“五縱五擒”橄欖城2014年營銷研判報告2013.12報告總體思路橄欖城2014年營銷研判報告鄭州樓市整體走勢預(yù)判區(qū)域市場研判如何突圍客戶研判策略提煉價格提升策略橄欖城品牌的重新整合營銷執(zhí)行總綱要執(zhí)行策略細(xì)則各階段銷售策略各階段媒體推廣策略2014年營銷費(fèi)用表商業(yè)提升策略產(chǎn)品提升策略活動提升策略展示提升策略各階段活動策略“三寸金蓮”與“闊步前進(jìn)”PART1橄欖城2014年營銷研判報告何謂“三寸金蓮”與“闊步前進(jìn)”？

“三寸金蓮”者，謹(jǐn)小慎微，美感有余，大氣不足。靜若處子，動如脫兔，面對市場更加敏感。

“闊步前進(jìn)”者，膽識過人，占市場先機(jī)。橄欖城2014年營銷研判報告宏觀市場環(huán)境研判：鄭州樓市整體走向研判2013年1—10月份，鄭州市商品住房新增投放面積累計達(dá)到466.82萬平方米，供給量小，歷年市場存貨量約在600萬平方米，為2013年市場火暴價格快速上升提供了先決條件；橄欖城2014年營銷研判報告宏觀市場環(huán)境研判：鄭州樓市整體走向研判2013年1—10月份，鄭州市商品住房銷售面積累計達(dá)到902萬平方米。可售面積與銷售面積比為：1.17：1雖然09年的銷售面積中有很大部分是在消化2008年的庫存產(chǎn)品，但整個2013年的投放與消化我們也可以看出，市場表現(xiàn)出很高的熱情，貨量供不應(yīng)求，大批新增投放已蓄勢待發(fā)。橄欖城2014年營銷研判報告宏觀市場環(huán)境研判：鄭州樓市整體走向研判鄭州樓市成交量持續(xù)走高的情況下，商品房成交均價也一路走高，在今年6月份達(dá)到高峰。從1月到6月的半年時間內(nèi)，增幅達(dá)到852元/平方米。2013年1-10月份各月商品住房銷售均價4807元/平方米，市場價格穩(wěn)步攀升。基本維持在5000元/平方米左右的水平，短時間內(nèi)很難出現(xiàn)大幅度的調(diào)整。橄欖城2014年營銷研判報告宏觀市場環(huán)境研判：鄭州樓市整體走向?qū)嵭а信锌傮w研判——

目前諸多市場指標(biāo)均在回升，目前鄭州商品住宅市場已經(jīng)進(jìn)入價量齊漲期，2014年隨著大批放量的蘇醒，競爭白熾化，將進(jìn)入全線的價量齊漲期，但仍然存在眾多風(fēng)險因素。價量齊漲價升量跌價量齊跌價跌量漲新開工增幅加速存貨去化期上升新開工減少存貨去化期達(dá)到最大投資下降存貨去化期下降房價企穩(wěn)需求增長新開工增加投資增幅上升房價收入比上升，投資增加房地產(chǎn)發(fā)展周期鐘橄欖城2014年營銷研判報告房價收入比下降20082013宏觀市場環(huán)境總結(jié)：鄭州樓市整體走向預(yù)測未來發(fā)展預(yù)測——指針已到九十點(diǎn)，戰(zhàn)機(jī)凸現(xiàn)

成交回穩(wěn)，市場由調(diào)整恢復(fù)期進(jìn)入穩(wěn)定上漲期2013年1-10月同比增長的各項成交量逐步走出2008年階段性谷底陰影，市場已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時期的水平。價格合理回歸，價量齊漲，市場受到支撐，大量新待開發(fā)項目浮出水面，未來市場競爭白熾化2013年4季度價量齊漲表現(xiàn)突出。市場出現(xiàn)只要有產(chǎn)品就有需求的，供需平衡，銷售火爆局面，市場大部分產(chǎn)品總價接近客戶購買承受力。