物業(yè)服務(wù)合同簽訂及履行指南物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的核心約定，其簽訂與履行質(zhì)量直接影響小區(qū)居住體驗與資產(chǎn)價值。本文結(jié)合《民法典》《物業(yè)管理條例》等法規(guī)，從實務(wù)角度梳理合同簽訂與履行的關(guān)鍵要點，助力雙方厘清權(quán)責(zé)、防范風(fēng)險。一、簽訂前的必要準(zhǔn)備（一）深入考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇物業(yè)時，需核查三項核心內(nèi)容：資質(zhì)與信譽：通過住建部門官網(wǎng)查詢企業(yè)資質(zhì)等級（如一級、二級），結(jié)合企查查、裁判文書網(wǎng)了解涉訴情況（尤其是物業(yè)服務(wù)合同糾紛敗訴率）；服務(wù)案例：實地走訪該企業(yè)服務(wù)的其他小區(qū)，觀察衛(wèi)生清潔、設(shè)施維護、安保管理的實際效果，詢問業(yè)主對響應(yīng)速度、投訴處理的滿意度；團隊配置：了解項目負(fù)責(zé)人從業(yè)經(jīng)驗，以及保潔、維修、安保人員的培訓(xùn)與考核機制，避免“簽約與服務(wù)團隊脫節(jié)”。（二）明確服務(wù)需求與標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合小區(qū)定位（剛需、高端、老舊小區(qū)等），與開發(fā)商或業(yè)委會共同梳理核心需求：基礎(chǔ)服務(wù)：如電梯維護頻次（參考《住宅電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)范》）、垃圾清運時間、安保巡邏密度（如每2小時一次）；增值服務(wù)：如代收快遞、老年活動組織等，需明確服務(wù)范圍與收費規(guī)則；特殊需求：老舊小區(qū)管道改造、新建小區(qū)智能化系統(tǒng)（如人臉識別門禁）等，需將需求轉(zhuǎn)化為可量化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如“電梯故障響應(yīng)時間≤30分鐘，修復(fù)時間≤24小時”），避免模糊表述。（三）審查合同主體資格企業(yè)端：要求物業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照（確認(rèn)經(jīng)營范圍含“物業(yè)管理”）、資質(zhì)證書（部分地區(qū)已取消資質(zhì)要求，但需關(guān)注行業(yè)備案）、法定代表人身份證明；若為分公司簽約，需核查總公司授權(quán)書，避免“空殼公司”推諉責(zé)任。業(yè)主端：個人簽約需確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬；業(yè)委會簽約需提供備案證明、業(yè)主大會授權(quán)決議，確保主體合法有效。（四）梳理費用與支付方式物業(yè)費約定需清晰區(qū)分兩類模式：包干制：明確單價（如2.5元/㎡·月）、計費面積（以房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)）、繳費周期（季度/半年/年），以及“公共能耗費”“電梯電費”是否包含在內(nèi)（建議單獨列項，避免后期加價）。酬金制：約定酬金比例（如物業(yè)費的8%）、資金審計周期（建議每年一次），并明確業(yè)主對資金使用的知情權(quán)（如每月公示收支報表）。此外，需約定費用調(diào)整機制（如“每三年根據(jù)CPI漲幅或服務(wù)成本變化協(xié)商調(diào)整”），避免物業(yè)單方面漲價。