物業(yè)管理公司合同解除規(guī)范文書物業(yè)管理服務合同的解除涉及業(yè)主權益、企業(yè)合規(guī)與社區(qū)秩序穩(wěn)定，其文書撰寫與流程操作的規(guī)范性直接影響糾紛風險與責任認定。本文結合法律法規(guī)與實務經驗，系統(tǒng)梳理合同解除的法律依據、操作流程、文書核心要素及風險防控要點，為物業(yè)管理公司提供專業(yè)指引。一、合同解除的法律框架與適用情形物業(yè)管理服務合同的解除分為法定解除與約定解除兩類，需嚴格遵循《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，確保解除行為合法有效。（一）法定解除事由根據《民法典》第五百六十三條，當出現“不可抗力致使合同目的不能實現”“一方遲延履行主要債務經催告后在合理期限內仍未履行”“一方嚴重違約致使合同目的不能實現”等情形時，守約方有權解除合同。結合物業(yè)管理場景，常見法定解除事由包括：物業(yè)公司擅自停止物業(yè)服務、挪用專項維修資金，或服務質量長期不達標（經主管部門責令整改后仍無改善）；業(yè)主大會/業(yè)委會經法定程序（雙過半表決）決定更換物業(yè)公司，且符合《物業(yè)管理條例》關于解聘的規(guī)定；因征收、拆遷等不可抗力導致物業(yè)項目滅失，合同無法繼續(xù)履行。（二）約定解除條件合同雙方可在《物業(yè)管理服務合同》中約定解除條款，例如：若物業(yè)公司連續(xù)*X*個月服務評分低于*X*分（需明確評分標準與整改機制），業(yè)主方有權解除合同；若業(yè)主方拖欠物業(yè)費累計達*X*個月且經兩次催告仍不支付，物業(yè)公司可解除合同（需注意：解除前應履行催告義務，避免因程序瑕疵被認定違約）。二、不同主體發(fā)起的解除流程規(guī)范（一）業(yè)主方（業(yè)委會/業(yè)主大會）解除合同的操作流程1.決策程序合規(guī)性：業(yè)委會需依法召開業(yè)主大會，就解除合同事項進行表決（需滿足“雙過半”：專有部分面積占比、業(yè)主人數均超50%同意）。決議需書面公示（不少于15日），并報街道辦、住建局備案。2.通知與協(xié)商：業(yè)委會應以書面形式（如EMS、公證送達）向物業(yè)公司發(fā)出《解除合同通知書》，附業(yè)主大會決議、合同條款依據。同時，雙方應協(xié)商簽訂《解除協(xié)議》，明確交接時間、費用結算等細節(jié)。3.異議與救濟：若物業(yè)公司對解除事由有異議，可通過人民調解委員會調解或訴訟主張權利。需注意：物業(yè)公司不得因異議拒絕履行交接義務，否則可能被追責。（二）物業(yè)公司主動解除合同的情形與要求1.合法事由：業(yè)主方長期拖欠物業(yè)費（需先書面催告，且符合合同約定的解除條件）；因政策調整（如區(qū)域規(guī)劃變更）導致項目無存續(xù)必要；不可抗力（如地震、疫情封控）致使合同無法履行。2.通知義務：物業(yè)公司應提前30日（或合同約定的期限）書面通知業(yè)主方，說明解除事由、時間及交接要求。通知需明確：“依據《民法典》第*X*條及合同第*X*條第*X*款，因貴方*（事實描述：如‘拖欠202X年X月至X月物業(yè)費，經三次書面催告仍未支付’）*，我方現通知解除合同?！?.協(xié)商與善后：主動與業(yè)委會協(xié)商交接事宜，制定《交接方案》（含資料、設備、財務清單），避免“突然撤場”引發(fā)的秩序混亂。（三）法定事由觸發(fā)的解除如遇不可抗力（如物業(yè)項目被征收），雙方應優(yōu)先協(xié)商解除，明確損失分擔（如已收取的物業(yè)費退還比例）。若協(xié)商不成，可通過訴訟確認解除效力。