物業(yè)管理合同F(xiàn)AQ及標準范例物業(yè)管理合同是明確物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主委員會）權利義務的核心文件，其條款嚴謹性直接影響物業(yè)服務質(zhì)量與社區(qū)治理效率。本文結(jié)合《物業(yè)管理條例》《中華人民共和國民法典》相關規(guī)定，梳理實務中常見疑問并提供標準合同范例，助力雙方合規(guī)締約、化解糾紛。一、物業(yè)管理合同常見FAQ（實務答疑）1.物業(yè)管理合同的核心構(gòu)成要素有哪些？一份合法有效的物業(yè)管理合同需包含主體信息（物業(yè)服務企業(yè)與委托方名稱、地址）、服務范圍（如公共區(qū)域維護、設施管理、秩序維護等）、服務標準（量化指標，如電梯月檢次數(shù)、垃圾日產(chǎn)日清等）、費用約定（物業(yè)費計費方式、支付周期、調(diào)整機制）、雙方權利義務、違約責任、合同期限、爭議解決方式等要素。依據(jù)《民法典》第四百七十條，合同內(nèi)容由當事人約定，上述要素是明確權責的基礎。2.住宅與商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理合同有區(qū)別嗎？有本質(zhì)區(qū)別。住宅物業(yè)側(cè)重生活服務，如門禁管理、綠化養(yǎng)護、公共區(qū)域清潔，需符合《住宅物業(yè)服務標準》等規(guī)范；商業(yè)物業(yè)（如寫字樓、商鋪）更關注商業(yè)運營支持，如停車場管理、商戶裝修監(jiān)管、商業(yè)活動配合，服務標準需匹配商業(yè)流量與經(jīng)營需求。例如，商業(yè)物業(yè)的安保巡邏頻次通常高于住宅，且需額外約定廣告位管理、租戶入駐協(xié)助等條款。3.業(yè)主能否要求調(diào)整物業(yè)服務內(nèi)容？可通過業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）與物業(yè)協(xié)商變更。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條，業(yè)主大會有權決定“選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)”“專項維修資金使用、續(xù)籌”等事項；若需局部調(diào)整（如增加快遞柜管理服務），可由業(yè)委會與物業(yè)簽訂補充協(xié)議，明確服務內(nèi)容、費用調(diào)整及雙方權責變化。4.物業(yè)費調(diào)整的合法流程是什么？調(diào)整需遵循“協(xié)商+公示+備案”流程：①物業(yè)提出調(diào)整方案（需附成本核算依據(jù)，如人工、耗材漲價證明）；②提交業(yè)主大會（或?qū)Ｓ胁糠终急?/3以上業(yè)主且人數(shù)2/3以上業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)同意）；③調(diào)整方案公示15日以上；④報當?shù)刈〗ú块T備案。若未經(jīng)法定程序漲價，業(yè)主有權拒付超額部分。5.合同到期后會自動續(xù)約嗎？除非合同明確約定“到期自動續(xù)約”，否則需重新締約。根據(jù)《民法典》第九百四十七條，物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同；若業(yè)主未作決定，且物業(yè)繼續(xù)提供服務的，原合同自動延續(xù)至新合同簽訂（但延續(xù)期限為不定期，任何一方可提前60日書面通知解除）。6.物業(yè)擅自將服務轉(zhuǎn)委托給第三方合法嗎？原則上禁止轉(zhuǎn)委托，但專項服務可例外?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖粭l規(guī)定，物業(yè)服務人將專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分服務向業(yè)主負責。例如，物業(yè)可委托專業(yè)電梯公司維保，但需對維保質(zhì)量承擔連帶責任；若擅自轉(zhuǎn)委托全部服務（如將小區(qū)管理整體轉(zhuǎn)包給其他公司），則構(gòu)成違約，業(yè)主可要求解除合同并索賠。7.