市場通過2013年一年的逐步培育，已經(jīng)形成較為良性的穩(wěn)定局面，由此吸引大量沉寂的開發(fā)商重新梳理產(chǎn)品，在新的銷售周期到來之際，紛紛出手，勢奪一桶金。供求結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在隱患，房價高速上漲，迫使更多購房群體轉(zhuǎn)向邊緣化地帶通過一年多的市場培育，首次置業(yè)客戶及改善需求客戶均迎來新的發(fā)展機(jī)遇。但飛速上漲的房價迫使更多客戶改變選擇。盡管種種跡象顯示了市場由調(diào)整恢復(fù)期進(jìn)入穩(wěn)定上漲期

，未來一年，競爭激烈市場將呈現(xiàn)風(fēng)險與機(jī)會并存的局面。是固守陳規(guī)還是闊步前進(jìn)？將是我項目直面必須面對的問題。橄欖城2014年營銷研判報告闊步前進(jìn)2014重塑品牌大盤氣勢引領(lǐng)市場力拔頭籌如果在整個2013年的市場環(huán)境下，在經(jīng)歷2008年市場波動起伏不可預(yù)料的種種誘因下高增長的房價下，我們謹(jǐn)小慎微、亦步亦趨的“三寸金蓮”守住中央城池，未能進(jìn)一步尋求突破，那么在形式利好的2014年我們到了闊步前進(jìn)，靈活思變的決勝期，從三寸金蓮到闊步前進(jìn)，將是橄欖城實(shí)現(xiàn)價值的畢經(jīng)之路。2014年橄欖城“闊步前進(jìn)”大盤氣勢養(yǎng)成時……橄欖城2014年營銷研判報告“三寸金蓮”與“闊步前進(jìn)”橄欖城2013三寸金蓮溫情有余霸氣不足實(shí)效有余拔高不足2014年是——橄欖城品牌精神的樹立！橄欖城大盤氣勢的樹立！橄欖城2014年營銷研判報告“?！迸c“搶”PART2橄欖城2014年營銷研判報告前言：橄欖城面臨的市場競爭態(tài)勢2014年南區(qū)市場競爭激烈，而作為南區(qū)市場先行者，橄欖城目標(biāo)面臨多個大中高端樓盤的競爭，唯有“保”和“搶”并行，才能贏得市場，重獲大盤價值！橄欖城2014年營銷研判報告片區(qū)競爭格局：片區(qū)競爭者2014年投放情況預(yù)判以上為已經(jīng)基本確定2014投放市場的南區(qū)競爭項目多層+高層目前推案約7000平米，4棟高層，兩棟多層約600套，預(yù)計2014將加推15萬平米左右，合計約2400套100萬平方米35萬方新藍(lán)鉆高層+商業(yè)目前推案約16萬平米，6棟33F，約1500套預(yù)計2014下半年將加推15萬平米左右，合計約2400套150萬平方米22萬方美景鴻城高層+商業(yè)總20棟高層，已銷售3300余套，現(xiàn)在到2014年目前還有8萬方左右的量可供消化，1000余套80萬方（住宅）40萬（商業(yè)）27萬方升龍國際中心高層總10棟高層，分三期開發(fā)，目前1期消化900余套，2013年10月加推小戶型，預(yù)計2014年將推出2期產(chǎn)品及部分3期產(chǎn)品。