（五）關(guān)注附加條款與附件合同附件是權(quán)利義務(wù)的重要補充，需重點審查：《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》：明確綠化養(yǎng)護（如草坪修剪頻次、苗木成活率）、設(shè)施維護（如消防設(shè)備年檢要求）等量化標(biāo)準(zhǔn)；《小區(qū)規(guī)劃平面圖》：確認(rèn)公共區(qū)域（如車位、會所）權(quán)屬，避免物業(yè)違規(guī)出租；《裝修管理協(xié)議》：約定裝修押金金額、退還條件（如無違規(guī)裝修后30日內(nèi)退還），以及違規(guī)裝修的處理方式（如停工整改、扣除押金）。二、簽訂環(huán)節(jié)的核心條款分析（一）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)合同需逐項列明服務(wù)內(nèi)容，避免“概括性約定”。例如：安保服務(wù)：“門崗24小時值守，訪客登記率100%；監(jiān)控系統(tǒng)全覆蓋，錄像保存≥30天；非機動車庫安裝智能充電樁，杜絕飛線充電。”保潔服務(wù)：“每日清掃公共區(qū)域2次，電梯轎廂消毒每日1次，垃圾桶每日清運2次，垃圾分類督導(dǎo)員在崗時間為7:00-21:00?！辟|(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可參考地方/行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（如《物業(yè)服務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)》），或約定“未達(dá)標(biāo)時，業(yè)主有權(quán)要求限期整改，整改期間物業(yè)費按80%收取”。（二）費用與支付條款除明確物業(yè)費金額與支付方式外，需補充：滯納金規(guī)則：“業(yè)主逾期繳費的，按每日萬分之三收取滯納金，但物業(yè)未履行服務(wù)義務(wù)的，業(yè)主有權(quán)暫緩繳費并免繳滯納金?！贝召M用：如水電費、停車費，需約定“物業(yè)僅為代收，不得加價，且需每月公示代收明細(xì)”。（三）合同期限與續(xù)約機制期限約定：新建小區(qū)前期物業(yè)合同期限一般不超過5年，到期后由業(yè)委會決定續(xù)聘或重新招標(biāo)；業(yè)委會簽訂的合同期限建議為3-5年，避免頻繁更換物業(yè)。續(xù)約條件：約定“合同到期前3個月，雙方無書面異議的，自動續(xù)約1年”，或“業(yè)委會應(yīng)提前6個月啟動續(xù)聘/選聘程序”，避免服務(wù)中斷。（四）雙方權(quán)利義務(wù)業(yè)主權(quán)利：“有權(quán)查閱物業(yè)服務(wù)資金收支賬目（每年審計后15日內(nèi)公示）；有權(quán)提議召開業(yè)主大會，審議物業(yè)年度服務(wù)計劃；對違規(guī)裝修、侵占公共區(qū)域的行為，物業(yè)應(yīng)在24小時內(nèi)制止并報告相關(guān)部門?！蔽飿I(yè)義務(wù)：“每季度向業(yè)委會提交服務(wù)報告；配合政府防疫、創(chuàng)城等工作；因維修需要臨時占用公共區(qū)域的，應(yīng)提前48小時公告并在7日內(nèi)恢復(fù)原狀?！保ㄎ澹┻`約責(zé)任需明確雙方違約的具體后果：物業(yè)違約：“因物業(yè)未及時維修電梯導(dǎo)致停運超過24小時的，按物業(yè)費日千分之一支付違約金；連續(xù)3個月服務(wù)達(dá)標(biāo)率低于80%的，業(yè)主有權(quán)解除合同并要求賠償損失。”業(yè)主違約：“逾期繳費超過90日的，物業(yè)可依法追討，且業(yè)主不得以‘服務(wù)瑕疵’為由拒繳物業(yè)費，但可另行主張賠償?！保┙獬c終止條款法定解除：如物業(yè)“擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)”“服務(wù)嚴(yán)重不符合約定”，業(yè)主可依據(jù)《民法典》第946條解除合同，需提前30日書面通知。約定解除：如“雙方協(xié)商一致可解除合同，需提前90日書面通知；因政策調(diào)整（如小區(qū)劃入政府托管范圍）導(dǎo)致合同無法履行的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任?！