2025全國土地估價師資格考試歷年練習(xí)題與仿真試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，基準(zhǔn)地價更新的周期原則上不得超過（）。A.1年??B.2年??C.3年??D.5年答案：C2.某宗土地剩余使用年限為35年，還原利率為6%，則其年期修正系數(shù)最接近（）。A.0.865??B.0.813??C.0.792??D.0.747答案：B解析：年期修正系數(shù)=[11/(1+6%)^35]/[11/(1+6%)^40]≈0.8133.在路線價法中，標(biāo)準(zhǔn)深度通常取（）。A.5米??B.10米??C.15米??D.20米答案：C4.下列關(guān)于土地估價報告有效期的說法，正確的是（）。A.自估價基準(zhǔn)日起1年內(nèi)有效B.自報告出具日起1年內(nèi)有效C.自報告送達(dá)委托方日起1年內(nèi)有效D.自土地登記日起1年內(nèi)有效答案：B5.采用市場比較法評估時，若比較實例交易日期與估價基準(zhǔn)日相差18個月，該期間區(qū)域地價指數(shù)上升12%，則交易日期修正系數(shù)為（）。A.1.00??B.1.06??C.1.12??D.1.18答案：C6.某工業(yè)用地容積率為1.2，規(guī)劃允許最高容積率為2.0，若采用剩余法評估，則其容積率修正系數(shù)應(yīng)（）。A.大于1??B.等于1??C.小于1??D.無法判斷答案：A7.下列不屬于土地價格特征的是（）。A.權(quán)益價格??B.租賃價格??C.二次價格??D.抵押價格答案：C8.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，需進(jìn)行“五通一平”修正，其中“五通”不包括（）。A.通路??B.通水??C.通氣??D.通訊答案：C9.某地塊規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為工業(yè)，若采用最佳使用原則評估，則應(yīng)按（）用途評估。A.現(xiàn)狀工業(yè)??B.規(guī)劃商業(yè)??C.綜合用途??D.政府指定答案：B10.土地估價報告中“估價假設(shè)和限制條件”章節(jié)的核心作用是（）。A.降低估價師責(zé)任??B.明確價格定義??C.限定報告使用范圍??D.增加報告篇幅答案：C11.在收益還原法中，若凈收益每年遞增2%，還原利率為7%，則收益乘數(shù)為（）。A.14.29??B.16.67??C.20.00??D.25.00答案：C解析：收益乘數(shù)=1/(7%2%)=2012.下列關(guān)于路線價法“深度指數(shù)”的說法，正確的是（）。A.深度指數(shù)與深度成正比??B.深度指數(shù)與深度成反比C.深度指數(shù)與街區(qū)形狀無關(guān)??D.深度指數(shù)與土地面積成正比答案：B13.某宗土地面積為2000m2，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度40%，則最大建筑基底面積為（）。A.800m2??B.1000m2??C.1200m2??D.2000m2答案：A解析：基底面積=2000×40%=800m214.采用成本逼近法評估時，土地取得費(fèi)不包括（）。A.征地補(bǔ)償費(fèi)??B.拆遷安置費(fèi)??C.耕地開墾費(fèi)??D.土地增值稅答案：D15.某城市基準(zhǔn)地價為3000元/m2，待估宗地條件指數(shù)比標(biāo)準(zhǔn)宗地高8%，則修正后地價為（）。A.3240元/m2??B.3300元/m2??C.3360元/m2??D.3420元/m2答案：A解析：3000×(1+8%)=324016.下列關(guān)于土地價格空間分布規(guī)律的說法，錯誤的是（）。A.單中心城市的地價峰值位于中心商務(wù)區(qū)B.地價隨距離市中心增加而單調(diào)下降C.交通干線兩側(cè)地價呈帶狀高值區(qū)D.多中心結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)多個地價峰值答案：B17.某宗土地剩余使用年限30年，年凈收益為100萬元，還原利率6%，則其收益價格最接近（）。A.1240萬元??B.1370萬元??C.1420萬元??D.1550萬元答案：B解析：P=100/6%×[11/(1+6%)^30]≈137018.