎡472937客戶來源典型案例|金茂棠前物業(yè)類型精裝2500元/㎡983客戶來源房企排行榜單|華潤(rùn)、招商、保利大幅領(lǐng)先，建發(fā)、金茂勢(shì)頭良好排名房企名稱排名房企名稱銷售面積銷售套數(shù)銷售金額成交均價(jià)1招商蛇口36.023159262.52728762