預(yù)計在15萬方，1600套60萬平方米6.6萬方幸福港灣高層+商業(yè)分三大期開發(fā)，目前已經(jīng)開發(fā)到2期，目前開發(fā)近35萬平方米，20萬平米多層部分已于09年7月交付，已銷售1400余套，預(yù)計2014年新推案量在10萬方，1000套60萬平方米（商品房）19萬方橡樹玫瑰城高層+商業(yè)33萬平方米（B地塊）2013年9月起已經(jīng)入市，總推量約3300套，預(yù)計2014年消化量在20萬方左右185萬平方米安置區(qū)61萬方商品房124萬方34萬方升龍鳳凰城建筑形態(tài)預(yù)計2014年推量住宅總建筑面積總建筑面積項目名稱橄欖城2014年營銷研判報告片區(qū)競爭格局：片區(qū)競爭者2014年投放情況預(yù)判以上為已經(jīng)2014投放市場的南區(qū)待售項目高層8萬方左右,800余套8萬方2萬方齊禮閻（待售）高層+商業(yè)10萬方左右，1000余套65萬方13萬方藍(lán)海港灣（待售）多層+高層10萬方左右，1000余套————正商城（待售）多層+高層+商業(yè)15萬方左右，1600余套275.7萬方商品房173萬方60萬方王胡砦項目（待售）建筑形態(tài)預(yù)計2014年推量住宅總建筑面積總建筑面積項目名稱

目前可預(yù)測南區(qū)區(qū)域市場2014年總投放量：231萬㎡30000余套左右在已經(jīng)入市和即將入市的已知這12個主要競爭對手中，百萬平方米以上的超級大盤就占7個，50萬平方米以上的占5個，2014年南城版塊上市量空前巨大，南城硝煙四起，競爭白熱化！橄欖城2014年營銷研判報告

片區(qū)競爭格局：南區(qū)片區(qū)市場競爭格局第一陣營第二陣營第三陣營第四陣營隴海路航海路長江路南三環(huán)紫荊山路中州大道碧云路京廣路大學(xué)路嵩山路橄欖城橡樹玫瑰城升龍齊禮閻亞星城市山水正商城美景鴻城新藍(lán)鉆幸福港灣藍(lán)海港灣升龍鳳凰城升龍國際中心世界城競爭最激烈競爭次激烈競爭第三陣營橄欖城2014年營銷研判報告本項目競爭預(yù)判：片區(qū)市場競爭格局對于本項目的啟發(fā)橄欖城橄欖城2014年營銷研判報告對手優(yōu)勢實(shí)力品牌開發(fā)商超級大盤齊聚10年新盤亮相新鮮感十足三大陣營直面競爭鋪天蓋地的營銷推廣新增客源的無情掠奪產(chǎn)品價格的直接沖突片區(qū)競爭第三梯隊區(qū)域內(nèi)2年多的營銷1500多組忠實(shí)客戶差異化的產(chǎn)品亮點(diǎn)成熟大一期實(shí)景呈現(xiàn)濱河新區(qū)生態(tài)賣點(diǎn)實(shí)力品牌開發(fā)商如何打？自我優(yōu)勢本項目競爭預(yù)判：片區(qū)市場競爭格局對于本項目的啟發(fā)我們說：2014年的橄欖城直面區(qū)域競爭對手橄欖城2014年營銷研判報告保第一步保住勝利果實(shí)，深入做好老客戶維護(hù)！保住區(qū)域價值，不放過任何周邊資源！保證產(chǎn)品價值，并無限放大價值！保持一貫區(qū)別于其他對手的推廣調(diào)性！與眾不同，自然出眾！搶第二步搶資源，搶客源，搶節(jié)點(diǎn)！大盤與大盤的資源優(yōu)勢之爭！自我優(yōu)勢強(qiáng)勢打擊敵人劣勢！活動、營銷、推廣全方位出擊對于第一、第二競爭梯隊的階段打擊！“引領(lǐng)”和“引導(dǎo)”PART3橄欖城2014年營銷研判報告橄欖城2014年營銷研判報告如果說：2013年我們已經(jīng)深刻挖掘了區(qū)域內(nèi)的客戶資源！那么我們只做到了一半！2014年，區(qū)域內(nèi)客戶仍然是我們成功的保障，同時，如何更有效的“引領(lǐng)”和“引導(dǎo)”更廣泛的客戶，才是橄欖城大盤營銷成功的關(guān)鍵！橄欖城客戶研判橄欖城客群研判：目標(biāo)客戶分解橄欖城2014年營銷研判報告但：本區(qū)域內(nèi)不乏更高端人群！