在剩余法評估中，若預(yù)計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價為20000元/m2，開發(fā)成本為12000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價的6%，投資利潤率取15%，則單位土地價格最高為（）。A.5600元/m2??B.6000元/m2??C.6400元/m2??D.6800元/m2答案：A解析：土地價格=200001200020000×6%(12000+土地價格)×15%，解方程得土地價格≈560019.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的說法，正確的是（）。A.基準(zhǔn)地價是某一宗地的具體市場價格B.基準(zhǔn)地價是區(qū)域平均價格，不含地上建筑物C.基準(zhǔn)地價等于標(biāo)定地價D.基準(zhǔn)地價一經(jīng)公布不得調(diào)整答案：B20.某地塊面積為1500m2，規(guī)劃容積率3.0，建筑限高100m，若采用剩余法評估，其可售建筑面積為（）。A.4500m2??B.5000m2??C.5500m2??D.6000m2答案：A解析：可售建筑面積=1500×3.0=4500m221.土地估價報告中“估價結(jié)果”應(yīng)首先說明（）。A.估價方法??B.估價目的??C.地價內(nèi)涵??D.土地面積答案：C22.某宗土地交易實例成交價為5000元/m2，區(qū)域因素修正+5%，個別因素修正3%，則修正后單價為（）。A.5098元/m2??B.5125元/m2??C.5150元/m2??D.5200元/m2答案：A解析：5000×1.05×0.97≈509823.下列關(guān)于土地估價師職業(yè)道德的說法，錯誤的是（）。A.可接受委托方超出合同約定以外的額外費(fèi)用B.不得出具虛假估價報告C.對委托方商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)D.不得允許他人以本人名義執(zhí)業(yè)答案：A24.某宗土地面積為1000m2，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度30%，若建筑層數(shù)上限為20層，則最大多層建筑面積為（）。A.2500m2??B.3000m2??C.6000m2??D.20000m2答案：A解析：最大建筑面積=1000×2.5=2500m2，層數(shù)限制不影響最大建筑面積25.在城鎮(zhèn)土地分等定級中，下列因子屬于區(qū)位因子的是（）。A.人口密度??B.地基承載力??C.距市級商服中心距離??D.綠化覆蓋率答案：C26.某宗土地采用市場比較法評估，三個比較實例修正后單價分別為5200、5400、5300元/m2，若采用簡單算術(shù)平均，則估價結(jié)果為（）。A.5200元/m2??B.5300元/m2??C.5350元/m2??D.5400元/m2答案：B27.下列關(guān)于土地估價報告簽字的說法，正確的是（）。A.可由估價助理代簽B.至少兩名土地估價師簽字C.可由機(jī)構(gòu)法定代表人單獨簽字D.可用電子簽章代替手寫簽名答案：B28.某宗土地剩余使用年限40年，還原利率5%，則其年期修正系數(shù)最接近（）。A.0.865??B.0.871??C.0.884??D.0.902答案：B29.在收益還原法中，若凈收益逐年遞減，則評估價格將（）。A.增加??B.減少??C.不變??D.無法判斷答案：B30.下列關(guān)于土地估價檔案保存期限的說法，正確的是（）。A.不少于5年??B.不少于10年??C.不少于15年??D.永久保存答案：B二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于土地估價原則的有（）。A.供需原則??B.替代原則??C.貢獻(xiàn)原則??D.預(yù)期收益原則??E.歷史成本原則答案：ABCD32.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的主要修正內(nèi)容包括（）。A.期日修正??B.容積率修正??C.用途修正??D.年期修正??E.位置修正答案：ABCD33.下列關(guān)于市場比較法選擇比較實例的要求，正確的有（）。A.與待估宗地用途相同??B.交易日期與估價基準(zhǔn)日相差不超過2年C.交易價格為正常市場價格??D.區(qū)域特性與個別條件完全一致E.交易類型與估價目的相同答案：ABCE34.收益還原法中，凈收益測算應(yīng)扣除的項目包括（）。A.經(jīng)營管理費(fèi)??B.維修費(fèi)??C.房產(chǎn)稅??D.折舊費(fèi)??E.