智慧投資2026專題報告CBRE最受青睞的策略與資產(chǎn)類別更多投資者將采用核心型與核心增益型投資策略投資及出售意愿投資與出售意愿均較上年錄得小幅提升整體投資意向最受青睞的策略與資產(chǎn)類別更多投資者將采用核心型與核心增益型投資策略投資及出售意愿投資與出售意愿均較上年錄得小幅提升整體投資意向(回復占比)更積極投資更積極出售凈投資意向最受青睞的物業(yè)類型凈投資意向按內(nèi)外資合合合 更積極投資更積極出售凈投資意向最受青睞的物業(yè)類型凈投資意向按內(nèi)外資合合合 22%北京中國:其他二三線城市 64%上海L_租賃住宅64%2%廣州 2%深圳影響不動產(chǎn)大宗交易的主要風險及利好因素對另類資產(chǎn)的關(guān)注度68%47%影響不動產(chǎn)大宗交易的主要風險及利好因素對另類資產(chǎn)的關(guān)注度68%47%60%55%風險因素利好因素地緣政治環(huán)境的不確定性具備吸引力的購入價格債務(wù)成本降低學生公寓風險因素利好因素地緣政治環(huán)境的不確定性具備吸引力的購入價格債務(wù)成本降低學生公寓26%44%28%83%83%63%受訪者對ESG的重視程度較去年持平或有所提升63%63%66%受訪者愿意給與ESG資產(chǎn)一定程度的溢價66%66%數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部:資者意向調(diào)查。共計101份回復被納入統(tǒng)計,用以分析投資者對于2026年中我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)2026年投資者總體情緒仍保持謹慎。"更積極投資"與"更積極出售"的受訪者比例均錄得小幅增長,尤其是在機構(gòu)投資者和地產(chǎn)基金的推動下,內(nèi)資的凈投資意向?qū)崿F(xiàn)由負轉(zhuǎn)正。盡管宏觀不確定性仍是主要挑戰(zhàn),但資產(chǎn)價格的回調(diào)及預期改善,加之融資成本的降低,將進一步推升市場活躍度。租賃住宅與零售物業(yè)將持續(xù)受到投資者關(guān)注,華東及中西部區(qū)域的高標倉投資有望迎來周期性的機會窗口。與此同時,去年底公募REITS底層資產(chǎn)的再次擴圍將為辦公樓和酒店的交易以下,世邦魏理仕將從投資意向、投資策略、融資和利率環(huán)境、以及ESG等主要趨勢投資策略睞的前三大物業(yè)類型。另類資產(chǎn)中,學生公寓與大部分投資者對數(shù)據(jù)中心價格預期最為樂觀,且上海蟬聯(lián)最受青睞目的地,二三線城市零售物業(yè)83%投資者已經(jīng)或計劃將ESG納入投資決策,83%投資者已經(jīng)或計劃將ESG納入投資決策,綠色建筑、可再生能源設(shè)施和綠色融資仍是最受投資者重視的ESG舉措。2/3的投資者認可ESG資產(chǎn)溢價,但對溢價幅度更趨審慎。報告目錄o2投資策略04環(huán)境、社會與治理(ESG)05問卷調(diào)查概況內(nèi)資凈投資意向由負轉(zhuǎn)正本次調(diào)查結(jié)果顯示,選擇"更積極投資"的受訪者比例為43%,錄得小幅提升,預示2026年投資市場潛在交易意愿有望增強。整體市場仍以凈出售意向主導,但不同類型投資者的意向呈現(xiàn)分化趨勢。機構(gòu)投資者與地產(chǎn)基金的凈投資意向有所回升,開發(fā)商元,其中機構(gòu)投資者與地產(chǎn)基金合計貢獻1078億元,同比上漲68%,占比42%;開發(fā)商交易額則降至13%的歷史低位。