業(yè)主拒交物業(yè)費的合法情形有哪些？僅限物業(yè)嚴重違約的情形：①物業(yè)未按合同約定提供服務（如電梯停運超7日、垃圾堆積無人清理）；②物業(yè)擅自擴大收費范圍（如違規(guī)收取裝修押金）；③物業(yè)費標準未經(jīng)法定程序調(diào)整；④房屋質(zhì)量問題（如漏水）屬開發(fā)商責任，非物業(yè)服務范疇，不能以此拒交。需注意：業(yè)主拒交需書面告知理由，且不得拖欠無爭議部分的物業(yè)費，否則需承擔違約金。8.物業(yè)管理糾紛的解決途徑有哪些？優(yōu)先選擇協(xié)商（業(yè)委會與物業(yè)溝通）；協(xié)商無果可申請物業(yè)行政主管部門調(diào)解（當?shù)刈〗ɑ蚪值擂k）；也可通過仲裁（合同約定仲裁條款）或訴訟（向法院起訴）解決。需注意：業(yè)主以服務質(zhì)量問題抗辯時，需提供照片、視頻、書面整改通知等證據(jù)，否則可能敗訴。二、物業(yè)管理合同標準范例（通用版）物業(yè)管理服務合同合同編號：_________甲方（委托方）：_________業(yè)主委員會（或全體業(yè)主，需附業(yè)主授權書）統(tǒng)一社會信用代碼/身份證號：_________地址：_________乙方（物業(yè)服務方）：_________物業(yè)服務有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：_________地址：_________第一條服務范圍與標準1.公共區(qū)域管理：包含小區(qū)（或商業(yè)樓宇）內(nèi)道路、電梯、消防設施、監(jiān)控系統(tǒng)、綠化區(qū)域、公共照明等的維護、保潔、巡查。電梯維護：每月至少1次專業(yè)維保，每季度公示維保報告；垃圾處理：每日清運，垃圾桶每周消毒2次；綠化養(yǎng)護：春季修剪、夏季灌溉、秋冬防蟲，全年綠植存活率不低于90%。2.秩序維護：門崗24小時值守，園區(qū)內(nèi)每日巡邏不少于4次，消防通道每日檢查1次。3.特約服務：應業(yè)主需求提供家政、代收快遞等服務（費用另行約定）。第二條服務期限本合同期限為____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。期限屆滿前3個月，甲方應組織業(yè)主表決是否續(xù)聘。第三條物業(yè)服務費用1.計費標準：住宅物業(yè)____元/月·平方米，商業(yè)物業(yè)____元/月·平方米（空置房按70%計費，業(yè)主裝修期間按50%計費）。2.支付方式：每季度首月10日前支付，乙方需提供正規(guī)發(fā)票。3.費用調(diào)整：本合同履行滿2年后，若人工、耗材成本漲幅超15%，乙方可申請調(diào)整，但需經(jīng)本合同第一條約定的業(yè)主表決程序。第四條雙方權利義務甲方權利義務：監(jiān)督乙方服務質(zhì)量，每月抽查服務記錄并公示結(jié)果；按約定支付物業(yè)費，配合乙方開展消防演練、設施檢修等工作。乙方權利義務：按合同標準提供服務，每半年向甲方提交服務報告；不得擅自占用公共區(qū)域收益（如電梯廣告、車位費），收益歸全體業(yè)主所有，每季度公示收支明細；對業(yè)主的報修（如水管漏水），工作日2小時內(nèi)響應，非工作日4小時內(nèi)響應，緊急情況1小時內(nèi)到場。第五條違約責任1.甲方逾期支付物業(yè)費，每逾期1日按未付金額的0.3‰支付違約金；逾期超30日，乙方可暫停特約服務（但不得影響基本物業(yè)服務）。2.乙方未達服務標準，甲方有權要求整改；整改后仍不達標，甲方可按季度物業(yè)費的10%扣除違約金，累計扣除超30%時，甲方有權解除合同。第六條爭議解決本合同履行中發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交_________仲裁委員會仲裁（或向_________人民法院提起訴訟）。甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________代表人簽字：_________代表人簽字：_________簽訂日期：____年____月____日合同使用提示1.本范例需根據(jù)物業(yè)類型（住宅/商業(yè)）、當?shù)胤ㄒ?guī)（如《XX市物業(yè)管理辦法》）調(diào)整服務標準與條款；2.業(yè)主