所得稅答案：ABC35.下列關(guān)于剩余法評估的說法，正確的有（）。A.適用于待開發(fā)土地??B.需預(yù)測開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價C.需扣減開發(fā)成本、稅費(fèi)及利潤??D.不考慮資金時間價值E.需確定最佳開發(fā)利用方案答案：ABCE36.下列屬于土地估價報告必備附件的有（）。A.估價委托書??B.宗地位置示意圖??C.估價師資格證書復(fù)印件D.比較實例照片??E.土地出讓合同原件答案：ABCD37.下列關(guān)于路線價法的說法，正確的有（）。A.適用于商業(yè)街道兩側(cè)宗地??B.需設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度C.需編制深度指數(shù)表??D.不需進(jìn)行期日修正E.需進(jìn)行寬度修正答案：ABCE38.下列關(guān)于土地價格影響因素的說法，正確的有（）。A.人口增長對地價有正向影響??B.利率上升對地價有負(fù)向影響C.基礎(chǔ)設(shè)施改善對地價有正向影響??D.土地供給增加對地價有正向影響E.通貨膨脹對地價有正向影響答案：ABCE39.下列關(guān)于成本逼近法的說法，正確的有（）。A.適用于新開發(fā)土地??B.土地取得費(fèi)包括征地補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)C.土地開發(fā)費(fèi)包括“三通一平”費(fèi)用??D.利息計算需考慮開發(fā)周期E.利潤計算基數(shù)為土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)之和答案：ABCDE40.下列關(guān)于估價報告質(zhì)量審核的說法，正確的有（）。A.需進(jìn)行內(nèi)部三級審核??B.需由非本項目估價師進(jìn)行獨立審核C.審核記錄需歸檔保存??D.審核意見需反饋并修改E.審核通過后方可出具正式報告答案：ABCDE三、填空題（每空1分，共20分）41.基準(zhǔn)地價對應(yīng)的“五通一平”中的“一平”指________。答案：場地平整42.收益還原法的基本公式為：土地價格=凈收益÷________。答案：還原利率43.在市場比較法中，若比較實例成交日期為2023年6月30日，估價基準(zhǔn)日為2025年6月30日，該期間地價指數(shù)累計上漲10%，則交易日期修正系數(shù)為________。答案：1.1044.某宗土地剩余使用年限為28年，還原利率為5%，則年期修正系數(shù)為________（保留三位小數(shù)）。答案：0.85345.剩余法評估中，開發(fā)利潤通常以________與________之和為基數(shù)計算。答案：土地取得費(fèi)；開發(fā)費(fèi)46.路線價法中，標(biāo)準(zhǔn)深度為15米，某宗地深度為10米，若深度指數(shù)為120，則該宗地深度修正系數(shù)為________。答案：1.2047.某地塊規(guī)劃容積率2.0，現(xiàn)狀容積率1.5，若容積率修正系數(shù)表顯示2.0對應(yīng)1.15，1.5對應(yīng)1.00，則容積率修正系數(shù)為________。答案：1.1548.成本逼近法中，土地開發(fā)周期為2年，年利率為5%，則利息系數(shù)為________（單利）。答案：0.1049.某城市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為5000元/m2，待估宗地條件指數(shù)比標(biāo)準(zhǔn)宗地低6%，則修正后地價為________元/m2。答案：470050.土地估價報告有效期自________日起算，不少于________年。答案：報告出具；151.土地分等定級中，商服繁華度屬于________因子。答案：區(qū)位52.某宗土地面積為3000m2，規(guī)劃容積率3.5，則規(guī)劃建筑面積為________m2。答案：1050053.市場比較法中，若三個比較實例修正后單價分別為4800、4900、5000元/m2，權(quán)重分別取0.3、0.4、0.3，則加權(quán)平均單價為________元/m2。答案：491054.收益還原法中，若凈收益每年遞增3%，還原利率為8%，則收益乘數(shù)為________。答案：2055.土地估價師變更注冊單位，應(yīng)在變更之日起________日內(nèi)辦理變更手續(xù)。答案：3056.