分內(nèi)外資看,在機構(gòu)投資者和地產(chǎn)基金的推動下,2026年內(nèi)資投更積極投資更積極出售20%40%凈投資意愿(2025)更積極投資更積極出售20%40%凈投資意愿(2025)凈投資意愿(2026)數(shù)據(jù)來源:2026年及歷年中國投資者意向調(diào)查,世邦魏理仕研究部,2026年1月理的資產(chǎn)價格和困境資產(chǎn)機會是主因39%的受訪者計劃在2026年提升房地產(chǎn)資產(chǎn)配置,相比上年增長3個百分點;其中表示今年將大幅提升房地產(chǎn)配置的受訪者占比達12%,較上年調(diào)查增長6個百分點,尤其以機構(gòu)投資者與地產(chǎn)基金意愿較為突出。在推動投資者提升房地產(chǎn)配置的原因中,"資產(chǎn)價格已有合理調(diào)整"繼續(xù)排名首位,且選擇此項的投資者占比(72%)較去年上升16個百分點。CBRE測算顯示,國內(nèi)有30%左右的下調(diào),優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格的吸引力顯著增強。"更多困境資產(chǎn)投資機會"(49%)從去年調(diào)查的第四升至第二位,分別有62%和57%的地產(chǎn)基金與開發(fā)商將除房企和地產(chǎn)基金外,非房企業(yè)和私人投資者也積極參與其中。一二線城市的商辦和酒店物業(yè)仍將是2026年投資者重點關(guān)注的困數(shù)據(jù)來源:數(shù)據(jù)來源:2026年及歷年中國投資者意向調(diào)查,世邦魏理仕研究部,2026年1月挑戰(zhàn)與機遇并存:宏觀不確定性和創(chuàng)新高的利差受訪者普遍認為,經(jīng)濟衰退(68%)與地緣政治風險(47%)是當前最主要的挑戰(zhàn)。值得注意的是,雖然"關(guān)稅影響"是今年新增的風險選項,但其并未被列入前五大挑戰(zhàn),我們認為這與中美吉隆坡磋商后關(guān)稅摩擦的預期改善以及當前大宗物業(yè)投資市場由入價格(60%)與債務(wù)成本降低(55%)。CBRE的測算數(shù)據(jù)顯示,化率與借貸成本之差已達到280-300個基點,這不僅是國內(nèi)大宗物業(yè)投資的歷史最高利差水平,在亞太區(qū)主要市場中也處于領(lǐng)先。對經(jīng)濟衰退的擔憂地緣政治環(huán)境的不確定性租戶需求疲軟中國內(nèi)地經(jīng)濟表現(xiàn)弱于預期買方與賣方的預期差數(shù)據(jù)來源:2026年中國投資者意向調(diào)查,世邦魏理仕研究部,2026年1月39%47%42%68%具備吸引力的購入價格債務(wù)成本下降新增供應量減少買賣雙方價格預期趨同60%45%工業(yè)物流、租賃住宅和零售物業(yè)仍是投資者最青睞的前三大物業(yè)類型工業(yè)物流依然是投資者最青睞的物業(yè)類型,其中96%的投資者聚焦主要城市高標倉。2025年在關(guān)稅戰(zhàn)沖擊下依然創(chuàng)歷史新高的凈吸納量印證了高標倉需求的韌性。隨著供應高峰臨近尾聲,2026年中西部及華東區(qū)域租賃市場的供需平衡將進一步改善,加之部分市場的重置成本已貼近甚至高于資產(chǎn)估值,高標倉投資有望在租賃住宅連續(xù)四年穩(wěn)居次席。受益于其抗周期特質(zhì)以及私募-公募史新高。租賃住宅投資今年有望延續(xù)增長趨勢,各地政府對城市易額。在今年調(diào)查中,零售物業(yè)的關(guān)注度繼續(xù)位列第三,其中機中心外,服務(wù)于周邊高頻民生消費的社區(qū)商業(yè)和具數(shù)據(jù)來源:2026年中國投資者意向調(diào)查,世邦魏理仕研究部,2026年1月#2#3工業(yè)物流租賃住宅零售物業(yè)機構(gòu)投資者零售物業(yè)工業(yè)物流租賃住宅工業(yè)物流辦公樓零售物業(yè)數(shù)據(jù)中心價格預期最為樂期改善盡管大部分投資者仍對2026年資產(chǎn)價格注的是,除工業(yè)廠房與研發(fā)設(shè)施外,投資者針對多數(shù)物業(yè)類型的價格預期較2025年有所改善,資產(chǎn)定價正在逐步逼近周期底部或有所溢價,在所有物業(yè)類型中最為樂觀。