比⒙男须A段的權(quán)利義務(wù)與監(jiān)督（一）業(yè)主的核心義務(wù)按時繳費：建議通過銀行代扣或線上繳費，留存繳費憑證（避免現(xiàn)金支付無憑證）；因物業(yè)違約暫緩繳費的，需書面告知并說明理由，同時保留物業(yè)違約的證據(jù)（如照片、視頻、溝通記錄）。配合管理：裝修時需遵守《裝修管理協(xié)議》，不得破壞承重結(jié)構(gòu)；車輛停放需服從物業(yè)引導(dǎo)，不得占用消防通道。愛護設(shè)施：公共區(qū)域的電梯、路燈、健身器材等，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時報修，避免因個人使用不當(dāng)導(dǎo)致賠償責(zé)任。（二）物業(yè)的核心義務(wù)按約服務(wù)：每日巡查公共區(qū)域，建立“報修-處理-反饋”閉環(huán)機制（如通過APP或微信群實時更新進度）；每半年組織一次消防演練，每年對電梯進行年檢并公示報告。信息公示：每月公示物業(yè)費收支（酬金制）或服務(wù)成本（包干制），每季度公示公共收益（如廣告、車位出租收入）的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。應(yīng)急處理：遇臺風(fēng)、疫情等突發(fā)事件，需啟動應(yīng)急預(yù)案（如24小時值班、物資儲備、業(yè)主通知等），事后向業(yè)委會報告處理情況。（三）監(jiān)督與溝通機制業(yè)委會監(jiān)督：業(yè)委會應(yīng)每月抽查服務(wù)質(zhì)量，每季度召開“三方溝通會”（業(yè)主、物業(yè)、業(yè)委會），對投訴率高的問題（如垃圾清理不及時）提出整改要求，整改情況需在小區(qū)公告欄公示。滿意度調(diào)查：物業(yè)應(yīng)每年開展業(yè)主滿意度調(diào)查，調(diào)查結(jié)果（如滿意率低于60%）作為續(xù)聘、調(diào)價的重要依據(jù)；業(yè)主可通過問卷、面談等方式反饋意見，避免“問題積累后爆發(fā)沖突”。（四）合同變更與解除協(xié)商變更：如小區(qū)新增快遞柜、充電樁等設(shè)施，需雙方協(xié)商調(diào)整物業(yè)費或服務(wù)內(nèi)容，簽訂補充協(xié)議并公示。法定解除：若物業(yè)“擅自提高物業(yè)費且無合法依據(jù)”“將全部服務(wù)轉(zhuǎn)包給第三方”，業(yè)主可依據(jù)《民法典》第946條解除合同，解除前需書面催告物業(yè)整改（保留催告證據(jù)），催告后合理期限內(nèi)仍未整改的，可起訴解除。四、糾紛解決與風(fēng)險防范（一）糾紛解決途徑協(xié)商與調(diào)解：糾紛發(fā)生后，優(yōu)先通過“業(yè)主代表+業(yè)委會+物業(yè)”三方協(xié)商解決；協(xié)商無果的，可向街道辦、住建部門申請調(diào)解（部分地區(qū)有“物業(yè)糾紛調(diào)解委員會”），調(diào)解協(xié)議具有合同效力，可申請司法確認(rèn)。仲裁與訴訟：合同約定仲裁條款的（如“向XX仲裁委員會申請仲裁”），需向仲裁機構(gòu)提起仲裁；無仲裁條款的，可向法院起訴，訴訟時效為3年（從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受侵害時起算）。（二）風(fēng)險防范建議證據(jù)留存：業(yè)主應(yīng)妥善保存繳費憑證、報修記錄、溝通截圖、整改通知等；物業(yè)應(yīng)留存服務(wù)記錄（如巡邏日志、維修工單、培訓(xùn)臺賬），避免糾紛時“舉證不能”。合同備案：前期物業(yè)合同需報住建部門備案，業(yè)委會簽訂的合同也應(yīng)備案，備案可增強合同效力，便于政府監(jiān)管。政策關(guān)注：關(guān)注地方新規(guī)（如物業(yè)費“一費制”改革、公共收益