某宗工業(yè)用地剩余使用年限35年，還原利率為5.5%，則年期修正系數(shù)為________（保留三位小數(shù)）。答案：0.83057.剩余法評估中，銷售稅費(fèi)一般按售價的________%估算。答案：658.路線價法中，臨街寬度修正系數(shù)大于1，說明宗地寬度________標(biāo)準(zhǔn)寬度。答案：大于59.某地塊土地取得費(fèi)為2000萬元，開發(fā)費(fèi)為1000萬元，開發(fā)周期2年，年利率5%，則利息為________萬元（單利）。答案：15060.土地估價報告簽字頁必須加蓋________印章。答案：估價機(jī)構(gòu)四、簡答題（共30分）61.（6分）簡述市場比較法的基本程序。答案：（1）收集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立價格比較基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行交易日期修正；（6）進(jìn)行區(qū)域因素修正；（7）進(jìn)行個別因素修正；（8）求取比準(zhǔn)價格；（9）確定估價結(jié)果。62.（6分）簡述收益還原法中確定還原利率的常見方法。答案：（1）市場提取法：通過市場上類似不動產(chǎn)的收益與價格比率求??；（2）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：以安全利率為基礎(chǔ)，加上投資風(fēng)險補(bǔ)償；（3）投資收益率排序插入法：將各類投資收益率排序，結(jié)合土地特性插入確定；（4）加權(quán)平均資本成本法：考慮抵押貸款與自有資金比例及各自收益率。63.（6分）簡述基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的適用條件。答案：（1）當(dāng)?shù)卣压棘F(xiàn)行基準(zhǔn)地價；（2）基準(zhǔn)地價內(nèi)涵與待估宗地一致；（3）基準(zhǔn)地價修正體系完整；（4）待估宗地在基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)；（5）估價目的與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵匹配。64.（6分）簡述剩余法評估中開發(fā)周期確定的注意事項。答案：（1）參考同類項目實際開發(fā)周期；（2）考慮項目規(guī)模、復(fù)雜程度；（3）考慮市場景氣度及資金到位情況；（4）分期開發(fā)時應(yīng)分別確定各期周期；（5）周期應(yīng)包括前期、建設(shè)期、銷售期；（6）需說明確定依據(jù)并在報告中披露。65.（6分）簡述土地估價報告質(zhì)量審核的主要內(nèi)容。答案：（1）估價假設(shè)和限制條件是否合理；（2）估價方法選擇及技術(shù)路線是否恰當(dāng)；（3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)來源是否可靠；（4）計算過程、邏輯是否準(zhǔn)確；（5）報告格式、附件是否完整；（6）簽字蓋章是否合規(guī)；（7）語言文字是否規(guī)范；（8）是否存在重大遺漏或錯誤。五、應(yīng)用題（共50分）66.（15分）市場比較法綜合計算待估宗地為商業(yè)用地，面積2000m2，容積率2.0，估價基準(zhǔn)日2025年7月1日。收集三宗可比實例：A：2024年9月成交，單價8000元/m2，區(qū)域因素修正+3%，個別因素修正2%，交易情況正常；B：2025年3月成交，單價8200元/m2，區(qū)域因素修正+1%，個別因素修正+1%，交易情況正常；C：2025年5月成交，單價8500元/m2，區(qū)域因素修正2%，個別因素修正+3%，交易情況正常。已知2024年9月至2025年7月地價指數(shù)累計上漲8%，權(quán)重取A:B:C=0.3:0.4:0.3。求：待估宗地比準(zhǔn)單價（取整）。答案：A修正：8000×1.08×1.03×0.98≈8740元/m2B修正：8200×1.02×1.01×1.01≈8576元/m2C修正：8500×1.01×0.98×1.03≈8673元/m2加權(quán)平均：8740×0.3+8576×0.4+8673×0.3≈8661→取整8660元/m267.（15分）收益還原法綜合計算某商業(yè)樓建筑面積3000m2，土地面積1000m2，剩余使用年限35年，年有效毛租金為600萬元，運(yùn)營費(fèi)用率25%，還原利率6%，凈收益年遞增2%。求：土地收