我們認為這主要源于Al算力需求的爆發(fā)式增長,核心城市能耗配額與牌照資源的稀缺與去年調(diào)查相比,投資者對購物中心的資產(chǎn)價格預期改善幅度最大,認為資產(chǎn)價格將"有所溢價或無折40%。公募REITS市場的定價可以為此提供佐證:2025年末購物中心類消費REITS的NAV溢價率為38%,僅次于數(shù)據(jù)中心的43%。樓與酒店等物業(yè)類型,將對其交易流動性與資產(chǎn)價格形成機制帶來積極影響。0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%數(shù)據(jù)來源:2026年及歷年中國投資者意向調(diào)查,世邦魏理仕研究部,2026年1月滬深交易所新規(guī)降低公募REITS上市凈現(xiàn)金分派率要求,利好pre-REITS投資在今年調(diào)查中,我們向投資者詢問了他們認為的資本化率合理水平,其結(jié)果基本反映投資者當下對各物業(yè)類型因其租賃市場基本和公募REITS市場的定價比較后,我們發(fā)現(xiàn)目前私募和公募市場之底滬深交易所發(fā)布《公開募集不動產(chǎn)投資信托基金則適用指引第1號--審核關(guān)注事項(試行)》,其中對于主要依托租賃收入的不動產(chǎn)項目,未來2年預計每年凈現(xiàn)金流分派率的要近期十年期國債收益率在1,8%-1.9%區(qū)間內(nèi)波動,考慮到今年降息的預期,這意味著對擬上市公募REIT的底層資產(chǎn)未來2年的凈現(xiàn)金流分派率要求在原來3.8%的基礎(chǔ)上降低40-50個基點。CBRE認為,由此帶來的私募和公募市場間更具吸引力的利差將進一步激活pre-REITS的相關(guān)投資。4.5%5.0%5.0%5.5%6.0%6.5%6.5%7.0%一線城市甲級辦公樓26%二三線城市甲級辦公樓一線城市高標倉24%22%二三線城市高標倉21%24%24%一線城市零售物業(yè)27%24%二三線城市零售物業(yè)22%一線城市租賃住宅26%16%4%二三線城市租賃住宅27%24%工業(yè)廠房22%24%22%數(shù)據(jù)中心23%27%酒店21%20%22%20%公募REITS底層資產(chǎn)5.31-8.05%5.77-7.26%4.595.32%2.97-9.19%7.507.56%總數(shù)據(jù)。零售物業(yè)統(tǒng)計口徑剔除農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)及奧特萊斯等細分業(yè)態(tài),NOI數(shù)據(jù)來源:2026年中國投資者意向調(diào)查,世邦魏理仕研究部,2026年1月學生公寓與基礎(chǔ)設(shè)施關(guān)注度大幅躍升2026年投資者對另類資產(chǎn)的偏好發(fā)生顯著變化,學生公寓上升至首位,基礎(chǔ)設(shè)施和生命科學地產(chǎn)分居第二和第三位。高校在校生人數(shù)累計增加超400萬人,供需缺口進一步加大。2024年初,國家發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)文"鼓勵高校通過購買、租賃2026n20252024更多投資者將采用核心型與核心增益型投資策略2026年,青睞核心型和核心增益型策略的投資者占比進一步顯著提升,合計達到58%,較去年調(diào)查上漲11個百分點,這說明投資分物業(yè)類型而言,受租賃市場表現(xiàn)持續(xù)承壓影響,辦公樓與工業(yè)物流的風險偏好進一步收緊,投資者將繼續(xù)聚焦價格吸引力日益擇機會型及不良資產(chǎn)策略,顯示出投資者看好通過運營大幅提升資產(chǎn)表現(xiàn)的預期。