超過40萬以上的產(chǎn)品在09年并沒有過多的釋放出來，當(dāng)2014年以洋房、小高層為代表的總價在50-60萬左右的舒適性產(chǎn)品釋放出來時，區(qū)域內(nèi)客戶依然是我們的主力銷售對象！成交的1500組客戶90%來源于區(qū)域內(nèi)70%周邊專業(yè)市場10%周邊企事業(yè)單位10%周邊次區(qū)域10%其他區(qū)域+++目前購買的主力總價在25-40萬之間橄欖城整盤價值研判：目標(biāo)客戶的預(yù)判橄欖城2014年營銷研判報告滿足居住舒適向往的同時。更希望居住環(huán)境的繁華性、配套的更完善性！出行的更便利性！未來的客戶愛工作愛生活在2014年的市場環(huán)境下，整個市場客戶精分成兩類人群，我們暫且定義為：時刻追求更好的生活！更宜居的環(huán)境！需求現(xiàn)實(shí)從市場表現(xiàn)來看，越來越高的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這兩類客戶原本選擇的區(qū)域！無論愛工作者還是愛生活者，在能接受的總價前提下，不得不放眼更遠(yuǎn)的地方，尋求出路！！這兩類人我們都不放過！項目核心價值低密度生態(tài)大盤稀缺多層中心商業(yè)30-130㎡全能戶型外部價值優(yōu)勢區(qū)位/濱河新區(qū)新都市中心交通/地鐵、京廣—沙口快速路、機(jī)場高速生態(tài)/南水北調(diào)生態(tài)景觀帶數(shù)萬方生態(tài)公園配套/周邊教育黃科大航院六十二中長江路小學(xué)幼兒園醫(yī)院產(chǎn)品自身價值規(guī)劃/135萬方低密度多業(yè)態(tài)融合多層小高層高層彼此共生戶型/30-130㎡全能戶型更多樣的生活配置園林/新德式風(fēng)格層次分明秩序井然注重細(xì)節(jié)產(chǎn)品亮點(diǎn)/平開窗雙氣地暖下沉式庭院落地窗等等客戶/1500余組優(yōu)質(zhì)成熟客戶橄欖城客群研判：橄欖城核心競爭優(yōu)勢的確立橄欖城2014年營銷研判報告我們能給這些愛生活、愛工作的客戶帶來些什么？我們需要做的是。。。低密度引領(lǐng)市場，2.0稀有容積率全面提升生活質(zhì)量，舍我其誰？

稀缺多層引領(lǐng)市場，環(huán)線內(nèi)絕版下沉式庭院生活情景多層，非我莫屬！90平米以下全能實(shí)用戶型引領(lǐng)更多“愛工作”的居者先行！“引領(lǐng)”和“引導(dǎo)”生態(tài)大盤引導(dǎo)宜居生活風(fēng)向標(biāo)，2.0容積率下您可以更懂生活！中心商業(yè)吃喝玩樂一條龍，引導(dǎo)區(qū)域消費(fèi)，南區(qū)不再寂寞！90平米以上舒適戶型引導(dǎo)“愛生活”者回歸生態(tài)，享受更精彩生活！橄欖城2014年營銷研判報告橄欖城客群研判：客戶的“引領(lǐng)”和“引導(dǎo)”“品牌”與“銷售”PART4橄欖城2014年營銷研判報告我們先來梳理下2014年要推售的產(chǎn)品

橄欖城2014年營銷研判報告2014年的橄欖城——橄欖城項目2014年住宅部分共銷售144716萬平米，銷售總戶數(shù)約1707套。商業(yè)部分2014年銷售19000平方米。銷售16萬余平米住宅1707套93%的投放量在和我們搶份額！橄欖城形勢嚴(yán)峻！任務(wù)艱巨！2013年南區(qū)商品房成交面積約為100萬平方米，預(yù)計南城2014年增長20%，預(yù)計成交120萬平方米我們的目標(biāo)——占領(lǐng)市場份額：12%橄欖城2014年營銷研判報告2014年，橄欖城如何實(shí)現(xiàn)品牌與銷售的雙贏？