三、規(guī)范文書的核心要素與撰寫技巧（一）解除通知書的結構與內容以《關于解除<物業(yè)管理服務合同>的通知書》為例，文書需包含以下要素：1.首部：標題：明確文書性質；編號：便于管理（如“XX物業(yè)解字〔202X〕第X號”）；送達對象：業(yè)主大會/業(yè)委會全稱、地址、聯系人（需與合同一致）。2.正文：合同概況：“貴我雙方于202X年X月X日簽訂《物業(yè)管理服務合同》（編號：XXX），服務期限自202X年X月X日至202X年X月X日?！苯獬罁阂梅?合同條款，例如：“依據《民法典》第五百六十三條第X項及合同第X條第X款，因貴方*（事實描述：如‘拖欠202X年X月至X月物業(yè)費，經三次書面催告仍未支付’）*，我方現通知解除合同?！苯獬龝r間：“本合同自202X年X月X日（或‘本通知送達之日起30日后’）解除?！焙罄m(xù)要求：“請于202X年X月X日前配合完成物業(yè)資料、設備設施、財務賬目等交接工作，結算物業(yè)費/違約金等費用（具體以《交接協(xié)議》為準）。”3.尾部：物業(yè)公司蓋章、法定代表人簽字；日期：與送達時間一致；附件：催告函復印件、合同復印件、業(yè)主欠費清單（如有）。（二）解除協(xié)議的撰寫要點《解除協(xié)議》需明確雙方權利義務，避免后續(xù)糾紛：1.主體信息：甲方（物業(yè)公司）、乙方（業(yè)委會）的全稱、地址、法定代表人。2.解除確認：“雙方確認，《物業(yè)管理服務合同》于202X年X月X日解除，互不主張違約賠償（或明確賠償金額：XX元）?！?.交接條款：資料交接：“甲方應于202X年X月X日前移交物業(yè)檔案、業(yè)主名冊、設備臺賬等資料（清單見附件1）?！痹O備交接：“乙方應于驗收后3日內簽署《設備交接確認書》，確認設備完好狀態(tài)（自然損耗除外）?！?.費用結算：“甲方預收的202X年X月至X月物業(yè)費XX元，于交接完成后5日內退還乙方；乙方拖欠的XX元物業(yè)費，于202X年X月X日前支付甲方?！?.爭議解決：“本協(xié)議履行糾紛由XX仲裁委員會仲裁（或‘向XX法院訴訟’）?！保ㄈ┞蓭熀c情況說明的輔助作用律師函：用于正式催告或異議，增強法律效力。例如，業(yè)主方委托律師發(fā)函：“依據《物業(yè)管理條例》第*X*條，貴司服務嚴重不達標，業(yè)主大會決議解除合同，請于X日內回復意見?！鼻闆r說明：向住建局、居委會或業(yè)主公示，說明解除原因（如“因業(yè)主欠費超30%導致運營困難”）、后續(xù)安排（如“新物業(yè)將于X月X日進駐”），穩(wěn)定業(yè)主情緒。四、風險防控與善后管理實務（一）證據留存與送達合規(guī)證據鏈：保留催告記錄（EMS回執(zhí)、短信截圖）、業(yè)主大會決議（帶業(yè)主簽字的表決表）、服務記錄（巡查日志、整改報告）等，證明解除事由的客觀性。送達方式：優(yōu)先EMS特快專遞（封面注明“解除通知書”，保留回執(zhí)）；若對方拒收，可通過公證送達（邀請公證員見證送達過程）。（二）交接過程的合規(guī)操作交接清單：制作《物業(yè)交接清單》（含資料、設備、財務、辦公用品），雙方簽字確認后各執(zhí)一份。第三方見證：邀請街道辦、住建局或公證機構參與交接，拍攝視頻、照片留存證據。公告公示：在小區(qū)出入口、電梯間張貼《解除公告》，告知業(yè)主解除原因、新物業(yè)進駐時間（如適用）。（三）糾紛的預防與化解提前溝通：解除前與業(yè)主代表、業(yè)委會召開溝通會，說明解除原因（如“物業(yè)費收繳率不足50%，企業(yè)虧損嚴重”），爭取理解。應急預案：若突然解除可能引發(fā)秩序混亂，提前安排臨時安保、保潔，或協(xié)調新物業(yè)提前介入（需業(yè)主方同意）。法律救濟：如對方違約導致解除，及