與其他物業(yè)類型有所不同,增值型是租賃住宅與酒店最受青睞的2026n20252024低風險偏好高風險偏好寫字樓工業(yè)物流數(shù)據(jù)中心零售物業(yè)租賃住宅酒店21%2026n20252024低風險偏好高風險偏好寫字樓工業(yè)物流數(shù)據(jù)中心零售物業(yè)租賃住宅酒店21%42%40%20%核心型核心增益型增值型機會型不良資產(chǎn)和不良貸款房地產(chǎn)債數(shù)據(jù)來源:2026年及歷年中國投資者意向調(diào)查,世邦魏理仕研究部,2026年1月二三線城市零售物業(yè)吸引力提升64%的受訪者選擇上海為2026年最受投資者青投資目的地,占比較2025年提升18百分點。資產(chǎn)偏好方面,工業(yè)物流、零售物業(yè)及租賃住宅仍是投資者在上海的配置重點。同時,投資者對于資產(chǎn)偏好出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)向,人工智能企業(yè)的集的資產(chǎn)類別。此外,租賃住宅取代去年的物流倉儲進入前三大投資標的-目前北京的集中式公寓滲透率不足4%,未來結(jié)構(gòu)性增長性的基礎(chǔ)上,消費市場韌性及優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)稀缺是投資者日益關(guān)注此類投資機會的主要原因。相比之下,今年廣深兩城的投資關(guān)注度有所下降。去年調(diào)查中投資者曾高度關(guān)注區(qū)域內(nèi)的物流倉儲設(shè)施,但在關(guān)稅戰(zhàn)和供應高峰入市的共同影響下,租賃市場不確定性的顯著上升令投資者趨于64%受訪者在中國內(nèi)地的投資意向64%受訪者在中國內(nèi)地的投資意向L_租賃住宅數(shù)據(jù)來源:2026年及歷年中國投資者意向調(diào)查,世邦魏理仕研究部,2026年1月近八成投資者預計中國央新政為大宗物業(yè)投資提供更靈活的融資環(huán)境這一判斷與監(jiān)管層的最新表述一致。2025年12月中央經(jīng)濟工作會議明確指出,2026年將繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策,"靈活高金流,但由資產(chǎn)估值下降和信貸風險溢價加大所引致的再融資缺口仍是投資者面臨的主要挑戰(zhàn)。金融監(jiān)管總局于12月底發(fā)布《商業(yè)銀行并購貸款管控制型并購貸款成數(shù)上限從60%提高至70%,貸款期限從7年延將為商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易提供更靈活的融資環(huán)境;而對于存量貸款能否依照新規(guī)延期到十年這一投資者關(guān)注的問題,則有待監(jiān)圖表15:投資者的融資挑戰(zhàn)41%48%數(shù)據(jù)來源:2026年中國投資者意向調(diào)查,世邦魏理仕研究部,2026年1月投資者對于ESG更加理性,租戶與投資者對ESG舉措的優(yōu)先級有所分化注"向"深度聚焦"的理性轉(zhuǎn)型。最新調(diào)查結(jié)果顯示,已經(jīng)或計劃將ESG納入投資決策中的受訪者比例為83%,較上年下降8個百分點。同時,63%的受訪者在投資決策中對于ESG的重視程度較值得注意的是,租戶與投資者在ESG訴求的優(yōu)先級方面存在差異別是在樓宇抗災能力方面,16%的租戶在投資中,對ESG相關(guān)舉措的優(yōu)先考量在選址時,對ESG相關(guān)要素的優(yōu)先考量在投資中,對ESG相關(guān)舉措的優(yōu)先考量在選址時,對ESG相關(guān)要素的優(yōu)先考量綠色租賃條款利用可再生能源36%考慮氣候風險21%綠色租賃條款數(shù)據(jù)來源:2026年中國投資者意向調(diào)查,2025年中國辦公樓租戶調(diào)查,世邦魏理仕研究部,2026年1月