7%VS12%

橄欖城市場占位：“三寸金蓮”為“闊步前進(jìn)”！橄欖城競爭占位：“保”住既有成績，“搶”奪競爭對手資源！橄欖城客群占位：“引領(lǐng)”和“引導(dǎo)”一個都不能少！橄欖城占位2014年

“五縱”與“五擒”——2014年橄欖城營銷策略提煉PART5橄欖城2014年營銷研判報告五縱：展示之放縱變“三寸金蓮”為“闊步前進(jìn)”，把握“?！迸c“搶”，完成“引領(lǐng)”和“引導(dǎo)”！號脈：五縱解決方法：五擒一縱：價格之放縱二縱：商業(yè)之放縱三縱：產(chǎn)品之放縱四縱：活動之放縱五擒：完善價值展示面一擒：占領(lǐng)價格制高點(diǎn)二擒：商業(yè)帶動住宅走三擒：打造戶型完善度四擒：核心活動與促銷橄欖城2014年營銷研判報告價格提升策略一縱VS一擒橄欖城2014年營銷研判報告“一縱”——價格之放縱產(chǎn)品精良，服務(wù)精良，實(shí)景呈現(xiàn)！2013年重心在搶流量價格尚有放縱空間。眼界決定動作，易居觀點(diǎn)：市場下行做服務(wù)，市場上行做營銷；利用亞新二期推出把握機(jī)會；強(qiáng)勢攻擊，高舉高打，2014年3月入市均價5300元/平米以上，實(shí)力樹立樣板！橄欖城2014年營銷研判報告“一擒”——占領(lǐng)價格制高點(diǎn)高舉高打，擠壓去化；價格掩護(hù)，循序推售

利用洋房、小高層進(jìn)行其他產(chǎn)品的價格掩護(hù)，利用價差促進(jìn)高層、LOFT等房源的去化。保證各個出貨階段房源的相對“性價比”！橄欖城2014年營銷研判報告商業(yè)提升策略二縱VS二擒橄欖城2014年營銷研判報告4號地——橄欖城核心商業(yè)區(qū)！切實(shí)解決橄欖城完善配套！將是2014年銷售核心點(diǎn)+推廣核心點(diǎn)“二縱”——商業(yè)之放縱注：通過客戶訪談得到上述信息南三環(huán)4號地商業(yè)2014年成功運(yùn)營！將是橄欖城2014年成功的利器！橄欖城2014年營銷研判報告“二擒”——商業(yè)帶動住宅走2014年4月初洋房二線產(chǎn)品入市時！避開住宅說配套（即商業(yè)）！2014年4月全面啟動4號地商業(yè)招商！商業(yè)發(fā)展論壇意向商家簽約儀式大客戶入伙儀式線上帶動住宅價值全面提升。賣點(diǎn)上再次增加強(qiáng)力籌碼！帶動南三環(huán)北側(cè)的商業(yè)銷售?。ń?號地招商買大一期商業(yè)?。┚€下持續(xù)說商業(yè)…2014年10月橄欖城2014年營銷研判報告產(chǎn)品提升策略三縱VS三擒橄欖城2014年營銷研判報告2013年橄欖城推案產(chǎn)品遇到的問題1、推售節(jié)奏控制不好，出現(xiàn)較長時間的銷售空檔期。2、推售面積普遍過小，沒有超過115平方米以上戶型，限制了客戶的選擇！3、緊湊型房源設(shè)計過多，庫存情況嚴(yán)重！“三縱”——產(chǎn)品之放縱橄欖城2014年營銷研判報告“三擒”——打造戶型完善度2014年的橄欖城——多種物業(yè)形態(tài)的豐富型！多種面積段的戶型有效的搭配，充分補(bǔ)充了2013年主力2房、3房的稀缺，同時使整個2014年橄欖城住宅的推售產(chǎn)品線從31-130平米面面聚到，滿足各種需求和面積區(qū)間，豐富的產(chǎn)品線可以很好的提升客戶成交率?？傆幸豢钸m合你！2014年推案期的各種產(chǎn)品類比如下橄欖城2014年營銷研判報告活動提升策略四縱VS四擒橄欖城2014年營銷研判報告“四縱”——活動之放縱2013年支撐橄欖城的活動更多的是暖場促銷活動，形式單一，未能形成傳播話題。橄欖城2014年營銷研判報告“四縱”——核心活動與促銷2014年橄欖城需要引起話題的重磅活動！活動主導(dǎo)：重大活動+商業(yè)活動+暖場活動上行支持：戶外、報紙、墻體、短信下行支持：銷售引導(dǎo)及階段性其他媒體的輔助傳播精準(zhǔn)營銷，活動主導(dǎo)2014年橄欖城2014年營銷研判報告展示提升策略五縱VS五擒橄欖城2014年營銷研判報告“五縱”——展示之放縱品牌體系展示不完善，現(xiàn)場缺乏變化，曾經(jīng)的優(yōu)越亦歸于平淡。橄欖城2014年營銷研判報告“五擒”——完善價值展示面第一步銷售中心的全新升級亮相橄欖城2014年營銷研判報告“五擒”——完善價值展示面第二步來橄欖城體驗(yàn)世博會橄欖城2014年營銷研判報告“五擒”——完善價值展示面易居的“五星級案場”服務(wù)展示第三步橄欖城2014年營銷研判報告變“五縱”為“五擒”實(shí)現(xiàn)品牌與銷售的雙贏展示之提升價格之提升商業(yè)之提升產(chǎn)品之提升活動之提升橄欖城2014年營銷研判報告“落地”與“執(zhí)行”PART6橄欖城2014年營銷研判報告橄欖城2014年品牌如何演繹？橄欖城2014年營銷研判報告第一步：2014年的橄欖城橄欖城橄欖城2014年營銷研判報告│情境洋房│奢景高層│創(chuàng)意天地│風(fēng)情商業(yè)│全新亮相的橄欖城涵蓋整個2014年橄欖城項目推售的所有物業(yè)形態(tài)，多層、小高層、高層、公寓、LOFT、商業(yè)全部在橄欖城這個大概念中在2014年得到詮釋，橄欖城增加下列屬性足以從內(nèi)到外的全新包裝亮相展現(xiàn)在眾人面前。橄欖城2014年屬性定位：分案名之情境洋房篇橄欖城2014年營銷研判報告天鵝堡情境洋房一個來了就不想走的地方站在德國天鵝堡面前，在蔚藍(lán)的天幕下，白色的古堡如展翅欲飛的天鵝，純凈而優(yōu)雅，使人不由得感嘆：此景只應(yīng)天上有。橄欖城2014年屬性定位：分案名之情境洋房篇（備選）橄欖城2014年營銷研判報告海德堡情境洋房享受有天有地的生活海德堡是一個充滿活力的傳統(tǒng)和現(xiàn)代混合體。象征的正是秩序、時尚、科技、文化和美好的生活。橄欖城2014年屬性定位：分案名之奢景高層篇橄欖城2014年營銷研判報告歌德花園奢景高層站在高處看風(fēng)景花園搭配高層，差異里顯文章！高層也是一道道奢侈的風(fēng)景……橄欖城2014年屬性定位：分案名之4號地商業(yè)篇橄欖城2014年營銷研判報告飲食男女，以食匯友天地匯│美食天地│大型賣場│休閑購物│創(chuàng)意空間│商務(wù)會所│商業(yè)的運(yùn)用將形成獨(dú)立出現(xiàn)的符號，商業(yè)LOGO下面有本地塊的數(shù)項屬性定位，用于商業(yè)的獨(dú)立推廣！橄欖城2014年屬性定位：分案名之4號地商業(yè)篇（備選）橄欖城2014年營銷研判報告每個人都是美食家食博匯│美食天地│大型賣場│休閑購物│創(chuàng)意空間│商務(wù)會所│天地匯│美食天地│大型賣場│休閑購物│創(chuàng)意空間│商務(wù)會所│橄欖城2014年屬性定位橄欖城2014年營銷研判報告橄欖城│情境洋房│奢景高層│創(chuàng)意天地│風(fēng)情商業(yè)│天鵝堡情境洋房歌德花園奢景高層？創(chuàng)意天地不同產(chǎn)品不同推售時間的出現(xiàn)，使用不同的分案名展示……橄欖城2014年度營銷執(zhí)行橄欖城2014年營銷研判報告2014年銷售目標(biāo)101868總合計28500商業(yè)合計73368住宅合計142509500150004號地商業(yè)60006000100004號地LOFT72004800150004號地住宅380095004000一期商業(yè)4348012230480025480一期中聯(lián)創(chuàng)10450950011000商業(yè)2000050004000010號地19204800400041號樓23400520045000二期多層/小高層58388261850005236一期亞新合計（萬元）總價（萬元）銷售單價（預(yù)判/元）銷售面積（平方）2014年橄欖城2014年營銷研判報告推售總體策略——分批推售，多節(jié)點(diǎn)營銷121110987654321加推3號地8#樓4號地招商對外宣傳啟動4月10日大二期1批住宅開盤5月15日大二期2批住宅開盤8月7日大二期3批住宅及41棟開盤9月25日大二期4批住宅及4號地住宅開盤10月30日10號地住宅開盤10月30日4號地LOFT銷售10月16日4號地社區(qū)商業(yè)銷售第一個大型活動啟動銷售線活動線第二個大型活動啟動橄欖城2014年營銷研判報告營銷執(zhí)行市場導(dǎo)入階段2013年12月—2014年2月底本階段預(yù)計消化60套，4100平米主銷一期剩余戶型，目標(biāo)客戶首置、投資為主?？傮w目標(biāo)：銷售中心重新包裝、推廣2014年橄欖城形象，建立項目產(chǎn)品認(rèn)知，確立新標(biāo)識對外推廣；消化1期剩余小戶型為主的產(chǎn)品的同時，積累洋房第一批客戶，保障客戶的有效截留；主要媒體渠道選擇：戶外、現(xiàn)場包裝、工地圍檔、導(dǎo)視系統(tǒng)輔助渠道選擇：網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)站、短信、派單1橄欖城2014年營銷研判報告營銷執(zhí)行市場導(dǎo)入階段2013年12月—2014年2月底本階段重點(diǎn)活動新營銷中心亮相公關(guān)活動1橄欖城2014年營銷研判報告新營銷中心亮相活動營銷執(zhí)行市場蓄勢階段2014年3月本階段預(yù)計消化50套，3500平米主銷一期剩余戶型，目標(biāo)客戶首置、投資為主。總體目標(biāo)：完成大2期開盤前銷售準(zhǔn)備工作；接受排號客戶的內(nèi)部認(rèn)購；活動支持完善；主要媒體渠道選擇：戶外、現(xiàn)場包裝、工地圍檔更新、報紙輔助渠道選擇：網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)站、短信、派單2橄欖城2014年營銷研判報告營銷執(zhí)行市場蓄勢階段2014年3月走進(jìn)橄欖城，體驗(yàn)世博會（2014.3-2014.10）2本階段重點(diǎn)活動1期實(shí)景景觀區(qū)及銷售外場景觀區(qū)的世博會微型模型參觀！訂房就送上海世博會門票雙份（2014.3-2014.10）100張世博會門票等你拿！橄欖城2014年營銷研判報告營銷執(zhí)行首輪住宅引爆階段2014年4月本階段預(yù)計消化200套，19600平米主銷亞新中秋路以北小高層，目標(biāo)客戶前期積累為主。總體目標(biāo)：第一批亞新2期產(chǎn)品內(nèi)部認(rèn)購?fù)瓿?；新客戶再次累計，招商宣傳啟動；主要媒體渠道選擇：戶外更新、工地圍檔更新、樓體條幅、報紙、解籌活動輔助渠道選擇：網(wǎng)絡(luò)、短信、燈箱、派單、公交站臺3橄欖城2014年營銷研判報告營銷執(zhí)行亞新2期1批產(chǎn)品解籌活動4號地全國招商啟動推薦會客戶暖場抽獎活動3本階段重點(diǎn)活動首輪住宅引爆階段2014年4月4號地全國招商啟動推薦會橄欖城2014年營銷研判報告營銷執(zhí)行本階段預(yù)計消化260套，25640平米主銷亞新大2期剩余、加推產(chǎn)品及亞新1期商業(yè)?？傮w目標(biāo)：完成大二期項目首輪火爆銷售；5月中旬大二期產(chǎn)品順勢加推；招商宣傳持續(xù)跟進(jìn)；主要媒體渠道選擇：戶外更新、工地圍檔更新、樓體條幅、報紙輔助渠道選擇：網(wǎng)絡(luò)、短信、燈箱、派單、公交站臺4亞新2期住宅強(qiáng)銷階段2014年5月-6月橄欖城2014年營銷研判報告營銷執(zhí)行亞新2期2批產(chǎn)品加推活動4號地主力商家簽約儀式客戶暖場抽獎活動上海世博會橄欖城展示與參觀活動4本階段重點(diǎn)活動亞新2期住宅強(qiáng)銷階段2014年5月-6月4號地主力商家簽約儀式橄欖城2014年營銷研判報告營銷執(zhí)行本階段預(yù)計消化200套，20000平米主銷亞新大2期剩余、加推產(chǎn)品及亞新1期商業(yè)?？傮w目標(biāo)：持續(xù)促銷，為8月中旬大二期三批產(chǎn)品及41棟樓開盤蓄力；大二期樣板間及41棟公寓樓樣板間OPEN，為4號地商業(yè)銷售預(yù)熱的大型活動啟動；主要媒體渠道選擇：戶外更新、工地圍檔更新、樓體條幅更新、報紙輔助渠道選擇：網(wǎng)絡(luò)、短信、燈箱、派單5亞新2期住宅再度強(qiáng)銷階段2014年7月-8月橄欖城2014年營銷研判報告營銷執(zhí)行亞新2期3批產(chǎn)品加推活動樣板間公開鑒賞活動客戶暖場抽獎活動5本階段重點(diǎn)活動樣板間公開鑒賞活動亞新2期住宅再度強(qiáng)銷階段2014年7月-8月橄欖城2014年營銷研判報告營銷執(zhí)行中原食神選拔賽5本階段重點(diǎn)活動亞新2期住宅再度強(qiáng)銷階段2014年7月-8月與電視臺合作，提供100萬入駐4號地創(chuàng)業(yè)基金或10萬現(xiàn)金選撥中原食神！電視臺舉辦《中原食神》專題節(jié)目，每周在4號地舉行食神挑戰(zhàn)賽，采用周冠軍、月冠軍及總冠軍的形式將活動炒作成熟。10月16日4號地正式開盤舉行總決賽，選出獲勝方，給予獎勵?；顒訒r間從8月起一直到10月底。全面炒作4號地為主的商業(yè)。橄欖城2014年營銷研判報告營銷執(zhí)行本階段預(yù)計消化400套，37000平米主銷亞新大2期4批住宅及4號地住宅加推?？傮w目標(biāo)：再次強(qiáng)勢推廣，順利達(dá)成9月底大2期及4號地住宅開盤；商業(yè)推廣造勢進(jìn)入主導(dǎo)期，為10月份商業(yè)銷售做好鋪墊；主要媒體渠道選擇：